재개발 투자자를 위한 실전 지침서

나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다
남무98 지음 / 원앤원북스 / 2022년 2월

금방 읽기에 문장이 매끄러워 좋았고, 다른 책과는 다른 개성있는 표가 인상적이다. 다 아는 거니까 하면서 넘어가지 말고 꼭 표와 그림도 자세히 보아야 하는 책이다. 다주택자 중도금의 해결 방안이나 관리처분총회 전후에 투자하는 방안에 대해서 정리해놓은 표를 보면서 반성을 많이 해보게 되었다. 내가 진입하는 시점이 적절했는지, 좀 더 싸게 살 수는 없었는지, 그런 부분에 대해 돌아볼 수 있는 계기였다. 앞으로 지금보다 더 좋은 경험을 할 수 있게 되기를 기대하면서.

입주장 앞에 투자를 하는 것도 인상적이며 입주권이 분양권을 앞지르는 타이밍에 대해서 기술한 것도 다른 책에서 볼 수 없는 부분이다. 투자가 예술이라고 느껴지는 순간이다. 사실 관리처분인가 이후로 거래가 어려운 구역이 점점 더 늘어나고 있으므로 모든 경우에 활용하기 어려울 수도 있고, 하수는 하기 힘들수도 있겠지만 말이다.

투자마인드에 있어서 급한 마음과 빠른 판단의 차이에 대해서 저자의 사례를 바탕으로 이야기해준 대목이 인상적이다. 요즘 느끼는게 고수의 투자라고 해서 무조건 따라 해서는 안되는 것. 그걸 이제 느끼냐고 할 수도 있겠지만, 몇 년 전에 느끼고 요즘 다시 느끼고, 바보라서 그렇다.

얼마 전 파시어의 맛동산방에서도 파시어님이 "이익을 좀 덜보더라도 스스로 고른 물건이면 왠만해선 손해가 크진 않습니다." 라고 한 말씀이 정말 인상적이었는데, 투자는 결국 외로운 길이고 스스로 해야하는 것인데 '같이 투자'에 너무 심취해 있었던 것이 아닐까? 라는 반성을 해본다. 정말 투과 재당첨제한만 없다면. 사람마다 적성이 다른데, 아직 초보지만 (향후 조합원 분양신청 10회는 더 해보고 싶은데) 재개발 구역에 대해서 공부하고 미래를 상상할 때가 가장 좋다. 순발력이 떨어지고 지구력은 있는 사람이라서 그런듯 하다. 나이들어 완공을 못 보고 죽을 구역이라도 계속 어딘가의 조합원일 수 있기를. 그 때는 근로를 안할테니 조합에 참견 많은 (지분 많은) 늙은이가 되고 싶다.

사업성과 수익성에 대한 챕터는 이해는 잘 되었으나, 실전에서 이걸 활용할 수 있을 지가 의문이다. 사실 사업성이 좋다는 프리미엄이 반영이 되었다고 하더라도 '가는 놈이 더 간다'는 말도 있고, 미래를 예측하기 어려운 측면도 있어서. 사업성과 무관하게 수익성을 평가하여 선택할 수 있을지? 앞으로 꾸준히 공부해야 할 것이다.

나는 사실 이 책에 나온 중요한 '세번의 기회'에 맞게 진입해본 적이 없다. 그 세번의 기회가 무엇인지는 책을 통해서 확인할 수 있다. 하지만, 언젠가 나도 타이밍의 귀재가 될 수 있겠지. 타이밍의 귀재가 되지 않더라도 기다리면 화폐가치를 상회하는 상승이 있으므로 어떻게 보면 참 쉬울 수도 있는데, 그것 하나만 바라보며 살아야 한다면 인생이 피폐해지는 것이 또한 재개발이니까 말이다.

사실 하락장이 오면 재개발도 진행이 잘 되지 않을 수 있다는데, 그랬을 때 다가구보다 다세대가 더 타격을 입을 수 있다는 팁 등에서도 저자의 내공을 느낄 수 있었다. 감정가를 예측할 수 있는 요소를 여러가지로 예측하는 것보다는, 결국 내가 산 가격에서 비교를 해야한다는, 철저한 투자자 마인드가 책 전체에 녹아있어서 좋음.

이웃집 투자자들의 성공비법 소개

이웃집 투자자들 - 25명의 투자 전문가가 밝히는 성공 투자 비법
조슈아 브라운.브라이언 포트노이 지음, 지여울 옮김 / 이너북 / 2021년 7월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

모건 하우절

경제적 자립을 성취하기 위해서 중요한 것은 자신의 기대치를 낮추고 수입 대비 지출을 최소한으로 하며 생활을 꾸려나가는 능력

모든 투자자들은 자신의 목표에 성공적으로 도달할 수 있는 가능성이 높은 전략을 선택해야만 한다.

