평범함에서 탈출하여 진짜 부자 되기

엑시트 EXIT - 당신의 인생을 바꿔 줄 부자의 문이 열린다!
송희창(송사무장) 지음 / 지혜로 / 2020년 11월

평범한 삶에서 엑시트하기 위해 이년 동안 새벽에 KTX를 참 많이도 탔다. 비상구 표시 등불처럼 선명한 초록색. 내 마음의 초록불. 

엑시트를 세 번 읽었다.

마지막 장을 덮는데,'

송사무장님 목소리가 환청처럼 쟁쟁하게 들리는 듯 했다.

부자가 되기로 마음 먹어라.

그리고 포기하지 않는다면,

3년 안에 부자가 될 수 있다.

사실 요즘 코로나19 확산으로 뒤숭숭한 가운데도

부동산과 주식 가격은 치솟고,

넘치는 유동성이 이리 몰렸다 저리 몰려가는 게 보이고

정신줄을 똑바로 잡고 있기가 참 힘들었다. 

그러다 송사무장님의 죽비소리같은 이 책을 읽고

정신이 번쩍들었다.

부자가 되고 싶다! 고 하면서 

나는 과연 나를 믿었나?

거울 속에서 부자가 된 나의 모습을 보고 있었나?

2년 동안 행복재테크에서 경매중급반, 상가초급반, 법인투자반, 토지초급반, 

분양권반, 재개발재건축반, 경매실전반, 월세100반을 들으면서

경매 낙찰 3건, 공매 낙찰 2건(한 건은 취하),

재개발투자 1건,

보류지낙찰 1건,

분양권 투자 1건,

갭투자 1건, 

법인 설립 등등의 성과를 거두었다.

그 동안 그것들이 개울 위에 놓인,

부자의 길로 향하는 징검다리라고 생각했다.

지금까지는 짧은 다리를 열심히 뻗어서 

물에 빠지지 않고 조금씩 앞에 있는 돌에 올라설 수 있었다.

그런데 책을 읽고 보니

요즘은 징검다리 건너는데 정신이 팔려서

저 앞쪽의 부자라는 진정한 목표를 선명하게 바라보지 못했던 것 같다.

송사무장님은 어느 강연에서

'나는 마음 먹은 건 모두 이루기 때문에

왠만하면 마음먹지 않으려고 한다'

고 우스갯소리를 하셨다.

그 말을 듣고 나도 다른 사람들과 함께 웃었지만, 

다음 순간 마음이 서늘해졌다.

마음 먹은 건 반드시 이루고야 마는 삶.

그건 도대체 얼마나 치열해야 이룰 수 있는 삶일까?

목표를 세우고도 잊어버리고, 

스스로 한 약속을 잊고,

자신과 타협하고, 기만한 적이 얼마나 많았던가.

거울 속에 부자가 된 나는 

그런 삶을 살고 있지 않았다.

자신에게 가장 정직했고, 엄격했고

다른이들에게 너그럽고 여유로웠다.

거울 속의 나를 잊지 말자.

생각만 해도 가슴이 두근거리는 크고 높은 목표를 세우고

그것을 향해 걸어간다면 

넘어져서 무릎이 까지고

힘들어서 주저앉고 싶어도

포기하지 않을 수 있을 것이다. 

아기가 생전 처음으로 걸음마를 배우다가

넘어져 울다가도

저 앞의 엄마가 손뼉을 쳐주면

눈물을 쓱 닦고

다시 발걸음을 떼듯이

그렇게 나아갈 수 있다.

나의 성공이 너의 성공과 다르고,

내 거울 속 부자의 모습이 

네 거울 속 부자의 모습과 다르다.

나는 내가 그린 부자의 모습을 

계속해서 그려나가면서 살면된다. 

나는

작은 바닷가 도서관에서 사람들과 함께 책을 읽고

글을 쓰고

향기로운 커피를 마시는 삶을

그려나가고 있다.

나이트클럽 밴드 가수로 밤 새 일하고

음료수 하나 사 먹지 않으며 악착같이 종잣돈을 모으고

담배냄새 가득한 대기실에서 투자공부를 하면서

송사무장님이 그린 부자의 인생은 어떤 것일까.

지금의 모습일까?

아니면 미래의 어떤 모습일까? 

하나하나의 성공을 쌓아가면서

거울 속 모습은 더 멋져졌을 것 같다. 

더 커졌을 것 같다.

부동산 투자를 할 때는 시세보다 싸게 사서 가장 적은 돈이 묶이게 하기.

원금 보장이 되는 투자 하기.

부동산과 사업의 결함으로 수익 극대화 하기.

기술자가 아닌, 기획자가 되기.

송사무장님이 지금까지 깨달은

부자되는 비법을 몽땅 다 알려주는 귀중한 책을 읽으며 생각했다.

언제나처럼, 문제는 실천이다.

그래서 이 책의 가장 중요한 페이지는 어쩌면 맨 마지막 페이지일 지 모른다.

"3년 동안 이뤄갈 목표를 진지하게 적어보세요."

얼마 전 작성한 생애주기 목표를 적은 종이를 펴놓고

진지하게 고민하고 

적어보고

지우고 또 적어보았다. 

3년 후,

마침 50세다.

인생의 반환점을 돈 나이.

인생의 반은 성장하고 이뤄가는 시기였다면

반은 베풀어야 하는 세월일 것 같다.

그러려면 어떻게 해야 할까.

어떻게 살아야 할까.

어떤 것을 베풀 수 있을까.

책을 읽고 나니

부자의 세상으로 가는 비상구 문 손잡이를 잡고 있는 것 같다!

