경매 최고수와 변호사를 영원한 멘토로 삼는 가장 확실한 선택 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>

한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술 - 내용증명, 점유이전금지가처분, 인도명령, 명도소송, 부동산 경.공매 관련한 모든 서식과 유치권, 법정지상권, 지분, 대지권미등기 등 각종 특수물건을 처리할 수 있는 실전 서식 수록
송희창.이시훈 지음 / 지혜로 / 2018년 1월

경매 투자를 잘하기 위한 ‘협상력’은

‘법적 대처 능력’에서 비롯된다

부동산 투자의 첫 출발은 내 집을 마련하는 일이었다. 4,500만 원에 첫 집을 장만해 거주하면서 더 넓은 집을 전세 끼고 8,500만 원에 매입해 두었다. 그리고 첫 집은 9천만 원에 매도하고, 두 번째 집으로 이사했다. 이 두 번째 집을 다시 전세로 임대한 보증금으로 월세를 얻어 이사하고, 드디어 본격적인 경매 투자를 시작하게 되었다.

워낙 적은 종잣돈으로 시작했기 때문에 투자금이 바닥을 드러내는 것은 순식간이었다. 미래 가치를 보고 훗날의 시세 차익을 기대하는 투자는 능력도 여건도 되지 않았다. 그래서 ‘어떻게 하면 지속적으로 투자를 할 수 있을까?’, ‘소액으로 투자해서 낙찰 후에 바로 수익을 얻을 수 있는 방법은 무엇일까?’를 깊이 고민하지 않을 수 없었다.

그러다보니 경매뿐 아니라 공매에도 관심을 갖게 되었던 것 같다. 공매는 경매와는 달리 인도명령제도가 없어 명도에 대한 부담이 더 크기 때문에 경매보다 경쟁력이 덜하다는 인식이 있었다. 따라서 조금이라도 더 낮은 가격에 낙찰받을 수 있을 거라는 기대를 갖고 공매 물건을 열심히 검색했다. 실제로 공매를 통해 낙찰받은 물건들은 모두 투자(임대)를 하고도 오히려 투자금이 늘어나는 결과를 가져다주었다.

그런데 명도 과정에서 경매보다 좀 더 긴 시간이 걸렸다. 위장임차인의 협박에 쫄고, 전소유자의 딱한 사정에 곤혹스러워 대화와 협상보다는 법적 절차(점유이전금지가처분과 명도소송)에만 매달렸던 것이 문제였다. 그것도 너무나도 어설픈 법적 지식에 기대어 점유자를 제대로 상대할 준비가 덜 되어 있었던 탓이다. 이때 느낀 점은 소송을 비롯한 법적 절차를 확실히 알아야 하지만, 그 자체에만 의존해서는 안 된다는 것이었다. 그래서 다음과 같은 송사무장님의 머리말이 가슴 깊이 와닿았다.

경매 투자를 잘하기 위해서는 부동산의 가치를 분석하는 정확한 눈도 필요하지만, 그에 못지않게 중요한 것이 협상 능력이다. 낙찰자가 원하는 조건으로 협상을 이끌어 내기 위한 가장 강력한 무기는 험악한 외모와 말투가 아닌 적재적소에 꺼내들 수 있는 법적 대처 능력이다.

낙찰자가 법적 절차를 충분히 인지한 상태에서 상대방에게 상황에 따른 법적 대응을 할 수 있다는 사실만으로도 점유자를 대함에 있어 엄청난 자신감을 갖게 해 준다.

이처럼 프롤로그만으로도 기대감을 고조시키고 가슴 떨리는 감동을 전달할 수 있는 능력을 가진 ‘송사무장(송희창)’님과 ‘Law빈훗님(이시훈 변호사)’의 공저 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>이 많은 투자자들의 기다림 끝에 드디어 출간되었다.

 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술> 한정판

소송의 기초부터

일반물건과 특수물건에 이르기까지

경·공매 투자를 위한 모든 것을 담았다

PART1 처음부터 이길 수 있는 소송의 기초

민사 소송 절차 – 본문 68p

제목 그대로 소송의 기초적인 내용을 설명하고 있다. 부동산 투자를 할 때 가장 빈번하게 쓰이는 ‘내용증명’ 및 ‘계약서’를 제대로 작성하는 방법과 소장 접수부터 판결이 나기까지의 ‘민사 소송 절차’에 따른 구체적인 이론과 실전 서식들을 담았다.

명도 중 주고받은 내용증명

내용증명은 협상 전 상대방에게 심리적인 압박을 주어 원만한 합의를 이끌어내는 데 유용한 수단일 뿐 아니라 소송 절차에서도 강력한 증거자료로 활용된다. 사실 대부분의 명도는 이 내용증명으로 거의 해결된다.(항상 프린트된 내용증명을 주고받았는데, 구구절절한 사연을 담은 내용증명을 손으로 직접 정성들여 써서 보내온 전소유자가 있었다. 단순히 컴퓨터나 프린터가 없어서였을까? 아니면 나름의 전략이었을지도...^^;)

그리고 주로 채권자에 의해 널리 활용되고 있는 ‘가압류’와 ‘가처분’(특히 부동산 점유이전금지가처분은 명도 소송에 앞서 필수적으로 행해야 하는 절차이다.)에 대한 상세한 설명이 이어지고, 부동산 강제경매 신청, 채권압류 및 추심명령 신청 등 ‘강제집행’도 다루고 있다.

PART1의 마지막은 계약금반환소송, 천장 누수로 인한 소송, 소유권이전등기청구소송 등 ‘일상생활’에서 종종 발생하는 문제를 해결하는 방법들을 실었다.

임차인이 보내온 누수 사진과 문자

이례적인 한파가 이어지고 있는 요즘, 이른 아침부터 임차인의 연락이 오면 솔직히 반갑지 않다. 주택에서 발생하는 하자 중 누수는 더욱 골치가 아프다. 그래도 이제는 걱정이 없다. 누수가 발생한 윗집에 내용증명을 보내고, 그 후에도 협의가 되지 않으면 책에 실린 손해배상 소장을 활용하면 된다.

