[풍수지리 땅투자]청운선생으로부터 배우는 부동산 투

청운선생의 부동산 천기누설 - 부의 기운을 높이는 풍수지리 투자
김영운 지음 / 원앤원북스 / 2020년 11월

청운선생의 글들은 서양학에서 말하는 과학적 방법은 채택하지는 않고 있다. 그렇지만 다른 2가지 방법에 따라 진리에 도달하고 있다. 그 첫째는 동양학에 뿌리를 두고 있는 풍수지리다. 풍수지리는 음양오행설에 근거하고 있다. 둘째는 경험이다. "전국 방방곡곡을 돌아다니면 삼천리 금수강산 산하 대부분의 기를 느꼈다"고 말씀하시고 있다. - '추천사' 중에서 

자연의 이치를 투자의 안목으로 삼아라

이 책의 저자 김영운은 젊은 시절 전국을 유랑하며 풍수지리를 연구한 풍수지리 연구가다. 풍수지리를 부동산에 접목시켰으며, 1970년대부터 수많은 풍수지리 관련 글을 써왔다. 최근에는 청운선생이란 필명으로 여러 부동산 카페에 글을 쓰기도 했고, 천년노송이란 필명으로 네이버 지식인의 부동산, 경매, 법정지상권 등 다양한 분야에서 1만 회 이상 답변이 채택되기도 했다. 2018년 제자들의 도움으로 부동산 카페 '청운선생의 부동산 천기누설'을 만들어 운영 중이고, 블로그 이웃도 7,300여 명에 달한다. 

책은 총 4장으로 구성되었는데, 1장(풍수지리와 부동산)에서는 풍수지리에 대한 전반적 설명과 풍수지리로 좋은 터 고르기, 부동산 투자 Q&A 등을 담았으며, 2장(풍수지리로 땅을 보면 땅의 미래가 보인다)에서는 풍수지리적 관점에서 농지와 임야, 그린벨트 투자 등 땅 투자 노하우와 고수들의 땅 투자법을 전달한다. 

이어서 3장(부동산 투자의 기본 다지기)에서는 재개발과 재건축, 내 집 마련 청약, 부동산 세법, 법인, 경매 등 부동산 투자를 위해서라면 반드시 알아야 하는 기본 정보를 알려줌으로써 부동산 투자의 기초를 다질 수 있도록 도와준다. 마지막으로 4장(청운선생의 부동산 천기누설)에서는 본인의 네이버 지식인 활동 중에서 베스트 답변을 정리해 독자들의 궁금증을 풀어준다. 특히 경매의 특수 분야인 법정지상권과 유치권, 분묘기지권 등에 대한 지식이 돋보인다. 

풍수지리와 부동산

땅의 좋고 나쁨이 풍수의 기본이고, 풍수는 지기地氣가 길흉의 원인이 된다고 하며, 이는 음양오행을 기초로 한다. 우리들의 조상들은 예로부터 집터나 묘터를 정할 때 지관地官을 통해 풍수지리적으로 입지가 좋은 곳을 찾아 썼다. 소위 길지吉地에 묘지를 쓰면 후손들이 길하고, 그렇지 않으면 흉하다고 한다. 이런 풍수적 관점은 모든 부동산에 적용된다고 저자는 강조한다. 풍수지리가 부동산의 기초인 셈이다. 

양택陽宅의 풍수지리

풍수는 배산임수背山臨水 원칙에 따라 배치한다

하천이나 도로는 기氣를 모으는 역할을 한다

경사가 심한 도로가 있는 곳을 피한다

매립지나 모래땅에 지은 건물은 좋은 기氣를 받을 수 없다

땅의 기가 머무르는 곳이 명당明堂이다

안방은 북서쪽, 화장실은 동쪽이나 서쪽에 배치한다

현관은 그 집의 기氣가 들어오는 입구다

흔히 집에 수맥이 흐르면 좋지 않다고 얘기한다. 이에 대해  좀더 자세히 알아보자. 지하 수맥이 흐르면 수맥파가 만들어져서 지상으로 방사된다. 물엔 여러 광물질이나 모래, 자갈 등이 섞여 같이 흐르면서 강한 전자기적인 성질을 가지게 되는데 이 전자기 파장이 지상으로 방사되는 것을 수맥파라고 한다. 

또 지하 수맥은 끊임없이 움직이면서 새로운 물을 얻기 위해서 지상의 물을 끌어들이는데, 지상에서 여러 탐사 장비로 파악되는 그 파장을 수맥파라고 주장하는 사람도 있다. 수맥파는 지하에서부터 두꺼운 암석이나 토양을 뚫고 지상에까지 전달되는 수직파로, 그 파장은 지상 수십 층의 건물에도 전달된다. 

즉, 수직 상승하는 파장이기에 그 위치를 파악할 수 있고 이 수맥파의 수평적인 범위만 벗어나도 그 영향은 현저하게 줄어든다. 이러한 수맥파는 유해파로서 동식물에 여러 악영향을 주는데, 특히 활동하는 상태보다 잠을 자는 상태일 때 더 나쁜 영향을 준다. 예를 들어 사람이 숙면하려면 뇌파는 4헤르츠(Hz) 이하로 내려가야 하는데, 7~8Hz의 수맥파가 뇌에 계속 영향을 주기 때문에 깊은 잠을 잘 수 없는 것이다. 

이런 땅을 사라

장 옆에 붙은 땅을 사라. 왜냐하면 혐오시설이나 공해가 심한 공장 옆은 땅값이 싸기 때문이다. 멀리 보고 땅의 다변성·다용도를 예측한다면 이런 곳에 땅을 사야 한다. 공장들도 언젠가는 이전하거나 탈바꿈하는 날이 온다. 도시를 개발하면서 공장들은 결국 쫓겨나게 된다. 누가 봐도 쓸모없다고 하는 땅을 사야 한다. 

