버리는 부동산, 살리는 부동산

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.

우리는 지금 격변의 시대를 살고 있다. 근로소득만으로는 더 이상 안정적인 미래를 보장받기 어려운 현실에 직면했다. 월급쟁이의 한계를 뛰어넘으려면, 단순히 돈을 버는 것이 아니라 돈이 스스로 일하게 만드는 지혜가 필요하다. 이것이 바로 ＇돈을 움직이는 법＇의 핵심이다. 부동산 투자의 세계는 예전보다 훨씬 복잡해졌다. 과거처럼 무작정 집을 사면 오르던 시대는 끝났다. 이제는 치밀한 계산과 전략적 사고가 필요한 시점이다. 어떤 자산은 시간이 지날수록 가치가 떨어져 짐이 되지만, 어떤 자산은 세월이 흘러도 꾸준히 수익을 창출한다. 그 차이점을 이해하는 것이야말로 성공적인 부동산 투자의 출발점이다. 이를 알려주는 투자 조언서인<버리는 부동산 살리는 부동산>을 읽을 기회가 있었다.

부동산 투자에서 가장 위험한 함정은 겉보기 좋은 수치에 현혹되는 것이다. 특히 신축 빌라나 고가 분양 물건의 경우, 전세가율이 분양가의 70%를 넘어선다면 갭투자의 위험성이 크게 증가한다. 이는 단순한 수학적 계산을 넘어서, 실제 전세 수요가 충분한지 면밀히 검토해야 하는 이유다. 많은 투자자들이 연간 수익률을 계산할 때 전세 대 100% 임대를 전제로 하는데, 이는 현실을 무시한 위험한 발상이다. 실제로는 연간 10-20%의 공실률을 반영해야 건전한 투자 계획을 세울 수 있다. 임대료가 매월 들어온다고 가정하고 투자 결정을 내리는 순간, 예상치 못한 공실 기간에 속수무책이 될 수 있다. 2021년 10월부터 시행된 주택임대사업자의 전세 보증보험 가입 의무화는 많은 것을 바꿔놓았다. 정부가 공시가격 대비 전세가율을 126% 이하로 유지하도록 기준을 정한 것도 단순한 규제가 아니라, 시장 구조 자체를 바꾸는 패러다임의 전환이었다. 정책의 바람에 흔들리는 자산은 결국 버려야 할 자산이다. 재개발과 재건축의 성패가 정책에 좌우되는 현실에서, 개미 투자자가 아무리 발버둥 쳐도 큰 틀을 바꿀 수는 없다. 특히 건축비 상승 이슈가 불거진 지금, 정비사업이 10년이 걸릴지 20년이 걸릴지 아무도 장담할 수 없는 상황이다. 대출을 받아 건물을 산 오늘의 건물주가 내일도 행복하리라는 보장은 없다. 수익형 부동산과 상가, 건물들은 금리 변동에 극도로 민감하게 반응한다. 금리 리스크는 시장 외부 변수로서 개인이 통제할 수 없는 영역이다. 따라서 자신이 감당할 수 없는 구조로 레버리지를 설계한 물건은 시한폭탄과 다름없다. 자신의 수입 대비 대출이 너무 많은 물건, 본인의 고민 없이 주변 지인들의 말만 듣고 투자한 경우, 중년층 이상에서 물건의 수는 많은데 고정형 현금수입이 없는 경우 등은 모두 문제가 될 포트폴리오의 전형이다.

진정으로 가치 있는 부동산은 글로벌 슈퍼리치들이 주목하는 곳에 있다. 이들이 집중하는 도심 지역은 '규제를 견디고도 남을 자본'이 모이는 곳이다. 고가 부동산이 글로벌 자산가들의 놀이터가 되는 입지에서는 부동산 자체가 지위를 상징하고, 진입 자체가 선택받은 계층임을 증명하는 기호가 된다. 이런 지역에서는 공급이 정체되거나 제한되고, 오히려 규제가 '선별의 문턱' 역할을 한다. 슈퍼리치들의 장기 보유 전략과 맞물려 희소성이 더욱 강화되는 구조다. 이것이 바로 상급지로의 이동이 중요한 이유다. 부동산에서 가장 중요한 개념 중 하나는 '리질리언스'다. 이는 충격을 받고도 다시 회복할 수 있는 힘, 변화 속에서 살아남는 유연한 강함을 의미한다. 부동산 시장도 고금리, 인구 변화, 기술 혁신, 기후 위기, 감정의 흐름 등 수많은 충격을 맞는다. 이 과정에서 어떤 자산은 무너지지만, 어떤 자산은 살아남는다. 가장 회복력 있는 부동산은 단단한 것이 아니라 변화를 견디고 흡수할 수 있는 부동산이다. 위기 속에서도 쓰일 수 있는 공간, 사람들이 여전히 머물고 싶어하는 곳, 10년 후에도 다른 모습으로 존재할 수 있는 자산이야말로 진정한 가치를 지닌다. 코리빙하우스처럼 새로운 주거 형태의 등장은 부동산 시장의 진화를 보여준다. 기존의 원룸을 소형 오피스텔이나 코리빙 공간으로, 일반 주택을 게스트하우스나 스튜디오, 스몰오피스 등으로 전환하는 것이 그 예다. 1층 공실 상가도 카페, 팝업스토어, 갤러리 등 회전율 높은 테넌트를 유치할 수 있는 공간으로 재해석될 수 있다. 건물의 리모델링과 시설 업그레이드를 통해 외관 디자인을 개선하고, 엘리베이터나 출입 시스템, 로비 등 공용공간을 정비함으로써 건물 전체의 인상을 바꾸는 것도 중요하다. 노후화된 자산이라도 창의적인 접근을 통해 새로운 생명력을 불어넣을 수 있다. 저자의 연령별 포트폴리오 전략과 1주택자와 다주택자의 선택 등에 대한 상세한 설명이 돋보인다

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부동산 투자의 궁극적 목표는 수익 추구만이 아니다. 어떤 삶이 진짜 행복한 삶인지 고민하고, 그 삶을 뒷받침할 수 있는 포트폴리오를 구성하는 것이다. 포트폴리오는 당신의 삶을 따라가야 한다. 그것이야 말로 좋은 포트폴리오다. 변화의 흐름을 파악하고, 그 변화 속에서 물처럼 유연하게 흐르며 살아남는 것. 이것이 바로 새로운 시대의 생존 방식이다. 과도한 정보와 불확실한 미래 속에서 우리가 선택해야 할 부동산은 현재의 수익성이 아니라, 다가올 미래를 견딜 수 있는 자산이어야 한다. 본인과 가족의 수입 규모, 지출 패턴, 직업의 안정성, 연령대를 고려해 자산을 어떤 종목에, 어떤 형태로 배분할지 고민하는 것. 그것이야 말로 부동산 투자에서 가장 먼저 갖춰야 할 전략이다. 무엇을 살 것인가 못지않게 무엇을 버려야 하는지도 중요하다는 점을 잊지 말아야 한다. 자산을 일하게 만드는 기술은 삶에 대한 철학과 미래에 대한 통찰력에서 나온다. 큰 방향을 맞춰서 나만의 건강한 포트폴리오로 무럭무럭 키워 나가는 것, 그것이 바로 우리가 추구해야 할 목표다.