크리스틴 벤츠

시장의 변동성에 겁을 먹는 사람을 이해하는 척 연기를 할 정도로 부부 모두 일반적 시장 침체는 신경쓰지 않았다고.

살고있는 집의 가치가 오르는 것은 즐겁기도 했지만, 나이가 들자 실거주 집이 투자 대상이 아니라고. (그러나 증여의 대상이라면? ㅠ-ㅠ)

브라이언 포트노이

인생의 대부분 시기 동안 주식과 채권의 인덱스 펀드를 가지고 있어야 한다.

내가 저지른 가장 큰 실수는 현금을 지나치게 많이 보유하고 있다는 것

조슈아 브라운

아이들에게 해줄 수 있는 것 중에 현재 경험가치(가족여행)와 미래 자산가치를 끊임없이 균형을 잡아야 한다.

누구에게나 두루 통용되는 포트폴리오는 존재하지 않는다. 나만 내 포트폴리오를 이해하고 있어도 된다.

밥 시라이트

인생에서 가장 좋은 것은 모두 복리 이익을 가져온다. 재정적 투자도 그렇고 개인적 투자나 가족에 대한 투자가 그렇다. 관용과 봉사의 마음 또한!

캐럴린 맥클라나한

현재 일을 할 수 있는 능력이야말로 가장 안전하고 수익이 높은 자산이다.

다사르테 얀웨이

데비 프리먼

워킹맘으로서 주로 일상생활에서 내가 이용하는 회사, 내가 이해할 수 있는 회사에 투자한다.

선택권을 갖고 있다는 것은 행운

테드 세이즈

기관 투자자인데 개인 투자자와 같은 방식으로 개인 적 투자를 하려고 노력? 개별 주식을 할 때는 자산관리 회사의 투자를 복제하는 방식.

아마존, 알파벳, 쇼피파이

그러나 기회주의적 투기를 위한 공간이 있다고도 고백

레이한 미코

어린아이와 어른의 싸움. 나라고 생각하고 싶은 사람에서 벗어나 실제의 나라는 사람을 인정할 수 있도록.

퍼스 톨

투자를 사명을 달성할 수 있는 도구로 본다.

최악의 시기에 파는 일을 피할 수 있는 사실 하나만으로도 더 나은 결과를 얻게 될 가능성이 높다.

조슈아 D 로저스

사랑하는 자산에 투자: 미술품, 암호화폐펀드... 미술시장에서는 연평균 7.5%의 수익률

돈과 부의 축적은 몸의 혈액순환과 마찬가지로 작용

베풀고, 투자의 위험을 감수해라. 다른 사람도 돈을 벌 수 있도록 도와라

가장 훌륭한 투자는 결혼전에 계약서를 쓰는 것(!) 이혼은 정말 좋지 않은 투자(!!)

손실을 기피하는 경향을 기피하라

가장 신경을 안 쓰는 사람이 승리한다.

제니 해링턴

배당금, 정서적 안정감

댄 이건

돈으로 무엇을 할 수 있는지에 대해서만 관심을 두고 그밖에는 관심을 꺼야

알렉스 채럭키언

돈은 어려운 상황에서 선택지를 부여할 수 있도록 돕는다.

<생각>

이 책의 스물 다섯 명은 너무 많고 5~7명 정도면 딱 좋겠다 싶다. 이 책을 쓴 사람들은 재무관리나 금융업에 종사하는 분들이다. 퇴직연금에 해당되는 401k에 대해서 좋게 말하는 의견이 많다. 나 역시 자영업자로서 세금 때문에 IRP를 하고 있지만, 수수료 등을 고려하면 당장의 소득세 감소에 좋을 뿐 다른 좋은 점에 대해서는 잘 모르겠다. 이 책이 추구하는 철학은 훌륭하지만, 아쉽게도 우리랑 다른 미국의 현실이 와닿지 않는 부분도 있다.

투자를 잘 한 사람들은 공통적으로 보수적 투자와 공격적 투자를 섞는다. 매 챕터마다 삽화로 정리되어 있는 점은 상당히 훌륭했는데, 아쉬운 점은 번역에서 '유산'이나 '착상' 같은 단어에서 오는 거리감이라고 해야하나. 자기 회사에 투자한 사람들이 많다는 사실이, 물론 사실 그대로를 말해준 것이겠지만, 보통 사람들에게 어떻게 다가올 지 모르겠다.

이렇게 재정적으로 안정을 이룬 사람들 중에 중산층 이상의 가정 출신은 극소수이며 대부분 가난한 가정에서 자라났어도 꿈을 이뤘다는 점이 인상적이다.