부동산은 삶을 영위하는 터전이자 누군가의 재산이기 때문에 이와 관련하여 서로의 이해관계가 상충되는 일은 빈번하게 일어날 수밖에 없다. 이런 크고 작은 분쟁들을 효과적으로 해결하기 위한 수단으로서의 소송을 변호사나 법무사의 도움 없이 셀프로 할 수 있도록 기초부터 상세하게 설명하고 있다. 꼭 경매 투자자가 아니더라도 이 책의 활용도가 높은 이유는 바로 여기에 있다.

그런데 이 책이 더욱 소중하고 감사하게 여겨지는 것은 소송을 직접적으로 다루고는 있지만 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니라 소송으로 가기 전에 미리 대비하거나 원만한 합의를 이끌어낼 수 있는 기본 소양과 능력을 기를 수 있도록 해 주기 때문이다.

PART2 한 권으로 끝내는 소송의 기술(경매일반편)

경매 절차 – 본문 321p

이제는 본격적으로 부동산 경매 투자를 위한 내용이 펼쳐진다. 경매는 위와 같은 과정으로 진행이 되는데, 이 절차를 낙찰자 입장에서 다시 분류해 보면 일반적으로 4단계로 나눌 수 있다.(공매도 크게 다르지 않다.)

낙찰 후 처리 과정 – 본문 314p

경매 입찰부터 임대 후 관리(혹은 매도)까지 각 단계별로 낙찰자가 반드시 알아야 할 필수 지식과 서식을 순서에 맞게 정리해 놓았기 때문에 이 책 한 권이면 바로 실전 투자가 가능하다.

그런데 만약 부동산 투자나 경매에 대한 경험이 전무하다면 이 책 이전에 꼭 읽었으면 하는 책이 있다. 그것은 바로 저자의 전작인 <송사무장의 부동산 경매의 기술>, <송사무장의 실전경매>, <송사무장의 부동산 공매의 기술>이다. 저자의 다양한 실전 투자 사례가 흥미진진하게 펼쳐져 있어 쉽고 재미있게 경·공매에 첫발을 들여놓을 수 있으며, <한 권으로 끝내는 소송의 기술>의 이론적인 부분과 법적 지식이 더해진다면 최고의 시너지 효과를 발휘할 거라 장담한다.

송사무장님의 경·공매 저서들 – 지혜로 출간

PART2의 마지막에는 공매에 필요한 서식과 방법도 따로 분류해 놓았다. 이전에 공매 물건을 낙찰받았을 때는 ‘행복재테크’ Daum 카페의 관련 게시물들을 하나씩 뒤져가며 가처분 및 명도 소송을 진행했다. 알짜배기 정보가 가득한 카페 덕분에 많은 도움을 얻었었는데, 이제는 이렇게 친절하고 상세하게 모든 것을 정리해 놓은 책이 내 옆에 있어 더할 나위 없이 든든하다.

행복재테크의 소송 관련 게시글

PART3 한 권으로 끝내는 소송의 기술(특수물건편)

개인적으로 이 책에서 가장 기대했던 내용이 마지막 장에 자리하고 있다. 일반물건으로도 수익을 낼 수 있는 것이 경·공매의 장점이지만, 조금씩 ‘특수물건’에 도전해 보고픈 욕심이 생기는 것은 어쩔 수 없다. 정부의 각종 부동산 규제 대책에서 벗어나고 싶고, 조금이라도 경쟁이 덜한 영역에서 남들과는 차별화된 수익을 맛보고 싶기도 하다. 그런데 이러한 나의 바람과는 달리 소심함의 벽을 허물지 못하고 있던 상태에서 이 책을 만났다.

공유지분, 선순위위장임차인, 토지별도등기, 대지권미등기, 법정지상권, 유치권 등 각 특수물건별 정의와 함께 내용증명 및 합의서의 활용, 소송 절차에 따른 서식, 그리고 해결 방법에 이르는 모든 것을 담고 있다.

마지막으로 부록에는 셀프 등기, 전자 소송으로 하는 점유이전금지가처분과 지급명령신청, 담보 제공 방법과 면허세 및 수수료 납부 방법 등 그대로 따라 하기만 하면 되는 실용적인 정보를 수록했다.

긍정의 힘을 믿고 꾸준히 정진할 수 있도록

곁에서 든든한 지원군이 되어줄 책

“모방은 창조의 어머니”라고 한다. 그렇다고 아무것이나 따라 해서는 안 될 것이다. 요즘에는 매우 다양한 책이 출판되고 있고, 온라인 게시글도 넘쳐난다. 그 속에서 양질의 콘텐츠를 선별해 내는 것도 능력이다.

이 책에는 지금까지 어디에서도 공개되지 않았던 내용이 모두 담겨 있다. 그것도 경매 분야의 최고수와 변호사가 만나 몇 년간 심혈을 기울여 빚어낸 걸작이다. 송사무장님의 실전 투자에서 비롯된 협의 과정과 지식, 그리고 승소를 이끌어 낸 서식들에 변호사 Law빈훗님의 법률 지식이 더해져 그 무엇보다 신뢰할 수 있는 완벽한 책이 탄생했다.

내용증명, 각종 신청서, 소장, 답변서, 준비서면, 합의서 등 너무나 다양한 서식들이 있다. 이것들을 상황에 맞게 모방하고 활용하여 내 재산과 권리를 지키는 데에 그칠 뿐 아니라 경제적인 자유를 향해 한걸음 더 나아갈 수 있을 것이다.

내용이 방대하여 처음부터 끝까지 모든 내용을 정독하지는 못 하고 쭈욱 훑으며 평소에 궁금하고 관심이 있었던 내용들을 발췌하여 읽었다. 여러 가지로 부족한 지금의 나로서는 이 책의 가치에 걸맞은 서평을 쓰기에는 무리라고 생각한다. 그러나 언제나 그렇듯이 진솔한 마음으로 썼다는 점에서는 한 치의 부끄러움도 없다.

이 책을 곁에 두는 것은 최고의 고수 송사무장님과 이시훈 변호사를 멘토로 삼는 것과 다름없다. 그들이 강조하는 ‘긍정의 힘과 꾸준한 정진’, 그리고 ‘불광불급(不狂不及)’을 잊지 않고 조금씩 부족함을 채워나가며 좀 더 많은 경험을 해보고 싶다. 아마도 앞으로 나의 투자 경험을 이야기할 때는 이 책에 대한 언급을 빼놓을 수 없을 것이다. 훗날 좀 더 떳떳한 투자자가 되어 다시 서평을 남길 것을 기약한다.

