[100자평] 나는 집 대신 땅에 투자한다

나는 집 대신 땅에 투자한다 - 딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식
김종율.임은정 지음 / 한국경제신문 / 2023년 3월

토지 투자란 3년 뒤 땅값을 예측해내는 게임이다라는 문구가 내 가슴에 와 닿는다. 옥탑방보보스님과 라떼비버님이 쓰셨다는 그 사실 하나만으로 이미 나의 마음은 결정을 내렸다. 이 책을 읽어야만 한다고. 얼마나 재미있는 내용이 있을지 몹시 궁금하다. 빨리 책을 읽고 싶다.

월급 외 수익 1000만 원

월급 외 수익 1000만 원 - 인플레이션, 밥벌이, 노후 걱정에서 해방되는
붇터린치 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2022년 8월

 

 

월급 외 수익 1000만 원

저자

붇터린치

출판

알에이치코리아

발매

2022.08.25.

100억 자산, 50억 순자산, 월급 외 수익 1000만 원

다 내가 원하는 것이다.

가지고 싶다.

꼭 이루고 싶다!!!

저자는 사회 초년생 시절 신용대출을 받아 진행한 투자로 순자산 마이너스 1억,

2012년 경매 시작,

2016년 분양권, 전세 레버리지 투자. 순자산 50억 달성

2020년 무인 편의점(월 200만), 무인 스터디 카페(월 300만), 재테크 강의+월세(월 500만)로 월 1000만 원 현금흐름을 창출했다고 한다.

https://www.youtube.com/watch?v=HLlwlJ0hqdA&t=2s

저 역시 고액 연봉과 높은 성과급이 보장되는 금융권에서 오랜 기간 근무했지만, 사내에서 경제적 자유를 달성했다고 볼 만큼 원활한 현금흐름과 넉넉한 자산을 마련한 선배를 찾을 수 없었습니다.

이처럼 열심히 일하고 정말 노력하는데도 대부분의 사람은 돈이 부족합니다.

이유는 분명합니다.

근로소득과 사업소득만으로는 충분하지 않기 때문입니다.

연봉이 2억 원 이상이라 해도, 연 매출이 3억 원이 넘는다 해도 지출이 통제되지 않는다면 '욜로'에서 끝나고, 자본이 나 대신 일해서 스스로 불어나는 시스템을 만들지 않는다면 월급이 끊기거나 노동력이 상실되는 순간 당장의 생계를 걱정해야 합니다.

부자는 자신의 시간과 노동력을 귀하게 생각하면서 금융 관련 지식을 쌓고 교육을 받습니다.

이들은 끊임없이 자산 증식과 관련된 일에 관심의 끈을 놓지 않고 자산이 불어나는 선순환 구조를 만듭니다.

저 역시 대한민국의 전현적인 월급쟁이로서 아내와 함께 10년 이상 맞벌이를 해왔습니다.

주식 투자 등으로 무리하게 일으킨 대출은 순자산 마이너스 1억이라는 엄청난 부메랑으로 들어왔고, 결국 월급만으로는 이를 절대로 갚을 수 없다는 현실에 타격을 입었지요.

2013년 부동산 투자에 입문한 뒤 부동산 경매와 다양한 방식으로 재기를 노렸고 10년간 투자한 끝에 순자산 마이너스 1억은 어느덧 순자산 50억 원으로 바뀌었습니다.

평생 돈 걱정 없이 살려면 현금흐름을 확보하는 것이 중요하다.

자산은 팔지 않는 이상 사이버머니에 불과하며, 생활을 위해서는 현금이 필요하다.

과감하게 육아휴직을 쓰고 무인사업에 뛰어들었습니다.

2년간 노력한 끝에 무인사업으로 현재 월 순수익 500만 원을 창출했고, 이외에 기타 임대 소득과 강연 등으로 월급 외 수익 총 1000만 원의 현금흐름을 만들었습니다.

