부동산은 일생을 살아가면서 떼려야 뗄 수
없는 요소입니다. 자가이든 아니든 누구나 거주는 해야 하고, 집주인이든 세입자든 그 과정에서 임대차 계약도 반드시 해야 하는 것입니다. 그래서
부동산 가격 변화에도 관심을 가져야만 합니다. 우리가 가장 손쉽게 부동산과 관련된 내용을 접할 수 있는 것이 바로 경제기사입니다. 기사를
올바르게 이해하고 제 대로 활용하는 데 이 책이 도움이 되기를 바랍니다. - '프롤로그' 중에서
경제기사 속에 부동산투자의 해답이 있다
책의 저자 제네시스
박은 좋은 대학을 가면 된다는 생각에 누구보다 열심히 학창시절을 보냈다. 국내에서 내로라하는 대학에서 경영학을 전공하고 누구나
아는 대기업에 취직하지만 이내 현실의 벽에 부딪친다. 결혼 1주년을 불과 2주 앞두고 주변의 만류에도 불구, 첫 직장을 행복한 마음으로 퇴사하고
당당하게 회계사 및 세무사 시험에 도전했으나 결과는 낙방. 세상일이 늘 뜻대로 되지는 않는다는 것을 온몸으로 체험하고 겸손해지기로 마음먹고는
가정의 안정을 위해 두 번째 직장에 눈물을 머금고 입사한다.
이후 부친께서 늘 강조하시던 부동산
공부를 시작했다. 정부 정책을 면밀히 검토한 결과 서울 집값이 가장 낮았던 2014년 7월 첫 실거주를 마련했는데, 이때 결정적 계기가 된
것은 바로 신문기사의 헤드라인 한 줄이었다. 이후 부동산 도서 및 강의를 섭렵하고 직장 일과 부동산 투자를 병행하고 있으며, 현재는
주택임대사업을 운영하며 법인 대표를 겸하고 있다. 현재는 부동산 세금 분야 이웃 수 2만 명 이상의 파워블로거로, 전국을 대상으로 부동산 세금
강의와 집필 활동을 펼치고 있다.
경제기사 한 줄에도 매우 중요한
정보가 많이 함축되어 있는데도 이를 간과하고 있는 안타까운 현실을 느끼고 저자는 자신만의 인사이트로 주요 경제기사를 올바르게 해석하는 데 도움을
주고자 한다. 총 2개 파트로 구성된 이 책은 부동산과 세금에 대한 기사들을 분석하고 있다. 파트1에서는 부동산 가격에 영향을 미치는 요인과
관련된 기사에 대한 보충적인 설명, 즉 부동산 정책, 수요와 공급, 대출과 금리, 부동산 계약 등을 살펴본다.
파트2에서는
조세정책과 투자 수익률을 결정하는 양도소득세, 최근 크게 이슈로 부각되는 보유세와 주택임대사업 등을 통해 정부의 생각을 함께
읽어본다.
분양가상한제와 분양원가
공개
분양가상한제란 분양가의 급증을 막기 위한 제도로, 아파트를
분양할 때 땅값과 건축비 등을 감안해서 분양가를 책정할 때 지나치게 높은 가격을 하지 못하도록 하자는 취지이다. 과거엔 정부가 공급하는
공공택지에 이를 적용했지만 이젠 민간택지에도 이를 적용한다. 사실 이 제도는 2005년 노무현 정부 시절에
탄생했다.
적용
요건
최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어야 한다(기본)
최근 1년간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘는 경우
직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1을 촤과하는 경우(국민주택규모 이하는 10:1)
3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 중 하나가 추가되면 상한제에
적용
그런데, 정부에서 정한 요건을
바탕으로 실제 지역에 적용해보니 오히려 집값 과열이 우려되는 서울은 제외될 가능성이 높다는 거다. 상대적으로 집값이 높은 서울의 경우 분모가
크므로 상승률이 낮다. 오히여 서울이 아닌 최근 투기과영지구로 지정된 성남시 분당구나 대구 수성구의 경우 분양가상한제 적용 가능성이
높다.
이러한 분양가상한제보다 다른 게 더
중요하다는 의견도 있다. 분양원가를 공개하고 평가기준을 더 투명하게 하자는 것인데, 분양가상한제가 가격의
상한선으로 통제하는 것이라면, 아예 어떤 항목으로 분양원가가 구성되며 이에 대해 어떻게 평가할지를 더 명확하게 함으로써 근본적으로 문제를
해결하자는 의견인 것이다. 하지만 이런 제도가 도입되기에는 다소 무리가 있어 보인다. 기업(건설사, 시행사) 입장에서는 기업 내부
정보를 모두 공개해야 하는 것이어서 부담이 크기 때문이다.