부룡님의 [부동산 투자 이렇게 쉬웠어?] - 평생 이기는 투자자가 되기 위한 부동산 투자의 기본서

부동산 투자 이렇게 쉬웠어? - 당신을 부자로 만들어 줄 실전 투자 Secret
신현강(부룡) 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2017년 6월

내 삶의 변화를 위해

‘새로운 독서’를 시작했다

만화와 소설로 가득 차 있던 내 책장에 자기 계발서 및 실용서가 들어서기 시작한 계기가 된 책이 있다. <꿈꾸는 다락방>을 통해 “생생하게 꿈꾸면 이루어진다.”는 “R=VD” 공식을 널리 퍼뜨린 이지성 작가의 <독서 천재가 된 홍대리>가 바로 그 책이다.

저자의 말에서 그는 독서를 프로 리딩, 슈퍼 리딩, 그레이트 리딩, 이 세 단계로 구분했다. ‘프로 리딩(Pro-Reading)’은 자기 분야에 관한 책 100권 이상을 읽어서 3천 년의 내공을 쌓는 독서, ‘슈퍼 리딩(Super-Reading)’은 1년 365권 자기 계발 독서 프로젝트를 통해 성공자의 사고방식을 갖는 독서, ‘그레이트 리딩(Great-Reading)’은 인문·고전 서적을 통해 리더로 거듭나는 독서를 말한다.

솔직히 고백하자면, 나는 아직 프로 리딩 단계도 마치지 못했다. 그렇지만 ‘독서’의 중요성을 깨닫고 ‘부동산(경매) 투자’에 관심을 갖게 되면서 부동산 관련 책 수십 권을 읽었고, 지금도 틈틈이 읽으며 목표량을 채우는 중이다. 물론 단순히 목표량을 채우는 데 연연하기보다는 한 권을 읽더라도 제대로 된 책을, 제대로 읽고, 제대로 내 것으로 만드는 것이 중요하다고 생각한다. 양보다는 질이 우선이니까.

독서를 통해

‘부동산 투자’를 실행에 옮겼다

부동산에 관심을 갖기 전에도 ‘배움’에 대한 욕심이 없었던 것은 아니다. 그런데 그때와 지금이 다른 점은 배움을 돈으로 바꿀 수 있느냐의 여부인데, ‘부동산 투자는 배움이 곧 수익으로 연결될 수 있는 분야’라는 것을 알게 된 계기가 바로 독서와 강의 수강, 그리고 카페 활동이었다.

‘행복재테크’ 카페에서 알게 된 두 권의 경매 책, <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>와 <송사무장의 실전경매>는 더 이상 나를 책상 앞에 앉아있게만 하지 않았다. 저자들의 강의를 통해 생생한 경험담뿐 아니라 실전에서 바로 활용할 수 있는 지식과 성공인의 마인드를 직접 접하고, 같이 강의를 들으며 인연을 맺게 된 사람들과 공통의 관심사로 소통하는 하루하루는 이전과는 달리 희망이 있고 즐거운 삶이었다. 그러다 보니 어느새 경매와 공매, 그리고 일반 매매를 통해 부동산 자산도 하나씩 늘어가고 있다.

20년에 걸친 부동산 투자 경험과 노하우가 담긴

<부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>

부룡(신현강) 지음, 송희창 감수

아직은 돈이 되는 물건을 선별해 내는 능력이 부족한 초보 투자자이지만, 그래도 조금씩 공부하고 경험을 쌓아나가는 과정에서 욕심이 나는 물건들이 늘어날 수밖에 없다. 그런데 반대로 투자금은 점점 줄어들고 있다는 것이 문제다. ‘진작 돈을 많이 모아 놓지 못한 내 탓이지!’라며 스스로를 나무라 봤자 이미 늦은 후회일 뿐이다.

주변을 살펴보니 처음 종잣돈의 많고 적음을 떠나 ‘오랜 시간 꾸준히’ 부동산 투자를 이어 나가고 있는 투자자들이 있었다. 그들이 바로 ‘진짜 고수’라는 것을 알 수 있었고, 어떻게 하면 그들처럼 부동산 시장에서 오래오래 살아남을 수 있을까를 고민하고 또 고민했다.

그러던 중, 진짜 고수들 중에서도 진짜로 손꼽히는 ‘부룡님’의 20년에 걸친 실전 투자 경험과 노하우를 담아낸 저서 <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>가 출간되었다.

부동산에 대한 대중의 관심이 어느 정도인지는 서점에 가보면 확연히 느낄 수 있을 정도로 관련 책들이 무수히 쏟아져 나오고 있는 현시점에서, 이 책의 제목은 상당히 도전적인 첫 인상을 남김과 동시에 ‘정말 부동산 투자가 쉬울까?’라는 의문을 유발하기에 충분했다.

책에 대한 호기심과 함께 어쩌면 평소 고민하던 부분을 해결해 줄 수 있는 책이 아닐까하는 기대감을 갖게 된 나는 다른 때보다 더 꼼꼼히, 여러 번 반복해서 읽을 수밖에 없었다. 그러고 나서 내린 결론은 ‘진짜다!’라는 한 마디로 정리할 수 있을 것 같다.

노력하는 만큼

부동산 투자는 쉬워진다

솔직히 나는 부동산 투자를 경험하면 할수록 점점 더 어렵게 느껴졌다. 싸게 사서 비싸게 팔면 수익이 난다는 것은 알고 있지만, 그게 말처럼 쉽지만은 않았다. 더군다나 ‘꾸준히’ 투자하고, ‘꾸준히’ 수익을 올리는 일은 아무나 할 수 있는 게 아니라고 생각했다. 그런데 <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>를 읽으면서 ‘쉽고 어려운 것의 기준’에 대해 다시 한 번 생각해 보게 되었다.

부동산 투자가 어렵다고 느꼈던 이유를 돌이켜 보면, 종잣돈의 한계, 관련 지식의 부족, 그리고 시장의 변화에 대한 무지와 두려움 등으로 인한 것이었는데, 이것들은 사실 노력으로 충분히 극복할 수 있는 문제였다. 개인적으로 이 세상에는 노력으로 통하지 않는 일들도 많다고 생각하는 나이지만, 부동산 투자는 노력이 통하는 분야라고 확신한다.