부자들이 나쁘고, 돈만 전부라고 여기고, 실은 공허한 삶을 살기를 바랄 수도 있겠지만 현실은 그렇지 않다. 내가 본 부자들 역시 이 책에 나오는 투자자들처럼, 욕심이 많은 것은 사실이다. 그러나 돈에만 욕심이 있는 것이 아니라 가족간의 유대나 자기 여가생활 등 다른 것에도 욕심이 많아서 열심히 살 뿐. 사회에 기여하고 뭔가 남기고 가고 싶은 마음도 많은 사람들이다.

이 책을 읽으며 얼마 전 읽었던 블로그 글이 떠올랐다.

https://blog.naver.com/lsh9763/222413529530

오늘도 다른 사람들의 성공 신화에 자괴감을 느낀 당신에게

"가이사의 것은 가이사에게 하나님의 것은 하나님에게" 안녕하세요~! 찰리파커입니다. 우리가 부...

blog.naver.com

결국은 누구든 자기 색깔의 행복을 위해서 열심히 투자하는 것이다. 이 책을 읽으면서 또 다시 생각해본다. 절대로 남의 성공을 부러워할 필요가 없다. 그것은 애초에 내 것이 아니기 때문이다.

관심있는 주제라서 서평단에 응모해서 책을 제공받았음.

https://blog.naver.com/dream4dreams/222415856103

어렵지만 가치있는 책

주가 급등 사유 없음 - 세력의 주가급등 패턴을 찾는 공시 매뉴얼
장지웅 지음 / (주)이상미디랩 / 2020년 7월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

이 책은 주식투자의 첫 책으로는 절대로 적절하지 않다. 그보다는 여러 권을 보고도 이해 안되는 부분에 대해서 볼만한 책이라는 생각이 든다. 내가 잘 몰라서 그런지 몰라도, 이제까지 본 책들과는 전혀 다른 내용을 담고 있기 때문에 투자마인드에 대한 책, 주식기본서, 차트분석, 재무제표 등에 대해 책을 읽었다면 그 다음에 이 책을 보는 것도 좋지 않을까.

몇년전에 양재동에서 주식에 대해서 강의를 들을 때 시총2천억원 이하에만 투자하는 선생님이었고, 세력에 의한 주가변동을 차트로 분석해야 한다고 했다. 소문이나 정보를 통해서 그것을 알아차리는 것에는 한계가 있다는 점이다. 나에게 올 정도의 정보면 이미 급이 낮은 정보라는 것.

재무제표에 대한 책을 읽고 차트의 기술적 분석도 중요하지만 이 기업이 제대로 돌아가는지 보려면 DART를 잘 보는 것이 정말 중요하다고 느꼈다. 이 책은 세력의 존재를 인정하고 그것을 따라가서 숟가락 얹는 것인 필요하지만 장대음봉 및 거래량 증가로 세력이 이탈할 것 같은 차트여도 그 다음날 상한가를 기록하는 경우도 많다고... 차트로만 분석하는 것의 한계에 대해 이야기하고 있다.

회사의 지난 6개월 역사가 중요하며 세력주의 실체를 파악하는 것이 중요하다. 이 책의 저자 말 중에 가장 믿기 어려운 것이 CB, BW 등의 용어를 외우지 말라는데 그래도 외우는 것이 좋다^^

전환사채(CB): 회사에 돈을 빌려준 채권이지만 원금+이자 대신 주식으로 전환할 수 있다.

신주인수권부사채(BW): 채권 + 신주를 인수할 수 있는 옵션이 포함. 옵션을 행사하면 채권 + 주식 형태가 된다.

교환사채(EB): 채권에다가 옵션을 행사하면 발행회사의 주식말고 그 회사가 보유한 다른 회사의 주식으로도 교환할 수 있는 사채.

메자닌채권: 쟤네를 다 묶어서 부르는 말

유상증자: 기업이 자본을 조달하기 위해서 신주를 발행하고 돈 받는다.

이 정도 용어만 기억하고 그 뒤 내용을 읽어가면, 물론 다 알아들을 수 없는 내용도 꽤 있지만 나한테는 좀 소설같기도 하고 새롭고 신선한 내용이었다. 최대주주변경 공시에서는 지분인수목적을 반드시 확인해야 한다는 점이 기억에 남는다.

이 책이 재미있는 것은 중간중간에 나오는 비유 덕분인데 책을 참 재미있게 썼다는 생각. 슈퍼마리오 비유 등이 참 기억에 남는다. 결국 사모투자합자회사로 최대주주 변경시 그 때를 매수 타이밍으로 본다는 건데, 그러기 위해서는 몇 개의 기업을 골라서 지켜보는 과정이 필요하지 뉴스에 나오고 화제가 되면 이런 것을 적용하기에는 늦은게 아닐까 하는 생각이 들었다.

