나는 큰돈 없이 부동산 경매로 내집 마련한다

나는 큰돈 없이 부동산 경매로 내집 마련한다
이주현 지음 / 메이트북스 / 2026년 8월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

많은 경매 입문서들이 특별한 메시지 없이 경매의 이론과 사례를 서술하듯이 쓰여져 있다. <나는 큰돈 없이 부동산 경매로 내집 마련한다>는 내집 마련을 위해 경매를 어떻게 활용할 것인지에 대한 포인트를 제시한다. 특히 필자는 "싸게 낙찰받는 것"보다 "위험한 물건을 피하는 것"이 최고의 경매전략이라고 말한다.

대한민국에서는 내집 마련의 로망을 가진 사람들이 많다. 사회적인 분위기 때문인지 외국과 달리 내집을 가지고 싶어하는 사람들이 많다. 그래서 무리하게 대출을 통해 내집 마련을 하는 사람들이 많다. 나 또한 분양대출을 통해 집을 마련한 사람 중에 한 명이다. 여전히 그 대출은 은행에 남아 있고, 원금의 1/3 정도를 상환했다. 미리 알았더라면 아마도 경매를 통한 내집 마련에 도전해봤을 것이다.

이 책은 부동산 경매를 통해 단순히 싸게 사서 시세차익을 얻는 투자법을 말하지 않는다. 기존의 경매책들이 시세차익을 통해 수익을 내는 법에 집중했다면 이 책은 실수요자가 자신의 예산 안에서 원하는 집을 마련하는 하나의 방법으로 경매를 제안한다. 운이나 감이 아니라 정확한 절차와 권리분석, 그리고 충분한 시세검증을 통해 내집 마련의 꿈을 이루도록 도와준다.

처음에 책 제목을 보고 혹할지도 모른다. '큰돈 없이' 집을 마련할 수 있다는 말이 현혹할지도 모른다. 하지만 책을 끝까지 읽다보면 돈을 적게 가지고 있어도 집을 살 수 있다는 의미가 아니라 일반매매에 비해 경매는 더 적은 돈으로 내집을 마련할 수 있는 수단이 된다는 점을 강조하는 말이다.

필자는 내집 마련을 위한 경매의 핵심은 결국 '싸게 사는 기술보다 위험을 피하는 기술'에 있다고 말한다. 경매는 시세보다 싸게 사서 시세와 비슷하게 팔면 수익이 나는 구조이다. 하지만 시세보다 얼마나 싸게 살까보다 더 중요한 것은 언제나 이 물건에 내가 떠안아야 할 위험은 없는가를 보는 것이다. 위험한 물건을 피하려면 등기부등본 해석, 권리분석, 말소기준권리 분석, 선순위 권리분석, 임차인 분석 등을 꼼꼼하게 해야 한다.

특히 경매를 처음 접하는 사람에게 가장 중요한 것은 이런 기본적인 권리분석일지도 모른다. 경매 초보는 가격이 싸다는 이유만으로 충분히 매력을 가질지도 모른다. 권리관계를 제대로 파악하지 못한채 싼 가격만 보고 입찰했다가는 낙찰이 되어도 문제가 더 커질 수 있기 때문이다. 따라서 경매의 첫 번째 도전은 높은 가격을 써내는 것이 아니라 입찰하지 말아야 할 물건을 골라내는 눈을 가지는 것이다.

우리나라 사람들은 감으로 투자를 많이 한다. 주식 투자에 본인의 전 재산을 걸면서도 치열하게 공부하지 않는 경우가 많다. 부동산 투자나 경매 투자도 마찬가지이다. 하지만 이제부터는 무엇을 먼저 보고, 그 다음에는 무엇을 확인해야 하는지 순차적으로 진행해야 한다. 특히 초보자는 많은 법률지식을 한꺼번에 습득할 수 없기 때문에 순서를 지키면서 투자하는 것은 필수과정이다.

경매는 다른 투자와 달리 현장을 반드시 확인해야 한다. 온라인으로 모든 조사를 끝내고 확신이 든다면 마지막에는 현장에서 그 물건을 직접 눈과 발로 확인하면서 조사한 내용을 재검검해야 한다. 특히 내집 마련을 목적으로 경매를 한다면 싸게 사는 것보다 더 중요한 것은 내가 가진 예산으로 내가 원하는 비을 얼마나 합리적으로 샀는지를 따져보는 것이다. 경매를 단순히 투자수단으로 보기 전에 내집 마련의 방법으로 보는 관점이 신선하게 다가온다.