어떠한 일의 쉽고 어려움을 판단하는 기준을 ‘노력한 만큼의 결과’가 따르느냐에 둔다면 부동산 투자는 분명 쉽다고 말할 수 있을 것이다. 그러나 부동산 투자와 관련하여 개인의 노력을 강조하는 책들은 이미 무수히 많은데, 부룡님의 책은 무엇이 다를까?

저자가 어디에 투자해서 얼마를 벌었다는 ‘결과’에 초점을 맞춰 독자로 하여금 자극과 동기 부여를 받도록 하는 책이 대부분이라면, 이 책은 ‘수익을 내기 위해 저자가 한 노력의 과정’을 중점적으로 보여줌으로써 막연히 노력하라가 아닌 ‘구체적으로 이렇게 노력해야 한다.’는 것을 깨닫게 해 준다. 전반적으로 그러한 내용을 담고 있지만, 특히 2장의 ‘저평가 부동산’에 투자하는 방법과 3장의 1억 원 이상의 수익을 거둔 ‘신도시’와 ‘미분양’ 아파트 투자 사례에 여실히 드러나 있다.

지속적인 투자를 위해서는

수익형/시세 차익형 투자를 병행해야 한다

평소 종잣돈의 부족으로 인한 고민이 많았던 만큼 이 책에서 매우 가슴에 와닿았던 내용은 ‘왜 시세 차익 투자가 필요한가’라는 칼럼이었다. 적은 투자금으로 시작하다 보니 레버리지를 최대한 활용한 임대 수익 투자를 주로 해왔는데, 무피 투자가 매번 가능한 것은 아니기 때문에 어느 순간에는 종잣돈이 바닥을 드러낼 수밖에 없다는 저자의 글은 곧 나의 이야기였다.(그렇다고 남들에게 자랑할 만한 현금 흐름을 만들어 놓은 것도 아니다.ㅠㅜ) 이런 나와는 달리 고수들은 다음과 같은 방법으로 지속적인 투자를 이어 나가고 있다고 한다.

흔히 ‘분산 투자’라는 말들을 많이 하는데, 부동산 투자에 있어서도 수익형 투자와 시세 차익형 투자를 적절히 분산해야 한다는 것을 간과했던 것 같다. 올해는 차익을 실현할 수 있는 물건들을 정리하면서 새로운 투자를 준비해야겠다는 결심이 더욱 굳어졌다.

‘투자의 원리’와 ‘시장의 흐름’을 알면

어떠한 시장에서도 살아남을 수 있다

미래 부동산 시장의 불확실성은 경험이 많지 않은 투자자에게 상당한 두려움을 안겨 준다. 그렇기 때문에 ‘앞으로 시장은 어떻게 흘러갈 것이다.’라는 추측성 언론 보도나 전문가의 견해에 귀를 쫑긋 세우고 이리저리 휘둘리는 경우가 많다. 저자는 미래의 부동산 시장을 예측하려고 애쓰기보다는 어떤 시장에서도 유연하게 투자할 수 있도록 내공을 쌓는 것이 중요하다는 것을 강조한다.

1장에서는 부동산 투자로 수익을 얻기 위해 가격이 오르는 지역의 부동산을 찾는 기본 원리를 설명하고 있다.

이 중에서도 수요 변화의 세 가지 흐름에 대해 좀 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.

이와 같이 우리나라 부동산 시장에서 나타나는 근본적인 공통 흐름을 잘 이해한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다는 사실을 알 수 있었다.

4장에서는 ‘침체기 → 회복기 → 호황기 → 급등기’가 반복되는 시장의 사이클이 나타나는 이유와 각 시기별 적합한 투자 방법에 대해 다루고 있다.

1단계 침체기: 수익형 투자

2단계 회복기: 갭 투자와 분양권 투자

3단계 호황기: A급 지역에 대한 투자

4단계 급등기: 외곽 지역의 갭 메우기 투자

“중요한 것은 앞으로 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것이 아니라 시장의 흐름에 맞게 투자 방법을 변경해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다.”라는 부분에서 스스로를 많이 반성하게 되었다.

일반 투자자보다 한발 앞서 시장에 진입해 큰 시세 차익을 거두는 고수들이 시장의 사이클을 투자에 활용하는 방법도 자세히 설명하고 있는데, ‘정부의 정책’과 그에 따른 ‘수급의 변화’, ‘군중 심리’를 잘 이용하고, 단기간에 큰돈을 벌려고 욕심내기보다는 항상 ‘시장 리스크’에 대비할 것을 강조하고 있다.

꾸준히 부동산 투자로 수익을 내고 싶다면

<부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>가 답이다!

아직 내 집을 갖지 못해 전세 혹은 월세로 남의 집을 전전하면서 집값이 떨어지기만을 기다리고 있는가?

‘내가 사면 떨어지는 거 아니야?’라는 두려움에 부동산 투자를 시작하지도 못하고 있는 것은 아닌가?

부동산 투자를 하면서 수익을 내기가 쉽지 않은가?

몇 번의 투자로 종잣돈이 모두 묶여 더 좋은 투자의 기회를 모두 놓치고만 있는가?

상승장에서 거둔 수익을 하락장에서 모두 날려버리고 부동산 시장을 떠났지만, 아직 미련이 남아 기웃거리고 있는가?

이 중 가슴이 뜨끔해지는 고민이 있다면 분명 <부동산 투자 이렇게 쉬웠어?>를 통해 많은 도움을 얻을 수 있을 것이다. 내가 그랬던 것처럼 말이다.

책을 읽다 보면 수많은 생각이 떠오른다. 그렇지만 이렇게 글을 직접 쓰면서 그 생각들을 정리하는 시간을 가진 경우와 아닌 경우는 많은 차이가 있는 것 같다. 여러 번 읽었지만 머릿속을 복잡하게 떠다니던 생각들이 이제야 차분히 정리가 되면서 걸러져 나에게 조금씩 흡수되는 것 같다.