2009년 12월 : 사회생활 시작, 연봉 5000만 원

2010년 여름 : 증권계좌 개설

매월 카드값 200만~300만. 1년에 한 번씩 해외여행.

대출받아 주식투자 및 의류사업 투자 실패.

2012년 가을 : 순자산 마이너스 1억.

저는 돈을 좋아합니다.

돈을 좋아하는 가장 큰 이유는 저에게 자유를 주기 때문입니다.

자유야말로 모든 인간이 갈망하는 것이 아닐까요?

확실한 건 이것입니다.

돈으로부터 자유롭고 싶다면 돈을 벌어야 한다는 것.

대기업이나 금융권에서 일하는 사람들 중에서 근로소득 외 현금흐름을 창출하거나 다른 자산을 가진 경우는 10%도 안 되었던 것 같습니다.

근로소득만으로 부자는커녕 돈 걱정 없이 살 수 없다.

회사는 직원을 내보낼 준비가 되어 있는 곳입니다.

투자자라면 모름지기 레버리지를 통해 결국 시간과 돈을 벌어야 한다.

기회는 부동산 투자에 있다.

2016년

3000~4000만 원 정도의 소액으로 광주광역시, 전주, 부산의 아파트 분양권 매수.

용인과 세종, 수원 아파트 전세 끼고 매수.

여력이 되면 거주할 내 집부터 마련하고 공부하면서 꾸준히 투자하면 됩니다.

사실 투자는 죽을 때까지 하는 겁니다.

부동산 상승의 끝은 아무도 알 수 없습니다.

인간의 많은 걱정과 근심 중 90%는 돈과 관련된 것입니다.

돈 걱정 없이 평생 경제적 자유를 누리고자 한다면, 숨을 쉬고 물을 마시는 행위처럼 투자를 생활화해야 합니다.

광주광역시 봉선동 아파트 낙찰

낙찰 1억 2900만

대출 1억 965만(낙찰가의 85%)/이자 44만

보증금 2000만 /월세 70만

실투 -65만

순월세 26만

2017년 매도 2억

비과세 매도로 수익 7000만

분양권 투자 시 유의할 점

잔금 시점에 전세 세입자를 구하지 못하거나, 잔금을 마련하지 못해 분양잔금을 치르지 못하면 금융기관이나 고려신용정보를 통해 어려움을 당할 수 있다는 것이죠. 따라서 투자 전에 자신의 현금 여력을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

투자자에게 일정량의 현금 보유는 금과옥조

투자를 결정하기 전에 철저한 분석이 우선되어야 하고, 시시각각 변하는 상황에 대응해야 하는 것이 투자자의 숙명입니다.

2017년 전북 전주시의 아파트 분양권 매수

계약금 4000만 + 프리미엄 300만 = 4300만

분양권 투자의 최대 장점은 초기 계약금 10%와 프리미엄만 지출하고 중도금 대출을 받으면 입주 시까지 추가 투자금이 없다는 것이죠.

2020년 입주. 전세보증금 5억 5000만

1억 5000만 회수

2021년 시세 13억

분양권 투자를 추천하는 이유

1) 분양가의 5~20%에 해당하는 계약금만 있으면 소유 가능

2) 재산세나 보유세 등의 세금 부과 안됨

3) 이미 소유 주택이 있더라도 이 규제지역의 아파트라면 분양권 대출 가능

4) 중도금 대출은 차주를 누구로 하느냐에 따라 공동명의, 공동투자 등이 가능

5) 가장 최신의 신축 아파트임

6) 건물이 올라갈수록 프리미엄도 동반 상승하는 놀라움

7) 자산 시장 참여자들이 가장 선호하는 상품

8) 등기 전 전매가 가능한 단지일 경우 취등록 세 중과를 피해 매도 가능, 물론 양도세 폭탄은 감수해야 함

9) 대개는 3년 안에 수익률 승부가 남

사실 지금 살고 있는 집도 2년 전에 처음으로 자가로 전입한 것인데 그전까지는 투자를 위해 월세로 살면서 10년간 이사만 8번 정도 했습니다.

