작은 돈으로도 할 수 있는 부동산 투자

월급으로 당신의 부동산을 가져라 - 300만원으로 시작하는 마법의 소액 투자법
시루 지음 / 다온북스 / 2017년 7월

급여를 쪼개고 생활비를 절약하는 게 우선이기는 합니다. 하지만 그것만 가지고는 나아지는 게 눈에 잘 보이지 않습니다. 체감 되는 변화가 없기 때문에 절약하는 습관이나 투자에 대한 공부도 작심삼일에 그치고 맙니다. 그래서 저는 부동산에 하루라도 빨리 관심을 가지라고 말하고 싶습니다. 그러면 자연스레 만나는 사람도 달라집니다. 그들로부터 자극도 받고, 열정도 생기기에 저절로 절약이 몸에 스며듭니다. 변화를 체감할 수 있기 때문입니다. - '프롤로그' 중에서

부동산 투자, 종잣돈을 모아야만 가능한 게 아니다

흔히 부동산 투자를 설명하면서 '종잣돈부터 모으라'고 조언한다. 하지만 종잣돈은 생각만큼 쉽게 모아지는 것이 결코 아니다. 그래서 투자할 돈이 부족해 아예 투자에 관심을 끄고 살아가는 사람들이 많다.  이렇게 종잣돈이라는 높은 벽 때문에 투자할 엄두도 못내거나 몇 년째 재테크 강의만 들으며 종잣돈을 모으고 있는 현실이 안타까워 저자는 이 책을 쓰게 되었다.

책의 저자 시루는 대학에서 전기공학을 전공하고 현재 엔지니어로 직장생활을 하고 있다. 아름다운 아내, 깜찍한 아들과 함께 행복한 가정을 꾸리고 있다. 월급만 가지고 시작한 12년차 투자자로 지금은 주택, 상가, 토지를 거래할 수 있는 부동산 매매법인과 농지를 취득할 수 있는 농업회사법인의 주주이기도 하다.

지난 12년 동안 '콩나물 시루에 물을 주듯' 꾸준히 경매와 매매를 통해 100건 이상의 부동산을 취득했고, 현재도 아파트와 토지를 합쳐 40여 개의 부동산을 보유하고 있다. 이런 과정에서 좀 더 체계적이고 객관적인 투자법을 고민하던 차에 고집GO ZIP이라는 부동산 프로그램을 고안했다. 이는 데이터를 활용하여 객관적인 투자가 가능하며, 엑셀을 다룰 줄 몰라도 투자와 관련된 데이터를 해석할 수 있는 부동산 프로그램이다.

소액으로 투자할 수 있을까?

일반적으로 우리들은 부동산 투자에 관한 선입견을 갖고 있다. 즉 큰 돈의 투자금이 있어야 한다는 것이다. 이에 대해 저자는 소액으로도 투자가 가능하다고 말한다. 좀 더 구체적으로 말하면 경매를 이용하면 된다는 것이다. 사실 유료 경매 사이트를 관찰해보면 500만 원 이하의 토지들이 꽤 많이 나와 있다. 이는 지분물건이 될 수도 있고, 지상이 될 수도 있다. 일반물건도 있다.

지분물건은 공유자들에게 되판다. 지상권은 토지만을 낙찰받는 것인데, 건물주에게 되판다. 그리고 일반물건은 그 물건이 필요한 사람에게 되파는 것이다. 이런 물건들은 일정한 패턴이 있다. 바로, 10개를 낙찰 받으면, 그중 3개는 3개월 안에, 4개는 8개월 안에, 나머지 3개는 18개월이면 해결이 된다는 것이다. 이 점은 초기 투자 하는 데 있어 굉장히 중요한 요인이다. 더욱 중요한 부분은 묶이는 돈이 없다는 사실이다. 아무리 오래 걸려도 18개월 정도면 해결이 된다. 그리고 수익도 난다. 

실투자금 500만 원짜리 물건이라고 쉽게 해결되고, 실투자금 1억 원짜리라고 힘들고 그런 거 없다. 비슷하다. 오히려 500만 원 짜리 물건을 두 번 경험해보는 게, 나중을 생각하면 훨씬 유용할 수도 있다. 하지만 보통은 "그런 소액투자가 가능한 물건이 어딨어?"라며 지레 무시해버린다. "종잣돈 3,000만 원을 모으면 그때 투자해야지."라고 생각하는 것보다, 지금 가지고 있는 500만 원을 가지고 투자를 시작하는 게 백번 낫다. 젊을수록 경험에 투자하자. 

고집, 부동산 투자를 돕는 프로그램

아파트 가격은 단기적으로는 '심리'에 반응하고,

중기적으로는 '공급'에 연동하며,

장기적으로는 '입지'에 수렴한다.

저자는 아파트를 매수하여 전세나 월세로 세팅 후 2~4년 정도 후에 매도한다. 전세 주기가 2년인 점을 고려해보면 알 수 있다. 2년이나 4년 정도를 중기라고 볼 수 있다. 따라서 가장 중요한 변수는 '공급'이 된다. '공급'하고만 연동시켜 투자해도 80%의 확률로 수익이 난다고 생각한다. 즉, 공급이 부족해지는 시점에 아파트를 매수하여 공급이 많아지기 전에 매도하는 것이다.