나는 아직 부동산 투자가 쉽지 않다. 그것은 순전히 노력이 부족한 내 책임이다. 저자인 부룡님의 20년과 나의 20년은 분명 다르겠지만, 그래도 나 역시 20년 후에도 투자를 이어 나가고 있기를 간절히 바라며 이 책을 지침서로 삼아 더 노력해야겠다고 다짐한다. 그렇게 꾸준히 노력하다 보면 한 번쯤은 ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?’라고 미소 지을 날이 오지 않을까?^^

경매뿐 아니라 인생의 성공 방정식을 가르쳐 주는 <송사무장의 부동산 경매의 기술>

송사무장의 부동산 경매의 기술 - 네티즌 17만명이 선정한 경매분야 최고의 책!
송희창 지음 / 지혜로 / 2017년 4월

저자가 풀어 나간

인생의 성공 방정식을 담았다!

나는 ‘수학’을 좋아한다. 그 이유는 답이 딱딱 떨어지기 때문이다. ‘정답’이 있다는 것은 문제를 풀어 나가는 동안의 노력이 헛수고가 되지 않을 거라는 믿음을 주고, 실제로 답이 꼭 맞아떨어졌을 때의 기분은 뭐라 말할 수 없이 좋다.

우리의 ‘인생’도 수학과 같다면 얼마나 좋을까. 정석대로 인생을 풀어 나가기만 하면 반드시 ‘성공’이라는 정답으로 귀결된다면 말이다. 하지만 한편으로는, 정해진 풀이 과정과 답이 없기 때문에 사는 게 흥미롭고 의미가 있다고도 생각한다.

그래도 (솔직한 마음으로) 기댈 곳이 필요하다. 삶이 고달프고 힘들 때 힘이 되어 주는, 그리고 기쁠 때 함께 행복을 나눌 수 있는 그런 무언가가. 아마도 그런 존재는 가족이나 친구처럼 곁에 있는 ‘사람’일 것이다. 그리고 또 한 가지가 바로 ‘책’이다.

인생은 답이 정해져 있는 수학과 다르지만, ‘인생의 성공 방정식’은 수학의 방정식과 비슷한 점이 있다. 수학 방정식이 미지수의 값에 따라서 참과 거짓으로 나뉘는 것처럼, 인생의 성공 방정식도 하루하루 어떤 삶을 대입하느냐에 따라 성패가 갈린다는 점이다.

<송사무장의 부동산 경매의 기술>의 저자는 본인을 성공으로 이끌어 준 성공 방정식의 답을 사진 아래에 실었다.

물론 이 답은 그가 직접 삶에 이런저런 미지수를 대입하며(여러 시행착오를 겪으며) 터득한 그만의 것이다. 내 인생의 성공 방정식은 나만의 답이 있겠지만, 그래도 저자가 보여준 이 10가지 문구는 나에게 든든한 ‘기댈 곳’이 되어 주었다. 무엇보다도, 단지 말로만 그친 게 아니라 책 곳곳에서 생생하게 펼쳐지는 저자의 경험담을 통해 그 말의 진정성과 책임감이 고스란히 전해졌다.

최고의 경매 고수가 되어가는 과정에서 경험한

주옥같은 사례들을 담았다!

경매 책 서평에 무슨 인생 이야기만 주저리 늘어놓나하는 생각이 들 수도 있겠다. 하지만 내가 지금까지 살아온 나날을 되돌아보고, 또 앞으로의 삶을 그리고 계획하는 데에 있어서 상당히 큰 의미가 있는 책이기에 그 점을 강조하지 않을 수 없다.

사실 <송사무장의 부동산 경매의 기술>은 2008년에 출간된 <송사무장의 실전 경매의 기술>의 개정판으로, 이미 경매 분야의 베스트・스테디셀러로서 수많은 경매 고수들을 탄생시킨 어마어마한 영향력을 가진 책이다. 검색해 보면, 서평과 찬사를 담은 글들이 수없이 많다는 것을 알 수 있다.

이 책의 저력이 독보적인 이유는 바로 ‘송사무장(송희창)’이라는 저자가 지닌 힘 때문일 것이다. ‘경제적 자유’라는 꿈을 그리고, 그 꿈에 맞는 구체적인 목표를 세워 달성하기 위해 그는 20대부터 남다른 노력을 하고 절제된 삶을 살았다. 모두가 ‘경매는 이제 끝물이야!’라고 외칠 때 ‘경매’를 수단으로 기회를 찾았으며, 자신을 믿고 포기하지 않았기에 지금과 같은 사회적 지위와 경제적 자유를 이루었다. 그리고 실제로 내가 만나 본 그는 삶을 제대로 즐길 줄 아는 사람이었다.

이렇게 멋진 저자가 경매 투자 초기부터 지금에 이르기까지 어떻게 차별화된 경험을 쌓고 수익을 얻었는지, 그러한 사례를 통해 무엇을 말하고자 하는지 궁금하지 않은가? 나는 너무 궁금했다. 새로운 이야기가. 그래서 이미 여러 번 읽은 전작을 가지고 있었지만, 출간 소식을 듣자마자 인터넷 서점에서 예약 주문을 했다. 운이 좋게도 저자의 성공 기운이 듬뿍 담긴 책을 받게 되어 이루 말할 수 없이 기뻤다.

기존 책에서 전세권 낙찰기와 절세의 기술, 그리고 이론만 있어 다소 어렵게 느껴졌던 선순위 가처분 등 몇 가지 내용이 개정판에서는 제외되었다. 그리고 이번 책에서는 ‘10년은 써먹을 경매의 기술’ 6가지와 (20평으로 17만 평의 땅을 얻는!!!) 공유자 우선 매수 사례가 추가되었고, 기존의 내용도 현재에 맞게 다듬어져 있었다.

새롭게 추가된 부분만으로도 개정판의 값어치는 충분하다는 생각이 들 정도로 저자만의 기술과 노하우가 매우 인상적이었는데, 감탄으로만 그치는 게 아니라 앞으로 나는 어떻게 활용할 수 있을지를 머릿속에 그려보는 즐거움을 마음껏 누릴 수 있었다.

이 책은 저자와 책 자체의 명성에 비해서는 제목이나 책의 모양새가 단순하다. 요즘 나오는 책들은 디자인도 화려하고 제목도 상당히 자극적인데 반해서 말이다. 그럼에도 불구하고, ‘송사무장’이라는 저자의 닉네임에서 느껴지는 ‘무게’와 ‘신뢰감’이 제목뿐 아니라 책 전체에 고루 배어 있는 것 같고, 최고의 고수로 인정받을 수밖에 없는 저자의 여유로운 자신감마저 느껴진다.

