나는 청약 통장을 버리고 경매로 건물주가 되었다

나는 청약 통장을 버리고 경매로 건물주가 되었다
부비게이터(이동열) 지음 / 원앤원북스 / 2024년 11월

부동산 투자는 많은 사람들에게 부자가 될 수 있는 기회를 제공한다. 남녀노소 가리지 않고 일정 시간을 투자해서 공부하고 실전 투자를 병행하면 부동산 투자 실력이 늘어난다. 특히 단기간에 부동산 지식과 투자 실력을 높일 수 있는 방법 중의 하나는 부동산 경매이다. 시중에는 다양한 경매 투자 관련 서적이 넘쳐난다.

많은 부동산 경매 관련 서적 중에서 왜 나는 이 책을 선택해야 했을까? 내가 이 책에서 얻고 싶은 부동산 경매 관련 지식은 바로 3장에서 다루는 <지역 분석>이다. 부동산을 잘 모르는 초보자에게 '지역 분석'은 언제가 내 앞에 놓인 만리장성이었다. 넓은 지식과 혜안을 가지고 있어야 할 수 있는 분야라는 생각이 든다.

나는 부동산 경매에서 가장 중요한 것이 권리분석이라고 생각했다. 경매와 관련된 다양한 법률적 지식이 모든 것이라는 좁은 생각을 했었다. 하지만 부동산 경매의 기반은 부동산이므로 부동산의 핵심을 공부하는 것이 더 중요하다는 깨달음을 얻었다. 그래서 부동산 투자의 핵심 중에 핵심이 지역분석에 관심이 생겼다.

부동산 경매의 권리분석과 물건분석은 생각보다 쉽다. 다만 지역분석을 통해 좋은 지역의 오르는 물건을 잘 고르는 눈이 필요할 뿐이다. 필자는 지역분석에 있어서 중요한 4가지 지표를 분석한다. 입주 물량, 시세 파악, 미분양과 청약 경쟁률이다.

입주 물량은 기본적으로 수요와 공급의 법칙에 좌우되고, 공급 측면에서 가장 먼저 고려할 요소는 단연코 입주 물량이다. 입주 물량은 전세가뿐 아니라 매매가에도 영향을 미친다. 공급의 법칙에 따라 입주 물량이 늘어나면 가격은 하방 압력을 받는다. 하지만 입주 물량의 증가가 반드시 가격 하락을 유도하지는 않는다. 2020년 창원의 사례가 이에 해당한다.

다음은 현재의 시세가 전고점 대비 얼마나 저렴한지 파악하는 것이 중요하다. 대체적으로 서울의 부동산이 답이지만 항상 그렇지는 않다. 비싼 가격에 좋은 자산을 매입하기보다 저렴한 시점에 안정된 자산을 매입하는 것이 더 현명하다고 말한다. 그럼에도 서울이 매력적인 이유는 향후 몇 년간 서울은 지속적인 공급 부족사태를 겪을 것이기 때문이다. 또한 일자리, 교통, 교육 등 우수한 인프라를 갖추었기 때문이다.

미분양도 중요한 투자 지표가 된다. 미분양이 줄어들고 있어야 긍정적인 신호로 판단할 수 있다. 즉 미분양이 줄어들 것으로 예상되는 시점에 투자를 강행하면 좋은 결과로 이어질 확률이 높다. 미분양 지표는 참고 지표로서 그 추세가 중요하다.

마지막으로 청약 경쟁률을 이해해야 한다. 부동산 투자에서 투자 지역의 분위기와 투자 심리의 변화를 살피는 것은 매우 중요하다. 청약 경쟁률을 분석하면 해당 지역의 시장이 과열되었는지, 침체되고 있는지 파악할 수 있다.

경매 투자책으로 경매에 관한 절차적 지식이 주를 이루지만 부동산 투자 전반에 걸쳐 활용할 수 있는 정보가 많다. 특히 부동산 투자에 중요한 요소들을 분석할 때는 우리나라 과거 실제 기록들을 통해 신빙성을 높여준다. 부동산에 대한 지식을 보완하고 경매로 좀더 안전하고 수익 좋은 투자를 하도록 도와주는 책이다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.