부동산 투자의 눈을 길러주는 책

큰돈은 없지만 부동산 투자는 하고 싶은 월급쟁이에게
안상구(구짱) 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

가장 현명하게 미래를 대비하는 방법은 처음부터 안정이라는 단어가 없다고 생각하는 것이다. 물론 단순히 없다고 치부하는 것에서 끝내지 말고 불안정한 미래를 맞이할 준비를 해야 한다. 문제는 미래가 불안정하다는 사실을 잘 알고 있으면서 아무 대책도 없이 살아가는 나태함에 있다. 그렇다면 어떻게 해야 미래를 잘 대비할 수 있을까?

우선 자신이 할 수 있는 일부터 시작해보자.

p.38

물론 레버리지를 적극적으로 활용하는 것도 좋은 투자 방법 중 하나다. 하지만 미국의 금리 인상 기조가 꾸준히 이어지고 있는 상황에서 무분별한 갭투자는 도박이다. 갭투자는 담보대출 규제 강화, 금리 인상 리스크 등을 고려하여 철저하게 준비한 다음에 시도해야 한다.

p.64

• 도시를 알아야 미래를 알 수 있다.

1~2년의 단기예측은 주택거래량, 전세가, 미분양 물량, 인허가 물량, 착공 물량, 주택담보대출잔고 추이 등 선행지표법이 있다. 3~4년의 중기예측은 인구구조, 소득구조, 정책기조, 금리기조, 수급변동, 투자심리, 글로벌 부동산 동향, 환율이 중요한 요소다.

10년의 장기예측은 10년 주기설과 벌집순환모형으로 주택시장을 전망하는 사례가 늘고 있다.

p.79

• 쉽지만 간과하기 쉬운 8가지 시간 관리 방법

시간을 기록하라 / 시간을 계산하라 / 현실을 직시하고 계획을 세워라 / 큰 꿈을 가져라 / 목표별로 일정을 세워라 / 실행 가능한 단계로 나누어라 / 계획을 검토하라 / 스스로 책임을 지자

pp.132~134

공매는 경매와 달리 법원에 가지 않고도 전자입찰이 가능하다는 장점이 있다. 또 조건에 따라 장기 할부 등이 가능해 대금 납부조건도 덜 까다롭다. 권리분석 역시 경매보다 간단하다. 다만 부동산 물건이 경매에 비해 적어서 선택의 폭이 제한적이라는 단점이 있다.

만일 당신이 초보 투자자이거나 회사를 다니는 월급쟁이라면 경매보다는 공매를 적극 추천한다.

공매는 국유재산과 공공기관의 부동산을 다루기 때문에 권리분석과 명도의 걱정이 없다. 경매보다 편하게 소유권을 넘겨받을 수 있다.

온비드 홈페이지를 통해 공매와 관련된 공고 정보를 확인할 수 있다.

pp.149~151

갭투자를 할 생각이라면 반드시 전세가율이 왜 높은지 꼼꼼하게 이유를 따져볼 필요가 있다. 입주 예정 물량이 많아서 매매가격이 하락해 매매가와 전세가의 차이가 축소된 것인지, 인프라는 좋으나 아파트 노후화가 심해 소유보다는 전세를 선호하는 이들이 많은 것인지, 단순히 집값 상승에 대한 불확실성 심리가 작용했는지, 저금리 기조로 인한 전세 선호 현상이 지속돼 전세가가 상승했는지 등을 잘 따져봐야 한다.

pp.182~183

필자는 절대 투자하지 않는 지역에 대한 기준이 있다.

첫 번째, 아무리 호재가 많아도 잘 알지 못하는 지역은 손대지 않는다.

두 번째, 거주지에서 2시간 이상 걸리는 거리의 지역은 쳐다보지 않는다.

세 번째, 인구 유입이 적고 소멸위험지수가 높은 지역도 투자처로 고려하지 않는다.

네 번째, 정부에서 부동산 정책에 대한 언급이 없는 지역도 제외한다.

마지막으로 다섯 번째, 국가산업단지가 없는 지역 역시 절대로 투자하지 않는다.