해야 할 일은

손잡이를 비틀어 문을 열고

밖으로 나서는 것 뿐이다. 

나의 엑시트는 지금부터다.

<꼭 기억하고 싶은 문장>

-그렇다면 대체 왜 많은 사람들이 자신의 꿈을 이루지 못하는 것일까? 대부분 자신의 꿈을 이룰 수 있을 거라는 생각조차 하지 않기 때문이다.(6)

-수많은 책들이 이미 부자로 가는 과정과 성공하는 과정의 정답을 모두 알려주고 있는데, 많은 이들은 '또 다른 더 괜찮은 방법은 없을까? 하며 방황하는 과정만을 반복할 뿐, 그들의 평범한 삶에서는 벗어나지 못한다. 답을 알고 있다 해도 실천하지 않는다면, 그 답은 결코 그에게는 정답이 될 수 없는 것이다.(64)

-부자가 되는 공식은 간단하다.

부자가 되기로 목표를 정하고,

시작하고,

그 목표를 이룰 때까지 포기하지 않는 것이다.

-강한 멘탈을 갖추는 방법

1. 어떤 일이든 처음부터 '된다'고 생각하고 접근하는 것이다.

2. 자신이 노력하여 바꿀 수 있는 것에만 집중한다.

3. 문제가 발생하면 피하지 않고 받아들인다.

(문제는 늘 발생하고, 결국 성공이란 이러한 여러 문제들을 해결하고 얻는 결과물이다.)

4, 안 좋은 상황도 긍정적으로 해석하는 것이다.

-내가 부를 쌓은 방법 그리고 당신에게 알려주고자 하는 돈에게 일을 시키는 방법은 바로 '월세를 받을 수 있는 부동산에 투자하는 것'이다.(111)

-부자가 되고 싶어 찾아오는 이들에게 내가 꼭 하는 말이 있다.

"인생의 한 시기를 혹독하게 살아야 평생이 여유롭습니다." (119)

-부자되는 공부 하는 법

1. 경제신문 구독

2. 경제 관련 책 읽기

나는 이론가의 책과 부자가 아닌 사람의 책은 읽지 않는다.(133)

3. 간접경험을 진하게 쌓아라

4. 진짜 전문가를 따라가라

자본주의 시장에서 위대한 업적을 거둔 세계적인 거장들의 책은 꼭 한 번쯤은 읽어볼 것을 추천한다.(141)

-한 가지만 기억하라. '수익이 확실한' 투자에서는 레버리지를 최대한 활용할 것! 은행이 당신의 돈을 활용해서 배를 불리듯 당신도 은행의 돈을 적극 활용하여 당신의 부를 늘려라.(164)

-부자의 시각이라는 건 별 게 아니다. 다른 사람들이 관심 갖지 않는 그 무언가에서 가능성을 엿보고, 드러나 있지 않던 수요를 찾아내는 눈. 그것이 바로 부자의 시각이다.(170)

부동산 투자를 할 때는 아래 2가지 원칙을 지켜야 하는데, 종잣돈이 적은 사람일수록 더욱 유념해야 할 원칙이다.

1. 시세보다 싸게 매입할 것

2. 그 부동산에 최소한의 자금이 묶이게 할 것

(198)

슬럼프에 지지 않고, 중도에 포기하지 않고 완주하는 법

1. 선배나 고수에게 조언을 구하라

2. 목표를 재설정하라

3. 자신에게 과감하게 보상하라

4. 모든 것을 잊고 몰입할 수 있는 취미를 가져라.

5. 긍정적의 생각을 가져라.

-투자의 정답은 늘 대중과 거꾸로 가는 길에 있다.(242)

-투자에도 순서가 있다...어느 정도의 현금흐름이 확보될 때까지는 월세받는 부동산을 하나씩 늘려가는 방법으로 투자를 하고, 이후 충분한 투자금이 모이면 사업까지 접목시키는 최종 투자로 눈을 돌릴 수 있게 되는 것이다.(252)

-어떤 분야의 고수가 된다는 것은 남들과 경쟁하지 않는 것이 무엇인지, 어떻게 하면 경쟁하지 않을지에 대한 해법을 완성해가는 과정이라고 할 수도 있겠다.(277)

-고수는 돈이 많은 사람이 아니라 자신의 돈을 지킬 줄 아는 사람이다.(286)

-사업은 곧 고객을 이해하는 것이다. 이윤을 남기려 하지 말로, 사람을 남길 수 있도록 하라. 첫 방문에 고객을 감동시킬 수 있어야 한다. (298)

-나는 프로를 이렇게 정의한다. 어떤 일을 하든 '책임감'을 가지고 임하며, 다른 사람과의 '약속'을 중요시하고, 타인에 대한 '배려'가 습관처럼 몸에 배여있는 사람이라고 말이다.(327)

저평가 주식과 매수매도 타이밍 찾는 법

읽으면 진짜 주식투자로 돈 버는 책 - 어떤 주식을 어떻게 골라내 언제 사고팔지 확실히 알자!
조혁진 지음 / 위즈덤하우스 / 2020년 8월

올해 초 주식이 폭락했을 때 어디서 들은 건 있어가지고 삼성전자를 수십 주 샀다.

초심자의 행운이랄까. 삼성전자 주식은 20% 쯤 올랐지만 나는 여전히 주린이다.

부동산은 2년 쯤 열심히 공부했더니 어느 정도 눈이 트이는 것 같다.

어떤 것이 오를만 한지, 가치를 보는 눈도 조금 생긴 것 같다.

어떻게 해야 수익을 내고 어떻게 투자를 해야 하는지 조금은 알 것 같다.

