우리는 불안을 감염시키고 있는가

우리는 불안을 감염시키고 있는가 - 다미주 세계로 연결된 우리는, 서로의 세계가 된다
스티븐 W. 포지스.세스 포지스 지음, 서주희 옮김 / 하나의학사 / 2025년 9월

*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

우리는 매일 수많은 선택의 순간들을 마주한다. 낯선 사람과 눈이 마주쳤을 때 미소를 지을 것인가, 아니면 시선을 피할 것인가? 중요한 회의에서 의견을 말할 것인가, 아니면 침묵할 것인가? 이러한 선택들은 단순히 의식적 결정의 문제가 아니다. 그것은 우리 몸속 깊은 곳, 뇌간에서 작동하는 자율신경계의 상태에 의해 근본적으로 영향받는다. 스티븐 포지스(Stephen Porges)의 다미주이론(Polyvagal Theory, PVT)은 바로 이 자율신경계의 상태가 어떻게 우리의 행동, 생리, 심리적 반응을 형성하는 '신경학적 플랫폼'으로 작동하는지를 설명한다. 다미주이론이 제시하는 세계관은 혁명적이다. 전통적인 심리생리학이 자극-반응(stimulus-response)의 인과관계를 가정했다면, PVT는 자율신경 상태를 '매개 변수'로 위치시키는 자극-유기체-반응(S-O-R) 모델을 제안한다. 다시 말해, 동일한 자극이라도 우리의 자율신경계가 어떤 상태에 있느냐에 따라 전혀 다른 반응을 보일 수 있다는 것이다. 이는 우리가 살아가는 세계를 이해하는 새로운 렌즈를 제공한다.

우리의 자율신경계는 진화의 역사를 간직하고 있다. PVT에 따르면, 인간을 포함한 포유류는 세 가지 기본적인 신경회로를 가지고 있으며, 이들은 진화적으로 오래된 것에서 새로운 것으로 위계를 형성한다. 첫 번째 회로는 가장 오래된 등쪽 미주신경(dorsal vagal) 체계다. 이 체계는 극단적 위협 상황에서 활성화되어 부동화(immobilization) 반응을 일으킨다. 고대 파충류로부터 물려받은 이 회로는 생명이 위협받는 순간 에너지 보존을 위해 신진대사를 급격히 낮춘다. 현대 인간에게 이는 해리(dissociation), 실신, 극도의 무력감으로 나타난다. 심한 트라우마를 경험한 사람들이 "몸이 얼어붙는" 느낌을 보고하는 것이 바로 이 회로의 작동이다. 두 번째는 교감신경계(sympathetic nervous system)다. 이 체계는 투쟁-도피(fight-flight) 반응을 담당한다. 위험을 감지했지만 아직 행동으로 대응할 수 있을 때, 우리 몸은 심박수를 높이고 근육에 혈류를 증가시키며 전투 또는 도주를 위한 준비를 한다. 이는 대부분의 척추동물에게서 발견되는 생존 메커니즘이다. 세 번째이자 가장 최근에 진화한 것은 배쪽 미주신경(ventral vagal) 복합체다. 이것이야말로 포유류, 특히 사회적 포유류를 특별하게 만드는 신경학적 혁신이다. 약 2억 2천만 년 전, 고대 파충류에서 최초의 포유류로 전환되는 과정에서, 심장 억제를 담당하는 뉴런들이 등쪽에서 배쪽 미주신경 핵으로 이동했다. 이 '배쪽 이동'은 단순한 해부학적 변화가 아니었다. 그것은 빨기-삼키기-발성-호흡 과정을 하나의 통합된 회로로 연결시켰고, 수유를 통한 안정화라는 포유류의 기본 특성을 가능하게 했다. 이 세 체계의 핵심은 그들이 위계적으로 작동한다는 점이다. 안전할 때 우리는 배쪽 미주신경의 지배를 받으며, 이는 사회적 교류, 차분한 각성, 회복과 성장을 촉진한다. 그러나 위협이 감지되면 잭슨의 해체 원리(Jacksonian principle of dissolution)에 따라 진화적으로 더 오래된 회로들이 억제에서 풀려난다. 먼저 교감신경계가 활성화되고, 그것으로 충분하지 않으면 마지막으로 등쪽 미주신경이 작동한다

다미주이론의 중요한 기여 중 하나는 '미주신경 역설(vagal paradox)'을 해결한 것이다. 어떻게 동일한 미주신경이 건강한 호흡성 동성부정맥(Respiratory Sinus Arrhythmia, RSA)과 위험한 서맥(bradycardia)을 동시에 매개할 수 있는가? 포지스의 답은 명확했다: 그것들은 같은 미주신경의 다른 가지들이다. RSA는 호흡 주기에 따라 심박수가 미묘하게 변하는 현상이다. 들숨 때 심박수가 약간 증가하고, 날숨 때 감소한다. 이 리듬은 배쪽 미주신경의 건강한 기능을 반영한다. 높은 RSA는 유연한 자율신경 조절, 즉 환경 요구에 따라 적절히 반응할 수 있는 능력을 의미한다. 이는 정서 조절, 사회적 참여, 항상성 유지와 관련된다. 반면 신경성 서맥은 등쪽 미주신경의 활성화로 인한 급격한 심박수 감소다. 이는 생명을 위협하는 상황에서의 생존 반응이다. 주산기 의학에서 태아의 서맥은 심각한 고통의 신호로 해석된다. 심리생리학에서도 극단적 위협 반응으로 나타난다. 포지스의 천재성은 이 두 현상을 별개의 신경 경로로 구분하고, 각각을 측정 가능한 지표로 만든 데 있다. RSA는 이제 배쪽 미주신경 톤의 '포털'이 되어, 수백 편의 연구에서 스트레스 반응, 정서 조절, 사회적 행동을 예측하는 데 사용되고 있다.