• 임장노트에 기록해야 할 사항

기본 정보(세대수, 준공일, 용적률, 건설사, 주차대 수, 평면 타입, 학군 등) / 최근 실거래가(매매가, 전,월세가, 호가 비교 등) / 주변 환경(편의시설 및 유해시설 등) / 매수 물건 간 내부 상태 및 장단점 비교, 계약 조건(매도자의 재정 상태 및 매도 조건)

pp.258~261

결론적으로 '토지활용도(건물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는 땅인가 아닌가), 경제성장률(경제 성장으로 인한 사용 지불가격의 상승), 인프라 구축을 위한 세금사용량(특정 지역의 인프라 사업에 세금을 사용 시 그 지역의 토지 가치는 올라간다)' 세 가지가 토지의 가치와 가격을 결정짓는 큰 요소다.

그 외에는 용도 지역, 지목, 형태, 도로 접합 여부, 방향, 주변 조건, 접근성 등의 요소도 땅의 가치에 영향을 준다.

pp.292~293

안상구, <큰돈은 없지만 부동산 투자는 하고 싶은 월급쟁이에게> 中

+) 이 책은 비교적 안정적으로 들어오는 급여를 활용하여, 불안정한 미래에 대비하기 위한 부동산 투자 방법을 구체적으로 설명한다. 우선 저자는 종잣돈 마련을 위해 우리가 할 수 있는 다양한 시도들을 상세하게 제시한다.

저축, 절약, 투잡 등을 통해 소액의 종잣돈을 마련하고 그걸 활용하여 부동산 투자를 시작하라고 조언한다. 저자는 지방의 부동산에 투자한 경험을 설명하며, 소액의 종잣돈으로도 부동산 투자를 시작할 수 있다고 설명한다.

물론 큰 금액으로 서울 수도권 지역에 투자하는 것도 좋지만, 소액으로도 자투리 토지나 공매, 그리고 지방의 부동산에 투자할 수 있다는 것을 보여준다. 그러면서 지나친 레버리지의 위험성을 경고하며 자기만의 투자 기준을 세워 목표 수익금을 설정해 투자 사이클을 만들라고 이야기한다.

중반 이후부터는 본격적으로 부동산 실전 투자 노하우에 대해 언급한다. 부동산 입지 분석 방법과 도시를 선별하는 기준, 신도시 투자 타이밍과 전철과 GTX 노선에 따른 투자 지역 등을 구체적으로 설명한다.

아파트 매매 시 점검해야 할 사항들과 인테리어 보수를 통해 공실률을 줄이는 방법, 관심 지역 설정과 임장 방법, 토지 투자 시 필요한 검토 사항, 농지연금 활용 등에 대해서도 이야기한다. 또한 종잣돈에 따른 단계별 투자 방법도 함께 제시했다.

이 책은 각 장별로 상당히 구체적으로 관련 내용을 수록했고, 자세한 설명과 전략 등을 덧붙이고 있기에 부동산에 투자하기 전 매물을 판단하는 눈을 기르는 데 도움이 된다고 생각했다.

더불어 부동산을 취득 후 관리하는 방법도 현실적으로 기록하고 있기에 대응 방법을 배우는데 유익하다고 느꼈다. 예를 들어 인테리어 점검 시 무리하게 셀프로 진행하기 보다 구체적인 견적서를 제시하는 전문가에게 맡기는 것이 오히려 낫다는 조언이 그런 점이다.

무엇보다 소액으로 부동산에 투자하려면 막막한데, 저자의 말처럼 지방의 부동산이나 자투리 토지들을 꼼꼼하게 분석한 뒤 투자를 시도할 수 있다는 걸 가르쳐 준 책이었다.

그리고 실패한 경험을 논하지 않는 투자 책은 신뢰성이 떨어진다고 말하며, 본인의 실패 경험을 공유하며 조언하는 부분에서도 배운 점이 많다. 부동산 투자에 관심 있는 초보자들에게 배울 점이 많은 책이라고 생각했다.

* 이 서평은 해당 출판사에서 도서를 제공받아 쓴 것입니다. 평소와 다름없이 읽고 제 생각을 기록한 글입니다.