AI도 못 읽는 토지경매 권리분석

AI도 못 읽는 토지경매 권리분석
박재우 지음 / 두드림미디어 / 2026년 8월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

독특한 경매책을 만났다. 그 동안 경매책은 대부분 투자자 입장에서만 풀어놓은 것들이 대부분이었다. 그래서 소유자 입장에서, 제3자의 입장에서 객관적으로 들여다볼 수 있는 책이 드물다는 생각을 했다. 경매를 공부하는 사람의 대부분은 투자자 입장이기 때문에 당연한 것일지도 모른다. 하지만 경매는 내 입장이 아니라 상대방의 입장이 되어야 더 유리한 결정을 할 수 있다.

필자는 감정평가사로서 18년 동안 감정평가서를 작성하고, 수많은 경매사건을 보면서 기존 경매책들이 다루지 않은 것들을 많이 알게 되었다. 특히 본인이 작성한 감정평가서를 단순히 숫자나 사진 몇장만 보고 마는 것에 안타까움을 느꼈다고 한다. 나 또한 감정평가서는 실제 가격을 반영하지 못하기 때문에 그저 참고용으로만 여겼다. 그러니 자세히 볼 필요가 없었다.

하지만 감정평가서를 제대로 해석하면 분쟁의 씨앗, 수천만원의 손익을 가르는 중요한 정보들을 확인할 수 있다. 단순한 가격표로만 읽어서는 안되고 각 항목들이 어떤 의도로 작성되었는지, 투자자 입장에서 그 문장을 어떻게 해석해야 하는지가 중요하다. 감정평가사가 풀어주는 감정평가서를 제대로 해독하는 법은 어떤 경매책에서도 보지 못한 것 같다.

어려운 법리나 사건을 회피하지 않고 적극적으로 풀어서 방법을 찾는다. 이론이 우선이 아니라 실제 사건을 위한 최소한의 지식을 제공하고, 해석은 사례를 통해 알려준다. 감정평가서를 작성하면서 실제 사건을 들여다보며 분석하고 작성한 내용들이라 표면적으로만 봐서는 알 수 없는 자세한 내막까지 이해할 수 있는 좋은 기회를 제공한다.

이 책은 다른 경매서적에서 피하라고 하는 물건에 적극적으로 도전하라고 한다. 누구나 할 줄 아는 아파트와 같은 물건, 또는 권리관계가 너무나 명확한 물건은 경쟁률만 올라갈뿐 높은 수익은 기대할 수 없다. 우리가 경매를 배우고, 투자하는 목적은 당연히 수익률이다. 수익이 높아야 재미도 있고, 돈도 벌 수 있는 것이다. 따라서 남들이 피하는 물건을 제대로 분석하고 입찰하는 것을 추천한다.

특히 토지경매는 아파트와 일반 상가와 달리 권리와 향후 이용 가능성에 따라 수익의 차이가 많이 난다. 따라서 경매를 제대로 하려면 하자를 피하는 기술을 배울 게 아니라 하자의 구조를 읽는 기술을 배워야 한다. 남들이 왜 피하는지, 하자의 실체가 무엇인지, 그것이 해결할 수 있는 문제인지 아닌지를 결정하는 것이 우선이다.

또한 이 책은 투자자의 입장에서 뿐만 아니라 관련된 이해당사자의 입장에서 사건을 들여다본다. 낙찰자의 시선에서는 절대 볼 수 없는 것들을 설명한다. 토지 낙찰자와 그 위에 건물을 가진자, 법정 지상권이 성립하는 자와 그렇지 않은자, 공유물분할을 청구하는 쪽과 막아내려는 쪽, 헐 값에 정리하려는 쪽과 그 기회를 노리는 쪽 등 다양한 이해관계가 얽힌다.

같은 물건, 같은 법리를 어떻게 하면 나에게 이롭게 적용할지를 고민한다. 내 권리를 아는 것과 동시에 상대방의 권리까지 꿰뚫을 줄 알아야 경매에서 비로소 큰 수익을 꾸준히 낼 수 있다고 생각한다. 이 책은 기존 경매책에서 다루지 않는 이런 민감한 문제들을 수익을 높일 수 있는 방향으로 제시한다.