다미주이론의 가장 매력적인 측면 중 하나는 배쪽 미주신경 복합체와 얼굴 근육의 연결이다. 포지스가 명명한 '사회적 참여 시스템(social engagement system)'은 단순히 심장을 조절하는 것을 넘어선다. 그것은 얼굴 표정, 목소리 억양, 듣기, 심지어 중이 근육까지 통제한다. 이 통합은 진화적으로 깊은 의미를 갖는다. 수유하는 아기를 생각해보라. 빨기-삼키기-호흡의 리듬은 생존에 필수적이다. 그러나 이 과정은 동시에 어머니와의 눈 맞춤, 부드러운 소리, 차분한 각성 상태를 동반한다. 배쪽 미주신경은 이 모든 것을 조율한다. 생리적 필요(영양)와 사회적 연결(애착)이 동일한 신경 회로에 의해 매개되는 것이다. 이는 평생 지속된다. 우리가 안전하다고 느낄 때, 배쪽 미주신경이 활성화되면 자연스럽게 표정이 밝아지고, 목소리에 멜로디가 생기며, 타인의 말에 귀 기울이게 된다. 반대로 위협을 느끼면 얼굴은 굳어지고, 목소리는 날카로워지며, 청각은 저주파 위협 소리에 민감해진다. 우리의 사회적 소통 능력은 자율신경 상태에 내재되어 있다. 이는 중요한 임상적 함의를 갖는다. 트라우마를 겪은 사람들이 얼굴 표정을 읽기 어려워하거나, 타인의 목소리를 위협적으로 해석하거나, 눈 맞춤을 불편해하는 것은 단순히 심리적 문제가 아니다. 그것은 만성적 위협에 의해 형성된 자율신경 상태의 직접적 결과다. 치유는 인지적 통찰만으로는 부족하다. 자율신경계가 안전을 느끼도록 돕는 것, 즉 배쪽 미주신경 톤을 회복하는 것이 필요하다.

다미주이론은 인간 사회성의 생물학적 토대를 재개념화한다. 우리는 흔히 개인을 독립적 단위로 생각하지만, PVT는 포유류가 근본적으로 '공동 조절(co-regulation)'을 위해 설계되었음을 보여준다. 공동 조절이란 타인의 존재와 행동이 우리 자율신경계의 상태를 조절하는 과정이다. 아기는 스스로 각성 상태를 조절할 수 없다. 양육자의 차분한 목소리, 부드러운 접촉, 안정된 호흡 패턴이 아기의 배쪽 미주신경을 활성화시켜 진정시킨다. 이는 단순히 심리적 위안이 아니라 생리적 필요다. 성인이 되어서도 이 필요는 지속된다. 우리는 친구와의 대화에서, 연인의 포옹에서, 공동체의 의식에서 공동 조절을 경험한다. 안전한 관계는 우리의 자율신경계를 안정화시키고, 이는 다시 더 나은 건강, 정서 조절, 인지 기능으로 이어진다. 반대로 만성적 고립이나 학대적 관계는 자율신경계를 만성적 방어 상태로 밀어넣어 신체적, 정신적 건강을 해친다. 이는 '안전'에 대한 새로운 이해를 요구한다. 안전은 단순히 위험의 부재가 아니다. 그것은 배쪽 미주신경이 활성화되어 사회적 참여를 지원하는 신경생리학적 상태다. 진정한 안전은 타인과의 연결을 통해서만 완전히 실현된다. 우리는 혼자서는 최적으로 기능할 수 없다. 우리의 신경계는 다른 신경계와의 리듬적 상호작용을 통해 조율되도록 설계되었다.

PVT는 트라우마 반응에 대한 연민 어린 이해를 제공한다. 생존 위협에 직면했을 때, 배쪽 미주신경의 사회적 참여 시스템이 실패하면 자동으로 해체(dissolution) 과정이 시작된다. 이는 '진화의 역행'이다. 먼저 교감신경이 활성화되고, 그것도 실패하면 등쪽 미주신경의 부동화가 일어난다. 이 과정은 의지의 문제가 아니다. 그것은 수억 년 동안 보존되어온 생존 메커니즘이다. 싸우거나 도망칠 수 없을 때, 몸은 에너지를 보존하고 고통을 최소화하기 위해 '정지'한다. 성폭력 생존자들이 저항하지 못했다고 자책하는 것은 이 신경생물학을 이해하지 못한 결과다. 그들의 몸은 가장 오래되고 깊은 생존 본능을 따른 것이다. 더 중요한 것은 만성적 위협이 자율신경계를 재조정한다는 점이다. 반복된 트라우마는 방어 회로를 민감화시켜, 실제로 안전한 상황에서도 위협 신호를 감지하게 만든다. 이는 PTSD, 불안 장애, 많은 신체화 증상의 근간이다. 문제는 기억이나 생각에만 있지 않다. 자율신경계 자체가 만성적 방어 상태에 갇혀 있다. 그러나 PVT는 비관적이지 않다. 해체가 역전될 수 있다면, 회복도 가능하다. 치료의 목표는 단순히 증상을 제거하는 것이 아니라, 자율신경계가 안전을 경험하고 배쪽 미주신경 톤을 회복하도록 돕는 것이다. 이는 인지적 작업만으로는 충분하지 않다. 신체 기반 치료, 리듬적 활동, 안전한 관계에서의 공동 조절이 필요하다.

