토지는 달콤한 함정이다. 국가의 흥망을 결정한 토지의 거대한 서사.

부동산은 어떻게 권력이 되었나 - 지구상 가장 비싼 자산의 미래
마이크 버드 지음, 박세연 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2026년 1월

이 글은 리앤프리를 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.

1. 이 책은 토지의 역사를 다룬다. 인류 문명의 시작부터 현대 글로벌 경제까지 항상 토지는 그 문제의 중심에 있었다. 역사를 어떻게 보느냐에 따라 인류의 이야기는 엄청나게 달라진다. 흔히 접할 수 있는 정치, 전쟁, 기술 발전이 아니라 '토지'가 어떻게 작동했느냐이다. 약 3200년 전 바빌로니아의 하인 문나비투의 토지 소유권 기록이 세겨진 석판 쿠두루의 이야기로 시작한다. 위세를 떨친 왕이나 장군이 아니다. 그저 하인의 기록이 지금까지 명확하게 남을 수 있었던 이유는 이것이 그가 토지를 소유했기 때문이다. 토지는 권력을 부로 전환하는 최초의 수단이었다. 저자의 통찰력은 집요하다. 장대한 시간 사이에서 토지가 만들어낸 사건을 핀셋처럼 집어낸다. 광활한 토치를 담보로 신용을 창출하려 했었던 식민지 개척자들, 이러한 시선이 영국의 봉건 귀족과 충돌하여 독립혁명의 중요한 기폭제가 되었다고 해석한다. 이처럼 역사적 사실에 깊이를 더할 수 있는 새로운 시각을 제시한다. 토지가 만들어낸 인류의 역사는 무엇인가? 그는 고대부터 현대까지 날카로운 시선으로 역사의 단면을 해부한다.

2. 원제를 확인할 필요가 있다. '토지의 덫(The Land Trap)'이란 대체 무슨 말인가? 이것은 다음과 같은 딜레마를 뜻한다. 토지 가격의 상승은 자산 불평등이나 세대 갈등, 출산율 저하와 같은 사회 문제를 야기할 수 있다. 서문에서는 서울 아파트를 예시로 들기도 한다. 토지 가격의 하락은 담보 자산을 위험에 빠드려 장기 침체를 만들 수 있다. 올라도 문제, 내려도 문제라니. 진퇴양난의 상황이 아닌가. 이것이 저자가 바라보는 현대 자본주의의 맹점인 것이다. 독창적인 개념이지만 가볍게 넘어갈 수 없는 예리함이 있다. 이는 단순히 역사책에서만 확인할 수 있는 사건이 아니다. 저자는 현재 중국이 역사상 최대의 부동산 거품에 직면했다고 진단한다. 모든 투자처를 억제하면서 부동산으로만 자금이 쏠리게 만든 현 상황, 파멸적인 금융투기가 서구를 능가한다는 말이다. 비슷한 사건을 1980년대 일본의 부동산 버블 붕괴에서도 발견할 수 있을까. 역사는 반복될 것인가, 뉴노멀로 나아갈 것인가? 앞으로 어떻게 미래가 펼쳐질지 궁금해지는 엄중한 경고다.

3. 저자는 이코노미스트와 월스트리트저널 기자 출신이다. 그래서인지 복잡하고 방대한 주제를 다루면서도 전혀 지루하지가 않다. 소설이나 드라마 같이 인간은 원래 이야기에 쉽게 빠지지 않는가. 이 책도 독특한 이론만큼이나 기억 속에 오랫동안 남을만한 생생한 사례를 들려준다. 국내 독자를 위해 한국어판 서문을 준비한 것도 이와 맡닿아 있다. 서울의 살인적인 아파트 가격, 전세 제도, 낮은 출산율, 가계 부채 문제와 같이 우리가 피부로 느끼는 문제들을 저자만의 이론으로 명쾌하게 풀어낸다. 혹여나 서양의 사례에 맞게 쓰여 읽기에 불편하지 않을까 싶었지만, 이렇게 처음부터 공감할 수 있는 소재로 시작해 부담 없이 읽을 수 있었다. 2차 세계대전 이후 맥아더 만큼이나 동아시아의 운명을 바꾼 인물이었다는 경제학자 울프 라데진스키의 이야기도 매우 흥미롭다. 그에게는 농민에게 토지를 분배하지 않으면 공산주의를 막을 수 없다는 신념이 있었다고 한다. 이것이 일본과 대만 그리고 한국까지 성공적인 토지 개혁을 이끌고 안정적인 자본주의 발전의 토대가 되었다니 얼마나 결정적인가. 토지 분배가 체제 안정에 얼마나 중요했는지 새로운 관점을 만날 수 있다.

3. 저자의 뛰어난 역량이 글로벌한 안목을 키울 수 있도록 한다. 홍콩과 싱가포르를 비교 분석하는 부분에서 이를 확인할 수 있다. 홍콩 정부는 재정 수입의 상당 부분을 토지 임대권 매각에 의존하면서, 인위적으로 토지 가격을 높게 유지하였다. 세계 최고 수준의 부동산 가격은 시민들의 삶을 짓누르는 숨겨진 세금과 다름 없었다. 하지만 싱가포르는 전혀 다른 정책으로 성공을 이끌었다. 리콴유는 공공 개발로 인한 토지 가치 상승의 이익은 공동체의 귀속되어야 한다는 확고한 철학이 있었다. 안정적인 주택 가격 덕분에 자본이 부동산 투기가 아닌 생산적인 부문으로 흘러가 홍콩을 압도하는 역동적인 경제를 만들어낸 것이다. 이처럼 토지 문제는 한 국의 장기적인 명운을 결정할 수 있다. 이 책은 지금 뜨거운 이슈를 가볍게 훑고 가지 않는다. 부동산 문제로 깊은 사회적 고통을 겪고 있는 한국 사회 문제의 근원을 찾을 수 있도록 한다. 역사적으로 토지는 국가의 덫이었다.

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