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잭파시의 부동산 톱다운 투자법 - '부동산 선행지수'로 매수 타이밍을 낚아채는 확신의 투자법
잭파시(최경천) 지음 / 다산북스 / 2024년 2월
평점 :
![](https://image.aladin.co.kr/Community/paper/2024/0318/pimg_7043121874226608.jpg)
[출판사에서 책을 제공받아 작성한 후기]
부동산 관련 재테크 책도 몇 가지 유형이 있다.
보통 흔하게 보이는 유형이 "나는 어렸을 때 얼마나 가난했고 흙수저였지만 이런저런 과정을 통해 부동산 투자에 성공했다"라는 식의 수필이 적지 않은 분량을 차지한 뒤 "내가 투자한 방법은 ~"으로 시작하는 투자 방법론이 나온다. 이 투자 방법론은 대동 소이해서 입지 분석법, 키맞추기법, 교통 호재나 학군, 상권 분석법 등등 다른 책에서도 다달 비슷하게 하는 내용들인데 저자만의 방법인 듯 소개되는 경우가 많다.
[톱다운 투자법]은 결이 다르다.
마인드 관련 내용 없다. 저자에 대한 수필 내용 없다. 바로 본론으로 들어간다. "부동산은 금융이다"라는 말이 무척이나 독특했다. 사실 몇몇 유튜버들이 이 비슷한 말을 하기는 했다. 그들은 "이제는 부동산이 금융 상품이 되었다"라고 말하며 그 근거로 전세자금 대출의 영향을 크게 받는 부분을 강조했다.
이 책에서 말하는 "부동산은 금융"이라는 말은 이보다 광범위하지만 보다 근본적인 개념이다. 앞부분을 읽으면서 이 책이 부동산 관련 책인지 주식 관련 책인지, 거시 경제에 대한 책인지 헷갈릴 정도로 이전 부동산 책과는 다른 색깔을 보여준다.
부동산은 유동성을 타고 흐른다는 말이 있다. 우리나라의 유동성은 미국의 경제의 영향을 가장 크게 받는다. 이 말은 미국 경제가 좋아야 우리나라 경제도 좋고, 우리나라 경제가 좋아야 국내 부동산 가격도 오른다는 말이다. 과거에는 달랐는지 몰라도 수출이 주력인 국내 경제는 미국의 영향을 안 받을 수 없고 이는 주식, 부동산 등 국내 자산이 미국 자산과 점차 커플링되어 가는 중이다.
따라서, 저자는 톱다운 투자법으로 먼저 세계(주로 미국)의 경기를 파악해야 한다고 강조한다. 그 다음에 도단위 부동산 시장을, 그다음이 시 단위, 이후에야 구체적인 아파트 단지를 임장하는 거다.
그러니까. 이전 부동산 재테크 강사나 유튜버, 책들에서 강조하는 구체적인 아파트 단지는 저자의 표현대로 가장 마지막에 하는, 이전 단계의 파악이 모두 끝난 뒤 하는, 냉정하게 말해서 그다지 중요하지 않을 수 있는 분석 단계다. 어차피 우리가 투자를 고려할 때는 도에서 인구수가 가장 많은 1~3위 안의 도시를 투자할 것이고 아파트 단지 역시 가장 수요가 많은 대장급 단지 위주로 투자할 것이기 때문이다. 또한 도, 시 단위로 상승 흐름을 타면 어느 한 단지만 오르는 게 아니기 때문에 지역 내에서 특정 아파트 단지를 고민하는 건 그닥 중요하지 않다고 말한다.
가장 중요한 것은 거시적 흐름을 파악하고 이해하는 것이다.
이에 대해 저자는 무척 구체적이고 확실한 지표를 통해 흐름을 파악할 것을 강조한다. 감으로 투자하는 것이 아니라 구체적인 데이터와 수치로 분석한다.
투자 타이밍을 잡는 선행 지수로는 M2유동성 YOY, 매수우위지수, 매매가격증감률, 부동산지인 시장강도가 있고 특히 지방 아파트 투자에 유용한 외지인거래량, 공급과 미분양 지표가 있다.
1단계에서는 미국과 한국 부동산 경기 흐름 파악의 중요성을 설명하는데 이중 가장 중요한 개념이 통화량, M2 유동성이다. 부동산이 오르는 기본 원리는 시장의 유동성이고 M2유동성YOY와 아파트 매매지수의 상관관계는 1에 가깝다는 걸 통해 이를 확인할 수 있다.
특히 한국은 미국을 따라가기 때문에 미국이 어떻게 움직이는지 추이를 관찰하는 것이 무척 중요하다.
2단계에서는 전국을 세 그룹으로 나누어 파악하는데 첫 번째 그룹은 서울, 경기, 인천이다. 만약 서울이 크게 오르는 중인데 인천이나 경기 중 어느 한 도시가 공급이나 기타 이유로 떨어지고 있다면 그곳이 기회일 수 있다.
광역시 그룹은 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종, 제주다. 이들 지역 역시 약간의 시간차를 두고 시세가 같이 움직인다.
저자가 생각하는 유동성 라인은 미국 - 한국 - 서울(경기, 인천) - 대전, 세종이다.
지방 7도 그룹은 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남이다. 이 세 그룹 중 유동성이 먼저 흘러서 올라가는 지역을 파악하고 아직 오르지 않은 지역을 찾는다. 지역을 찾았으면 그 지역의 매수우위지수, 전세매물 증감, 사분면 매매전세차트, 시장 강도, 민간 아파트 초기 분양률 등 다양한 지표를 통해 매수 타이밍을 잡는다.
지방 소도시는 인구수로 규모를 파악하여 분석하는데 지방은 외지인 거래량과 공급량을 특히 주의 깊게 살펴봐야 한다. 지방 소도시는 인구수 순으로 상승세가 전달되는데 외지인 거래량이 급증하는 구간이 상승 초입 구간이다.
이렇게 톱다운 방식으로 돈의 흐름을 파악했으면 구체적인 아파트 단지를 찾는데 이 단계에서 아파트의 입지와 교통, 세대수와 주변 환경 등을 파악하면 된다. 사실 분석과 검색을 충분히 하면 그다음 임장은 거드는 단계다.
저자는 투자를 위해서는 수학적인 근거가 있어야 한다고 강조한다. 남의 말을 듣고 하는 투자가 아닌 구제적인 데이터를 보고 직접 가공하고 분석하여 나만의 데이터로 만드는 과정이 투자의 핵심이다. 이 책을 통해 데이터를 보고 가공하는 법에 대해 상세하고 구체적으로 배울 수 있다.