개발제한구역(그린벨트), 공원, 녹지지역, 자연녹지지역은 사려는 사람 마음대로 값을 깎을 수 있어 싸게 살 수 있다. 우선 싸게 사서 두고 보면 언젠가는 용도가 생긴다. 땅의 쓰임새는 건축만이 전부가 아니다. 땅의 쓰임새는 다양하다. 오래된 공동묘지 진입로 주위의 땅을 사라. 공동묘지는 명당자리다. 출상은 생활권에서 8km 이내에 이루어지는데 도시는 급속히 팽창하고 있다. 묘지 앞의 땅을 사두는게 투자의 지혜 아닐까 싶다.

재개발, 재건축의 추진절차

기본계획 수립은 기본계획서를 작성해 주민과 지방의회의 의견을 수렴하는 단계다. 안전진단에서 구청은 노후 상태, 주거환경 등을 평가하고 이상이 있다면 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원 등을 안전진단 기관으로 지정해 정밀 진단을 실시한다. 

안전진단을 받은 후 정비구역으로 지정되면 주민들은 추진위원회 구성 및 조합설립 절차에 들어간다. 조합이 설립되면 시공사를 선정하고 조합원들은 사업시행계획서 등을 통해 사업시행을 신청한다. 인가가 내려지면 조합은 건축물 및 대지지분 분배와 재건축 사업완료 후 부담해야 할 분담금에 대한 내용을 담은 관리처분계획을 수립한다. 이후 관리처분계획인가를 받으면 조합은 착공 및 분양을 실시할 수 있다. 공사가 완료되면 구청장에게 준공인가를 받고 입주한다.

재건축사업의 사업성 분석

첫째, 세대당 평균 대지지분(소형 평형만 구성하면 사업성이 적다)

둘째, 공사비와 총 사업비의 비율(보통 75%)

셋째, 일반분양 기여금액(기여도가 높으면 분담금이 적어져 사업성은 높아진다) 

일시적 1세대 2주택의 양도소득세 면제

기존에 1채의 주택(종전주택)을 소유하고 있던 1세대가 이 집을 구입한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 1채를 추가 구입해 일시적으로 2주택이 되는 경우가 생겼다면, 새로운 주택을 구입한 날로부터 3년 내 2년 이상 보유한 종전주택을 양도하면(팔면) 양도소득세가 발생되지 않는다. 즉, 발생한 양도차액에 대해선 비과세 된다. 

단, 종전주택이 조정대상지역에 있고, 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하면 2년 이내에 양도해야 비과세된다. 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우에는 신규주택 취득 후 1년 이내 전입요건과 1년 이내 종전주택 양도요건을 충족해야 비과세된다(신규주택에 기존임차인이 있는 경우 2년을 한도로 임대차계약 종료 시까지 기한 연장). 

공공기관의 지방 분산으로 인해 불가피하게 근무지 변경에 따른 이사가 발생할 수 있다. 즉, 수도권 소재 기업(공공기관)의 지방 이전에 따라 종사자가 변경(연접)지역으로 이사하는 경우에는 2년 이상 보유한 종전주택(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정함)을 5년 내 팔면 양도소득세가 과세되지 않는다. 아무튼 양도소득세는 잦은 규정 변경으로 매우 복잡하므로 특별히 유의해야 한다.

맹지盲地와 토지 사용 승낙서

토지에 도로가 없어 제대로 활용하지 못하는 사람이 많다. 이런 땅을 맹지盲地라고 한다. 도로가 없는 맹지는 주택지로 인허가를 받을 수 없다. 1천㎡ 미만 면적을 개발할 때는 3m 이상 도로가 있어야 한다. 1천~5천㎡는 인접한 도로가 4m 이상이 되어야 하고, 5천㎡ 이상을 개발할 때는 6m 이상의 도로를 확보해야 한다. 또 대지와 최소 2.5m 이상 접하고 있어야 한다.

단, 시 또는 군에서 특별히 예외로 적용하기도 하고, 지적도에는 없지만 현황에 있는 도로(현황도로)로 인정받을 수도 있다. 하나 쉬운 일은 아니다. 개발하려면 일정 폭 이상 도로를 확보해야 하며, 도로는 지적도상에 있어야 한다. 흔히 시골 땅은 지적도상에 도로가 있어도 실제로 확인해보면 하천 등으로 유실된 경우도 많고, 주민들이 장기간 다른 용도로 무단 사용하는 경우도 있으므로 현장 확인이 필요하다. 또 측량해보면 지적이 달라져 지적상 도로와 현황도로가 차이 나는 경우가 많다.

 
토지 투자의 매력

아파트보다는 땅 투자가 수익이 뛰어나다. 통상 아파트가 10배 오르면 땅은 100배 오른다. 그렇기 때문에 현재와 같은 불확실성의 대응책으로 토지 투자도 추천한다. 토지 투자의 경우는 장기간 투자를 요하지만, 투자수익이나 세제 면에서 유리하다. 자기 자본으로만 한다면 기다리고, 시간이 가면 몇 배 몇십 배의 보상으로 돌아온다. 

최근 현대자동차가 사들인 서울시 강남구 삼성동에 위치한 한전부지의 면적은 7만 9,342㎡이므로 낙찰가 10조 5,500억 원을 평당으로 계산하면 1㎡ 가격이 무려 4억 3,879만 원에 달한다. 땅값이 얼마나 오르는지 감이 올 것이다. 앞으로 이 부동산 가격 상승은 IMF나 OECD 자료만 보아도 알 수 있다. 코로나 사태가 종료된 후 아마도 부동산 시장은 급등 모드로 전환될 수도 있다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'