더 크래시 The Crash

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

부동산 시장은 참 미묘하다. 내가 20년 전쯤 대기업 금융회사를 들어갔을 때 일본은 한참 잃어버린 10년의 시기를 거치고 있었다. 지금은 일본을 잃어버린 30년이라고 말하기도 한다. 일본은 그 때 이후로 계속 경기침체를 겪고 있다. 우리나라는 미국보다 일본의 경제를 후행하는 편이었다.

그래서 당시에 전문가들은 우리나라도 일본처럼 잃어버린 10년을 대비해야 한다고 주장했다. 그 첫 번째가 바로 부동산이었다. 부동산은 인구 감소와 지방 소멸 등과 같은 이슈로 인해 더 이상 공급을 늘려서도 안되고 올라가는 것보다 떨어지는 일만 남았다는 주장이 대부분이었다.

하지만 그 이후로도 20년 동안 부동산 가격은 오르고 내리고를 반복하면서 꾸준하게 올랐다. 그리고 코로나19 기간에는 최고의 가격을 찍은 부동산이 많았다. 지금은 고점 대비 50% 이상 떨어진 부동산들이 많다. 특히 아파트가 많이 떨어졌다.

이제는 어떤 전문가도 우리나라와 일본을 연관짓지 않는다. 이제는 일본을 넘어 전세계 금융시장과 부동산 시장을 점검하게 되었다. 이제 일본의 경제를 후행하는 연결고리를 어느 정도 끊어진 것 같다. 이제 일본 경제보다 세계 경제의 직접적인 영향을 받고 있는 모양새다.

약 20여년 동안 부동산을 통해 돈을 번 사람들이 많다. 그래서인지 최근 서점에 다양한 부동산으로 부자가 된 사람들의 성공담으로 넘쳐난다. 그 책들을 보면 더 늦기 전에 부동산에 투자해야 할 것 같은 생각이 든다. 특히 고점 대비 50% 이상 빠진 아파트를 보면 영끌을 해서라도 사야할지를 고민하게 된다.

대부분은 일반인들이 나름대로의 실패와 시행착오를 거치고 성공하는 사례들이다. 부동산을 학문적으로 다루는 사람들이 쓴 책은 찾아보기 힘들다. 이 책은 부동산학과 전문교수인 한문도 교수가 쓴 부동산 시장에 대한 분석서이면서 투자 안내서라 할 수 있다.

부동산에 대해서는 잘 모르지만 저자의 견해를 보면, 코로나19에 비해 상당히 많이 빠졌음에도 추가 폭락이 있을 것임을 경고한다. 더 심하게 강조해서 이제까지 경험하지 못한 집값 폭락이 찾아온다고 말한다. 그렇다면 부동산 시장을 잘 모르는 내가 영끌을 해서라도 아파트를 살 때가 아닌 것이다.

큰 폭의 조정을 거치고 난 후 공급을 결정하는 요인들에 따라 시장이 어떻게 변화할지 향후 3년, 5년, 10년에 대한 거대한 로드맵을 제시한다. 물론 미래에 대한 예측은 그 어떤 것도 정확한 것은 없다. 하지만 거시적 지표를 중심으로 시장을 분석한 저자의 주장에 공감이 가는 부분이 많다.

그리고 저자는 한국과 일본의 경제 연결고리를 강조한다. 내가 생각했던 것과 달리 아직도 일본과 한국의 경제는 무섭도록 비슷하다고 한다. 일본의 잃어버린 30년과 똑같지는 않지만 일본의 실패를 교훈 삼아야 한다고 말한다.

이 책의 핵심은 <더 크래시(Crash)>라는 제목처럼 큰 폭의 하락이다. 일단 거래 절벽과 공급 폭탄, 과거의 경험 등으로 인해 집값 폭락을 통해 부동산 가격이 조정된다고 말한다. 그 이후 공급 요인과 정부의 규제 방향을 통해 향후 미래를 예측한다.

부동산 가격의 조정뿐 아니라 자산의 실질 가치에 대해서도 조언한다. 한국의 물가와 금리뿐 아니라 미국의 물가와 금리를 지속적으로 지켜봐야 한다고 말한다. 미국의 기준금리 변동에 따라 우리나라의 금리도 변하고 이는 바로 부동산 시장에 직접적으로 영향을 준다. 따라서 부동산 보유자나 구매자는 금리 인상 여부에 촉각을 곤두세워야 한다.

부동산 가격의 조정 후에는 반드시 가격의 상승이 있을 것이므로 그 기회를 준비하라고 말한다. 모든 자산시장에서 낮은 가격에 사서 높은 가격에 팔면 돈을 벌 수 밖에 없다. 일단 거시적인 경제지표에 주목할 필요가 있다. 그리고 저자가 제시하는 벌집순환모형을 통해 시장의 흐름을 파악할 수 있다.

마지막으로 부동산 투자를 위해서 경매 공부를 추천한다. 상가, 재개발, 재건축 등에도 관심을 가지는 것도 좋다고 말한다. 하지만 그 중에서 경매는 다양한 법률과 정책 등을 공부할 수 있어서 부동산 투자를 하는 사람이라면 반드시 공부하면 좋을 것 같다.

부동산학과 교수님의 현실적인 투자 조언이 가득하다. 다양한 경제지표와 모델을 통해 경제를 분석하고 부동산의 상승과 하락을 예측하는 방법을 알려준다. 지금은 하락장으로 가는 시점이라 투자에 주의해야 하고, 향후 하락장 이후의 기회를 준비해야 한다고 말한다.

중요한 것은 하락장이 끝나는 타이밍을 잘 캐치해서 투자하는 일이다. 이 책을 기본으로 몇 권을 더 공부해서 자주 오지 않는 하락장의 타이밍을 찾는 공부를 좀 해야 하겠다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.