아파트 투자시 살펴야 할 정보

매매지수~ 2015년 12월의 아파트 가격을 100으로 보고, 매매값의 증감을 표시

전세지수~ 동일한 기준에서 매매가 상승률 대비 전세가 상승률이 높은 곳을 찾음

인구수~ 증가하는 지를 검토

세대수~ 인구수와 함께 증가하면 좋다

입주 물량~ 가격 결정의 중요한 변수

미분양~ 미분양이 많다는 것은 좋은 투자처가 아니라는 증거

1년 단위로 투자 목표를 세워라

1979년 하버드 경영대학원 졸업생을 대상으로 "장래 목표를 기록한 다음 이를 위한 계획을 세웠는가?"라는 질문을 했더니 단 3%만이 목표와 계획을 세운 후 이를 기록해 둔 것으로 밝혀졌다. 이로부터 10년이 경과한 후연구자들이 다시 그들을 인터뷰했다. 놀라운 결과를 알게 되었다. 즉 목표를 기록했던 3%의 졸업생은 97%의 졸업생보다 평균 10배의 수입을 올리고 있었던 것이다.

목표의 기준, SMART

Specific~ 명확하고

Measurable~ 측정 가능하며

Attainable~ 실현 가능하고

Relevant, Realistic~ 현실적이며

Time-bound~ 완료시한이 있어야 한다

 

"1년에 1,000만 원의 수익을 만든다"

이는 투자 초기에 저자가 세운 목표다. 연봉 이외에 추가적인 부수입으로 말이다. 빠르면 첫해에 이룰 수 있다. 직장인에게 급여 외에 1년에 1,000만 원의 부수입이 생긴다는 건 굉장히 큰 의미를 지닌다. 자신의 연봉에 1,000만 원을 더하면, 어쩌면 자신의 바로 윗 상사의 연봉과 비슷할 수도 있다. 그만큼 자존감도 높아질 수 있다는 얘기다.

1,000만 원이라는 금액 이외에 추가적으로 심리적 보상까지 뒤따르는 것이다. 이 단계를 거치면 조금씩 자신감이 생긴다. 재미도 있다. 그 다음은 '1년에 나의 연봉만큼 수익을 올린다'로 목표를 재설정했다. 본인의 연봉 외에 추가적으로 연봉만큼의 수익을 올린다면, 두 사람분의 연봉을 받게 되는 셈이다.

부동산에 투자하는 방법

두 가지 방법이 있다. 하나는 '저점'에서 사서, '고점'에 파는 것이며, 또 하나는 '저가'에 사서 '고가'에 파는 것이다. 이 둘은 얼핏 보면 같은 말인 것 같지만 그 내용이 다르다. 즉 첫 번째 방법은 소위 부동산의 '10년 주기설'에 바탕을 두고 주택시장의 바닥과 꼭지를 찾는 것이고, 두 번째 방법은 경매나 공매를 이용하는 방법이다.

"파도를 만드는 건 바람이거늘"

- 영화 <관상> 중의 대사

위의 두 가지 방법 중 어느 방법이 좋을까? 정답은 두 가지 모두 고려해야 한다. 사이클을 이해하지 못하고 무조건 싸게만 사려고 하는 행위는 마치 바람을 느끼지 못하고 눈앞에 일렁이는 파도만 바라보려는 것과 같은 행동인 셈이다. 마찬가지로 경매를 통해 부동산을 취득하는 것도 '나무'를 보는 것이다. 하지만 '숲'을 보지 못한다면 너무나도 근시안적인 판단을 하게 되는 우愚를 범하고 만다.

현장에 정답이 있다

교세라, 도요타, 닌텐도, 호리바 제작소 등 일본의 선도 기업들의 경영 방침을 살펴보면 공통점이 있다. 바로 '현장' 제일주의이다. 유명한 '아메바 경영'도 바로 현장 경영에 기반을 두고 있는 것이다. 그렇다고 이는 반드시 일류 기업에만 해당되는 게 아니다. 부동산 투자에 나서려는 우리 모두에게도 적용되는 중요한 원칙이며 그 이유는 아래와 같다.

첫째, 빅데이터는 현장에 후행後行한다

둘째, 우량 물건은 현장에 있다

셋째, 변화는 현장에서부터 나온다

300만 원 이하로 시작해보자

부동산, 특히 토지 투자의 경우 큰 돈이 필요하고 수익을 실현하는 데 소요되는 기간도 매우 길 것이라는 편견을 갖기 쉽다. 이에 대해 책은 한 달 월급 정도도 안 되는 적은 돈으로 낙찰받을 수 있는 토지 지분들을 소개하고 있다. 이는 저자의 실제 낙찰 사례들이라고 밝히고 있다. 더구나 투자 회수기간이 짧게는 3개월, 길게는 18개월 소용되었으니 크게 겁 먹을 필요가 없어 보인다. 작은 발걸음을 내딛는 순간, 부동산 투자는 우리들에게 큰 기쁨을 안겨줄 것이라는 희망이 생긴다. 아무리 지식이 많아도 이를 실행하지 않으면 죽은 지식이 아닐까?