그런데 주식은 여전히 내게 미지의 세계, 공포의 영역이다.

삼성전자가 오늘 왜 3%나 올랐는지,

테슬라가 왜 삼천슬라가 되었는지,

전혀 알지 못하겠다.

공부도 해보지 않은 주제에 냉소부터 생겨나고 있었다.

주식이란게 예측할 수나 있는 건가? 주식 가격이라는게 정말 회사의 진짜 가치를 나타내는 건가?

주식시장은 복마전이고, 요술상자고, 도박 아니야?

그 때 마침 이 책이 나타났다.

<어떤 주식을 언제 사고 팔지를 알려주는 책>

책의 표지 맨 꼭대기에는 이처럼 적혀있다.

'어떤 주식을 어떻게 골라내 언제 사고팔지 확실히 알자!'

호오! 그래. 바로 이거야. 내가 알고 싶은 모든 것이 이것 아니던가.

책을 뒤집어보았다.

와! 이 책이 필요한 여섯가지 경우에 내가 모두 속한다!

주식 투자는 하고 싶지만 어떻게 할 지 모르겠는 사람.

가끔 책이나 유튜브를 흘낏거리지만 무슨 소리인지 당췌 알아들을 수가 없는 사람.

사실, 부동산 공부한다고 주식에 많은 에너지를 투입할 여유가 없는 나.

그래도 왠지 주식을 포기해서는 안될 것 같고,

주식 오를 때 수익은 포기 하기 싫고....

진퇴양난에 빠진 나.

(아니 욕심의 늪에 빠진 건가)

그런 나에게 딱인 것 같아서 기쁜 마음으로 책을 펼쳐보았다.

<읽으면 진짜 주식투자로 돈 버는 책>을 쓴 이는 미래에셋에서 2017년 최연소 지점장으로 발탁된 조혁진 지점장이라고 한다. 물론 그간 실적이 매우 우수하다고.

주식투자를 위해 먼저 할 일은 관심 주식 리스트를 만들고 꾸준히 관찰하기. 주위를 관찰하면서 지금 꾸준히 잘 팔리고 있는 아이템, 바뀌는 생활의 중심이 되는 것들을 찾아본다. 어떤 영역의 회사가 앞으로 더 유망할까 뉴스도 찾아본다.

또한 전문가들이 관심을 갖는 주식이 어떤 것인지 살펴야 한다. 이 때 유용한 것이 웹사이트 '한경컨센서스'다. 메인화면 우측 하단의 컨센서스 상향이나 하향을 클릭하여 각 증권사들의 투자 의견을확인하는 것이다.

전송중...

한경컨센서스의 컨센서트 상향과 하향을 자주 들여다보자

특히 목표주가 '상향' 의견이 집중적으로 몰리는 종목이 나타나면 관심종목에 추가하고 유심히 관찰해야 한다.

하향투자의견이 반복적으로 거론되는 것이 있다면 반대로 리스트에서 제외시킨다.

이런 식으로 컨센서스를 최소한 매주 한 번씩 살펴보면서 관심종목 리스트를 조정해 나가라고 한다.(오호라! 부동산에서 매주 KB주간 시세를 확인하며 관심 지역 분위기를 살피는 것과 비슷한 거군!)

물론 전문가들의 의견이라도 다 맞지 않는다. 때로는 두 전문가 의견이 반대가 될 때도 있다.

이럴 때는 뉴스 등을 찾아보며, 논리가 맞는지 확인하는 것도 필요하다.

그럼 진짜 투자할 좋은 주식은 어떻게 찾아낼까?

저자는 좋은 주식의 요건으로 수익성, 안정성, 성장성 세 가지를 꼽는다.

수익성은 말 그대로 이익을 잘 창출해 내는 것이고, 안정성은 망할 위험이 없는 것이다. 성장성은 꾸준히 이익이 커지는 것을 말할 것이다. 좋다. 그럼 회사의 수익성, 안정성, 성장성을 어떻게 알아내지?

<수익성, 안정성, 성장성>

이 책 <읽으면 진짜 주식투자로 돈 버는 책>을 읽기 전까지는 그런 것을 알려면 해당 회사의 홈페이지 같은 곳에 가서 재무제표를 확인해야 하는 줄 알았다. 그러기 위해서는 회계 지식도 있어야 하고....

결국

아...머리 아파...그런 것 못해...

역시 주식은 어려운 거야....

하고 있었다.

근데....

컴퍼니가이드라는 사이트에 가면 회사들의 손익계산서를 쉽게 풀어서 한데 보여준단다.

앗 뭐야 나만 몰랐어?

물론 어려운 용어를 이해하는 과정이 필요하긴 하다. 그래도 이 책은 가능한 간단하게 설명해 준다. 우선 수익성 확인은 어떻게 할까? 매출총이익률, 영업이익률, 자기자본순이익률을 알아야 한다.

매출총이익률은 매출을 통해 얼마의 이익을 얻었는지 확인할 수 있는 수치고, 영업이익률은 매출액에 대한 영업이익의 비율로 인건비 등 판매관리비가 효율적인지를 확인해볼 수 있는 지표다. 자기자본이익률은 내가 투자한 돈에 비해 얼마나 벌었는지를 확인할 수 있는 지표다.

회사의 안정성은 어떻게 알아볼 수 있을까? 그 회사가 빚을 얼마나 졌는지, 어떤 빚인지를 알아보는 것이 중요하다. 따라서 자본대비 부채비율을 체크하고, 부채지급 능력은 어느 정도 되는지(유동비율)을 체크한다. 이 때 유동비율 200% 이상은 되어야 안정적인 회사라고 한다. 빚을 갚을 능력이 되는지도 알아봐야 한다. 이는 기업의 채무상환 능력을 나타내는 이자보상비율을 알아봄으로써 가능하다.