2021년 서울 송파구 빌라 매수

매매 1억 5000만

전세 1억 4000만

실투 1000만

소액으로 빌라 갭투자를 한 건 서울의 대지지분을 조금씩 확보하기 위해서입니다.

아파트든 다가구든 빌딩이든 핵심은 땅입니다.

저는 건물보다 땅을 산다는 생각으로 서울의 빌라를 매수했습니다.

시장 상황이 좋지 않아 상승을 기대하기 어려울 땐 투자자들도 투자를 멈추고,

매수자 우위 시장일 때는 잔금일을 길게 잡아 뒤로 빼는 일도 생깁니다.

이때가 갭투자를 할 수 있는 적기입니다.

2021년 상가 2건 낙찰, 노유자시설(교육 및 복지시설) 4층 통건물 낙찰

2022년 4월 조정 대상 지역 다가구 낙찰

감정가 8억 3000만

낙찰가 6억

대출 4억 5000만

실투 1억 5000만

보증금 3억 3500만 / 월세 350만

보증금으로 실투 1억 5000만 회수. 순월세 180만

부동산 경매는 한 번 배워놓으면 평생 써먹을 수 있는 투자의 기술

투자는 한 번 하고 끝내는 것이 아닙니다.

시장도 변하고 정책도 변하고 시스템도 변하고 모든 것이 계속 변하기에 투자자는 늘 시장을 주시하면서 투자 능력을 키워가야 합니다.

전국의 부동산을 대상으로 다양한 방식으로 투자하는 것이야말로 투자 안목을 키우고 시야도 넓히는 지름길이기 때문이죠.

규제에 좌절하기보다 규제에 대응하는 것이 진짜 투자자입니다.

투자의 기회는 돌아옵니다. 지금은 안 돼도, 준비하면 그때는 잡을 수 있습니다.

지금부터 꾸준히 투자 공부를 하면서 수도권이나 비규제지역 등에서 투자 경험을 쌓아야 합니다.

그런 경험이 모이고 투자 기술이 쌓이면서 시장을 보는 안목이 올라가면, 강남의 아파트를 매수할 힘이 생깁니다.

황금알을 낳은 거위를 사려면 거위를 여러 마리 키워 많은 양의 알을 낳게 해야 한다는 말이죠.

현재 가진 돈이 2000만 원뿐이면 그 돈으로 시도할 수 있는 투자 상품과 지역을 찾으면 됩니다.

지갑에 10만 원 밖에 없는데 백화점 명품 매장에 들어갈 필요는 없습니다.

돈이 모이면 그때 사면 되죠.

전국을 투자대상으로 삼으면 소액으로 얼마든지 투자할 수 있습니다.

소액 분산 투자!

지금 늦었다고 영영 투자 기회가 없는 건 아닙니다.

반퇴족은 물론 파이어족에게 가장 필요한 것은 '현금흐름'입니다.

실패가 두려워 아무것도 시도하지 않으면 평생 누군가의 밑에서 일하는 월급쟁이로 살 수밖에 없겠죠.

저는 무인 편의점에서 하루에 30분 정도만 머뭅니다. 간단한 청소와 정비를 하기 위해서죠.

사업을 세팅하는 일련의 과정을 거치면 그 자체로 한 단계 발전합니다.

두려운 마음이 조금씩 걷히고 새로운 거래처와 새로운 인맥이 형성되기도 합니다.

부동산을 임대가 아닌 매입해 사업을 하는 경우, 매출은 그저 그랬는데 오히려 나중에 부동산 가격이 올라서 큰돈을 버는 경우도 허다합니다.

무인사업은 직장 생활을 하고 있는 월급쟁이는 물론 은퇴하거나 사업을 하면서 또 다른 현금흐름 창출이 필요한 이들이 가장 먼저 생각할 수 있는 업종입니다.

대표적으로 무인 빨래방, 무인 스터디카페, 무인 편의점이 있지요.

