경매 최고수와 변호사를 영원한 멘토로 삼는 가장 확실한 선택 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>

한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술 - 내용증명, 점유이전금지가처분, 인도명령, 명도소송, 부동산 경.공매 관련한 모든 서식과 유치권, 법정지상권, 지분, 대지권미등기 등 각종 특수물건을 처리할 수 있는 실전 서식 수록
송희창.이시훈 지음 / 지혜로 / 2018년 1월

경매 투자를 잘하기 위한 ‘협상력’은

‘법적 대처 능력’에서 비롯된다

부동산 투자의 첫 출발은 내 집을 마련하는 일이었다. 4,500만 원에 첫 집을 장만해 거주하면서 더 넓은 집을 전세 끼고 8,500만 원에 매입해 두었다. 그리고 첫 집은 9천만 원에 매도하고, 두 번째 집으로 이사했다. 이 두 번째 집을 다시 전세로 임대한 보증금으로 월세를 얻어 이사하고, 드디어 본격적인 경매 투자를 시작하게 되었다.

워낙 적은 종잣돈으로 시작했기 때문에 투자금이 바닥을 드러내는 것은 순식간이었다. 미래 가치를 보고 훗날의 시세 차익을 기대하는 투자는 능력도 여건도 되지 않았다. 그래서 ‘어떻게 하면 지속적으로 투자를 할 수 있을까?’, ‘소액으로 투자해서 낙찰 후에 바로 수익을 얻을 수 있는 방법은 무엇일까?’를 깊이 고민하지 않을 수 없었다.

그러다보니 경매뿐 아니라 공매에도 관심을 갖게 되었던 것 같다. 공매는 경매와는 달리 인도명령제도가 없어 명도에 대한 부담이 더 크기 때문에 경매보다 경쟁력이 덜하다는 인식이 있었다. 따라서 조금이라도 더 낮은 가격에 낙찰받을 수 있을 거라는 기대를 갖고 공매 물건을 열심히 검색했다. 실제로 공매를 통해 낙찰받은 물건들은 모두 투자(임대)를 하고도 오히려 투자금이 늘어나는 결과를 가져다주었다.

그런데 명도 과정에서 경매보다 좀 더 긴 시간이 걸렸다. 위장임차인의 협박에 쫄고, 전소유자의 딱한 사정에 곤혹스러워 대화와 협상보다는 법적 절차(점유이전금지가처분과 명도소송)에만 매달렸던 것이 문제였다. 그것도 너무나도 어설픈 법적 지식에 기대어 점유자를 제대로 상대할 준비가 덜 되어 있었던 탓이다. 이때 느낀 점은 소송을 비롯한 법적 절차를 확실히 알아야 하지만, 그 자체에만 의존해서는 안 된다는 것이었다. 그래서 다음과 같은 송사무장님의 머리말이 가슴 깊이 와닿았다.

경매 투자를 잘하기 위해서는 부동산의 가치를 분석하는 정확한 눈도 필요하지만, 그에 못지않게 중요한 것이 협상 능력이다. 낙찰자가 원하는 조건으로 협상을 이끌어 내기 위한 가장 강력한 무기는 험악한 외모와 말투가 아닌 적재적소에 꺼내들 수 있는 법적 대처 능력이다.

낙찰자가 법적 절차를 충분히 인지한 상태에서 상대방에게 상황에 따른 법적 대응을 할 수 있다는 사실만으로도 점유자를 대함에 있어 엄청난 자신감을 갖게 해 준다.

이처럼 프롤로그만으로도 기대감을 고조시키고 가슴 떨리는 감동을 전달할 수 있는 능력을 가진 ‘송사무장(송희창)’님과 ‘Law빈훗님(이시훈 변호사)’의 공저 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술>이 많은 투자자들의 기다림 끝에 드디어 출간되었다.

 <한 권으로 끝내는 셀프 소송의 기술> 한정판

소송의 기초부터

일반물건과 특수물건에 이르기까지

경·공매 투자를 위한 모든 것을 담았다

PART1 처음부터 이길 수 있는 소송의 기초

민사 소송 절차 – 본문 68p

제목 그대로 소송의 기초적인 내용을 설명하고 있다. 부동산 투자를 할 때 가장 빈번하게 쓰이는 ‘내용증명’ 및 ‘계약서’를 제대로 작성하는 방법과 소장 접수부터 판결이 나기까지의 ‘민사 소송 절차’에 따른 구체적인 이론과 실전 서식들을 담았다.

