무작정 부동산 사무실을 차렸습니다

무작정 부동산 사무실을 차렸습니다 - 20대, 자격증 달랑 한 장으로 공인중개사가 되기까지 중개업의 모든 것
김미경 지음 / 슬로디미디어 / 2022년 8월

2021년 공인중개사 1차, 2차 시험 접수자 합계가 사상최대인 40만명을 넘었다고 한다.

지원자의 나이대는 10대부터 70대까지이며, 30~50대까지가 가장 많다고 한다.

합격률이 20%를 넘으니 약 8만명 이상의 합격자가 나왔을 것으로 보인다.

이 많은 합격자 중에서 실제 현장에서 중개사사무실을 창업하는 비율은 정확히 모르지만,

새로 창업하는 중개사만큼 폐업하는 중개사도 많은 것으로 알고 있다.

중개사의 세계를 잘 모르는 일반인의 생각으로 볼 때, 중개사 일이 쉬워 보이고 중개를 통한 수입이 좋게만 보이기 때문에 많은 이들이 쉽게 창업에 도전하는 것이 아닐는지.

그리고 준비하지 않고 시작하는만큼 많은 이들이 중도 포기하는 것은 아닐까 생각한다.

“꼭 거창한 것이 아니어도 좋다. 내가 어떤 것을 잘하는지, 내가 다른 공인중개사에 비해 어떤 부분을 강점으로 내세울 수 있는지 찾아보자. 찾아낸 나의 강점을 더 갈고닦아 사람들이 나를 먼저 찾을 수 있도록 해야 한다. 아직은 스스로의 강점을 잘 모르겠는 사람들도 괜찮다. 일을 하다 보면 자연히 깨닫게 된다.” - P. 43.

<무작정 부동산 사무실을 차렸습니다 – 20대, 자격증 달랑 한 장으로 공인중개사가 되기까지 중개업의 모든 것>은 20대의 나이에 공인중개사 시험에 합격하여 아무런 실전 경험없이 바로 사무실을 개업하여 7년째 중개사 일을 하고 있는 저자의 경험을 담고 있는 책이다.

저자는 창업을 위해 사무실을 구하는 것에서부터 부동산을 매도 매수 고객을 유치하는 홍보방법과 중개사는 어떤 자세와 마음으로 일을 해야 할지를, 7년동안 현장에서 치열하게 몸으로 겪으면서 배운 내용들을 이야기하고 있다.

저자는 중개사 일이 보이는 것처럼 결코 쉽지 않으며, 쉽게 큰 수익을 올릴 수 있는 직업도 아님을 말한다. 꾸준히 자신의 자리를 지키면서 고객들의 신뢰를 쌓아가야 큰 거래가 맡겨질 수 있음을 이야기한다.

“나는 갈수록 치열해지는 중개 시장에서 살아남는 방법에 대한 이야기하고 싶다. 누구에게나 공평하게 주어지는 초보 시절에 ‘내가 하는 게 맞을까?’하는 생각이 들 때 “원래 그래. 그게 맞아. 그리고 아주 잘하고 있어” 라고 대답해 주고 싶다. 이것이 바로 내가 이 책을 쓴 이유다.“ - P. 8.

“중개사의 가장 중요한 능력은 매도자와 매수자의 의견을 어떻게 조율하고 그 과정에서 발생하는 갈등의 합의점을 만들어 그 상황을 어떻게 계약으로 이끌어내는가에 있다. 계약을 완성하는 과정에도 서로가 만족할 만한 계약을 이끌어내는 것이 중개사의 일이다.” - P.174.

모든 일은 처음이 어렵다고 한다. 첫~ 으로 시작하는 모든 경험이 다 그럴 것이다.

이 책을 읽다 보면 20대의 나이에 공인중개사 사무실을 차리고 사람들을 상대했을 저자의 상황이 머릿속에 상상이 된다.

젊은 아가씨를 어느 손님이 사장님이라 생각했을 것이며, 어느 손님이 경험없어 보이는 저자에게 자신의 부동산 거래를 쉽게 맡길 수가 있었겠는가?

몇 년간 겪어야 했을 저자의 어려움이 보이는 것 같다. 그럼에도 꾸준히 고객들과의 신뢰를 쌓아 이젠 어엿한 7년차 공인중개사로 전문가의 영역으로 들어섰음을 볼 수 있다.

공인중개사 사무실을 열고자 하는 분이라면 한번 읽어보시면 도움이 되실 것이라 생각한다.