마지막으로 성장성을 체크할 차례다.

성장성은 주식 투자에 매우 중요한 지표다. 수익성과 안정성은 낮지만 가격이 급등하는 주식들을 설명할 수 있는 요인이 바로 성장성이기 때문이다. 아마존이나 넷플릭스, 알리바바 등이 바로 그 대표적인 주식이란다.

투자란 그 회사의 현재 가치보다 향후 가질 가치를 바라보고 하는 것이다.

그러니 성장성 체크가 어찌 중요하지 않을까?

그러기 위해 살펴볼 지표는 매출액증가율, 영업이익증가율, 순이익증가율이다.

매출액증가율은 한 기업의 매출액이 지난해보다 얼마나 증가했는지를 보여주고, 영업이익증가율은 매출액증가율에서 생산 등에 들어간 원재료비나 판관비를 차감한 것이다. 그 회사가 얼마나 효율적으로 영업을 하는지를 보여주는 지표다. 순이익증가율은 그 회사의 최종 경영성과인 당기순이익이 전해에 비해 얼마나 증가했는지를 보여준다.

<저평가 주식을 고르는 법>

좋다!

수익성도 좋고 안정성도 높고, 앞으로 쭉쭉 성장할 것 같은 기업을 찾았다!

그럼 그 회사 주식을 사면 될까?

아니다. 하나 더 고려할 게 있다.

해당 회사의 주식이 이미 그 모든 것을 반영해서 그 가치만큼, 아니 그 가치보다 비싼 값에 거래되고 있다면

투자 대상으로서는 꽝이다.

우리는 실제 기업가치보다 싸게 거래되는 주식,

결국은 가치가 제대로 평가되어 가격이 올라갈 주식을 찾아야 한다!

가격이 싼 지 비싼지를 알아보는 것을 가격적정성이라고 한다.

드디어 여기서에서 어디선가 들어봤던 PER, PBR이라는 용어가 나온다.

아...사실은 여기서부터 많이 어려웠당.

복습하는 의미에서 여기 다시 적어보자면

PER(Price Earning Ratio)은 주가수익비율이라고 하는데, 사업에 투입한 내 자본의 원금을 회수하는 기간을 말한다. 투자할 때 PER은 낮을 수록 좋다. PER=주가/주당순이익(EPS)라는 식으로 구한다. 주당순이익, EPS는 해당 기업이 벌어들인 당기 순이익을 그 기업이 발행한 총 주식수로 나눈 것이다. EPS가 높은 주식은 그 기업의 성과가 양호하다는 것을 말한다.

아 몰랑...넘 어려워....

그냥 PER이 높다는 건 그 회사가 실제 돈을 버는 수준보다 비싸게 주식이 거래되고 있다는 뜻이라고 한다. PER이 높은 주식은 일반적으로 변동폭이 큰 편이라고.

그러니 이것만 기억해야지. PER이 낮은 주식을 사자. 아니면, 좋은 회사의 PER이 낮아질 때 사자.

그럼 PBR은 뭘까. Price Book-value Ratio의 약자로 주가순자산비율이라는 말이다. 해당 기업의 현재 주가를 BPS로 나눈 것이다. BPS(Bookvalue Per Share)는 주당순자산가치라는 뜻으로, 해당 기업의 순자산을 총 주식수로 나눈 것이다. 즉 이 회사를 싹 팔아 정리한다고 할 때 각 주주가 돌려받을 수 있는 돈을 말하는 거란다.

아 몰랑...더 어려워...그래서 어떻단 걸까?

PER과는 달리 PBR은 현재 자산가치만 계산한 것이고 PBR도 낮을 수록 안정성이 높다는 것만 기억하자.

<언제 사고 팔 지를 알려주는 밴드차트>

<읽으면 진짜 주식투자로 돈 버는 책>을 읽으면서 또 하나 새롭게 알게 된 것이 밴드차트다. 밴드차트 또한 컴퍼니가이드 사이트에서 확인할 수 있다.

주식차트라고 하면 월봉이니 주봉이니, 며칠 평균선이니, 음봉이니 양봉이니 그런 것만 있는줄 알았는데,

주식을 사고 팔 때를 알려주는 밴드차트라는 것도 있다는 것이다.

밴드차트에는 색이 다른 다섯개의 선이 그려져있는데, 맨 위에 있는 보라선이 최근 5년 간의 PER이나 PBR의 최고 수치의 흐름을 나타낸 선이고, 맨 아래 파란선은 최저 수치의 흐름을 나타낸 것이라고 한다. 위에서 두 번째 빨간선은 최고 PER이라 PBR의 75%수준, 그 아래 노란선은 50% 수준, 연두색은 25% 수준을 나타낸다고 한다.

가운데 꾸불꾸불한 남색 선은 수정 주가선이다. 배당이나 증자, 액면분할 등으로 인한 조정을 고려한 주가를 표시한 선이 수정주가선이다.

PER 밴드에서 수정주가선은 대체로 밴드 안에서 움직이는데, 밴드 아래쪽에 위치할 수록 저평가된 것이다.

흠....일단 난 이 것만 기억하기로 했다.

1. PER 밴드가 상향하는 주식이 좋고,

2. 상향하는 밴드상에서의 수정주가 위치는 하단일 수록 좋으며,

3. 밴드를 벗어나는, 즉 수익가치를 반영하지 못하는 주식을 피해야 한다.

