막 토지투자에 나서려는 사람들을 위한 가이드북

돈 버는 토지투자 - 왕초보 1,000만 원으로 시작하는 실패 없는 재테크
이일구 지음 / 황금부엉이 / 2019년 1월

"아파트 살래, 아파트 지을 땅을 살래?" 9.13 조치 이후 대출규제와 보유세 증가가 심해지고 있다. 지금은 뜨겁지만 시간이 지나면 분위기는 달라지리라 본다. 박근혜 정부 시절 전셋값은 오르고 매매는 되지 않아서 팔고 싶어도 팔수가 없었다. 그때는 왜 그랬을까? 그런데 지금은 사고 싶어도 못 산다. 아이러니하다. 이 모든 게 사람들의 심리이다. 그 어떤 것도 사람들의 심리가 바뀌면 그 방향으로 움직인다. IMF를 돌아보면 부동산가격이 떨어지는데도 불구하고 더 떨어질까 두려워 아무도 선뜻 매수에 나서지 못했다. 지금은 더 올라갈 것 같아서 매도를 머뭇거린다. IMF 때나 지금이나 마찬가지다. 이제 서서히 매도해야 할 때가 아닌가 싶다. 아파트를 팔고 이슈가 발생하는 개발지 근처의 땅을 사자. 필자가 하고 싶은 이야기다. - '머리말' 중에서

돈 버는 토지투자에 관한 모든 것

이 책의 저자 이일구는 부동산 투자 현장에서 15년간 다양한 성공과 실패를 경험한 투자자이자 블로거, 강사다. 단국대 정보통신 대학원을 졸업하고, 금융권에서 10년간 IT 개발을 했다. 그러다가 전혀 다른 분야인 중고차 딜러의 길에 들어서 12년을 보내고, 또다시 전혀 다른 분야인 온라인 수입가구 판매를 4년 했다. 그 후 비로소 천직을 찾아 부동산 경매와 공매, 이주자택지, 토지, 상가 등에 대한 투자 컨설팅 및 강의를 15년째 이어오고 있다. 저서로는 <땅을 사기 전에 알았더라면 좋았을 것들>, <중고차 사기전에 알았더라면 좋았을 것들> 등이 있다.

그는 부동산, 특히 토지 컨설팅을 하면서 좋다고 추천해도 뭐가 좋은 건지 제대로 알지 못한 채 돌아서거나 다른 곳에서 사기를 당한 후 어떡하면 좋으냐고 하소연하는 이들을 많이 만났다. 그 역시 실패가 적지 않았다. 그런 경험들을 하다 보니 투자자는 반드시 공부해야 한다는 것을 뼈져리게 느꼈고, 그간의 경험으로 쌓은 것들과 새롭게 조사한 내용들을 담아 책을 썼다. 많은 사람들이 이 책으로 헤매지 않고 빠르고 정확하게 돈 버는 토지투자의 길에 들어섰으면 하는 바람이다.

도로 따라 철도 따라 돈이 흐른다

인구증가와 도시산업의 발전은 투자 측면에서 매우 중요한 고려요소이다. 왜냐하면 사람들이 모이는 곳에 돈이 모이고 부동산, 즉 토지의 가격이 상승하기 때문이다. 그렇다면 어떻게 해야 사람들이 모일까? 바로 교통交通이다. 그렇다. 교통이 받쳐줘서 지금까진 경부도속도로축을 따라서 발전이 이루어져 왔다. 그다음이 서해안고소도로와 중부고속도로다. 앞으론 제2경부고속도로(서울-세종)가 될 가능성이 높다.

땅 투자를 생각하는 사람은 모든 생각을 땅과 연결지어 보는 습관을 가져야 한다. 인터넷 지도로 지역을 검색하면서 땅과 연관지어 검색해본다. 이런 습관은 생각을 확장시키고 더 디테일한 사고를 할 수 있게 해준다. 땅으로 돈을 버는 길은 어렵고 힘들고 귀찮은 데 있는 것이 아니다. 단순하고 가깝고 익숙한 곳에도 있을 수 있다.