다미주이론이 우리에게 주는 메시지는 연결이 선택사항이 아니라는 것이다. 그것은 생물학적 필수다. 우리의 신경계는 타인과의 공동 조절을 통해 최적으로 기능하도록 진화했다. 안전과 건강은 고립 속에서 달성될 수 없다. 그것들은 사회적 참여와 불가분하게 연결되어 있다. 이는 개인주의 문화에 대한 도전이다. 우리는 자기 의존과 독립을 미덕으로 칭송하지만, 신경생물학은 다른 이야기를 한다. 우리는 근본적으로 상호의존적이다. 트라우마는 연결의 단절이고, 치유는 안전한 연결의 회복이다. 현대 사회의 많은 문제들은 이 연결의 결핍과 관련될 수 있다. 우리는 기술적으로 연결되어 있지만 생리적으로는 단절되어 있다. 스크린을 통한 소통은 배쪽 미주신경을 활성화시키는 얼굴 대 얼굴 상호작용을 대체할 수 없다. 그러나 PVT는 희망의 이론이기도 하다. 만약 자율신경 상태가 경험에 의해 형성된다면, 그것은 또한 경험에 의해 변화될 수 있다. 안전한 관계, 리듬적 활동, 신체 기반 실천들은 배쪽 미주신경 톤을 회복시킬 수 있다. 트라우마의 유산은 영구적이지 않다. 우리는 다미주 세계(polyvagal world)에 살고 있다. 우리의 행동, 감정, 관계, 건강은 모두 자율신경 상태라는 보이지 않는 플랫폼 위에 구축된다. 우리가 서로를 안전하게 해줄 때, 우리는 서로의 신경계를 조절하고, 건강을 지지하며, 인간 번영의 생물학적 기반을 창조하고 있다. 이것이 다미주이론이 밝혀낸, 연결의 생물학적 명령이다.

[100자평] 젊은 베르테르의 슬픔

젊은 베르테르의 슬픔
요한 볼프강 폰 괴테 지음, 랭브릿지 옮김 / 리프레시 / 2025년 11월

책을 덮으며 생각한다. 우리는 누구나 베르테르가 될 수 있다는 것을. 감정이 이성을 압도하는 순간, 세상이 한 사람으로 좁혀지는 경험. 그것은 시대를 넘어 반복되는 인간의 조건이다.

젊은 베르테르의 슬픔

젊은 베르테르의 슬픔
요한 볼프강 폰 괴테 지음, 랭브릿지 옮김 / 리프레시 / 2025년 11월

*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

책을 다시 집어 들기까지 오랜 시간이 걸렸다. 대학 시절, 필독서 목록에서 의무처럼 읽었던 그 소설. 당시 나는 베르테르를 이해한다고 생각했지만, 사실은 그저 줄거리를 따라갔을 뿐이었다. 젊은이의 과도한 열정, 성취되지 못한 사랑, 그리고 극단적 선택. 그것들은 내게 문학사의 한 페이지로만 존재했다. 그런데 이번에는 달랐다. 표지부터 나를 붙잡았다. 무릎 꿇은 베르테르의 모습, 그리고 롯테의 손길. 흑백의 절제된 선들이 만들어낸 그 장면은 어떤 설명보다 강렬했다. 나이를 먹는다는 건 이런 것일까. 이제 나는 안다. 사랑이란 언제나 완전할 수 없고, 그 불완전함 속에서 우리는 얼마나 많은 것을 잃어버리는지를. 표지를 한참 들여다보다 문득 깨달았다. 이 책을 다시 읽는다는 건, 단지 옛 이야기를 복습하는 게 아니라, 내 안의 변화된 시간을 마주하는 일이라는 것을 말이다.

베르테르의 편지는 고백이자 기록이다. 그는 친구 빌헬름에게 쓴다. 자신이 만난 세계가 얼마나 아름다운지, 자연이 얼마나 경이로운지, 그리고 롯테라는 존재가 얼마나 빛나는지를. 그의 문장은 때로 과장되어 보이지만, 그 안에는 세상을 온전히 받아들이려는 순수함이 담겨 있다. "나는 지금 기쁘고 행복하다"라는 문장 뒤에 숨은 불안을 이제야 본다. 그는 자신의 감정이 너무 크다는 걸 알고 있었다. 그래서 "좋은 기록자가 되기는 힘들다"고 말한 것이다. 행복이 넘칠수록 그것을 언어로 담아내기란 불가능에 가깝다. 베르테르는 그걸 알면서도 계속 썼다. 편지는 그의 유일한 출구였으니까? 내지의 일러스트는 이 지점을 정확히 포착한다. 세밀한 펜선으로 그려진 베르테르의 얼굴엔 기쁨과 두려움이 공존한다. 그림자가 깊게 드리운 눈가, 살짝 떨리는 듯한 입가의 선. 그것은 말로는 다 할 수 없는 감정의 미세한 떨림들이다. 롯테를 처음 만난 장면의 삽화는 특히 인상적이었다. 아이들에게 빵을 나눠주는 그녀의 모습, 그 주변을 감싸는 부드러운 명암. 베르테르가 그녀를 "천사"라고 부른 건 단순한 과장이 아니었다. 그에게 롯테는 이 세계가 여전히 아름다울 수 있다는 증거였다.