명도 중 주고받은 내용증명

내용증명은 협상 전 상대방에게 심리적인 압박을 주어 원만한 합의를 이끌어내는 데 유용한 수단일 뿐 아니라 소송 절차에서도 강력한 증거자료로 활용된다. 사실 대부분의 명도는 이 내용증명으로 거의 해결된다.(항상 프린트된 내용증명을 주고받았는데, 구구절절한 사연을 담은 내용증명을 손으로 직접 정성들여 써서 보내온 전소유자가 있었다. 단순히 컴퓨터나 프린터가 없어서였을까? 아니면 나름의 전략이었을지도...^^;)

그리고 주로 채권자에 의해 널리 활용되고 있는 ‘가압류’와 ‘가처분’(특히 부동산 점유이전금지가처분은 명도 소송에 앞서 필수적으로 행해야 하는 절차이다.)에 대한 상세한 설명이 이어지고, 부동산 강제경매 신청, 채권압류 및 추심명령 신청 등 ‘강제집행’도 다루고 있다.

PART1의 마지막은 계약금반환소송, 천장 누수로 인한 소송, 소유권이전등기청구소송 등 ‘일상생활’에서 종종 발생하는 문제를 해결하는 방법들을 실었다.

임차인이 보내온 누수 사진과 문자

이례적인 한파가 이어지고 있는 요즘, 이른 아침부터 임차인의 연락이 오면 솔직히 반갑지 않다. 주택에서 발생하는 하자 중 누수는 더욱 골치가 아프다. 그래도 이제는 걱정이 없다. 누수가 발생한 윗집에 내용증명을 보내고, 그 후에도 협의가 되지 않으면 책에 실린 손해배상 소장을 활용하면 된다.

부동산은 삶을 영위하는 터전이자 누군가의 재산이기 때문에 이와 관련하여 서로의 이해관계가 상충되는 일은 빈번하게 일어날 수밖에 없다. 이런 크고 작은 분쟁들을 효과적으로 해결하기 위한 수단으로서의 소송을 변호사나 법무사의 도움 없이 셀프로 할 수 있도록 기초부터 상세하게 설명하고 있다. 꼭 경매 투자자가 아니더라도 이 책의 활용도가 높은 이유는 바로 여기에 있다.

그런데 이 책이 더욱 소중하고 감사하게 여겨지는 것은 소송을 직접적으로 다루고는 있지만 그 자체를 목적으로 하는 것이 아니라 소송으로 가기 전에 미리 대비하거나 원만한 합의를 이끌어낼 수 있는 기본 소양과 능력을 기를 수 있도록 해 주기 때문이다.

PART2 한 권으로 끝내는 소송의 기술(경매일반편)

경매 절차 – 본문 321p

이제는 본격적으로 부동산 경매 투자를 위한 내용이 펼쳐진다. 경매는 위와 같은 과정으로 진행이 되는데, 이 절차를 낙찰자 입장에서 다시 분류해 보면 일반적으로 4단계로 나눌 수 있다.(공매도 크게 다르지 않다.)

낙찰 후 처리 과정 – 본문 314p

경매 입찰부터 임대 후 관리(혹은 매도)까지 각 단계별로 낙찰자가 반드시 알아야 할 필수 지식과 서식을 순서에 맞게 정리해 놓았기 때문에 이 책 한 권이면 바로 실전 투자가 가능하다.

그런데 만약 부동산 투자나 경매에 대한 경험이 전무하다면 이 책 이전에 꼭 읽었으면 하는 책이 있다. 그것은 바로 저자의 전작인 <송사무장의 부동산 경매의 기술>, <송사무장의 실전경매>, <송사무장의 부동산 공매의 기술>이다. 저자의 다양한 실전 투자 사례가 흥미진진하게 펼쳐져 있어 쉽고 재미있게 경·공매에 첫발을 들여놓을 수 있으며, <한 권으로 끝내는 소송의 기술>의 이론적인 부분과 법적 지식이 더해진다면 최고의 시너지 효과를 발휘할 거라 장담한다.