전세보증금을
지키려면
매매가가 3억
원인 집에 집주인 대출이 1천만 원, 그리고 전세가격은 2억 원이라고 가정하자. 이 경우 이 집에 전세로 들어가야 할까? 가능성은 낮지만
집주인이 1천만 원의 대출에 대해 제때 이자나 원금을 갚지 않는다면 해당 집은 경매로 넘어갈 수도 있다. 그래서 권하고 싶지 않다. 물론 낙찰
후 채무액 1천만 원을 변제하고 남은 금액으로 보증금 2억 원을 받을 수 있겠지만(이것을 ‘배당’이라고 합니다), 혹시 주택가격이 하락해
낙찰가가 터무니없이 낮게 형성된다면 보증금 중 일부를 날릴 수 있는 리스크가 있다 p.76이밖에도 기본적으로 해야 할 것들이
있다.
전입신고는
기본이다
확정일자까지
받아두라
전세권의
설정(집주인의 동의가 필수)
깡통전세를
주의하라
깡통전세 우려는 또 다른 경우도 있다. 전세가격이 하락하는 경우는 수요가 줄고 공급이
증가하는 경우가 있다. 이 중 전세 공급이 증가하는 경우를 말하는데, 입주가 많은 지역의 경우 전체가 실거주가
아니고 일부는 임대를 놓기에 전세 공급이 증가하고 전세가는 낮아진다.
이러한 전세 공급은 또 있다.
바로 갭투자가 성행하는 곳이다. 매매가와 전세가 차이가 작기 때문에 갭투자를 하는 것인데, 더
근본적으로는 자신의 투자금을 최소화하기 위해 전부 전세로 임대를 놓는다. 이런 이유로 갭투자가 성행하는 곳은 전세 공급이 늘고 이게 수요를
초과하면 전세가율이 낮아질 수도 있는 것이다.
종합부동산세
종부세는 노무현 정부 때 도입되었다. 특이한 점은 기존의 공급 확대를 통해 집값을
잡으려는 게 아니라 수요 관리, 즉 집을 사려는 수요를 억제함으로써 집값을 잡으려 한 것이다.
이를 위해 주택 공시가격을 시세의
80% 수준에서 연동시켰으며, 개인이 아닌 부부 합산 과세방식으로 세 부담을 증가시켰다. 세대별 합산을 통해 과세 대상을 더 증가시켰고, 세
부담이 되는 금액을 주택은 6억 원, 토지는 3억 원으로 조정했으며, 이에 대한 과표도 점진적으로 인상시킨다는
것이었다.
한마디로, 거주하는 주택이 아닌
주택을 보유할 경우 세 부담을 높임으로써 불필요한 수요(정부 입장에서 투기수요)를 억제해 가격 조정을 하려고 한 것이다. 이에 대해 악법이라는
여론이 거셌다. 결국엔 국정 운영의 동력을 상실했을 뿐만 아니라 헌법재판소에서 종부세 합산 과세는 위헌이라는 판결까지 받았다. 그럼에도 문재인
정부는 종합부동산세법 개정안을 통해 다주택자 과세 강화하면서 노무현 정부 당시로 되돌아가려고 하고 있다. 힘없는 국민들은 어느
장단에 젓가락을 맞춰야 하는지 개탄스럽다.
임대소득에 대한
과세
세법에서는 보유 주택수가 2채
이상이면 실제로 거주하는 주택을 제외하고 나머지 주택은 타인에게 월세 또는 전세 등 임대를 한다고 판단해서 이에 대해
주택임대소득세를 부과한다는 기본방침을 규정하고 있다. 하지만 실제로는 이를 정확히 파악하는 게 쉽지 않고,
대부분의 주택임대는 사업이라는 성격보다는 생계 유지형이 많다. 그래서 현 정부도 초기엔 임대사업자로 등록하면 이를 과세하지 않겠다고
발표했다. 하지만 이후 정부는 입장을 바꾸고 말았다.
2019년부터는 임대소득에 대해서도
일정 기준 미달이면 분리과세가 되고, 일정 기준을 초과하면 종합과세가 됩니다.
분리과세는 다른 소득과 합산하지 않고 해당 주택임대소득에 대해서만 일정 세율(지방세 포함 15.4%)로 종결되는 것이며, 종합과세는
소득세법상 다른 소득, 즉 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타소득과 합산되는 것이기에 상대적으로 분리과세보다는 세 부담이 클 가능성이
높다(이때 세율은 6~42%이며 이는 종합소득 과세표준 구간에 따라 다릅니다).
"컬쳐 300을 통해 출판사로부터 무상으로 제공받은 도서에 대한 솔직한
리뷰입니다"