나는 5천만 원으로 두 번째 월급 받는다

나는 5천만 원으로 두 번째 월급 받는다 - 평생 월 300만 원 버는 상가투자 핵심 노하우 50
홍성일 지음 / 페이지2(page2) / 2026년 1월

*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

'두 번째 월급'이라는 단어는 참으로 매혹적이다. 직장인이라면 누구나 한 번쯤 꿈꾸는 문장이다. 매달 통장에 꽂히는 월급 외에 또 다른 수입원이 있다는 것, 그것도 내가 일하지 않아도 들어오는 돈이 있다는 것. 그러나 현실은 녹록지 않다. 주식은 변동성이 크고, 코인은 더욱 예측 불가능하며, 예금 이자는 물가상승률조차 따라가지 못한다. 그렇다면 답은 어디에 있을까? 저자는 명확하게 말한다. 상가투자가 그 답이 될 수 있다고. 하지만 그는 결코 장밋빛 환상을 심어주지 않는다. 오히려 경고한다. 상가투자를 두려워할 필요는 없지만, 가볍게 접근해서도 안 된다고. 균형잡힌 시선이다. 많은 사람들이 상가투자 앞에서 주저하는 이유는 명확하다. '큰돈이 필요할 것 같다, '잘못 샀다가 월세도 못 받으면 어쩌지', '나 같은 초보가 할 수 있을까. 이런 두려움은 정당하다. 하지만 저자는 바로 이 지점에서 반전을 던진다. 지금이 오히려 기회라고. 시장이 침체되었다는 말이 나올 때가 저평가된 물건을 찾을 수 있는 골든타임이다.

책의 제목에 등장하는 '5천만 원'이라는 숫자는 상징적이다. 누군가에게는 작은 돈이겠지만, 평범한 직장인에게는 결코 작지 않은 목돈이다. 그러나 동시에 접근 불가능한 금액도 아니다. 몇 년간 꾸준히 저축하고, 퇴직금이나 목돈을 모으면 만들 수 있는 현실적인 액수다. 저자는 바로 이 지점에서 출발한다. 수십억을 가진 부자들의 이야기가 아니라, 5천만 원을 가지고 어떻게 시작할 수 있는지를 보여준다. 그는 신도시 분양 상가의 1층이 평당 7천만 원을 넘을 때, 3~4층을 노려 30% 수준의 가격에 매입하는 전략을 펼쳤다. 실제로 평당 590만 원에 매입해 매입 순간 3억 원 이상의 수익을 확보한 사례는 운이 아니라 철저한 분석과 전략의 결과였다. 우리에게 중요한 메시지를 던진다. 돈이 많아야 투자를 시작하는 것이 아니라, 적은 돈으로도 똑똑하게 시작할 수 있다는 것. 중요한 건 금액이 아니라 전략과 안목이라는 것. 저자가 반복해서 강조하는 '단계적 성장'의 개념은 바로 여기서 빛을 발한다.

상가투자에는 크게 세 가지 길이 있다는 저자의 구분은 매우 유용하다. 수익형, 차익형, 사업형. 각각의 길은 서로 다른 목적과 전략을 요구한다. 많은 초보 투자자들이 이 구분조차 모른 채 막연히 '월세 받는 상가'만을 떠올린다. 나 역시 그랬다. 상가투자라고 하면 당연히 월세를 받는 것이라고만 생각했다. 하지만 저자는 임대수익과 시세차익을 동시에 노리는 전략을 권한다. 월세만 받다가 파는 것이 아니라, 상가의 가치 자체를 높여가며 투자하는 방식이다. 업종 변경, 리모델링, 용도변경을 통해 상가를 '키우는' 개념이다. 이것이야말로 진정한 의미의 투자가 아닐까. 특히 인상적인 부분은 고소득자의 적자 투자 전략이 일반 투자자에게는 독이 될 수 있다는 경고다. SNS나 유튜브를 보면 종종 '강남 상가 투자로 대박'같은 이야기가 나온다. 하지만 저자는 냉정하게 지적한다. 강남 상가가 거래되는 이유는 순수 수익이 아니라 상징성에 있다고. 실제 수익률을 따지면 오히려 손해인 경우가 많지만, 절세나 자산 보전의 목적으로 접근하는 고소득자들의 전략이라는 것이다. 일반 투자자가 이런 전략을 따라하면 어떻게 될까? 월세를 올릴 수 없는 구조에서 이자 부담만 커지고, 결국 팔려고 해도 팔 수 없는 덫에 갇히게 된다. 이런 현실적인 경고야말로 이 책의 진가다.

저자가 20년간 하루 4만 보를 걸으며 깨달은 핵심은 바로 ' 동선 '이다. 같은 지하철역이라도 11번 출구와 2번 출구의 생명력이 다르다. 지도에서는 가까워 보여도 실제로 걸어보면 완전히 다른 상권일 수 있다. 사람의 흐름 위에 상권이 존재 한다는, 너무나 기본적이지만 가장 많이 무시되는 원칙이다. 이것은 책상 앞에서, 컴퓨터 화면만 보고는 절대 알 수 없는 정보다. 직접 발로 뛰고, 눈으로 확인하고, 몸으로 체감해야만 비로소 보이는 것들이다. 저자가 강조하는 '현장주의'는 바 로 이 때문이다. 전봇대에 붙은 '상가 급매' 전단지를 보고 혹하는 순간, 저자는 잠깐 멈추라고 말한다. 정말 좋은 물건이라 면 왜 그것이 내 눈에 쉽게 띄었을까? 진짜 괜찮은 물건이라면 이미 중개사무소의 단골 투자자들에게 넘어갔을 것이다. 이 한 문장이 얼마나 많은 실패를 예방해줄 수 있을까.

