부동산 세금 사용설명서

부동산 세금 사용설명서 - 2021년 개정 세법에 맞춘 부동산 절세전략 가이드
김성일 지음 / 한빛비즈 / 2021년 5월

취득세: 중과 대상 주택과 주택 수 포함의 의미

2020년 7월 10일 대책에 따른 법률 개정으로 인하여 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택에 대해서는 1세대가 기존 보유하고 있는 주택 수와 새롭게 취득하는 주택을 합산한 주택 수를 기준으로 주택 수에 따른 취득세를 납부합니다. 이때 주택 수에 포함되는 항목들은 법 개정(2020년 8월 12일) 이후 취득한 조합원 입주권, 주택의 분양권, 주택으로 사용하는 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다. 취득세 계산에서 주택 수에 따른 취득세율과 주택 수 계산 시 포함되는 항목 또한 중과세율이 적용되지 않는 주택 등에 대하여 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

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양도소득세: 고가주택 장기보유특별공제의 거주 요건

2019년 법률 및 시행령 개정으로 인하여 1세대 1주택으로서 9억 원 이하 비과세되는 주택이라 하더라도 9억 원 초과 부분에 대해서는 과세 대상 양도차익을 계산하여 과세됩니다. 이때 3년 이상 보유한 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용합니다. 다만, 조정대상지역 지정 전 취득 주택으로 9억 원 이하 비과세 판단 시에는 거주 요건이 없는 주택이라 하더라도 장기보유특별공제를 계산할 때는 거주를 했는지 여부에 따라서 별도의 장기보유특별공제율이 적용됩니다.

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양도소득세: 비과세를 위한 보유 기간 재산정

2021년 1월 1일 이후 매도하는 주택에 대해서는 비과세를 위한 보유 기간 판단 시 취득일부터 처분일까지 고려하던 것에서 최종 1주택이 된 날로부터 '비과세 판단을 위한 보유기간'을 새롭게 계산합니다. 다만, 일시적 2주택에 해당하는 2개의 주택은 모두 새롭게 계산하지 않지만, 다주택자(2주택)가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 새로 일시적 2주택이 되는 경우에는 개정 규정을 적용하여 새롭게 계산합니다.

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양도소득세: 비과세를 위한 보유기간이 재산정되면, 그에 따른 장기보유공제는 재산정 대상일까?

2021년 4월 초에 확인된 예규에 의하면 최종 1주택 조건이 적용되어 '비과세 판단 보유기간'이 새롭게 적용되는 경우에도 장기보유공제의 취득일은 최초 기준으로 적용합니다.

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양도소득세: 주택과 조합원 입주권의 일시적 2주택

취득세의 개정으로 인하여 주택을 보유하면서 새롭게 취득하는 주택에 대해서는 조정대상지역의 경우 8%, 또는 12%의 취득세율(지방소득세 별도)을 부담하면서 새롭게 취득하기는 부담스러운 것이 사실입니다. 이때 효과적인 투자의 방법으로 기존 주택을 매도하기 전에 조합원 입주권을 취득하는 경우에 대하여 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

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양도소득세: 거주주택 비과세

2020년 7월 10일 대책 등으로 아파트에 대한 주택임대사업자 등록은 제한되었지만, 기존에 등록된 아파트에 대한 주택임대사업자 및 기타 주택 등을 주택임대사업자 주택과 일반주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 '거주주택 비과세'의 항목으로 인하여 1세대 1주택 9억 원 이하 비과세가 가능합니다.

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종합부동산세: 1주택자 공동명의와 단독명의 보유의 경우 예상 세액 관련하여

연일 뉴스나 기사에서 보도되고 있는과세 대상인 1주택자의 종합부동산세와 관련하여 단독명의로 보유하는 경우, 공동명의로 취득하는 경우, 단독명의 취득 후 공동명의로 변경하는 경우 등 각 사례에 대하여 예상 종합부동산세액을 계산해보고, 의사결정에 참고가 되기를 바랍니다.