PBR 밴드는 하락하는 주식의 바닥을 확인하는 목적으로 본다. PBR 밴드의 최하단선은 주가가 더 하락하지 않도록 받쳐주는 지지선 역할을 한다.

무엇을 살 것인지를 알았다면

언제 사고 팔 것인가도 알아야 한다.

저자는 주식을 '가장 쌀 때' 팔고 '가장 비쌀 때' 팔 욕심을 버려야 한다고 말한다.

'싼 가격 구간'에서 팔고 '비싼 가격구간'에서 파는 것을 목표로 삼아야 한다는 것이다.

또한 분할매수와 매도를 통해 심리적인 여유와 주가움직임에 대응해야 한다.

"높은 수익을 올리는 주자자들에겐 '손실 범위는 제한하고

수익 범위는 열어둔다'는 특징이 있습니다.(180쪽)"

또한 컴퍼니가이드에 나오는 12M PER을 이용해 매수 시기를 잡아볼 수도 있다. 12M PER은 1년 뒤 예상되는 주가수익비율이다. PER밴드가 상향하는 가운데 12M PER이 평균 선 아래에 위치해 있다면 주가가 싼 구간이니 매수, 75%나 100%와 가깝다면 매도로 차익 실현! PER이 횡보하는 회사는 사지 말 것.

아하! 조금 알 거 같다.

만약 정말 위의 방법으로 투자해서 돈을 벌 수 있다면

주식은 투기나 로또가 아니라 투자 대상이 될 수 있겠다!

그리고 다음 글을 읽다가 무릎을 쳤다.

"그러나 여러분은 여기에서 한 단계 더 나아가야 합니다. 그저 단순히 밴드차트만 보는 것에 그치지 말고 밴드가 우상향 또는 우하향하는 원인을 분석하는 뜻입니다. 그 회사의 재무제표 검토, 혹은 애널리스트 리포트를 찾아보면서 말이죠.(196쪽)"

그래. 주식전문가들이 기업의 가치를 알려면 하라는 활동들이 사실은 중급이상이었어. 내게만 어려운 게 아니었어. 초급인 나는 밴드차트부터 봐야겠다. 컴퍼니 가이드부터 들락거려야겠다.

삼성전자 주식 다음 스텝을

내딛을 용기가 생겼다.

*이 서평은 '리뷰어스클럽' 서평단으로 도서를 무료로 제공받아 읽고 솔직하게 작성한 것입니다.

[100자평] 나는 퇴사가 두렵지 않은 경준녀입니다

나는 퇴사가 두렵지 않은 경준녀입니다 - 다양한 경험으로 준비된 미래를 만드는 워킹맘의 새로운 도전!
임선영 지음 / 잇콘 / 2020년 8월

썸머님의 블로그와 인스타를 보면서 참 대단하다!멋지다!를 연발하고 있었는데 책을 출간하셨군요! 어른 읽고 노하우 훔치고 싶습니다^^

부동산 빅데이터로 절대 잃지 않는 투자 하는 법

빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대? - 실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
박상용 지음 / 잇콘 / 2020년 5월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

■그래서 정말 얼마나 벌었대? 

책 제목 참 자극적이다.

그래. 이 책 저자는 도대체 얼마나 벌었다는 거야? 

나는 책의 앞날개와

표지에서 그 힌트를 찾을 수 있었다. 

정확한 액수를 알 수는 없었지만, 

실패율 0%, 1000% 수익률이라니. 

그것도 직장 다니면서 5~6년 만에!!!!(투자를 결심한 것이 2014년이라고 한다.) 

5000만원 투자를 했어도 5억이다. 1억이면? 10억!!!!

꺅!!!

다 빅데이터 덕분이라고 한다. 

빅데이터? 

나도 매주 KB 주택 동향을 읽어보고, 이상우 사장님의 '부동산 라이프'를 구독하고, 가끔 국토부 미분양 보도자료도 찾아보고, 호갱노노나 부동산지인, 아파트실거래가앱 등의 프롭테크 앱과 사이트를 이용한다. 그런데서 볼 수 있는 게 빅데이터 아냐? 그런데 1000%는 커녕? -_-;;;;

여전히 '지금 어디에 투자해야 하나?'라는 질문을 맞닥뜨렸을 때

당황하고 두려움에 휩싸인다. 

이 데이터를 봤을 때는 좋아 보이지만

저 데이터를 봤을 때는 잘 모르겠고....

난 뭐가 문제야?

빅데이터로 어떻게 돈을 벌었대?

■그 돈을 어떻게 벌었대?

앞 날개를 다시 꼼꼼히 읽어보니 이 책, <빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대?>는 울산에 살고 있는 '플대표(박상용)'가 지은 책이다. 그는 울산에서 대기업을 다니면서 투자를 시작했고, 직장생활과 병행하면서도 자신만의 독특한 투자법으로 엄청난 성과를 거두었다고 한다. 현재는 퇴사하여 가치투자 노하우를 알려주는 '비긴플레이스'라는 재테크카페와 부동산 전문회사 (주)부동산그놈을 운영하고 있다. 

사실 이 책은 저자가 '얼마나 벌었대' 보다는 '어떻게 벌었대'에 초점을 맞춘다. 

책 뒷표지만 봐도 잘 알 수 있다. 

아항!

부동산의 역사를 공부하며 정책의 변화와 시장의 반응을 파악하고

각종 통계를 보는 눈을 키웠으며

그것을 이용해 앞으로 상승할 지역을 찾아

오랫동안 꾸준히 투자해 돈을 벌었구나!