"그녀가 나를 사랑한다"는 믿음. 베르테르의 비극은 여기서 시작된다. 그는 롯테의 눈빛에서, 대화에서, 침묵에서조차 자신을 향한 애정을 읽어낸다. 그리고 그 순간, 스스로를 "신처럼 경배"하게 된다. 대학생 때의 나는 이 대목에서 베르테르를 유치하다고 생각했다. 착각에 빠진 젊은이의 망상쯤으로 치부했다. 하지만 지금은 안다. 사랑이란 본질적으로 해석의 예술이라는 것을. 우리는 모두 상대의 작은 신호들을 자신에게 유리한 방향으로 읽으려 한다. 베르테르가 특별히 어리석어서가 아니라, 사랑하는 사람은 누구나 그렇게 된다. 롯테는 분명히 베르테르를 아꼈다. 그러나 그녀의 애정은 약혼자 알베르트를 향한 것과는 다른 종류였다. 베르테르는 그 차이를 알면서도 모른 척했다. 아니, 알 수 없었다고 해야 맞을 것이다. 사랑에 빠진 사람에게 현실과 환상의 경계는 흐릿해지니까... 일러스트 속 롯테의 표정은 복잡하다. 베르테르를 바라보는 그녀의 눈엔 연민과 안타까움이 섞여 있다. 그녀 역시 고통스러웠을 것이다. 거절해야 하지만 상처 주고 싶지 않은, 멀어져야 하지만 완전히 놓을 수 없는 그 마음. 흑백의 선들은 그녀의 내면도 섬세하게 담아낸다.

알베르트와 롯테가 결혼했다는 소식. 베르테르는 예상했던 일이라며 담담하게 반응한다. 심지어 축복의 말까지 건넨다. 하지만 그의 편지는 곧 균열을 드러낸다. 롯테의 초상화를 치우려 했지만 치우지 못했다는 고백, 자신이 그녀 마음속 "두 번째 자리"에 있다는 위안이다. "두 번째 자리". 이 표현이 얼마나 절망적인지, 이제야 느껴진다. 베르테르는 스스로에게 거짓말을 하고 있다. 롯테 곁에 머물 수 있다면, 비록 주변부라 해도 괜찮다고. 하지만 사랑하는 사람의 두 번째가 되는 건 결코 견딜 수 있는 자리가 아니다. "만약 그녀가 나를 잊을 수 있다면… 그 생각만으로도 나는 미쳐버릴 것이다." 이 문장 앞에서 나는 한참을 멈춰 섰다. 베르테르가 두려워한 건 롯테를 잃는 게 아니라, 롯테의 기억에서조차 지워지는 것이었다. 존재의 완전한 소멸. 그것이야말로 그가 견딜 수 없는 진짜 죽음이었다. 일러스트는 이 고독을 압축적으로 보여준다. 홀로 창가에 서 있는 베르테르, 그의 뒷모습만이 그려져 있다. 창밖은 텅 빈 여백으로 남겨졌다. 아무것도 그려지지 않은 그 공간이 오히려 더 많은 걸 말해준다. 그에게 세상은 이미 텅 비어버렸다는 것을...

"이것이 마지막 아침이다." 베르테르의 마지막 편지는 고요하다. 절규하지 않는다. 다만 담담하게 자신의 상태를 기록한다. "나는 '마지막'이라는 말을 이해할 수 없습니다. 지금 나는 온전히 살아 있건만." 이 역설. 살아 있으되 끝을 맞이하는 것. 베르테르는 자신의 선택을 죽음이 아니라 다른 형태의 존재로 받아들이려 한 것은 아닐까. 그에게 롯테 없는 삶은 이미 삶이 아니었다. 그렇다면 육체의 소멸은 단지 형식적 절차에 불과했을지 모른다. 대학생 때 나는 이 결말을 비판적으로 읽었다. 낭만주의 시대의 과도한 감상주의, 개인의 나약함, 사회적 책임의 회피. 그런 단어들로 베르테르의 선택을 분석했다. 하지만 지금은 다르다. 판단하기보다는, 그저 그의 고통이 얼마나 깊었을지 헤아려본다. 마지막 장면의 일러스트는 말이 없다. 쓰러진 베르테르, 그 곁에 떨어진 권총, 그리고 펼쳐진 책. 모든 게 고요하다. 흑백의 농담은 생과 사의 경계를 지운다. 이 정적 속에서 나는 오래 머물렀다.

책을 서가에 꽂으며 생각한다. 언젠가 또다시 이 책을 펼치게 될 것이다. 그때 나는 또 어떻게 변해 있을까. 베르테르는 그때도 여전히 같은 자리에서 같은 고통을 겪고 있겠지. 그리고 나는 또 다른 눈으로 그를 바라보겠지. 그것이 고전을 읽는다는 것의 의미일 것이다. 변하지 않는 텍스트와 변해가는 독자 사이의 끝없는 대화. 이번 대화는 흑백의 선들과 함께였다. 음번엔 어떤 형태로 베르테르를 만나게 될까. 지금은 다만, 이 만남에 감사한다.