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부동산 경제효과

움직여 옮길 수 없는 재산. 바로 부동산이다. 대개 토지와 건물이라 보면 된다. 이 부동산은 대한민국을 들었다놨다하는 대상이다. 매번 새로운 정권이 탄생하면 부동산 정책을 수립하고 시행한다. 어떤 때는 경기부양을 위해 부동산 규제를 완화하기도 하고, 또 다른 때는 억제를 하기도 한다. 부동산 정책에 많은 관심을 기울이는 건 그만큼 부동산에 많은 자금이 몰리기 때문이다. 당장 주택이나 아파트 한 채를 구입하더라도 적게는 몇 억 원에서 많게는 수십 혹은 수백 억 원의 돈이 들어간다. 아파트 단지가 대략 천 세대라면 1세대당 3억씩만 봐도 3,000억 원이란 돈이 들어간다. 그건 당장 집값일 뿐이고 그 외에 세금과 부대비용 등을 따지면 개인이 부담하는 돈이 몇 억 원일지라도 그로 인한 경제효과는 엄청나다는 걸 알 수 있다.

여튼 우리는 부동산을 통해 그나마 자산 증식의 도구로 삼아왔다. 토지가(땅값)는 자연증가분이란 게 있어 꾸준히 오르고 있다. 빈 땅이라도 그 오름의 정도가 미미할 뿐이지 분명 과거보다는 오르는 건 기정 사실이다. 아파트도 그렇다. 당장 수요가 많으니 분양가 대비 매매가는 오를 수밖에 없다. 물론 건물의 한계치가 있기 때문에 영원히 오르지는 않는다. 수요가 몰리면 당연히 가격은 상승한다. 보유자는 자신이 구입한 가격보다 높게 받으면 시세차익을 발생시키며 판매한다. 그간 우리가 부동산으로 이익을 실현하는 가장 기본적인 방법이다.

부동산 그리고 세금

납세는 헌법에 명시된 대한민국 국민의 의무다. 헌법 뿐만 아니라 수많은 법률에 세금을 납부하는 기준들을 정해놓고 있다. 당연히 법으로 정해놓은 우리의 룰이니 지켜야 하는 것이다. 세금을 많이 납부하는 건 국민 개개인에게는 그리 달갑지 않은 일이지만 국가가 해야 할 일을 원활히 하기 위해서는 부득이 필요하는 것이기도 하다. 세금의 종류는 다양하겠지만 특히나 부동산으로 발생하는 세금은 다음과 같다. 유상으로 구입할 때는 취득세, 보유하고 있을 때는 종합부동산세, 판매하면 양도세, 죽어서 넘겨받으면 상속세, 무상으로 넘겨받으면 증여세를 내도록 되어 있다. 이외에도 다양한 세금들이 존재한다.

세금을 내야 하는 건 누구나 공감하지만 스스로 납세를 많이 하고 싶은 사람은 없을 거다. 한푼이라도 덜 낼 수 있다면 그게 우리가 원하는 바 아니겠나.

2021년 개정 세법 이해하기

세법은 해마다 바뀐다. 세금이 늘 똑같으면 편하겠지만 어떤 때는 경기를 부양이나 억제를 위해 세금을 낮추기도 하고 또 반대로 늘리기도 한다. 국가가 할 수 있는 경기 조절 기능은 규제(세금)와 금리라는 두 가지 카드 밖에는 없다. 따라서 수시로 이 두 가지를 번갈아 사용하며 시장에 개입한다.

앞서 언급한 것처럼 우리는 세금을 더 많이 내고 싶은 사람은 없을 거다. 개인의 사유가 우선이기 때문이다. 그렇다고 탈세를 해서는 안 된다. 그래서 법이 허용하는 한도에서 어떻게 자산을 불릴 것인지를 잘 고민해야 한다. 부동산으로 많은 사람들이 돈을 벌기도 하지만 그만큼 세금을 내어야 한다. 세상에는 공짜가 없다. 그러니 어느 정도까지 해야 적게 주고 많이 받을 수 있는지를 알아야 한다. 회계사나 세무사 같은 전문가들을 이용하면 좋겠지만 상담할 때마다 들어가는 비용도 무시할 수 없다. 그래서 이런 책이 필요한 것 아니겠나.

세법을 잘 이해하고 있다면 더 바랄 게 없겠지만 해마다 바뀌는 세법을 모두 이해하기란 여간 어려운 게 아니다. 다만 이 책을 통해 그 해에 중요한 절세 전략을 고민해는 포인트를 짚을 수 있을 거란 생각이다.

다양한 사례와 설명을 따라가면서 전반적인 개념을 이해하고 전문가를 찾는다면 이해의 속도와 깊이가 달라질 수 있을 거란 생각이다. 이런 책은 외울 게 아니라 가까운 곳에 비치하고 한번씩 읽어보는 것으로 충분할 거다.