한마디로 서 말의 구슬을 꿰어 보배로 만들면 된다는 것이다. 오호라! 내게 딱 필요한 책이구만! 각종 통계나 보도자료를 보기는 보는데, 그걸 어떻게 활용할 지는 갈팡질팡 하는 나에게! 박대리와 함께 플대표에게 배워보자!!!!

책을 펼쳐보니 술술 읽힌다. 부동산 투자에 갓 관심을 갖게 된 박대리(과거의 플대표)에게 자신만의 투자법으로 훌륭한 투자가가 된 현재의 플대표가 투자 방법을 알려주는 형식의 스토리텔링 형식이기 때문이다. 감각적인 일러스트와 이따금 나오는 유머도 재미 요소다.

그리고 수익률 1000%라고 하니 엄청 투기를 했을 것 같은데,

정 반대다.

박대리는 대출금으로 겨우 마련한 소중하고도 조그만 종잣돈을 잃지 않기 위해

대박날 곳 보다는 '절대 떨어지지 않을', 곳을 위주로 투자처를 찾는다. 

이를 위해서 먼저 빅데이터를 이용해 

부동산 가격이 하락하는 지역들의 공통점, 즉

(공급 과잉, 미분양물량 증가, 외부 영향(일자리 감소, 외환위기 등), 단기간 급등)을 알아보고

많은 사람들이 부동산 상승 요인이라고 꼽는 것들, 즉

(입지, 학군, 호재, 입주물량(공급), 전세가율 상승, 인구증가)

이 진짜로! 무조건! 언제나! 적용되는 것인지 알아본다. 

(이렇게까지 검증하고 파고드는 책은 없었던 것 같다. 진짜 치밀한 사람이다. 무섭-_-;;;;)

​​결론은 절대적인 부동산 상승 요인이라는 것은 없다는 것!!!!

몇 가지 요인만 믿고 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있다는 것이다.  

■ 그래서 지금 어디 투자해요? 

묻지 말고 찾아라!

그럼 투자 지역은 어떻게 찾아야 할까?

역시 빅데이터를 이용해야 한다.

이를테면, 매주 보는 KB부동산 주간 동향의 시계열 표에서 매매가격 증감만 보지 말고, 매수매도 지수(매수우위 지수)를 유심히 살핀다. 동향을 알기 위해서는 그래프로 한 번 그려 봐야 한다. 

이외에도 행안부 홈페이지에서 순이동자수 그래프를, 보기도 하고 지역 주요산업의 경기를 산업통상자원부의 BSI지수로 알아보기도 하고, 국토교통부의 미분양 물량도 살펴보고, PIR지수, 지역별 실업률도 찾아본다. KB리브온 뿐 아니라 감정원 매매가격지수도 찾아보고, 통계청의 지역내총생산도 보고, 외지인 거래 비중도 보고, 국토부 실거래가도 살핀다.   

머여....

그 많은 빅데이터를 언제 다 보고 정리해....-_-;;;;

역시 나에게는 무리였어...박대리 안녕....하고

힘없이 책을 덮으려는 찰나 내 손목을 팍! 잡는 저자의 손길.

그럴 줄 알고 준비했단다.

이름하여 '젠가투자법'. 

젠가투자법?

젠가는 길쭉한 나무블록을 세개씩 늘어놓고 다시 엇갈려 늘어놓기를 반복, 높은 탑을 만든 후 쓰러지지 않도록 주의하며 나무블록을 빼는 게임이다. 탑을 무너뜨리는 사람이 지는 것.

투자하고 싶은 지역이 있다면, 위의 여섯 개의 투자 요소에 자신만의 기준을 만들고,

그 기준에 부합하지 않는 것을 빼 가 보라는 것이다. 

6개의 기준은 충분한 수요가 있어야 하므로 일정 세대수 이상일 것(박대리 기준은 *만 명 이상), 수익률을 극대화하기 위해 최소한의 전세가율을 넘을 것(박대리 기준은 *% 이상), 2년 6개월 간의 적정 입주물량(구하는 식은 주연령층(30~50대) 인구수x*%), 적정 미분양률 이하(지역 세대 수의 *%), 적정거래율(해당 월 거래량/평균 월거래량)x 100, 아직 많이 오르지 않은 지역을 찾기 위한 평당 매매증감률({(****가-****가}x100) 등이다. (*이 궁금하신 분들은 책 참고. ㅎ^^)

젠가 투자법으로 지역을 선별한 후에도, 금리나 정책, 부동산 경기의 전국적 흐름 같은 것을 예의 주시해야 한다. 즉, 나무만 보지 말고 숲도 봐야 한다. 

휴~ 책은 쉽고 재미있는데, 투자법이 쉽지 않아.... 

하지만 나는 이미 마음 속으로 알고 있다. 쉽게 큰 돈을 버는 대박을 꿈꾸는 순간,

사기꾼들의 먹잇감이 된다는 사실을.

부동산 투자는 절대 불로소득이 아니며

혼자 판단할 수 있는 실력을 가진 자만이 

오래오래 성공할 수 있다는 사실을...

어렵게만 느껴지는 데이터 확인도,

하면 할수록 손에 익어 쉽고 속도가 빨라질 거라는 사실을...

이것이야말로 한 번 배워 평생 돈 벌 수 있는 기술이라는 사실도...

여기에는 쓰지 않았지만,

책을 보며 이 데이터 저 데이터 찝쩍대다보니,

오호! 한두 군데 관심이 가는 지역이 생겼다. 

이제 하나하나 검증하고 확인해야 할 시간.

실천할 생각을 하니 가슴이 두근댄다.

