내 집 짓기의 모든 과정을 보여준 책

부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다 - 노후까지 책임지는 내 집 짓기 프로젝트
왕과장 지음 / 원앤원북스 / 2024년 6월

결국 준비와 판단력 그리고 실행력이 성공적인 신축의 열쇠다. 금리와 건축비 상승 속에서도 준비되었다면 도전해볼 가치가 있다. 건축비와 토지 매수 비용, 물가 등 모든 게 오르고 있다. 우리는 수익률을 봐야 한다. 수익률이 나온다면 실행해야 한다.

하나 더 보태면, 건물에 '상가'를 넣는 편이 좋다. 상가는 신축건물의 수익률을 높일 기회다. 스스로 사업을 해도 괜찮다. 거주 임대수익률을 더 높여줄 수 있는 근생의 기회를 놓치지 말자.

p.21

• 지나고 나서야 알게 된 것 : 임장

- 구축의 매매 가격은 북도로와 아닌 것으로 나뉜다.

- 큰 도로와 작은 도로 중 어떤 도로를 구축이 끼고 있느냐 혹은 도로가 없느냐로 갈린다.

- 구축의 토지 모양은 사각형이 좋다.

- 골목길에 위치한다면 그 골목길이 사도(개인명의 토지)인지 확인해야 한다.

- 신축공사 시 현장진입(콘크리트 차량, 펌프 차량)이 용이한지 봐야 한다.

- 용도지역별 가격이 높은 순서는 일반상업지, 3종. 2종. 1종 일반주거지역 순이다.

p.24

신축빌라의 분양가를 알면 전용면적 평단가를 구할 수 있다. 이 가격이 이 지역 신축 평단가다. 또 디스코나 벨류맵 같은 앱을 이용해서 얼마에 매수했는지 확인해 전체 매수가격의 면적으로 나누면, 이 지역의 평당 토지가격을 알 수 있다.

이제 신축빌라의 건축물대장을 살펴보자. 연면적과 각 호실의 면적과 몇 세대인지 확인할 수 있어 총분양가를 예상할 수 있다. 그런 다음 평당 시공비를 900만 원으로 가정해 수익률까지 구할 수 있는 것이다.

즉 신축하기 전 토지를 매수하는 단계에서 가설계를 통해 어떤 구조의 방을 몇 개로 뽑을지 알 수 있고, 지역의 평당 분양가까지 알 수 있으니, 구입한 토지에서 수익이 나는지 안 나는지를 미리 계산해볼 수 있다.

pp.44~46

• 한눈에 보는 신축 과정

구축 매수 - 구축 철거(이후 나대지 상태) - 측량 - 터파기 - 기초 바닥 타설 - 꼭대기 층까지 골조공사(토목과 철근+시멘트 공사) - 내장공사(창호, 보일러, 인테리어, 각종 부재지 시공) - 수도/가스/전기 공식 인입 - 준공 - 취득세 납입(구청) - 등기(지역 등기소) - 임대 - 관리

p.57

• 토지 계약 전 해야 할 일들

- 지번 앞, 뒤, 옆에 몇 미터 도로가 있는지 확인하기

- 대문 앞에 몇 미터 도로가 있는지 확인하기

- 전철역과 도보 거리 확인하기

- 인근학교나 관공서, 공원 같은 편의 시설이 있는지 확인하기

- 로드뷰로 옆집, 앞집, 뒷집과의 밀착 상태 확인하기(공사 시 문제가 없을지 확인)

p.77

• 막막한 시공사 구하기

- 마음에 드는 신축건물 건축물대장에는 건축주, 설계사, 시공사, 감리사무실까지 명시되어있으니 참고하자.

- 비교 견적은 계획도면을 기준으로 최소 열 군데 이상 받아보자. 가장 저렴하거나 너무 높은 견적을 제시한 곳을 제외하고 방문해 면담해본다.

- 시공사가 건전하고 우량한 회사인지 궁금하다면 사람인에 들어가서 매출과 영업이익을 확인해보자.

p.97

• 신축 프로젝트, 주의해야 할 점 5가지

예산의 부족 / 시공사의 선택 오류 / 허가 및 규제의 미숙지 / 계획의 비현실성 / 커뮤니케이션의 실패

• 하지 말아야 할 10가지

너무 빠듯한 에쿼티, 가성비의 유혹 / 남에게 기대고 싶은 마음을 버려라 / 현장 관계자에게 모든 것을 맡기지 마라 / 지불 계획을 어긋나는 선결제는 그만 / 뒤통수 치는 건축주가 되지 말자 / 인연에 휘둘리지 마라 / 신축 전략은 처음부터 결정하라 / 레버리지를 활용하되 대비하라 / 컨설팅만 믿지 마라 / 혼자서 하려고 하지 마라

pp.209~221

왕과장, <부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다> 中

+) 이 책은 구축 건물을 구입해 철거하고 신축 건물을 짓는 과정과 방법 그리고 저자만의 노하우 등을 담고 있다. 한 마디로 자기만의 집을 지어 소유하고 싶은 사람들을 위한 책이다.

저자는 내 집을 신축으로 지어서 갖고 싶다는 마음을 먹은 순간부터 관련 분야의 블로그 등을 살펴보며 공부하고, 강의와 스터디 그룹 등에 참여해 준비했다. 공부하는 시간을 충분히 갖고 경험을 쌓아가기 시작했다.

이 책에서 저자는 땅 매수를 위해 부동산을 찾아 임장을 다니고, 마음에 드는 토지를 발견했을 때 계약 전 해야 할 사항들을 설명한다.

그리고 설계사를 만나 가설계를 할 때 유의해야 할 점, 시공사를 선정할 때 주의해야 할 점 등을 이야기한다.

더불어 공사가 시작되면 철거와 측량, 물과 전기, 타설 과정 등 각 단계 별로 발생할 수 있는 어려운 상황이 무엇인지 가르쳐주고 꼭 필수적으로 고려해야 할 점 등을 언급한다.

공사 시작 후 신축 과정에서 발생하는 민원 등의 문제와 공사 현장 사람과의 대응 전략, 건축 후 임차인과의 관계 등에 대해서도 경험을 담아 전달한다.

이 책을 읽으면서 내내 두려움이 컸던 것 같다. 집을 사는 것도 너무 아는 게 없어서 막막하고 어려운 일인데. 저자는 직접 땅을 사고 구축을 철거하며 신축을 지었다. 그 과정 동안 얼마나 걱정이 되었을지 짐작이 되기 때문이다.

그럼에도 이렇게 집을 지을 수 있는 건 저자가 말한 준비력, 판단력, 실행력이 있었기에 가능했다고 본다. 그리고 집을 갖고 싶은 간절함과 매사 선택하고 결정할 때의 용기가 있었기에 해낼 수 있었다고 생각한다.

내 집 짓기에 대한 바람이 있는 사람들이 읽으면 좋을 책이다. 내 집 짓기의 모든 과정을 구체적으로 설명하고 저자의 경험을 바탕으로 하기에 현실적이라고 느꼈다.

부동산 관계자, 설계사, 시공사, 이웃 주민, 임차인 등등과의 관계 맺음에 대해서도 사실적으로 설명하기 때문에 도움이 되리라 생각한다.

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.