행복한 부자가 되고 싶은 사람들을 위해

차별화된 경매 투자 방법을 담았다!

저자가 그랬던 것처럼, 그리고 이 글을 읽고 있을 누군가처럼 나 역시 경제적 자유를 누리고 싶다. 물론 사람마다 처한 상황이 다르고 생각도 제각각이기 때문에 각자가 그리는 경제적 자유를 이룬 후의 삶의 모습도 같지는 않을 것이다. 그렇지만 <송사무장의 부동산 경매의 기술>을 읽고 난 사람이라면 경제적 자유를 더 이상 헛된 꿈으로만 간직하고 있지는 않을 거라 생각한다.

나는 수시로 이 책을 꺼내 읽으며 경매의 기술을 공부하고, 경제적 자유를 꿈꾸고, 성공을 위한 마음가짐을 되새기고, 구체적으로 어떻게 투자할 것인지 상상하고 계획할 것이다. 그리고 내가 생각하는 ‘행복한 부자’에 조금 더 가까워질 것이다. 분명 그렇게 될 수 있다고 스스로에게 믿음을 주고 격려해 주는, 그런 힘을 이 책은 갖고 있다.

[투에이스의 부동산 절세의 기술] 투자 수익을 완성하는 세금 설계를 위한 필독서

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 11월

세금 인생

누가 지은 것인지는 몰라도 인생은 세금의 연속이라는 현실을 기가 막히게 잘 표현한 것 같다. 나이가 들면서 세금의 무게는 점점 더 절실히 느껴지고 있다. 더군다나 부동산 투자를 시작하면서부터는 세금에 대한 두려움마저 들기도 했다.

부동산과 관련한 세금은 불로 소득에 대한 당연한 대가처럼 여겨져 그러한 세금을 내는 사람이 세금을 아끼려고 하는 행동을 비난부터 하고 보는 이들도 있다. 세금이 부과되는 기준과 체계가 복잡하다는 점을 악용하여 막대한 수익에 비해 터무니없이 적은 세금을 내거나 아예 내지 않는 사례들을 종종 접하게 되기 때문이다.

한편 세금에 대해 무지하여 내지 않아도 될 돈을 내는 경우도 많고, ‘탈세’와 ‘절세’를 구분하지 못하여 절세의 기회를 놓치는 사람도 많이 있다. 나 역시도 이러한 이유로 세금에 대한 아픈 기억이 있다.

세금! 낼 때가 아니라,

투자하기 전부터 미리 공부하고 계획하자!

처음 부동산 경매 낙찰을 받고, 명도하고 수리하여 매도까지 했던 경험을 간단히 기록해 놓은 글인데, 이때 약 780만 원의 양도 소득세를 내고 순수하게 나에게 남은 수익은 600만 원도 채 되지 않았다. 뒤늦게야 세금에 대한 나의 무지를 깨달았다.

물론 버는 만큼 세금을 내어 나라가 잘 돌아가도록 할 의무가 있다. 하지만 세금을 덜 내고 더 많은 수익을 얻을 수 있는 ‘합법적인’ 방법이 있음에도 불구하고 굳이 나라 살림에 더 보탬을 주려고 애국자의 정신을 발휘해야 할까?

첫 부동산 경매 투자 경험은 나에게 중요한 교훈을 남겼다.

“잘 사고, 잘 파는 것만큼 세금도 중요하다. 그러므로 세금에 대해 체계적으로 공부해야 한다. 그리고 세금은 투자 전부터 미리 계획하자!”

이후로는 인터넷에서 여러 관련 정보들을 찾아보았다. 그런데 블로그나 카페 등에 개인이 올려놓은 정보들은 내용 자체도 부정확한 게시글이 많았고, 다른 곳에서 복사해서 붙여 넣은 경우에는 원문의 작성 시기가 현재와 동떨어져 세법의 변경 내용을 제대로 반영하지 못한 정보도 많았다. 또한 하나의 세금에 대해서도 다른 의견과 해석들이 섞여 있어서 무척 혼란스러웠다.

그래서 세금 책 몇 권을 구매했다. 인터넷 정보보다는 정확할 것이라는 생각에서였다. 그런데 어렵고, 쉽게 읽히지 않는다는 것이 문제였다. 궁금한 내용을 부분적으로 발췌해서 참고만 하는 정도로 읽다보니 부동산 관련 세금에 대한 체계가 잘 정리되지 않았다.

실전 투자자 투에이스님의 세금 특강을 접하다!

그렇게 세금에 대한 얕은 지식에서 벗어나지 못하던 중, 경매 공부를 처음 시작할 때 들었던 ‘투에이스’님의 세금 특강을 다시 들을 수 있는 기회가 있었다. 투에이스님은 세무 전문가가 아닌 부동산 투자자이다. 그럼에도 불구하고 ‘부동산 세금 강의’라고 하면 가장 먼저 거론되는 최고의 강사가 된 이유가 있다. 그것은 13년간 220여 건의 투자를 해 온, 현재 보유 및 관리하고 있는 부동산만 해도 약 80여 채에 이르는 실전 투자 경험에서 비롯된 살아있는 지식을 수강생의 눈높이에 맞추어 강의해 왔기 때문이다.

사실 첫 강의는 부동산이나 경매에 대해서 아무 것도 모르고 투자를 해 본 적도 없는 상황이었기 때문에 강의 내용의 중요성을 느끼지 못하고 형식적으로 들었는데, 몇 번의 투자 경험을 하고 세금 공부에 대한 필요성을 절실히 느낀 후에 다시 듣게 된 강의는 귀에 쏙쏙 들어오고, 정말 많은 도움이 되었다. 그렇지만 짧은 시간의 특강이었기 때문에 아쉬운 마음도 컸다.

세금, 이 한 권으로 완성할 수 있다!