제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026

제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026 - 매년 변하는 부동산 절세 전략 총정리
박민수(제네시스박) 지음 / 경이로움 / 2025년 10월

* 본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

오늘날 부동산 세금 트렌드는 새로운 패러다임의 시작이라 할 수 있을 것이다. 2026년을 앞둔 현재, 대한민국 부동산 시장은 전례 없는 투명성 혁명을 맞이하고 있다. 정부의 97 부동산 대책을 통해 드러난 핵심 메시지는 명확하다. " 모든 부동산 거래는 투명해야 하며, 자금의 출처는 명확히 밝혀져야 한다 "는 것이다. 이러한 변화의 중심에는 증여세 탈루 방지라는 정부의 강력한 의지가 있다. 과거 가족 간 자금 지원이 묵시적으로 용인되던 관행은 이제 철저한 검증의 대상이 되었다. 정부는 부동산 매매 시 입금 증빙 자료의 의무 제출 범위를 대폭 확대하고, 전담 조사•수사 조직까지 신설하여 이를 뒷받침하고 있다. 특히 주목할 점은 고가주택 신고가 거래와 법인자금 유용 의심 거래에 대한 세무조사 강화이다. 개인의 부동산 거래뿐만 아니라 법인을 통한 우회 거래까지 포괄하는 전방위적 접근을 의미한다. 따라서 부동산 투자자들은 자금 조달부터 거래 완료까지 모든 과정에서 완벽한 증빙을 준비해야 하는 새로운 현실에 직면하게 되었다. 부동산 관련 거래에서의 세금은 그 규모가 만만치 않은 만큼 세금 관련 이해가 필수적이다. <제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026>는 이러한 궁금증에 대한 명확한 답을 해 준다.

2026년 5월 9일은 다주택자들에게 있어 운명의 날이 될 전망이다. 현재 한시적으로 유예되고 있는 다주택자 중과세가 이 시점에서 부활할 가능성이 높기 때문이다. 전문가들은 현 정부의 기조를 고려할 때 이 유예 조치가 연장될 가능성은 매우 낮다고 판단하고 있다. 중과세 적용 여부에 따른 세금 부담의 차이는 극명하다. 양도차의 10억원을 기준으로 할 때, 일반 세율 적용 시 3억원이던 세금이 중과세 적용 시 6억원에서 7억원까지 증가한다. 세율 인상이 아닌 투자 수익성의 근본적 변 화를 의미한다. 이러한 상황에서 다주택자들의 선택지는 크게 두 가지로 나뉜다. 첫째는 매각을 통한 포트폴리오 정리이고, 둘째는 자녀 등에 대한 증여를 통한 소유권 이전이다. 중요한 것은 이러한 결정을 2026년 초가 아닌 2025년 가을까지 내 려야 한다는 점이다. 중과유예 연장 여부가 결정되는 2026년 1월 이후에는 대응할 시간이 현실적으로 부족하기 때문이다.

문재인 정부 시절 단계적으로 도입되었던 부동산 규제와 달리, 현 정부는 종합적인 세금 정책을 동시에 발표할 가능성이 높다. 이는 시장 참여자들에게 예측 가능성을 높여주는 동시에, 단시간 내 대응을 어렵게 만드는 양면성을 가지고 있다. 공정 시장가액비율 상향과 종합부동산세 강화는 이미 검토 단계에 있는 것으로 알려져 있다. 이는 보유세 부담의 실질적 증가를 의미하며, 특히 고가 부동산 소유자들에게는 상당한 부담으로 작용할 전망이다. 정부가 6•27 대책에서 대출 규제를, 9•7 대책에서 불공정거래 단속을 강화한 것은 결국 세금 규제라는 최종 카드를 위한 포석으로 해석된다. 이러한 변화는 부동산 투자 전략의 근본적 재검토를 요구한다. 과거 단순한 시세 차익을 노리는 투자에서 벗어나, 보유세 부담을 고려한 장기적 관점의 투자 전략이 필요해진 것이다.

2026년을 기점으로 예상되는 부동산 시장의 구조적 변화는 다층적이다. 우선 다주택자들의 매각 물량 증가로 인한 일시적 공급 증가가 예상된다. 이는 단기적으로는 가격 안정화 요인으로 작용할 수 있지만, 장기적으로는 전세 시장의 불안정으로 이어질 가능성이 높다. 전세 공급 감소는 필연적으로 일부 전세 수요를 매매 수요로 전환시킬 것이다. 특히 서울을 비롯한 중심지의 신축 공급 부족과 중심지 선호 현상이 지속되는 상황에서, 주요 거주 선호지역을 중심으로 한 가격 상승이 먼저 시 작될 가능성이 높다. 이러한 움직임은 2026년 상반기에 본격화되겠지만, 빠르면 2025년 연말부터 조짐이 나타날 수도 있다. 투자자들에게는 이러한 변화에 대한 선제적 대응이 요구된다. 무주택자의 경우 내 집 마련 계획을 앞당기고, 좋은 입지 의 물건 하나에 집중하는 것이 유리하다. 공동명의를 통한 세제 혜택 활용도 중요한 전략이 될 것이다. 1주택자는 상급지로의 갈아타기를 서둘러야 한다. 분양권, 입주권, 재개발 등을 활용한 갈아타기 전략이 더욱 중요해질 전망이다. 2주택 이상 다주택자는 각자의 상황에 맞는 맞춤형 전략이 필요하다.

