[부동산재테크] 역세권 도장깨기

역세권 도장깨기 - 오른 곳을 보면 오를 곳이 보인다
문현웅.한은진 지음 / 알키 / 2022년 5월

역세권 부동산은 상승기에는 2~3배 이상 가볍게 오르고, 하락기에는 버티는 힘이 정말 좋습니다. 윤석열 정부 출범 이후 앞으로 부동산 가격이 다시 상승할지 또는 규제완화로 인해 공급량이 많아지며 가격이 하락할지 아직 섣부르게 판단하기는 어렵지만, 적어도 역세권 부동산을 소유하고 계신다면 하락장이 오더라도 너무 걱정하실 필요는 없습니다. - '프롤로그' 중에서

2015년부터 2021년까지 이어진 부동산 상승장은 '역세권 급등'으로 강조할 수 있다. 물론 영원한 상승장은 없다. 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하기 마련인 것이다. 첫 내 집 마련을 꿈꾸는 사람이든, 좀 더 나은 주거환경을 위해 갈아타기를 노리는 사람이든, 재산 형성을 위한 투자처를 찾는 사람이든 준비된 자만이 기회를 잡을 수 있다. 그러기 위해선 반드시 '역세권'에 관해 알아야 한다.

공덕역, 대흥역

공덕역 주변엔 공덕아이파크, 마포펜트하우스, 공덕파크자이 등 새 아파트에 이어 2020년엔 공덕SK리더스뷰까지 입주했다. 이 중 재미있는 아파트가 2015년에 준공된 공덕파크자이인데, 분양 당시 미분양일 정도로 인기가 없었다. 34평(전용 84㎡) 분양가가 대략 6~7억 원 정도였다.

당시 분양조건은 계약금 10%만 있으면 전체 계약을 유지할 수 있는 상황이었다. 즉 자기자본 6,000~7,000만 원 정도만 있으면 60%는 중도금 대출과 나머지 30%는 잔금을 납부 후 소유권을 이전할 수 있었다. 만일 잔금이 부족하다면 아파트 준공 시점에서 전세를 놓아서 잔금을 치르고 소유권을 이전할 수 있었기에 적은 금액으로 투자가 가능했다. 지금은 경의선 철도길이 공원화되고 지하철역이 엄청 가깝다는 장점으로 인해 시세가 17억 원을 넘어섰다. 다만 아쉬운 점은 뛰어난 학군이 형성되어 있지 않은 점이다. 그래서, 재력이 충분한 사람은 서초, 강남권으로 이주하려는 수요가 있는 곳이다.

노원역, 중계역

노원, 중계역 주변엔 학원들이 많이 밀집해 있다. 그래서 강북의 학세권이라 평가받기도 한다. 중계그린과 중계무지개아파트 모두 예비안전진단을 통과한 상태로 적극적으로 재건축을 추진하고 있는 대규모 단지들이다. 두 곳은 상계주공보다 전세금이 높아서 전세가 오르는 시기만 잘 맞으면 상계주공과 비교해 적은 금액으로 투자가 가능한 아파트인 것이 또한 장점이라 할 수 있겠다.

목동역

목동지역 아파트를 우리들은 소위 좋은 학교들과 학원들이 밀집한 '학세권'으로도 분류한다. 이런 이유로 당연히 학부모들이 선호하는 곳이라 시세에도 긍정적인 영향을 미치기도 한다. 하지만 이 지역 아파트들은 완공한지 오래된 노후 주택들이라 '재건축'이 제일 중요한 화두인 셈이다.

2020년 6월 17일 발표된 부동산 대책에서 부실 안전진단기관에 대한 페널티가 강화되는 등 1, 2차 안전진단통과가 지금으로선 상당히 어려운데요. 윤석열 정부 공약 중 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제, 안전진단통과의 장애물인 구조적 안전성 항목 50%에서 30%로 하향, 주거환경비율을 15%에서 30%로 상향이 실현되면 경우 목동은 새로운 국면을 맞이할 수 있을 것이다. 더구나 오세훈 서울시장도 재개발, 재건축 프로젝트에 속도를 내겠다는 입장이라 목동 주민들에게 기대감이 크다.

그런데, 목동성원(성원상떼빌), 벽산아파트(벽산블루밍)는 규모도 작고 목동7단지와 같이 재건축하는 곳은 아니지만 100퍼센트 목운중학교에 배정된다는 장점이 있으므로 눈여겨볼 만하다. 사실 목동의 어느 단지에서라도 재건축 진행으로 이주를 하게 된다면, 이주 수요 때문에 가격이 오를 수 있는 아파트라서 가치가 있다고 할 수 있다.

대치역

서울 강남에서도 교육환경이 우수한 곳으로는 대치역 주변이 손꼽힌다. 최고의 학군과 학원가가 있기 때문이다. 그래서 비싸다는 선입견 때문에 매수리스트에서 제외하기 쉽다. 2017년에도 대치현대는 24평형 기준 매매가 10억 원에 전세가가 6억 원이었으니 갭투자로 4억 원 정도가 필요했었다. 그런데 대치현대 바로 밑에 있는 한 동짜리 나홀로 아파트인 대치효성은 접근이 가능했었다. 2017년 당시 24평(전용 59㎡) 매매가가 8억 원 정도에 전세는 6억 원대였으므로 2억원으로도 투자가 가능했던 셈이다. 두 아파트의 전세가는 거의 비슷한 수준이었다.

용산역(동부 이촌동)

용산역 우측엔 소위 富村으로 알려진 동부 이촌동이 있다. 이곳은 신축, 재건축, 그리고 리모델링 등이 혼재한 곳으로 특히 한강뷰가 매력 포인트이다. 과거 1960년대 이곳은 백사장이었다고 한다. 현재 행정구역상으론 이촌1동이다.

사실상 이곳이 대한민국 최초의 신도시였던 셈이다. 한강 백사장이 대지로 바뀔 수 있었던 것은 바로 '한강 개발 3개년 계획'의 실행으로 한강 변 공유수면 매립공사가 추진되었기 때문이다. 여기에 아파트 단지가 들어섰으니 신도시가 아니고 뭐겠는가 말이다.

1974년 준공한 이촌동 렉스아파트를 일대일 재건축한 게 바로 래미안첼리투스다. 일반분양 없이 조합원의 추가분담금 5억여 원으로 재건축이 추진되었다. 당시 압구정동 현대아파트 32평의 시세가 12억원이었으니까 사실 큰 부담금이었다. 그래서 이곳 재건축의 투자기회를 놓친 사람들이 많다. 현재 56층의 101동 중에서 한강 조망권이 최고인 호수는 호가가 40억원이다. 이런 경천동지를 누가 알았을까요? 역세권에다 '한강 뷰'가 덤으로 있으니까 가능한 일이 아닐까 싶다.

이밖에도 책은 GTX 역세권 도장깨기, 우이신설선, 신림선, 목동선 등 경전철 도장깨기를 통해 수도권 역세권을 일일이 조명하고 있다. 일독보다는 숙독을 권하고 싶다. 머리 속에 역세권 지도가 온전히 자리집힐 때까지 반복해서 읽는다면 유먕한 투자처도 발굴할 수 있을 것이라고 조심스레 전망해 본다.