일반적인 무인 사업의 경우 임대 보증금을 빼고 대략 1억 원 이하로 창업이 가능합니다.

심지어 무인 편의점(아이스크림)은 대부분 3000만 원 정도의 소자본으로 창업이 가능하기에, 적은 돈을 들이는 만큼 혹여 망한다고 해도 크게 잃을 것이 없다는 생각으로 뛰어드는 이도 많습니다.

무인 편의점에서 창출한 현금흐름

무인 편의점(아이스크림 외에도 다양한 상품을 판매하기에)을 시작하게 된 두 가지 이유

1) 무인 편의점이 투자금이 가장 적게 들어가는 아이템이었음

2) 매장 관리에 많은 시간이 소요되지 않음.

무인 사업 성패의 가장 중요한 요소가 '입지 선정'

무인 창업 예상 비용은 임대보증금을 제외하고 초도물량 포함 대략 2000만~3000만 원

관리하는 데 하루 30분 이하 소요.

무인 편의점 현금흐름은 성수기 250만, 비수기 150만, 평균 200만 원.

무인 편의점의 한 달 고정비는 월세(관리비)+전기세가 대표적이고, 그 외에는 큰 비용이 들지 않습니다.

하루 1시간의 노동량 투입으로 월평균 꾸준히 200만 원을 거둘 수 있다면, 시간 대비 수익 관점에서 엄청나게 가성비가 좋은 업종임에 틀림없을 겁니다.

따져봐야 할 것

1) 입지 선정

아파트 기준 최소 700세대 이상. 근처에 초 중고등학교가 있으면 금상첨화.

사람들의 주동선과 유효수요 체크.

해당 매장을 계약하기 전까지 20군데가 넘는 곳을 임장함.

2) 예상 매출

일단 주변 편의점과 마트 입점 여부, 소비자들의 주동선, 유효수요 등 일반적인 상가분석 시 활용할 수 있는 툴을 이용하고 지인들의 도움으로 매출 예상함.

3) 깔끔한 매장 관리와 점주의 열정

매장을 깔끔하게 관리하면서 더불어 지속적인 관심과 열정을 붓는 것이야말로 어느 사업에서나 통하는 성공원리인 것 같습니다.

무인 스터디 카페로 창출한 현금흐름

일반적인 스터디카페 창업 비용은 보증금을 제외하고 1억 원 정도

시설과 집기 등을 세팅하는데 평당 200만 원. 전용 50평인 경우 200만 X50평=1억

제가 운영 중인 무인 스터디카페는 신규 창업이 아닌, 기존에 프리미엄 독서실로 사용되던 곳을 아주 낮은 권리금을 주고 인수한 사례입니다.

보증금 빼고 1700만 원 소요.

상표등록, 키오스크, CCTV, 간판, 지문인식기, 커피머신 설치.

투자금은 개업한 지 5개월 안에 회수 완료.

매장 관리 시간 30분~1시간.

월평균 순이익 비수기 200만, 성수기 400만, 평균 300만 원

입지 선정

최소 700세대 이상의 아파트. 근처에 고등학교와 대학교가 있으면 금상첨화.

공기청정기와 커피머신 등을 설치하고, 과자 종류도 업그레이드하는 한편, 프린터를 무료로 사용할 수 있는 혜택을 제공했죠.

홍보도 중요합니다. 블로그나 인스타 등 온라인 홍보는 물론 배너, 현수막, 전단지 등을 통한 오프라인 홍보도 시기적절하게 활용할 필요가 있습니다.

이렇게 저는 무인점포 두 곳에서 순이익 월 500만 원의 현금흐름을 창출했습니다.

일단 저는 이 업종들은 더 늘리지 않았습니다.

만약 저에게 누군가 그다음 무인 창업 아이템으로 무엇을 생각 중인지 묻는다면, 공유 오피스-소호 사무실이라고 이야기하겠습니다.

여건이 허락된다면 다른 무인점포들을 많이 찾아서 직접 방문해 보길 바랍니다.