2026년 부동산 세금 트렌드는 세율 변화를 넘어선 게임 규칙의 근본적 변화를 의미한다. 투명성, 공정성, 그리고 실질적 세부담 증가라는 세 가지 키워드로 요약되는 이 변화는 모든 시장 참여자들에게 새로운 전략 수립을 요구하고 있다. 성공적 인 부동산 투자를 위해서는 세법에 대한 깊이 있는 이해와 함께, 변화하는 시장 환경에 대한 예측력이 필수가 되었다. 정부의 정책 방향성을 정확히 읽고, 이에 맞는 투자 전략을 수립하는 것이 그 어느 때보다 중요한 시점이다. 2026년, 부동산 시 장은 새로운 질서 속에서 새로운 기회를 제공할 것이다. 저자는 여러가지 사례를 통해서 알기 쉽게 설명해 주어 많은 도움이 될 것 같다.

월가의 전설 100년 주식투자 비법

월가의 전설 100년 주식투자 비법 - 데이비스 투자 가문에게 배우는 주식 불변의 법칙
존 로스차일드 지음, 김명철 외 옮김, 이상건 감수 / 유노북스 / 2025년 10월

*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

"The Davis Dynasty"는 Shelby Cullom Davis라는 한 투자자가 수십년간의 투자 경력을 통해 어떻게 막대한 부를 축적했는지, 그리고 그의 투자 철학이 어떻게 아들과 손자에게 전해져 3대에 걸친 투자 왕조를 이루었는지를 보여준다. 저자는 데이비스 가문의 이야기를 당시의 시장 역사와 함께 엮어내며, 투자의 본질적 원칙들이 시대를 초월해 작동한다는 것을 증명한다. 피터 린치는 이 책의 서문에서 핵심을 관통하는 통찰을 제시한다. "복리 효과를 극대화하려면 주식은 무기한 보유할 수 있지만, 채권은 간헐적으로만 우수한 성과를 낸다." 또한 "위대한 투자는 독립적인 정신과 군중이 경멸하는 자산을 매수할 용기를 필요로 한다"고 강조한다. 이러한 원칙들은 데이비스 가문 3대에 걸쳐 일관되게 실천되었으며, 그들의 성공은 이 원칙들의 유효성을 입증한다.

Shelby Cullom Davis는 1909년에 태어나 비교적 늦은 나이인 30대 후반에 본격적인 투자를 시작했다. 이는 오늘날 많은 투자자들에게 희망적인 메시지를 전한다. 성공적인 투자는 일찍 시작하는 것만이 아니라, 올바른 원칙과 인내심을 가지고 꾸준히 실행하는 것이 더 중요하다는 것을 보여준다. 1941년, Davis는 $33,000에 뉴욕증권거래소 회원권을 구입했다. 이는 놀라운 거래였다. 불과 12년 전인 1929년에는 같은 회원권이 $629,000에 거래되었기 때문이다. 그러나 그가 구입한 지 1년 후, 회원권 가격은 그가 지불한 금액의 절반으로 떨어졌다. 하지만 Davis는 동요하지 않았고, 결국 1994년에는 그 가치가 $830,000까지 상승했다. 이 일화는 그의 투자 철학을 잘 보여준다. 단기적 변동에 흔들리지 않고 장기적 가치에 집중하는 것이다.

Davis의 투자 성공은 그가 가장 잘 아는 분야에 집중했다는 점에서 비롯되었다. 그는 뉴욕주 보험국에서 일한 경험을 바탕으로 보험 회사들을 깊이 이해하고 있었다. 1947년, 다우존스 지수가 9.6배의 주가수익비율로 거래되고 평균 배당수익률이 5%였던 시기에, Davis는 역발상적 입장을 취하며 주식을 전면적으로 수용했다. 그의 타이밍은 거의 완벽했다. 그는 전후 호황이 시작되기 몇 년 전에 투자를 시작했다. 보험주는 당시 심각하게 저평가되어 있었다. 낮은 채권 수익률로 인해 수익이 거의 없었고, 대부분이 장부가치 이하로 거래되고 있었다. 하지만 Davis는 이를 하방 위험이 제한된 기회로 보았다. 그가 보험 회사에 주목한 이유는 명확했다. 보험 회사는 복리 기계였다. 운영 비용이 낮고, 매년 업그레이드해야 할 공장이나 높은 자본 지출이 필요하지 않았다. 단지 고객 기반이 성장함에 따라 증가하는 한계 비용만 있을 뿐이었다. Davis는 극도로 검소한 생활을 했지만, 투자에서는 레버리지를 적극 활용했다. 그는 부동산 소유에서 모기지(레버리지)가 시간이 지남에 따라 순자산을 어떻게 증폭시키는지 관찰했고, 주식에 적용된 레버리지가 모기지보다 더 많은 수익 잠재력을 가지고 있다고 믿었다. 그의 아들 Shelby Davis는 아버지의 레버리지 사용에 대해 이렇게 회고한다. "아버지는 세금을 싫어했기 때문에 마진이 국세청에 대한 가장 좋아하는 무기가 되었습니다. 대출에 대한 이자는 세금 공제가 가능했고, 그의 공제액은 배당금에 부과되었을 세금을 없앴습니다. 또한 투자의 판돈을 높임으로써 마진은 그를 집중하게 만들었습니다." NYSE 회원권과 자신의 증권사를 소유한 덕분에 Davis는 일반 투자자들보다 두 가지 이점이 있었다. 그의 회사는 개인 투자자보다 더 많은 돈을 빌릴 수 있었고, 마진 대출에 대해 더 낮은 이자율을 지불할 수 있었다.