“사람의 평판은 좋은 말보다 안 좋은 말들이 오래가고 이미 자리 잡은 좋지 않은 이미지를 바꾸는 것은 극도로 어렵다. 눈앞에 작은 유혹에 혹해 상대에게 결례를 저지르는 일이 없도록 항상 조심해야 한다. 인생은 오늘만 있는 것이 아니라 오늘 같은 하루하루가 수도 없이 많기 때문이다.” - P. 137.

흔들리지 않는 투자를 위한 경제지표 9

흔들리지 않는 투자를 위한 경제지표 9 - 개미가 주식차트 볼 때, 고수는 경제지표 본다!
하이엠 지음 / 무블출판사 / 2022년 7월

금융위기와 코로나19로 엄청나게 넘쳐나던 자금유동성이 전세계적인 인플레이션을 불러왔고, 여기에 러시아와 우크라이나의 전쟁은 기름을 가져다 부은 격이 되었다.

초인플레이션을 막기 위해 미국을 비롯한 거의 모든 국가가 급격한 금리인상을 선택했고, 우리나라 또한 사상 처음으로 빅스텝의 금리인상을 단행했다.

급격한 금리인상은 경기침체를 불러올 수 있음을 알지만 초인플레이션을 막는 것이 더 급한 일이기에 각국의 선택은 금리인상이었다고 본다.

아마도 금리인상의 영향은 향후 2~3년간의 경기침체를 가져올 것으로 예상되고 있지만, 이러한 경기침체도 크게 보면 상승과 하락이 반복되는 경기 사이클의 한 부분으로 향후 경기가 다시 살아날 것이라고 말할 수 있을 것이다.

“높아지면 낮아진다는 사이클의 원리에 따라 2022년은 경기도, 인플레이션도 낮아져야 하는 시기에 해당된다는 결론이다. 따라서 주식시장이든, 부동산시장이든, 원자재시장이든 공격적으로 투자하기에는 리스크가 있는 시기다. 우리의 9가지 지표와 매직 프레임워크가 예고하는 2022년은 한마디로 ‘긴축의 시간’이다. 따라서 투자는 당연히 보수적인 태도가 안전하다.” - P. 259.

<흔들리지 않는 투자를 위한 경제지표 9 – 개미가 주식차트 볼 때, 고수는 경제지표 본다>는 투자자로, 경제에 관심을 가진 사람으로 미시적인 시장을 보고 분석하는 것도 중요하지만 거시적인 관점에서 경제를 이해하는 것이 중요함을 이야기하는 책이다.

저자는 하나로 묶여 있는 세계 경제를 이해하기 위해 반드시 알아야만 할 9가지의 지표 – 장단기금리차, 테일러 룰, 일본 엔, 유가, 실질금리, 수출금액지수, 인구, 구리와 철광석, 영업이익 – 가 보여주는 데이터들을 어떻게 분석하고 이해해야 할지를 설명한다.

저자는 너무 많은 정보가 넘쳐나는 현시대에서 모든 것을 다 알려고 하지 말고, 자신이 아는 것이 정답이라고 생각하지도 말 것을 강조한다. 정보는 계속 변하며, 이에 대한 해석도 계속 변해갈 수 있기에 보다 겸손한 자세로 경제지표에 대해 이해할 것을 말한다.

“보통 경제 전망이나 투자는 전문가의 영역이라 일반인에게는 쉽지 않다는 선입견이 있다. 그러나 자본주의에 사는 우리는 거의 매일 경제나 투자와 관련된 결정을 피할 수 없다. 이 책은 그래서 누구나 쉽게 이해되는 경제 전망과 투자의 기본적인 내용을 담아내는 것을 목표로 했다.” - P. 6.

“많은 것을 알아야 잘 안다는 편견은 과감히 버려야 한다. 핵심을 확실하게 아는 것이 훨씬 중요하다. 다만 그것이 100%가 아님을 아는 겸손함을 같이 갖자. 연준 의장도 경제적 판단에 고민한다. 경제와 투자의 영역에 절대는 존재하지 않는다. 우리가 갖고 있는 변수와 프레임워크로 최대한 해석하고 판단하되 그것이 70% 정도를 설명하고 나머지 30%는 변화 가능함을 인정하고 결정하자.” - P. 283.

나무를 먼저 보느냐 숲을 먼저 보느냐 라는 논쟁은 항상 존재해왔다고 생각한다.

이는 거시적인 이해가 우선이냐 미시적인 이해가 우선이냐는 의미이지만, 어느 하나만이 정답이라고는 생각하지는 않는다.