신도시 상가와 구도심 상가는 완전히 다른 게임이다. 신도시는 '계획된 미래'를 읽는 투자다. 아파트 세대 수, 학교 위치, 도로 동선, 상가 배치가 모두 공개되어 있다. 분석이 상대적으로 쉽고 명확하다. 안정적인 월세형 자산을 원한다면 신도시가 답이다. 반면 구도심은 무에서 유를 창조할 수 있는 시장이다. 낡은 건물이 한 줄의 기획, 한 명의 좋은 임차인으로 명소가 되는 마법이 일어나는 곳. 임대수의과 매매차의, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 고수의 투자처다. 실제로 대박 상가투자 사례 대부분은 구도심에서 탄생했다. 저자가 제시하는 사례들을 보면 이 차이가 명확해진다. 신도시에서는 3층 병의원 상가를 저가에 선점해 안정적 수익을 확보하고, 구도심에서는 문화와 감성이 스며든 거리의 부활을 읽어내며 가치 상승을 노린다. 하나의 전략으로 모든 상가를 다룰 수 없다는 것, 각각의 특성을 이해하고 그에 맞는 접근이 필요하다는 것을 보여준다.

많은 사람들이 인구 감소를 상권의 위기로만 본다. 특히 지방 소도시의 경우 '소멸도시'라는 단어에 주눅이 든다. 하지만 저자는 일본의 사례를 통해 전혀 다른 해석을 제시한다. 일본은 우리보다 먼저 인구 감소를 경험했다. 하지만 관광이라는 반전 카드로 지역을 살려냈다. 디지털에 익숙한 세대일수록 오히려 아날로그 감성의 거리로 몰린다는 역설, 익선동, 을지로, 문래동, 전주한옥마을, 경주가 부활한 이유도 여기에 있다. 이제 상권은 '놀거리'가 아니라 '이야기와 분위기'를 품을 때 살아난다. 과거에는 종로나 명동이 상가의 로망이었지만, 지금은 홍대와 성수가 새로운 중심이 되었다. 유동인구만으로는 살아남을 수 없다. 콘텐츠, 콘셉트, 감성의 싸움이다. 투자자는 이제 '어디가 중심인가'만 볼 것이 아니라 '어디가 더 재미있어지고 있는가'를 분석해야 한다. 즐거움을 담을 수 없다면 그 상권은 곧 잊힌다. 이 통찰은 인구 감소 시대에 어떤 상가를 선택해야 하는지에 대한 명확한 방향을 제시한다. 가족의 생계를 책임지는 가장이라면 위험을 감수하기 어렵다. 실패 확률이 낮고, 수익이 안정적으로 보장되며, 급격한 가격 하락 가능성이 적은 상가. 이런 까다로운 조건을 충족하는 것이 바로 '상가주택'이다. 엄밀히 말하면 상가라기보다 주택의 성격에 가깝다. 투자보다 생존을 우선하는 사람에게 상가 주택은 그 자체로 하나의 해답이 된다. 1층에서 임대수익을 내고, 위층에서 직접 거주하거나 추가 임대를 할 수 있다. 주택 담보대출을 활용할 수 있어 금리 부담도 상대적으로 낮다. 이는 특히 은퇴를 앞둔 중장년층이나 안정적 현금흐름이 필요 한 투자자에게 매력적인 선택지다. 화려하지는 않지만 견고하다. 대박은 아니지만 쪽박도 아니다. 때로는 이런 중용의 전 략이 가장 현명한 선택일 수 있다.

책을 읽으며 가장 크게 와닿은 것은 '지금이 기회'라는 메시지다. 많은 사람들이 시장이 좋을 때는 비싸다고 망설이고, 시장이 나쁠 때는 위험하다고 물러선다. 결국 언제 해야 하는가? 저자는 명확하게 답한다. 바로 지금이라고. 침체기라고 여겨지는 지금이 오히려 저평가된 물건을 찾을 수 있는 골든타임이라고. 감정평가액 6억 원짜리 신도시 1층 상가가 6천만 원에 낙찰되는 사례도 있다. 이런 기회는 아직도 곳곳에 있다. 단지 공부와 준비가 부족해서 기회를 놓치고 있을 뿐이다. 그렇다면 필요한 것은 무엇인가? 큰돈이 아니라 공부다. 타이밍이 아니라 준비다. 운이 아니라 안목이다. 저자가 20년간 현장을 누비며 쌓은 경험과 통찰을 이 한 권의 책에 담았다면, 우리는 그것을 읽고 배우고 실천에 옮기면 된다. 작은 눈덩이가 굴러가며 점점 커지는 스노우볼 이펙트처럼, 투자도 반복과 축적을 통해 속도를 붙인다. 구분상가에서 출발해 꼬마 빌딩으로, 다시 중형 건물로 도약하는 흐름 속에서 자산은 단단해지고 투자자는 성장한다. 한 번에 건물주가 되는 것이 아니라, 단계적으로 성장하는 투자자가 되는 것. 이것이 현실적이고 지속가능한 길이다.