지금 이 시간에도 많은 도로가 공사 중이다. 변화가 시작된다. 미처 업그레이드하지 않은 내비게이션을 달고 다니다가 낭패를 겪을 정도다. 도시가 얼마나 빨리 변하는지 두려울 정도다. 팁을 하나 더 주자면 '흘러가는 도로는 잊어라!' 지나간 도로는 아무런 역할을 하지 못한다. 소음과 공해만 유발할 뿐이다. 

지가상승의 4가지 조건

1. 교통~ 지하철역사, 고속도로IC, 철도역사, KTX, GTX, SRT 등

2. 산업단지~ 일자리(단, 지방의 소외된 지역으로 분양률이 저조한 곳은 피해야)

3. 택지개발지구~ 주변에 일자리가 풍부하고 연봉이 높은 근로자가 많아야 한다

4. 인구~ 인구의 구성(특히, 25~35세의 젊은 인구의 유입)

물딱지, LH의 토지분양권 투자

물딱지는 개발지에 수용되는 토지+주택에 보상으로 주는 이주자택지다. 이주자택지를 받는 것은 거의 확실하지만 아직 확정되지 않은 매물을 말한다. 보상통지서도 못 받았고, 위치 추첨도 되지 않았다. 이런 물건도 시장에서 암암리에 거래된다. 이런 물딱지의 거래를 성공시켰던 한 투자자의 사례를 살펴보도록 하자.

평택에 현덕지구가 있다. 아직까지 확정되지는 않았지만 확정 발표를 한다면 주변 땅에 대한 파급력은 클 것이라 본다. 한 투자의 고수는 그 지역에 5년을 투자했다. 그렇게 현덕지구를 알게 되었다. 현덕지구 이주자택지가 시장에 나오기 전에 매집하려고 작업을 했다. 일단 지구지정으로 이주자택지를 받을 수 있는 원주민을 하나둘 포섭했다. 명절이면 선물을 돌리고 동네 이장이나 주민자치회, 현덕지구 대책위원회 등과 친하게 지냈다.

그렇게 작업을 한 이유는 이주자택지가 시장에 나오기 전에 선매집하기 위해서라고 했다. 그렇게 해서 총 130여 개의 이주자택지 중 50여 개의 이주자택지는 자신의 손을 거쳐서 시장에 나오게 된다고 했다. 사실인지 아닌지는 알기 어렵지만 자주 만나서 이야기해보니 지금까지 내용이 그랬다.

대략적인 거래 가격은 2억 5천만 원 정도라고 한다. 이런 이주자택지의 물딱지들은 몇 회전을 거치는 동안 금액이 높아진다. 동탄의 이주자택지도 이런 과정을 거쳐서 5~6억 정도로 거래된다. 물론 지구 지정이 되고 위치추첨까지 끝나면 보통 1회 정도 합법적인 명의변경을 할 수 있다. 참고로 이주자택지는 일반인 공급가의 80% 가격으로 저렴하게 공급하기 때문에 딱지를 매입하는 것은 사실상 불법이다. 대법원의 판례(2017.10.12)에서도 무효라는 판결이 있다.

돈 되는 맹지를 찾아라

맹지盲地란 도로가 없거나 있다 할지라도 건축허가 조건이 될 만한 도로가 없는 땅이다. 그렇다고 맹지가 무조건 나쁜 땅은 아니다. 단지 지금 당장 건축허가를 받기 어려울 뿐인 것이다. 미래엔 빠뀔 여지도 있는 것이다. 따라서 이런 핸디캡 때문에 가격이 상대적으로 싸고 매물 확보가 쉽다는 이점이 있으므로 이런 맹지를 집중적으로 노리는 투자자들도 있다.

매일 현장에 나가 출근부 도장을 찍더라도 좋은 땅을 건지기란 여간 쉽지 않다. 땅은 정가가 없기 때문에 나오는 땅의 가격도 제각각이다. 공산품처럼 균일한 것도 아니다. 그런데도 거의 정가처럼 호가를 부른다. 일반적으로 토지 소유주들은 땅 가격을 모르지만 중간에 부동산 중개가 개입되어 있기 때문에 그들이 가격을 좌지우지한다고 볼 수 있다.