개인적으로는 거시적인 경제흐름을 이해하면서 미시적인 분석이 필요하지 않을까 생각한다.

전세계가 하나로 묶여서 돌아가는, 세계화가 극도로 발달한 현 시점에서 코로나 이후, 러시아와 우크라이나의 전쟁 이후 전문가들은 다시 지역화로 돌아갈 것임을 이야기한다.

미국의 일방적인 독주체제에서 중국과 러시아를 중심으로 한 미국에 대한 견제가 세계를 다시 지역단위로 나눌 것이며, 이는 생산과 소비의 영역도 지역화될 것이라는 의미일 것이다.

이러한 커다란 흐름 속에서 우리 개인은, 투자자들은 어떤 선택을 해야만 할 것인가?

최소한 세계 경제의 흐름은 파악하고 있어야 하지 않을까 싶다.

그리고 이 책이 가장 기본적인 경제지표에 대한 이해와 분석을 통해 세계 경제의 흐름를 이해하도록 도와줄 것이라 생각한다.

“투자자에게 권하고 싶은 내용은 많은 지표의 강박에서 벗어나자는 것이다. 수많은 경제지표와 뉴스에 휩쓸리지 말자. 많은 지표를 보고 많은 뉴스를 본다고 투자가 좋아지는 것이 아니기 때문이다. 오히려 핵심 지표에 집중해서 우리가 어떤 사이클에 있는지 이해하는 것이 핵심이다.” - P. 280.

알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀

알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀 - 상권분석 전문가가 알려주는 상가 투자 절대원칙
이홍규 지음 / 새로운제안 / 2022년 7월

부동산 투자에도 다양한 분야와 방법들이 있다.

주택이나 아파트, 건물 뿐만 아니라 상가, 토지, 공장, 분양 및 청약 등 다양한다.

이 중에서 자신의 자금상황이나 성향에 맞는 투자처와 방법을 찾아 무리하지 않는 선에서 적정한 예상 수익이 계산되는 투자를 실행하는 것이 가장 좋은 투자일 것이다.

어느 것 하나 쉬운 것은 없다. 옆에서 보고 들을 때는 쉽게 돈을 버는 것처럼 생각된다.

그러나 막상 자신이 투자를 해보면 알 게 된다.

본인이 기대하는 수익을 얻기 위해서는 상당한 노력과 시간이 필요하다는 것을.

기본적으로 관심있는 부동산에 대한 손품과 발품, 거기에 매수후 매도시까지 각종 세금에 대한 공부가 끝이 없다. 법이 계속 바뀌니 여기엔 대한 공부도 계속 해야만 한다.

게다가 지금과 같은 경기하향기에는 나의 상황과는 상관없이 부동산 가격은 추락을 한다.

금리는 올라가서 지출해야만 하는 돈은 늘어나지만 벌어들이는 수익은 줄어든다.

어쩌면 일반 투자자에게는 지금과 같은 시기가 투자를 유지하기에 가장 어려운 때일 것이다.

“프랜차이즈 브랜드에서 상권분석을 할 때 빅데이터를 활용하는 것은 맞지만 어디까지나 참고 자료로써 인구 통계적인 데이터 분석 이상으로 활용하지 않는다. 또한 인구 통계적인 데이터에서 숫자를 중요하게 보기보다 이 결과물이 가진 의미에 대한 비교와 분석을 중요하게 생각한다.” - P. 179.

<알면 보이고 보이면 돈이 되는 상권의 비밀>은 오랜 기간동안 편의점 점포개발을 위해 상권분석을 담당했던 저자가 자신의 경험을 바탕으로 어떤 상권이 투자하기 좋은 상권인지, 어떤 상권은 투자하면 안되는지를 상세하게 사례를 통해 설명해주는 책이다.

저자는 모든 상권분석은 기준은 배후세대라고 이야기한다. 내가 관심을 가지는 상가의 배후세대가 얼마냐에 따라 상권의 흥망이 결정된다고 보는 것이다.

그리고 배후세대는 주민들의 생활동선과 같은 업종끼리의 경쟁강도를 통해 판단할 수 있음을 여러 사례들을 통해 이해하기 쉽게 설명해준다.

또한 다양한 인터넷 사이트들의 이용을 통해 보다 쉽게 분석할 수 있는 방법도 알려준다.

마지막으로는 서울, 경기, 인천지역의 저자가 분석한 좋은 상권 100곳을 제공하여준다.