행운을 빌어주길~

지금 당장 써먹을 수 있는 부동산 투자 전략

빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략 - 최강 부동산 어벤져스의 프리미엄 가이드
김학렬 외 지음 / 비사이드 / 2020년 4월

요즘 청주가 핫하대! 

김해에도 투자자들이 많이 들어갔대! 

원주가 뜬다는 구만!!!

서울 전역이 투기지구로 묶여 대출이 나오지 않고, 급등한 수도권도 조정지역이 되었으며, 가격이 하늘높은 줄 모르고 솟자 투자자들은 '덜 오른 곳'을 찾아 지방으로 눈을 돌리고 있다. 그러면서 투자자들이 많이 진입한 곳에서는 어김없이 소식이 들려오곤 한다. 어디가 핫하다, 많이 올랐다 하는 이야기. 요즘은 지방 소도시들 이름까지 들려서 나로서는 놀라울 뿐이다. 그러면서 혼자 고민한다. '아...나도 가 볼까?', '어딘가 덜 오르고 많이 오를 곳...그런 곳 있지 않을까?'

그런데 이 책을 읽고 나서 서울 사람인 나는 시쳇말로 '내 나와바리'를 다시 챙겨야 할 필요성을 다시 느꼈다. 

왜? 이 책에 실린 지도는 대부분 서울과 수도권 지도다. 그 중에서도 서울 지도가 더 자주 등장한다.  

사실 책 내용이 어디서 들어볼 수 없는, 완전히 새로운 내용은 아니다. 저자는 <빠숑의 세상 답사기>에 단골 출연자들이고, 주요 내용은 빠숑님의 블로그나 유튜브나, 팟캐스트를 통해 이미 익숙한 내용이다. 하지만 자칭 타칭 대한민국 최고의 부동산 투자 전문가 4인의 최신의 투자 전략을 일목요연하게 정리할 수  있다는 점에서 좋았다. 

어느날부터인가 책 뒷표지를 자세히 읽어보는 버릇이 생겼다. 광고 문구일 수도 있지만, 책 내용을 가장 함축적이고 명료하게 담고 있는 내용이 실리는 것 같다. 

<빠숑의 투자 전략>

-신규 교통망, 환경 쾌적성 회복 지역, 대형 학원가, 실버 프리미엄에 주목

Lesson1은 빠숑님의 '오르는 아파트 어떻게 알아볼 것인가'라는 장이다. 

(장 이름을 Lesson이라고 단 것이 의미심장하다. 무지몽매인들을 가르치겠다는 개몽의 의지가 넘친다.)

랜드마크와 A,B급 단지의 가격 차이는 작지만 꾸준히 벌어집니다. 그런데 어느 순간 급격하게 벌어질 때가 발생합니다. 이때, A,B급 아파트를 구매하면 됩니다. 시간이 지나면 A, B릅 단지의 가격이 오르면서 랜드마크와의 차이를 좁히게 되는데 이때 매매하면 그 차익을 얻을 수 있는 것입니다. (24쪽)

돈이 될 만한 곳을 찾는 빠숑님의 전략은 새로 교통망이 생기는 곳, 혐오시설(특히 집창촌)이 옮겨가면서 환경이 쾌적해지는 곳, 대형 학원가가 생기는 곳, 실버 프리미엄이 있는 곳이다. 

다른 말은 무슨 말인지 알겠는데 실버 프리미엄이라니? 우리나라 노령 인구의 증가를 말하면서 지하철, 대형 병원, 즐길 거리, 쇼핑 거리가 가까운 입지가 인기를 끌 것이라고 말한다. 주상복합의 인기도 지금보다 높아질 것이라고. 

일자리와의 근접성, 교통망 연장 등을 볼 때 앞으로 좋아질 곳도 말해주고 있다. 빠숑님이 지난 책을 냈을 때부터 계속 강조했던 곳들이다. 이렇게 보면 서울이면 다 좋은가? 할 수 있는데 순서도 매겨져 있고 빠진 곳도 드문드문 보인다. ㅎ 이 곳들의 가격을 꾸준히 모니터링 하다보면 언젠가 기회가 올 것이라고 한다.   

​각 장 끝에는 저자들과 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰를 넣었다. 빠숑님은 이 인터뷰에서 앞으로 서울 아파트가 신분이 될 것이라고 이야기했는데, 사실이라면 너무 씁쓸한 이야기다. 정부의 부동산 정책을 비판한 내용은 지난번 <앞으로 3년, 경제전쟁의 미래>를  읽으면서 그런 정책을 쓸 수 밖에 없는 정부의 입장을 조금 이해하게 되었기 때문에 공분하지는 않았다. 

<아임해피의 투자전략>

-청약, 청무피사, 입주권 구입으로 서울 수도권의 신축 GET! 

스스로를 신축전문가라고 밝히는 아임해피님은 거두절미하고 서울과 수도권의 신축을 가지라고 말한다. 

방법은 

1. 비선호 타입, 탑상형, 특별공급 청약을 통해 분양받기

2. 각 지역 대장분양권 및 신축 아파트 동향을 살피며 주변 지역 분양권 구입

(현재의 대장 아파트: 화서역 파크 푸르지오, 산성역 포레스티아, 성복역 롯데캐슬, 인덕원 푸르지오 엘센트로, e편한세상 인창 어반포레/ 미래의 대장아파트: 매교역 푸르지오 SK뷰, 송도 더샵 센트럴파크3차, 성남e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원)

3. 더 이상 분양권이 나올 수 없는 서울(전매제한)에서는 재개발 재건축 입주권 구입

하지만 그래도 아파트는 입지기 중요하지 않나요?-.... '2배로 법칙'이 있어요. 서울의 신축은 무조건 2배가 된다는 거죠. 강남은 3배 이상이 되고. 거기에 입지까지 더해지면 폭발적으로 열광하게 돼요.(146쪽 ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰 중에서)

<부룡의 투자전략>

-전세 상승으로 인한 또 한번의 수도권 상승장에 대비!