세력주에서 외국인 순매수가 착시일 수도 있으나 (사전합의), 52주 신저가 갱신 후의 외국인 순매수 및 '주식등의 대량보유상황보고서' 공시를 내는 것은 매수 신호라는 것, 1~2분기 내에 주가 하락한 기업이 '타법인주식 및 출자증권취득결정' 공시를 낸다면 단기 급등할 수 있다는 것 등 주린이인 나에게는 새로운 정보로 가득했다. 물론 이 책에 나온 방법을 적용하려면 산업의 흐름을 보고 그 산업의 관련주를 다 훑어보는 탑다운 방식에서는 시간적으로 어렵고 바텀업에서 가능한 것 같다. 최대주주변경공시를 확인한 후 접근하면 늦고 그 전에 지분율 변화와 최대주주변경의 목적인지를 확인하는 습관이 필요하다는데 사실 그것을 여러 기업에 대해 확인하기는 어렵지 않은가.

사경인 책에도 강조하는 부분이었는데, 어쨌든 돈을 투자하려면 단순히 HTS 정보에만 의존하지 말고 DART를 꼭 보자! 그리고 KIND도 보자! 적어도 불성실공시법인지정 여부와 누적벌점은 꼭 확인해야지 (http://kind.krs.co.kr)!

세력은 단순히 주가를 올리고 내리는 것에만 관심있는 것이 아니라 결국 경영권을 목표로 하기도 해서, 회사의 생사와 달려있다. 기사에 M&A가 나오면 그 기업이 더 커지고 잘되나보다 생각만 했는데, 인수합병을 통해 테마주가 되기도 하고...참 돈 많은 사람도 많고 세상이 무섭구나 싶다. 개인투자자와 달리 관리종목으로 있을 경우 CB와 BW 발행에 프리미엄이 붙어서 세력에게는 더 이득이라는 이야기도 인상적.

분식회계를 걸러내는 것도 중요한데 재고수량을 부풀려서 기재하거나, 감가상각을 누락, 비용처리를 이월, 자본총계를 늘리고, 퇴직금 계산시 근속연수를 줄이는 것, 회사자금 인출하고 정상거래 인출처럼 하거나 가짜 매출채권을 발행하는 것 등인데, 솔직히 이 부분은 좀 답답했다. 왜냐하면 DART를 아무리 들여다본들 나같은 개인이 알기가 참 어렵기 때문이다. ROE가 높아도 위험한 기업에 대한 이야기는 유익했다. 시총 3천억 미만인데 지난 4분기 동안 유상증가를 했는데도 ROE가 높다면 주의해야하고, 2년 동안 BW 발행을 한번도 안했다면, 경경자교체 시점에 보호예수 걸리면 보호예수가 풀릴 때 차익실현하고 퇴장할 가능성이 높다고 했다.

생업도 있고 이런 것을 분석하기 너무 머리 아프니 욕심내지 말고 지금까지 했던 것처럼 시총 1위만 꾸준히 사 모을까...44층 거주자라서 8만전자를 더 사려니 손이 떨리긴 하고. 유래없던 2020년에 기회를 많이 놓친 만큼, 이미 많이 오른 기업보다는 아직 저평가된 기업을 찾아야 하는 것이 아닐까. 결국 테마와 명분을 찾아 헤매는 욕망이 숫자로 환원되는 곳이라는 주식시장.

마지막에 마치 부록과 같은 세력의 M&A 시나리오는 무슨 영화속에 나오는 얘기 같았는데, 정말 이런 일이 21세기 우리나라에서 벌어지고 있는건가? 주식투자를 당장 할 생각이 없어도 재미있는 책이며 주식투자를 할 사람이라면 꼭 봐야하지 않을까 싶다. 한번 읽고 다 이해는 되지 않지만 기업의 생리를 알 수 있는 흥미로운 내용이어서 몇달 뒤 꼭 다시 읽어볼 예정.

[100자평] 단순하고 은근한, 아는 사람의 일기장

단순하고 은근한, 아는 사람의 일기장
은근히 지음 / 북랩 / 2018년 8월

저자의 솔직함이 묻어나는 글. 열심히 살지만 마음고생 많은 사람들이 읽어본다면 힘든 상황에서의 행복찾기를 느낄 수 있을것 같아요

[100자평] 강신주의 감정수업

강신주의 감정수업 - 스피노자와 함께 배우는 인간의 48가지 얼굴
강신주 지음 / 민음사 / 2013년 11월

여러권의 책을 읽는 느낌