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그래도 부동산이 돈이 된다 - 정부의 부동산 규제정책의 구조적 문제를 파헤쳐 시장을 판독할 절대 시각을 알려준다!
장철수 지음 / 황금부엉이 / 2020년 3월
평점 :
2019년 각종 부동산대책들이 쏟아져 나오고 부동산이 약간의 진정세를 보이기 시작해 올해는 부동산 경기가 안정화됐나싶은 시기이다. 자세히 들여다보면 작년 무섭게 치고나가던 고가의 아파트들은 주춤한 반면, 6억이하의 아파트들이나 풍선효과를 누리고 있는 수도권지역들은 매매가 활발하고 가격도 상승세란 뉴스도 들린다. 하지만 3월들어 매매건수가 급격히 줄어들어 하락세라는 분석도 나오기 시작했다. 이처럼 정부정책과 국내외 상황에 따라 부동산 가격은 출렁이고 이 과정에서 사람들은 지금 집을 사야되나 말아야하나 고민이 깊어지기 마련이다.
책의 저자는 최근 몇년 상당한 부동상 가격의 상승이 이루어졌지만 이는 버블이 아니며 책의 제목과 같이 우리나라는 그래도 부동산이 사람들이 꿈꾸는 자산증식의 수단으로 아직도 유효하다고 말하고 있다.
목차 뒤 바로 이어지는 "당장 급한 독자들을 위한 필자와의 심층 인터뷰"에서 그 이유를 보면 간단하다. 바로 수요와 공급의 원리이다. 끊임없는 주택의 공급이 이루어지고 있지만 사람들이 살고싶어하는 도심의 주택의 수는 한정되어있고 또한 낡고 있다.이러한 낡은 주택들을 재건축이나 재개발을 통해 신축으로 탈바꿈시키니 살기좋은 곳에 살기좋은 집에 대한 사람들의 열망이 주택가격의 상승으로 이어진다는 것이다. 그래서 강남주택으로 몰리는 사람들의 수요를 투기로 규정하고 제재를 가하는 정부정책의 방향은 옳지 않으며, 3기신도시등의 정책은 강남집값을 잡는 것에는 유효하지 않고 다만 서울의 일부수요나 기존 신도시의 수요를 충족시킬 수는 있을 것이라고 단도직입적으로 말한다. 또한 레버리지를 활용한 투자가 어려워지므로써 주머니가 가벼운 청년층의 투자가 제한적으로 이뤄질 것으로 예상되기 때문에 소액으로 투자가능한 다양한 투자모델을 발굴해야한다말하며 책에서도 소개하고 있다.
저자의 부동산 전망을 보면 우리나라의 상황뿐만 아니라 일본의 버블 사례등을 비교하며 우리나라는 버블이 아님을 주장한다. 그리고 지금까지의 부동산 흐름을 짚으면서 앞으로 변화할 고령화 시대나 공유경제 그리고 미국의 금리정책에 따른 대응을 적절히 해야한다고 말하고 있다.
구체적인 투자 방법과 투자사례는 크게 소액투자와 일반투자로 나누어 설명한다.
소액투자의 방법으로는 셰어하우스, 에어비앤비, 경매가 있다.
셰어하우스나 에어비앤비는 세계적인 추세로 볼때 확장되고 있고 우리나라의 경우 아직 초창기이기 때문에 블루오션으로 제시했다. 또한 소액으로 투자가 가능하기 때문에 투자를 시작하는 입장에서 적합한 면이 있을것이다. 하지만 개인적으로 인테리어를 하고 여러 사람에게 한 집을 임대하는 것이 마냥 쉽지만은 않을 것 같기도 하고 쉐어하우스를 한 사람들의 경험담이 그리 좋지만은 않다는 것도 들었기에 소액으로 하기에 괜찮다라는 것보다는 책에서 말하는 대로 이 분야에 대해 확신이 있고 분석을 철저히 한 후에 투자를 해야한다는 생각이 들었다.
경매같은 경우 여타 부동산 책을 보면 빠지지않는 투자분야이다. 아무래도 시세에 비해 저렴하게 취득하여 몇가지 절차를 거치면 시세차익이든 임대소득이든 올릴 수 있기에 나같은 경우도 한번은 꼭 공부해보고 실제로 입찰절차도 경험해보고 싶은 분야이다. 책에서 설명하는 9차연도에 걸친 경매 플랜도 흥미로웠다. 책에서 제시하는 방법대로 잘 이행할 수만 있다면 근로소득으로는 힘든 투자수익을 올릴 수 있고 안정적인 현금흐름을 가질 수 있기 때문이다.
일반투자의 방법으로는 아파트와 다세대투자를 추천하며 요소별 유망지역을 제시한다.
누구나 아는 돈되는 부동산인 강남부동산은 여전히 매력적인 투자대상이나 그 안에서도 격차가 커질것이 예상되기 때문에 선별적인 투자를 해야한다고 말한다.
- 강남의 블루칩지역 : 삼성동,청담동, 압구정동, 대치동, 도곡동, 반포동, 송파강동 재건축아파트
작년 부동산 정책의 최대이슈였던 3기신도시에대해서도 언급한다. 신도시 건설로 서울 핵심지역의 아파트 집값을 떨어뜨리는 것은 힘들것으로 예상하고 있고 1기 신도시에는 굉장히 부정적인 영향을 미칠것이라고 본다.
또한 대형부동산의 경우 앞으로도 일부지역을 제외하고는 약세를 보일것이고 소형아파트의 가격상승을 점치고 있다.
신축아파트가 요즘 대세이기 때문에 앞으로 신축으로 탈바꿈할 재건축투자지역과 재개발투자지역도 주시해야한다.
- 재건축 유망지역 : 압구정,반포주공1단지, 잠실주공5단지, 은마아파트, 미도아파트, 둔촌주공아파트
-재개발 유망지역 : 한남뉴타운, 성수, 수색증산, 광명뉴타운, 영등포뉴타운, 성남시정비
이외에도 교통망 이슈인 GTX개통에 따른 수혜지역과 주거형태의 변화에 따라 주목할만한 지역도 제시한다.
책에서 아무리 이 지역이 좋다고 설명한다고 해도 투자는 본인의 몫이고 투자에 따른 성공과 실패도 본인의 몫이다. 하락기 시작이라고 뉴스가 나오고 있는 이때에 오히려 공부하고 믿음을 가지고 투자한다면 미래에 든든한 내 자산이 되어줄 것이다. 가용자금과 레버리지 한도 그리고 소유기한 등 나의 상황을 정확히 알고 투자지역을 정한 후 믿음을 가지고 실행할 수 있도록 노력해야겠다는 생각이 들었다.
P.177
"긍정의 힘은 실로 위대하다. 긍정적으로 생각하면 무궁무진한 길을 발견할 수 있다. 그러나 부정적으로 생각하면 아무것도 하지 못한다."