도시기본계획으로 보는 토지투자의 보물지도

토지투자의 보물지도 - 2020 도시기본계획으로 보는 ㅣ 천기누설 토지투자 2
이인수 지음 / 청년정신 / 2018년 4월

토지는 주택과는 조금 다르다. 주택은 나이가 들면서 전세든 자가든 누구나 계약도 해보고 자연스레 경험이 생기게 된다. 집 없이 살수 있는 사람이 없으니 말이다. 하지만 토지 투자는 경험하기 어렵고 주변에서 조언을 구할 분들도 찾기가 어려운 게 사실이다. 그러니 토지를 투자하겠다 결심했다면 공부는 필수인 셈이다.

이 책은 공인중개사 공부할 때 양이 많아서 힘들어하던 공법의 '도시기본계획' 관련 내용이다. 그때 강사님이  부동산을 제대로 투자하려 먼 공법 공부가 가장 중요하다고 하신 기억이 있다. 중개사를 위해서가 아니라 본인의 투자 공부를 위해서 강의를 듣는 분들도 꽤 된다고도 하셨다. 그때는 그 말이 무슨 소리인지 했지만 이제는 그 중요성에 대해서는 잘 알 것 같다. 토지의 입지를 논하려면 기본으로 알아야 하는 게 정부나 지자체의 개발 계획인 것이니 말이다.

'들어가는 말'과 '프롤로그'를 싣고 있는데 이 부분이 참 인상적이다. 토지 투자의 기본적인 순서, 방법을 구체적으로 알려주고 있다. 토지 투자를 위해서 가장 중요한 것은 흔들리지 않는 투자 마인드라고 한다. 감언이설에 부화뇌동하지 않는 투자 마인드라면 기초지식, 분석력 그리고 결단력을 투자의 세 덕목으로 갖추어야 한다고 하였다. 이 덕목을 갖췄다면 '제4차 국토종합계획'에 따라 유망하다고 판단되는 두 곳 정도의 지자체를 정한다. 그리고 '도시기본계획'을 통해 분석하고 인구 추이와 토지 거래를 확인해서 유망지역을 압축한다고 한다. 이렇게 지역이 선정 되면 현장답사! 부동산중개업자의 말도 듣고 (반쯤만 믿으면서), 연차보고서, 공람, 고시 등을 수시로 체크하며 매물을 물색해야 한다고 한다. 특히 경험이 부족하다면 주식 모의투자처럼 토지도 모의투자해 보라고 하고 있다.

책은 크게 5개의 챕터로 나뉜다.
챕터 1. 도시기본계획이란 무엇인가?
챕터 2. 도시기본계획을 투자에 활용하기
챕터 3. 도시기본계획을 활용한 실전투자
챕터 4. 투자 보물지도를 해독하라
챕터 5 도시기본계획 관련 법규

최근 토지시장의 가장 두드러진 특징 중 하나는 바로 비도시지역 기운데 관리지역에 포함된 농지와 산지에 대한 투자수요가 늘고 있다는 점이라고 한다. 개발계획이 실행되면 용도지역이 도시지역으로 바뀔 가능성이 있고 소액으로 투자가 가능하다.

도시기본계획을 확정하기 전에 주민들 의견수렴을 위해 공청회 절차를 거치는데 이때가 신규 개발 예정지를 파악하기 좋은 기회이다. 공청회 참석자들을 위해 개략적인 자료집을 배포하는데 이를 통해 시가화 예정용지 지정계획, 도로교통계획을 확인할 수 있다. 예전 판교의 사례를 보면 성남시는 1998년에 '2001년 도시기본계획'에 판교동 일대를 시가회 예정용지로 지정했다고 한다. 하지만 주변 땅값이 크게 뛰기 시작한 건 97년 4월 주민공청회를 통해 계획이 알려지면서부터라고 한다.

투자지는 개발 예정지 경계선으로부터 1~2킬로미터 안팎의 도로변 임야나 논밭에 주목해야 한다. 이때 개발 예정지 뒤쪽보다는 입구 쪽 땅에 투자하는 것이 좋다. 입구 방향이 주 동선이 된다.

중요한 내용이 많아 일일이 다 담기가 어렵다. 많은 사진과 표를 천천히 이해하며 넘겨야 도움이 될 것이고, 일반적인 사례나 개인 경험담이 아니라 조금은 딱딱할 수도 있다.

책은 맹지 투자 방법, 합필 방법 등 나무를 보는 방법이 아니라 숲을 보는 방법을 가르친다. 한번 휘리릭 읽고 책꽂이에 꽂아두는 책이 아니고 천천히 교과서처럼 곱씹으며 공부해야 하는 책이다.  사실 책이 5만 원이나 되니 참 고가라고 생각된다. 하지만 토지 투자에 뼈대를 마련하는 기본이 담긴 책이며 꼼꼼히 여러 번 정독한다면 그 몇 곱절은 뽑을 수 있다. 어디서 특강을 들어도 이런 기본이 되는 정보를 얻기가 어려울 것이라 생각하며 토지 투자를 고려는 분들께 추천하고 싶다.


*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 글 입니다.