<투에이스의 부동산 절세의 기술>

김동우(투에이스) 지음 / 송희창 감수

현직 세무 전문가들도 인정하는 투에이스님의 저서가 드디어 출간된다는 소식에, 특강만으로 아쉬웠던 나는 재빨리 주문에 들어갔다. 실전에서의 실력이 충분히 검증된 저자들의 책만을 선별하여 출판하는 것으로 인정받은 도서 출판 지혜로의 책이라 솔직히 목차나 소개글도 제대로 읽지 않고 바로 주문했지만, 책을 받고나서 목차부터 살펴보니 그동안 헷갈리고 궁금했던 주제들이 알차게 들어있다는 것을 알 수 있었다. 목차는 다음과 같다.

다른 세금 책과는 다르다!

끝을 보지 못한 다른 책과는 달리, 전체를 1회독하고 평소 관심 있던 부분을 다시 한 번 자세히 들여다보면서 느낀 점 몇 가지를 정리해 본다.

첫 번째, 군더더기가 없다.

큼직한 글씨와 산뜻한 편집이 조금 낯설었다. 수학의 정석과 같은 고등 수학 개념서를 보다가 중등 교재를 보는 느낌이랄까.(수학 강사라 비유하기 적절한 예가...^^;) 읽으면 읽을수록 독자가 보기에 참 편안하게 구성된 책이라는 것을 알 수 있었고, 내용면에서도 부동산 투자자가 필수적으로 알아야 할 부분들만을 잘 선별하여 다루었기 때문에 불필요한 내용으로 독서의 흐름을 방해하지 않았다.

두 번째, 쉽고 재미있다.

세금 책이 재미있다고 느낄 수도 있다는 것을 처음 알았다. 혹시 거짓말을 하고 있다고 생각하는 사람도 있을지도 모르겠다. 그렇지만 과장 없이, 거짓 없이, 정말 재미있다고 말할 수 있다. 물론 세금에 대해 평소 관심이 많았기에 그러한 것인지도 모르겠지만, 이전에 보았던 책들은 주로 세법을 나열하고 정리하는 식으로 구성되어 있고, 그에 대한 설명이나 예시들이 많이 부족하고 이해하기 쉽지 않았다.

이 책은 가독성이 높은 문체로 현실적인 예시를 풍부하게 다루었고, 그와 관련한 계산식과 표, 그림 이미지 등이 이해도를 높이는 데 많은 기여를 하고 있다.

세 번째, 부동산 투자에 바로 적용할 수 있다.

철저하게 투자자를 위한, 투자자에 의한, 투자자의 세금 책이다. 부동산 실전 투자자의 입장에서 수많은 투자 경험을 통해 걸러진 소중한 절세의 기술만을 담았기 때문에, 부동산 투자로 더 많은 수익을 얻기 위해 고민하는 투자자들에게 최고의 활용 가치가 있는 바이블과도 같은 책이다.

세법은 수시로 개정된다,

그러나 우리에겐 투에이스님의 블로그가 있다!

책의 저자 소개 아래에 나와 있는 주소로 방문해 보았다.

블로그 <투에이스의 절세 이야기> http://blog.naver.com/tbank

이렇게 세금과 관련된 최신 정보와 노하우들을 블로그를 통해 꾸준히 공유해 주시는 것을 보니 정말 마음이 든든하다.

‘베푸는 것이 최고의 투자’라는 마인드를 가지고 실천하고 계신 투에이스님께 진심으로 감사의 인사를 전하고 싶다.

세금, 낼 건 내고 기분 좋은 수익을 얻자!

경매 공부를 시작하고 투자를 한 지 2년이 되어 간다. 첫 낙찰 물건만 바로 매도를 하고, 이후의 경・공매 물건과 일반 매매 물건들은 전세나 월세 임대를 하고 있는 상황이다. 아직 마무리가 되지 않아 수익이 확정되지 않은 상태에서 <투에이스의 부동산 절세의 기술>을 읽게 되어 얼마나 다행인지 모른다.

처음 투자 공부를 할 때는 권리 분석이 제일 중요하다고 생각했고, 이후에는 임장과 낙찰, 명도, 매도가 중요하다고 생각했다.(물론 어느 것도 간과해서는 안 된다.) 세금은 가장 마지막 단계의 일이다보니 그 중요성을 미처 알지 못하고 우선순위에서 밀어놓았던 것 같다. 그러나 마지막 단계의 세금은 가장 처음, 투자를 시작할 때부터 미리 설계해야 투자의 목적인 수익을 달성할 수 있다는 것을 이제는 절감하고 있다.

2017년에는 매도해야 할 물건들이 있는데, 이 책을 통해 배운 현명한 절세의 기술로 수익률을 높여 종잣돈을 좀 더 확보하고 새로운 투자를 이어나가야겠다. 물론 투자에 앞선 세금 설계는 기본이다!

초보에서 고수에 이르기까지 상가투자의 지침서가 되어줄 <상가투자 비밀노트>

상가투자 비밀노트 - 상가고수들의 진짜 돈 버는 노하우
홍성일.서선정 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 6월

직장 생활만으로는 답이 없다

‘뭘 해먹고 사나~’라는 생각은 10대 후반부터 끊임없이 해온 고민이다. 20대에는 이런 고민을 더 이상 하지 않는 삶을 마련해야 한다는 생각에 열심히 버둥거렸다. 그렇지만 30대 중후반이 되어서도 같은 고민에서 완전히 벗어나지 못하고 있는 자신을 보며 많은 반성과 함께 변화의 필요성을 느꼈다.

사람마다 추구하는 인생의 가치가 다르겠지만, 경제적으로나 시간적으로 여유가 없는 삶은 가치를 논하기 이전에 삶의 무게에 짓눌려, 원하지 않는 방향으로 계속 나아가는 자신의 인생을 컨트롤하기 어렵다.

본업만으로는 여러 가지로 만족스럽지 않은 내 삶에 무언가 새로운, 가슴 뛰는 ‘한 가지 일’이 필요했다. 그러면서 자연스럽게 선택한 것이 바로 ‘부동산 투자’였다. 갑작스럽게 떠오른 생각은 아니었다. 오래 전부터 막연하게나마 하고 싶다는 생각을 하고 있었지만, 아직은 아니라고, 자본금을 더 많이 마련해야만 시작할 수 있는 일이라고 선을 긋고 멀리하고 있었던 것이다.