도로에는 고속도로, 국도, 일반국지도, 사도, 농로, 지자체가 관리하는 도로 등 여러 가지가 있다. 지자체 조례에 따라 건축이 가능한 땅도 있고 그렇지 못한 땅도 있다. 그러니 땅을 사기 전에 도로개설 여부를 확인해보아야 한다. 만약 도로가 없어서 다른 토지를 매입해야 하거나 토지사용승낙서를 받아서 도로를 개설해야 한다면 사기 전에 토지소유자의 도움을 받아 주변 토지소유자와 협의를 하거나 도로 매수에 대한 계약서를 작성한 후 매수하는 것이 좋다. 왜냐하면 시골의 토지주들은 서로 잘 알고 있고 도움을 주고받기 때문에 도로를 낸다고 하면 땅을 팔거나 토지사용승낙서를 써줄 가능성이 높기 때문 이다. 소유주가 바뀌고 주변의 토지주들에게 도로 개설할 땅을 부탁하면 서로 쌓아온 관계가 없으니 매수 이후 어려움을 겪을 가능성이 높다.

계약이 아무리 급하다고 해도 전후 사정을 고려하지 않고 일을 진행하면 그 피해는 고스란히 본인에게 돌아온다. 토지에 있어서 도로는 생명줄이다. 생명줄이 없는 땅은 결국 죽은 땅이다. 실제 논이나 밭, 과수원에 가보면 지적도상 도로가 없더라도 농로나 현황상의 도로가 있는 경우가 있다. 이 도로를 포장 하거나 확장하면 나중에 건축이 가능한 도로로 제 역할을 할 수 있다.

용인시 처인구 투자분석

용인 동쪽 지역은 아직 충분히 땅 투자가 가능한 지역이다. 농사를 짓는 시골이라 아파트 투자는 안 하는 게 좋다. 하지만 주변에 계속해서 산업단지가 들어오는 지역이라 앞으로는 계속해서 지가상승이 예상된다. 먼 미래를 보면, 개발의 축이 경부고속도로에서 제2경부고속도로로 바뀔 때 그 큰 흐름에 들어가리라 예상된다. 한마디로 교통이 획기적으로 개선되는 기회의 땅이라 할 수 있다. 찬찬히 분석해보자.

2035 용인시 도시기본계획에서 이 지역의 가장 큰 이슈는 인구다. 처인구의 인구는 23만(2015년) → 53만(2035년)이 된다. 이 인구가 살려면 주거시설, 상업시설, 일자리, 공원, 관공서, 상하수도, 교통, 치안 공공시설 등의 도 시기반시설이 반드시 필요하다.

과연 그 그림을 어디서 찾아야 할까? 양지, 원삼, 백암의 삼각축을 보면 어디에 거주하고 어디에 일자리가 생기는지 알 수 있다. 기본은 도시기본계획이다.

2017년 9월 용인의 인구는 100만을 넘어섰다. 100만이 넘어선 도시는 광역도시에 준하는 규모다. 광역자치장과 시장의 역할은 많이 다르지만 홀로 결정할 권한이 많이 주어진다. 용인시는 도심을 발전시키는 데는 분명히 한계를 가지고 있다. 점점 땅값이 싼 동부쪽으로 개발을 늘려갈 것이다. 처인구의 개발지도를 참고로 살펴보면 이해가 쉽다.

토지투자의 필요충분조건

10킬로미터(5킬로미터면 도 좋음) 안에 고속도로IC 2개 이상, 지하철(철도) 역사, 산업단지 2개 이상, 택지개발지구 1개 이상, 농지 평당 50만 원 이하, 관리지역 100만 원 이하 등의 필요충분조건을 갖추고 있는지를 고려해야 한다고 저자는 강조한다. 역시 투자를 잘하기 위해서는 입지가 좋은 지역을 주목해야 한다. 특히, 공부 없이 좋은 투자 성과가 결코 뒤따르지 않는다는 것을 명심해야 할 것이다.