3번째 타자로 나선 부룡님은 현재의 부동산 시장을 지난 상승장과 비교하며, 다음은 어떻게 될지 예측해 보는 데 많은 분량을 할애하고 있다. 그리고 여러 가지로 볼 때 올해는 전세 시장이 상승할 가능성이 높으며 이로 인한 또 한번의 상승이 예상된다는 것이다. 

​입주 물량은 감소하고 전세 가격은 상승할 것 같은데 수요가 많아서 성공 가능성이 가장 높은 투자 지역은 어디일까요? 당연히 서울과 수도권입니다. 하지만 서울은 이미 너무도 많이 올랐습니다. 따라서 상대적으로 수도권의 성공 가능성이 더 높다고 판단할 수 있습니다. (197쪽)

결론적으로 매전갭이 작아져 갭투자에 유리한 서울의 2,3등 아파트들, 입주가 끝나 가는 신축 아파트, 상대적으로 덜 오른 곳이며 9억원 미만 주택비중이 높은 지역 등이 성공 확률이 높다고 말한다. 또 한번의 상승기에 시세 상승 지역을 따라 갭메우기가 예상된다는 것이다.  

Tip 갭메우기 예상 지역과 아파트 찾는 법

수도권에서 매매가 상승률이 가장 높은 지역(아파트),서울에서 뒤늦게 급등한 지역, 교통 호재가 예정된 지역(5호선 연장 구간, 수인선 연장 구간, 7호선 연장 구간, 송도 연장선)찾기> 이들 주변에 누적 상승률이 낮은곳 찾기> 가격 많이 오른 지역과 덜 오른 지역,  A급 아파트와 B,C급 아파트, 신축과 구축, 일반 아파트와 주상복합, 중소형과 중대형의 가격 갭을 이용해 투자처 선택.

부룡님은 이 책에서 유일하게 지방 투자에 대해서도 말하고 있다. 공략 포인트는 광역시 규모에서 상대적으로 가격이 저렴해 보이는 곳, 상승세가 나타난 지역 주변에서 입주 물량이 크게 줄어드는 곳, 규제 때문에 가격이 조정되었지만 누구나 선호하는 핵심지역. (중소도시 투자는 신중할 것)

당장은 강력한 모멘텀 때문에 좀 더 오를 가능성이 있다는 얘기인가요? -네, 지금 상황에서는 서울이 웬만큼 상승한 후 규제를 받아 조금 주춤할 테고, 그사이에 나머지 수도권 지역이 갭을 메울 겁니다. 그러면 서울이 상대적으로 싸게 되잖아요? 이렇게 물고 물리면서 기하급수적인 초장기 상승이 올 수도 있다고 봅니다.(242쪽  ㅍㅍㅅㅅ와의 인터뷰 중에서)

<월천대사의 전략>

-옆그레이드 NO NO! 학군 명문지로 업그레이드!

월천대사님의 글을 읽다보면 힘이 좀 빠진다. 서울 맞벌이 부부는 돈이 많고, 아파트 구입 여력이 크다는 것이다. (나만 없어, 돈!). 어디에 터를 닦느냐에 따라 손자의 거주지나 생활권까지 결정된다고 말하는 지점에서는 왠지 민망했다. 현타가 왔달까....ㅎㅎㅎ

아무튼, 아파트 구입 여력이 큰 사람들이 선호할만한 직주근접 인프라 좋은 곳, 특히 학세권에 주목해야 한다고 말한다. 

Tip. 투자 지역 찾는법

1. 대장주 찾기와 2015년부터 현재까지의 가격 변동을 통해 2배 법칙을 이해한다.

2. 3핵, 정비사업지역, 신축까지 다 합쳐서 지도에 그린다.

3. 호재 예정인 교통 노선도 그린다.

4. 교집합 지역을 찾는다.

5. 찾아낸 곳 중 자기 자본에 맞는 지역에 투자한다. 

2020년은 실거주자들이 집을 사러 움직이는 시기이기 때문에 마지막 상승기에는 바로 학군이 꽃을 피울 것이라고 생각합니다. (302쪽)

그럼 학군이란 어딜까? 현재 학군 지역으로는 다들 알다시피 서울에서는 대치동, 중계동, 목동 수도권에서는 평촌과 일산을 들 수 있다. 월천대사님은 앞으로 학군이 좋아질 지역, 즉 미래 학군에 대해서 이야기하는데 이 부분이 특히 흥미로웠다. 시간이 걸리고 전통 학군지 만큼은 아니어도 학부모들이 선호할 지역을 주시하고 선점하라는 것이다.

​이런 지역으로는 마포구, 성동구, 강동구나 규모가 큰 뉴타운 등을 든다.잠실 엘리트레 주변과 반포, 길음뉴타운의 길음초 길음중 학구, 가재울뉴타운 가재울초, 우장산역 인근처럼 될 수 있다는 것이다. 광교, 위례, 미사, 동탄도 주목해 보아야 한다. 입주가 시작되는 시흥 장현지구도 눈여겨 봐야 한다. 

책을 다 읽고 해야 할 일이 떠올랐다. 

당장 서울과 수도권 역세권, 인기 신축, 학군지역을 중심으로 아파트 시세 조사를 해야겠구나. 그래서 갭메우기 기회를 노려야 겠구나.

기회는 준비하는 자들에게만 오는 것이니까. 굿 럭~