Davis는 정기적으로 보험 회사를 방문하여 경영진을 만났다. 그의 가장 좋아하는 질문은 이것이었다. "경쟁사를 쏠 수 있는 은색 총알이 하나 있다면, 어떤 경쟁사를 쏘겠습니까?" 그런 다음 그는 그 경쟁사를 조사했다. 이 질문은 천재적이다. 경영진이 가장 두려워하는 경쟁사가 바로 가장 강력한 회사이기 때문이다. 그는 업계에서 저비용 운영자를 찾았고 성과가 낮은 회사는 피했다. 그의 초기 포트폴리오는 대부분 장외에서 거래되는 소형 보험주들로 구성되어 있었다. 그는 또한 경영진의 우수한 리더십을 찾았다. 투자에서 사람이 중요하다는 것을 깊이 이해했던 것이다. Davis의 위기 대응 능력은 1987년 주식시장 대폭락에서 극명하게 드러났다. 그는 포트폴리오 가치가 $1억 2,500만 달러나 하락하는 것을 목격했지만, 이를 매수 기회로 보았다. 그는 매수에 나섰고, 다음 해에 "최소한의" 추정 순자산 $3억 7,000만 달러로 포브스 400 명단에 올랐다. 그는 이렇게 말했다. "위기에서 기회가 온다. 하락장은 좋은 회사의 주식을 유리한 가격에 더 많이 살 수 있게 해준다. 당신이 무엇을 하고 있는지 안다면, 이런 시기에 돈의 대부분을 벌 것이다. 단지 훨씬 나중에야 그것을 깨달을 것이다."

Davis의 투자 전략의 핵심은 "Davis Double Play"로 알려진 개념이다. 이것은 평균 이상의 수익 성장 잠재력을 가진 저가 주식을 찾는 것이다. 투자자들은 낮은 배수로 매수하고, 탁월한 수익 성장을 얻으며, 그런 다음 배수가 확대되는 것을 본다. 즉, 두 가지 방향에서 이익을 얻는 것이다. 수익이 증가하고 동시에 시장이 그 회사에 더 높은 밸류에이션을 부여하는 것이다. 1992년, 100개의 보험 회사가 그의 포트폴리오의 75%를 차지했고, 나머지는 1,500개 회사(수백 개의 손실 종목 포함)에 분산되어 있었다. Davis는 매력적인 회사가 나타날 때마다 1,000주를 사는 습관이 있었다. 그리고 거의 팔지 않았다. "프린트아웃은 무엇이 Davis를 포브스 명단에 올렸는지 의심의 여지가 없었다. 그것은 전화번호부 목록의 주식이 아니었다. 전화번호부의 몇 가지 이름이었다. 이것들은 1960년대부터의 오래된 것들로 그가 충실하게 보유했다... Davis는 충성을 유지했다. 1950년에 그가 소유한 이름들이 1990년에도 여전히 그의 포트폴리오에 있었다." "Davis Dozen"으로 알려진 12개 주식이 그의 총 자산의 4분의 1인 $2억 6,100만 달러를 차지했다. 11개는 보험사였고 하나는 Fannie Mae였다. 모두 1970년대 중반 이전에 매수했다. "그는 원래 현금 지출 $150,000에 이 상을 받았다. 이 상은 축적하는 데 50년의 대기 기간이 필요했다... 일단 그가 승리하는 회사들을 매수하면 그의 최선의 결정은 결코 팔지 않는 것이었다. 리더십의 강점과 회사의 지속적인 복리 능력을 믿는 한, 그는 보유했다." 이것이 Davis 투자 철학의 핵심이다. "이 포트폴리오의 결론은 다음과 같다. 평생의 투자에서 중요한 것은 몇 개의 큰 승자이며, 이러한 승자들은 가치를 높이는 데 수년이 필요하다."

Davis의 재정적 삶은 세 단계로 나뉘었다. 배우기, 벌기, 돌려주기. 배우기 단계는 40대 초반까지 지속되었고, 벌기 단계는 40대부터 70대 후반까지 이어졌다. 그 시점에서 그는 돌려주기 단계, 즉 자선 활동을 시작했다. Davis는 1994년에 사망하면서 $9억 달러를 개인적인 대의에 남겼다. 그는 자녀들에게 막대한 부를 그냥 물려주는 것을 반대했다. "자녀와 손자들이 일할 필요가 없다는 것을 보장하는 신탁 기금으로 시작한다면 어디에 동기가 있겠는가? 나는 비상시를 위한 '안전망'을 제공하는 것을 믿지만, 주로 나는 탁월함을 위한 동기... 그리고 공동선에 기여하는 것을 믿는다." 그의 투자 철학에 대해 그는 이렇게 말했다. "철학과 신학은 투자를 위한 완벽한 배경을 제공한다. 투자에서 성공하려면 철학이 필요하다. 그런 다음 미친 듯이 기도해야 한다."