“본 책을 통해 여러분에게 상권과 입지를 바라보는 기준을 알려주고자 한다. 스스로 상권분석을 하고, 지역을 이해하고, 투자 단계에서 명확한 기준으로 비교 평가할 수 있는 노하우를 알려주고 싶다.... 상권분석은 어려워서 못 하는 게 아니라 제대로 된 기준을 몰라서 못 하는 것이다. 제대로 된 기준만 알면 누구나 상권분석을 할 수 있다.” - P. 5.

“상권의 본질이 무엇인지 한번 생각해보자. 내가 생각하는 상권의 본질은 바로 ‘사람’이다. 얼마나 많은 사람들이 그 상권을 방문하느냐에 따라 상권의 크기가 달라진다. 그래서 상권과 입지 분석을 할 때 가장 중요한 것이 ‘배후세대’다.” - P. 65.

상가분석은 어렵다는 것이 정답일 것이다.

똑같은 건물에 똑같은 평수의 상가이지만 위치와, 층수, 방향, 동선 등에 따라 그 값어치가 와전히 달라지기 때문이다.

범위를 조금 더 넓혀서 동일 지역의 동일 평수의 상가는 더더욱 차이가 커진다.

그렇기에 아파트처럼 손품만으로 손쉽게 정보를 얻어 빠른 투자 결정을 하기가 어렵다.

물론 아파트 투자도 발품을 팔아야만 보다 정확한 정보를 얻을 수 있다.

다만 상가만큼은 정보의 획득이나 투자 판단에 있어 어렵지는 않다는 것이다.

상가투자는 어렵지만 어려운만큼 큰 수익을 준다.

매월 안정적으로 들어오는 월세뿐만 아니라 상당한 시세차익도 안겨준다.

다만 그만큼 안정적인 수익을 위해서는 많은 공부와 노력이 있어야만 한다는 것을 기억해야 한다. 세상에 공짜 점심은 없으니까.

경매를 이기는 NPL 투자

경매를 이기는 NPL 투자
어영화.어은수 지음 / 봄봄스토리 / 2022년 3월

NPL 이란 (Non Performing Loan) 은행에서 부동산담보대출을 받고 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익 여신을 가리키는 용어로, 흔히 부실채권이라고 많이들 부르고 있다.

은행의 신용도 유지와 손실감소를 목적으로 은행이 매도하는 부실채권에 투자하는 것이 NPL투자이다. 일반적으로 부동산 등의 담보부 부실채권에 투자한다.

NPL 투자를 위해서는 부동산에 대한 다양한 공부가 앞서야 한다고 이야기한다.

경매에 관한 내용을 포함 관심 부동산의 가치 분석에 대한 공부도 해야만 한다.

물론 현재 법상으로는 개인은 투자할 수가 없다.

유동화 전문회사나 대부업체를 설립하여 사업자가 있어야만 투자가 가능하다.

하지만 NPL에 관심이 있다면 사업자가 문제이겠는가?

투자할 마음만 있다면 방법은 얼마든지 있을 것이다.

<경매를 이기는 NPL 투자 – NPL 이론과 실무, 생생 사례>는 현직 NPL 경매학원 원장인 저자가 자신이 직접 투자하거나 가르친 학생들의 진짜 사례들을 바탕으로 학원 교재로 사용하고자 만든 부실채권 투자의 정통 교과서이다.

책의 내용은 교과서로 쓰여진 것이라 조금 딱딱할 수 있지만 NPL에 관심이 있는 투자자라면 책 속의 다양한 사례들이 많은 도움이 되리라 생각한다.

부동산 투자에는 다양한 방법들이 있다. NPL 또한 그 방법들 중의 하나이다.

관심이 있다면 깊이있는 공부를 통해 자신만의 투자법으로 만들어 성공하는 투자자의 길로 들어서길 바랄 뿐이다.

“이런 시대에 유행처럼 번지는 경매시장에서 우위를 점령하고 자금을 신속하게 운영할 수 있는 방법으로 NPL 만한 것이 없다. 이 한 권의 책으로 부실채권의 이론과 실전에서 응용할 수 있는 지식을 섭렵하여 다가오는 경매 대란의 시대에 안전하고 정확한 투자로 연결되기를 기대하는 바다.” - P. 6.

부동산 시장이 금리인상과 경기침체의 영향으로 우하향의 길로 가고 있다.

당분간은 쉽지 않을 것으로 보인다.

하지만 NPL 투자자로서는 좋은 기회일 수 있다고 생각한다.