송사무장님의 경·공매 저서들 – 지혜로 출간

PART2의 마지막에는 공매에 필요한 서식과 방법도 따로 분류해 놓았다. 이전에 공매 물건을 낙찰받았을 때는 ‘행복재테크’ Daum 카페의 관련 게시물들을 하나씩 뒤져가며 가처분 및 명도 소송을 진행했다. 알짜배기 정보가 가득한 카페 덕분에 많은 도움을 얻었었는데, 이제는 이렇게 친절하고 상세하게 모든 것을 정리해 놓은 책이 내 옆에 있어 더할 나위 없이 든든하다.

행복재테크의 소송 관련 게시글

PART3 한 권으로 끝내는 소송의 기술(특수물건편)

개인적으로 이 책에서 가장 기대했던 내용이 마지막 장에 자리하고 있다. 일반물건으로도 수익을 낼 수 있는 것이 경·공매의 장점이지만, 조금씩 ‘특수물건’에 도전해 보고픈 욕심이 생기는 것은 어쩔 수 없다. 정부의 각종 부동산 규제 대책에서 벗어나고 싶고, 조금이라도 경쟁이 덜한 영역에서 남들과는 차별화된 수익을 맛보고 싶기도 하다. 그런데 이러한 나의 바람과는 달리 소심함의 벽을 허물지 못하고 있던 상태에서 이 책을 만났다.

공유지분, 선순위위장임차인, 토지별도등기, 대지권미등기, 법정지상권, 유치권 등 각 특수물건별 정의와 함께 내용증명 및 합의서의 활용, 소송 절차에 따른 서식, 그리고 해결 방법에 이르는 모든 것을 담고 있다.

마지막으로 부록에는 셀프 등기, 전자 소송으로 하는 점유이전금지가처분과 지급명령신청, 담보 제공 방법과 면허세 및 수수료 납부 방법 등 그대로 따라 하기만 하면 되는 실용적인 정보를 수록했다.

긍정의 힘을 믿고 꾸준히 정진할 수 있도록

곁에서 든든한 지원군이 되어줄 책

“모방은 창조의 어머니”라고 한다. 그렇다고 아무것이나 따라 해서는 안 될 것이다. 요즘에는 매우 다양한 책이 출판되고 있고, 온라인 게시글도 넘쳐난다. 그 속에서 양질의 콘텐츠를 선별해 내는 것도 능력이다.

이 책에는 지금까지 어디에서도 공개되지 않았던 내용이 모두 담겨 있다. 그것도 경매 분야의 최고수와 변호사가 만나 몇 년간 심혈을 기울여 빚어낸 걸작이다. 송사무장님의 실전 투자에서 비롯된 협의 과정과 지식, 그리고 승소를 이끌어 낸 서식들에 변호사 Law빈훗님의 법률 지식이 더해져 그 무엇보다 신뢰할 수 있는 완벽한 책이 탄생했다.

내용증명, 각종 신청서, 소장, 답변서, 준비서면, 합의서 등 너무나 다양한 서식들이 있다. 이것들을 상황에 맞게 모방하고 활용하여 내 재산과 권리를 지키는 데에 그칠 뿐 아니라 경제적인 자유를 향해 한걸음 더 나아갈 수 있을 것이다.

내용이 방대하여 처음부터 끝까지 모든 내용을 정독하지는 못 하고 쭈욱 훑으며 평소에 궁금하고 관심이 있었던 내용들을 발췌하여 읽었다. 여러 가지로 부족한 지금의 나로서는 이 책의 가치에 걸맞은 서평을 쓰기에는 무리라고 생각한다. 그러나 언제나 그렇듯이 진솔한 마음으로 썼다는 점에서는 한 치의 부끄러움도 없다.

이 책을 곁에 두는 것은 최고의 고수 송사무장님과 이시훈 변호사를 멘토로 삼는 것과 다름없다. 그들이 강조하는 ‘긍정의 힘과 꾸준한 정진’, 그리고 ‘불광불급(不狂不及)’을 잊지 않고 조금씩 부족함을 채워나가며 좀 더 많은 경험을 해보고 싶다. 아마도 앞으로 나의 투자 경험을 이야기할 때는 이 책에 대한 언급을 빼놓을 수 없을 것이다. 훗날 좀 더 떳떳한 투자자가 되어 다시 서평을 남길 것을 기약한다.