새로운 도전, 부동산 투자

투자에 대한 편견과 막연한 두려움에서 벗어나고자, 책을 찾아서 읽고, 관련 카페에 가입해서 활동하고, 또 강의를 들으며 공부하기 시작했다. 다행스럽게도 알면 알수록 ‘아! 나라고 못할 일은 아니구나. 내 형편에 맞는, 적은 돈을 가지고도 할 수 있는 부동산 투자 방법이 다양하구나~’라는 것을 느꼈다.

그렇게 1년 반이라는 시간이 흘렀고, 경매로 3건, 일반 매매로 2건 모두 5번의 투자 경험을 하게 되었다. 수익을 실현하고 있는 과정에 있기 때문에 매도로 완전한 마무리를 짓기 전까지 확실한 것은 없지만, 부동산 투자를 시작한 것에 대한 만족과 미래에 대한 기대가 주는 행복을 느낄 수 있는 지금이 참 감사하다.

그렇지만 한편으로는 지금까지의 투자 경험에서 한 발자국 더 나아가고 싶은 마음이 들기도 한다. 당연한 말이겠지만.

수많은 투자 책 중에서…

부동산의 다양한 투자 대상 중에서도 ‘상가’는 더더욱 발을 들여놓고 싶은 영역인데, 기대가 큰 만큼 두려움도 크게 느껴지는 것을 부인할 수 없다. 상가 투자와 관련한 책과 강의를 접하며 상가 경・공매 물건에 몇 번 입찰해 보기도 했지만, 아직 낙찰과 이후의 경험을 해보지 못해서 여전히 어렵고 멀게 느껴졌다.

몇 달 전부터 경매 투자자들 사이에 최고의 상가 투자 책이 곧 출간될 거라는 소문이 있었고, 그 책의 저자가 ‘홍소장’님이라는 것도 알게 되었다. ‘행복재테크’의 칼럼니스트 홍소장님의 글을 평소 프린트해서 읽을 정도로 좋아했기 때문에 출간 소식이 얼마나 반갑고 또 기대가 되었는지 모른다. 출간일을 기다렸다가 바로 책을 주문했고, 운이 좋게도 예스이십사 저자 사인본 이벤트에서 선착순 100명 안에 들었다.

인터넷 서점에서 주로 책을 주문하는 나에게 있어서 장바구니에 책을 담는 기준이 되는 것은 목차와 미리보기 내용 등인데, 이번에는 주변의 추천으로 먼저 주문했고 나중에 책을 받아보고 나서야 목차를 자세히 살펴보기 시작했다. 목차와 프롤로그, 에필로그만 딱 봐도 잘 선택했다는 확신을 할 수 있는 책이었다. 이 책에 대한 정보가 전혀 없었더라도 상가 책을 검색하면서 바로 주문했을 거라는 생각이 들었다.

상가 투자에 대한 두려움의 원인이 무엇인지 깨닫다

"처음 상가를 공부할 때 1년 동안은 눈이 오나 비가 오나 매주 1회씩 지역을 정해 임장을 가고 보고서를 작성했다. 그 경험이 상가투자를 잘할 수 있는 안목과 분석력을 키워준 것 같다. 상가투자에서 입지나 지역을 보는 눈은 결코 단시간에 해결되는 부분이 아니다. 또한 어떤 지름길도 없다. 그저 묵묵히 꾸준히 노력하는 방법밖에는 없다."

나처럼 저자도 처음에는 상가투자에 대한 막막함을 가지고 있었다. 그러나 저자가 그런 상황에서 벗어나기 위해 얼마나 노력했는지를 글과 사진을 통해 절실히 깨달을 수 있었다. 아무 것도 모르는 데서 오는 막막한 감정에 사로잡혀 포기하는 것이 아니라, 생각하고 조사하고 발로 뛰고 분석하고 정리했다. 그러면서 막막함에서 오는 두려움을 이기고 지금에 이르는 뛰어난 실력을 갖추게 된 것이다.

‘아! 이 정도로 노력을 해야 하는 거구나. 두려움의 원인은 아무 것도 하지 않고 그 감정을 키우고만 있는 내 자신에게 있었구나!’라는 반성을 하게 되었다.

‘진짜배기 돈 버는 노하우’를 모두 담아내다

보통 책은 분명한 타겟이 있다. 특히 투자 책은 독자의 투자 경험치나 지식에 따라 구분하여 책의 방향성이나 수준을 정하는 경우가 많다. 독자의 대상을 넓히면 넓힐수록 책의 색깔은 희미해지고 누구도 만족하지 못하는 어설픈 책이 되기 십상이기 때문이다.

그런데 신기하게도 <상가투자 비밀노트>는 ‘초수’에서 ‘중수’로, 혹은 ‘중수’에서 ‘고수’로 발전하기를 원하는 누구나가 읽어도 만족하고 감탄할 만한 구성과 내용이었다. 또한 이미 ‘고수’라 자부하는 투자자에게도 아주 유용하고 의미 있는 책이지 않을까 추측해 본다. 이렇게 다양한 독자층을 아우를 수 있는 결과물이 나오려면 저자들과 감수자, 편집자들이 얼마나 고민하고 노력했을지….

초보인 내가 지금 당장만이 아니라 앞으로도 꾸준히 상가 투자의 지침서로 삼을 만한 책을 갖게 되었다는 사실이 정말 감사하고 행복하다.

이 책을 읽은 사람마다 엄지를 척!하고 내미는 것을 보면 숨기거나 아끼지 않고 진심을 듬뿍 담은 글은 누구에게나 통하는 것 같다. 이렇게 자신의 노하우를 모두 풀어낸 저자는 지금 어떤 기분일까. 수많은 경쟁자를 양성했다며 후회하고 있을까?

아마 그렇지 않을 것이다. 이 정도의 실력과 도량을 가진 저자라면 이 책을 발판으로 한 단계 더 발전해 나아갈 것이라는 생각이 든다. 그리고 언젠가는 조금 더 발전한 나로서 저자의 새로운 책을 만나고 싶다.

명암이 확실한 부동산인 상가의 밝은 면과 어두운 면을 두루 살피면서 앞으로 열심히 손품과 발품을 팔며 상가 투자 경험을 쌓아나갈 것이다. 책의 마지막에 만들어진 이 작은 공간을 보면서 나도 ‘나만의 투자 비밀노트’를 만들어야겠다는 다짐을 해 본다.