올 연말부터 몇 년간 부실채권이 엄청나게 증가할 것이고, 이로 인해 시장에 나오는 경매물건도 또한 늘어날 것이기 때문이다.

남들보다 앞서서 공부를 철저히 하고 준비를 한다면 자신이 원하는 높은 수익의 투자가 가능하리라 본다.

다만 독학으로는 어려움이 있기에 인터넷 강의나 오프라인 학원을 통해 보다 깊이있는 학습을 추천한다. 그것이 가장 빨리, 가장 깊이있게 공부하여 투자를 준비하는 최선이라 본다.

반드시 당첨되는 청약 비밀노트

반드시 당첨되는 청약 비밀노트 - 1년 만에 위례, 광교, 송도, 고덕에 당첨된 전문가
윤수영(유튜버 윤테크) 지음 / 황금부엉이 / 2022년 7월

부동산시장이 심상치 않아 보인다. 주식, 가상화폐 시장도 마찬가지다.

불패라는 강남의 아파트 가격도 내려갔다는 기사가 나오고 있다.

주식도 연중 최저가를 갈아치우고 있고, 비트코인도 연중 최저가를 찍었다.

물론 부동산가격이 오를 때는 가장 먼저, 가장 많이 강남 아파트가 오르겠지만 당장은 부동산 시장이 얼어붙고 있는 것만은 확실해 보인다.

넘치고 넘치는 유동성과 초인플레이션을 잡기 위해 세계 각국이 급격하게 금리를 인상하고 있고, 우리나라 또한 사상 처음으로 빅스텝을 밟을 것이라는 예상이 나오고 있는 상황이기에 주식과 부동산, 가상화폐를 비롯한 투자시장이 얼어붙고 있는 것이다.

거기에다 급격한 금리인상으로 인한 경기침체까지 확실시되고 있는 최악의 상황이 바로 눈앞에 다가와 있어 투자자들은 어떻게 해야 할지 두려움에 떨고 있다고 봐야 할 것이다.

하락장에서 투자자들은 어떤 선택을 해야만 할까?

<반드시 당첨되는 청약 비밀노트>는 스스로 주택청약을 통해서 수채의 부동산을 소유하고 있으며, ‘윤테크’라는 청약에 초점을 맞춘 유튜브 채널을 운영중인 저자가 자신의 청약 당첨 경험을 바탕으로 어떤 아파트에 어떻게 지원하면 주택(아파트) 청약 당첨의 확률을 높일 수 있는지를 상세히 설명해주고 있는 책이다.

저자는 보유한 자산이 적을수록 청약에 집중해야 한다고 강조한다.

청약이 가장 저렴하게 자신이 살 집을 마련할 수 있는 기회이기 때문이라고 설명한다.

저자가 이야기하는 세부 내용들은 각자가 열심히 공부하고 익혀서 자신의 상황에 맞는 청약지역과 청약아파트를 선택해야 할 것이다.

노력하는만큼, 계획을 잘 세우는만큼 당첨의 확률은 높아질 것이고, 그로 인해 얻어지는 수익 또한 높아질 것이다.

책의 마지막에는 서울, 경기, 인천지역의 청약할 수 있는 분양예정 정보가 담겨져 있어 청약에 도전하고자 하는 이들에게 도움이 될 것이라 생각한다.

“무주택자에게 청약은 부동산 투기가 아니라 그저 마음 편히 살 수 있는 집을 가장 싸게 마련하는 방법일 뿐입니다.... 청약은 게임과 같습니다. 청약의 규칙을 알고 실행으로 옮길 수 있다면 여러분도 분명 당첨될 수 있습니다.” - P. 14~15.

자산을 늘려가는 투자방법에는 여러 가지가 있다.

무엇이 정답이라고 말할 수는 없다. 각자의 자금 상황과 성향에 맞는 투자법을 경험을 통해 선택해야만 한다. 물론 한번의 경험에 모든 것을 잃지 않도록 처음에는 소액으로 다양한 투자경험을 하면서 지속적인 학습을 해야만 할 것이다.

스스로에게 맞는 투자법을 찾았다면 조금씩 투자금을 늘려가면서 자산을 늘려가는 경험을 해야 할 것이다.

그리고 어느 정도 자산을 불렸다면 또 다른 투자법을 익히는 노력도 해야 할 것이다.

그것은 투자 포트폴리오를 다양하게 분산함으로써 지금과 같은 하락장에서도 살아남을 수 있기 때문이다.

모든 투자자들의 잃지 않는 투자를 응원해본다.