Shelby Davis(2세)는 1938년에 태어나 아버지 밑에서 배웠다. 9살 무렵부터 아버지가 격주로 발행하는 보험 뉴스레터의 사본을 만드는 것을 도우며 투자를 배우기 시작했다. 저녁 식사 시간의 "주식 토론"은 그의 투자 교육의 중요한 부분이었다. 아버지로부터 배운 초기 교훈에는 채권 보유자보다 주주가 되는 것의 이점과 복리의 힘이 포함되었다. "성공적인 회사의 주식을 소유하는 것이 그 회사의 채권을 소유하는 것보다 훨씬 더 보람 있다." 또한 "투자 수익률을 알면 72의 법칙이 돈을 두 배로 늘리는 데 걸리는 시간을 알려준다. 수익률이 클수록 복리가 빨라진다." 1960년, 그는 Reynolds Aluminum을 수익의 40배에 거래되고 있을 때 "매수" 추천했다가 경영진에게 설득당한 후 고가 성장주를 매수하는 실수를 배웠다. 이 경험은 평생의 교훈이 되었다. 그는 수익 성장 및/또는 배수 확대(낮은 배수는 필수 요건이 아님) 가능성이 있는 회사를 찾았다. 그는 특성이 변화하는 산업을 찾았다. 펀드의 초기 포지션은 기술주였다. 펀드는 첫해에 25% 상승했다. 1970년 1분기까지 $5,500만 달러의 유입을 보았다. 그런 다음 시장이 붕괴되었다. 그들의 보유 종목은 실적 부진 보고서 이후 가격이 하락했다. Memorex의 포지션은 $168에서 $20로 떨어졌다(하락하는 동안 더 매수한 후 팔렸다!). 1970년 성과를 기준으로 하위 10% 펀드였다. 이것은 저평가된 기회도 찾아야 한다는 것을 배운 힘든 교훈이었다. 그럼에도 불구하고, 그는 1997년까지 New York Venture 펀드를 운영했다. 20년 중 16년 동안 S&P 500을 이겼고, 그 기간 동안 연평균 4.7% 초과 수익을 냈다. 이는 놀라운 성과였다.

Chris Davis는 3세대로서 할아버지와 아버지의 투자 철학을 계승하면서도 자신만의 통찰을 더했다. 그는 말한다. "우리의 최고의 약세장 보호는 강력한 대차대조표, 낮은 부채, 실제 수익, 강력한 프랜차이즈를 가진 회사를 매수하는 것이다. 이러한 회사들은 어려운 시기를 견딜 수 있고 약한 경쟁자들이 축소하거나 폐쇄해야 할 때 결국 더 지배적이 된다." 그의 투자 철학은 명확하다. "오늘 현금을 투입하여 미래에 더 많은 현금을 돌려받기를 바란다. 그것이 투자의 전부다. 우리에게는 전체 과정이 두 가지 질문에 달려 있다. 어떤 종류의 비즈니스를 살 것인가, 그리고 그것에 대해 얼마를 지불할 것인가? 첫 번째 질문에 답하자면, 살 가치가 있는 회사는 쓰는 것보다 더 많은 돈을 번다. 그 이익은 최대 주주 이익을 위해 재활용된다. 두 번째 질문인 가격표는 종종 무시된다." Chris Davis는 Warren Buffett의 개념인 "소유자 수익"을 강조한다. 이것은 회사가 현상 유지를 위해 현금을 재투자한 후 매년 주머니에 넣는 보상의 금액이지만, 성장을 위한 재투자 전이고 스톡옵션, 감가상각, 상각 및 이연 세금을 조정한 것이다. 소유자 수익은 거의 항상 보고된 수익보다 낮다. 회사에 대해 얼마를 지불할지는 소유자 수익 수익률을 국채 금리와 비교하여 결정한다. 소유자 수익을 주가로 나누면 수익률을 얻는다. $2의 소유자 수익을 가진 $20 주식은 10%($2/$20)를 산출한다. $2의 소유자 수익을 가진 $70 주식은 2.9%($2/$70)를 산출한다. 현명한 투자는 소유자 수익 수익률이나 국채 금리 중 더 높은 것으로 간다. 그는 말한다. "비즈니스가 미래에 수익 수익률을 증가시킬 수 있지 않는 한, 6% 채권 대신 3.3%를 산출하는 비즈니스를 소유하는 것은 미친 짓이다. 즉, 성장할 수 있어야 한다. 과제는 성장을 8년 또는 10년 앞으로 예측하는 것이다. 어떤 예측이 정확하려면 비즈니스가 상대적으로 예측 가능해야 한다. 일반적인 기술 회사에는 10년 예측을 고정할 수 없다. 비교적 저렴한 가격에 기술을 구매하더라도 주식 수익률이 채권 수익률과 일치하기까지 수년이 걸릴 수 있다."

현재 전 세계 주식시장은 풍부한 유동성과 함께 IT 기업, AI 기업의 열풍으로 전대미문의 최고가를 나타내고 있다. 누구나 이 주식시장에서 수익을 얻고 살아남기를 바라고 있다. 현재의 주식 시장은 활황이지만 이 시장이 어떤 변화를 나타낼지는 아무도 모른다. 책을 통해서 월가에서 성공적으로 살아남은 전설들의 투자 원칙들을 읽고 나의 투자의 레퍼런스로 삼아야 겠다는 생각을 하면서 책을 덮었다. 오늘도 주식은 오르지만 불안하다.. 나만의 투자 원칙을 세우는 것이 중요할 것 같다....