직접 가 봐야 장사가 잘 되는 곳과 안되는 곳의 차이를 발견할 수 있고 이를 통해 자신의 점포는 어떤 곳에 구해야 할지 힌트를 얻을 수 있지요.

무인사업을 성공으로 이끄는 8할은 입지이고​, 나머지 2할은 홍보와 관리입니다.

영원히 완벽한 입지와 수익은 없다.

전세레버리지 투자를 통해 매수한 부동산이 12채가 넘는다면 웬만한 수익형 투자자가 부럽지 않을 만큼의 현금이 격월 또는 분기마다 들어올 겁니다.​

연금처럼 꾸준하고 일정한 수익을 가져다주면서 자산까지 늘려주는 상품이 바로 부동산, 그중에서도 바로 아파트입니다.

정부에서 집 사지 말고 기다리라고 하면 기다려야 하나요?

언론에서 가계부채가 사상 최대라고 보도하면 빚을 내면 안 되나요?

정부에서 규제와 엄포를 놓으면 그대로 따라야 하나요?

국가는 우리의 인생과 노후를 책임져주지 않습니다.

타인은 물론 그 누구도 나와 내 가족의 행복을 보장하지 않습니다.

중요한 것은 시장을 떠나지 않는 겁니다.

매사가 불리하게 돌아가는 것 같을 때 기억하라.

비행기가 바람을 가르고 이륙하는 것이지,

바람의 힘으로 이륙하는 게 아니라는 사실을 ㅡ 헨리 포드

저 역시 과거엔 매주 토요일 새벽마다 SRT와 신분당선을 번갈아 타며 전주에서 강남역까지 상가 경매 수업을 들으러 다녔습니다.

수강료가 45만 원이었는데 교통비만 50만 원이 넘었던 것 같습니다.

이런 비용과 시간을 아까워하면 안 됩니다.

여기에 들어가는 비용은 소비가 아니라 투자입니다.

성인 대부분이 하는 고민의 90%가 경제적인 문제와 관련이 있다고 합니다.

나를 대신해 내 자신을 불려주는 사람은 없습니다.

인생에 리셋은 없습니다.

과거로 돌아갈 수 있는 사람도 없고요.

취업 실패, 연애 실패, 투자 실패, 사업 실패, 결혼 실패 등 우리는 인생에서 여러 번 실패를 겪을 수 있습니다.

운이 좋아 한두 번 성공할 수 있지만 누구나 언제라도 크고 작은 실패를 겪을 수 있죠.

중요한 것은 실패하더라도 다시 일어설 수 있는 회복탄력성을 키우는 것과 또다시 도전하기 전에 혹여 있을지 모를 손실을 최소화하기 위한 사전 노력을 기울이는 겁니다.

꾸준하게 공부하고 일시적이 아닌, 지속적인 관심을 가져야 합니다.

실패 확률을 낮추고 성공 확률을 높이는 데 왕도는 없습니다.

이왕이면 쾌적하고 편리하고 아름다운 곳에 살고 싶고,

자녀에게도 좋은 교육의 기회와 환경을 제공해 주고 싶습니다.

부모님을 좋은 곳에 모시고 넉넉하게 용돈도 드리고 싶고,

기분전환을 위해 종종 외식도 하고,

가끔은 가족과 함께 여행도 가면서 여유롭게 살고 싶습니다.

이 여유를 위해 필요한 것이 돈이라는 걸 부정할 수 없습니다.

무엇이든 영원한 건 없습니다. 영원한 안전자산도 없고요.

기회는 또 있습니다.

준비된 자에게 기회가 오리란 믿음을 가지고 배움에 대한 열정으로 꾸준히 돈 공부를 하면서 계속 시장 참여자로 있으면 됩니다.

뇌를 바꾸기 위해 매일 아침 출근길에

'나는 할 수 있다.

나는 반드시 해낼 것이다.

나는 부동산 투자로 성공할 것이다.

나는 부자가 될 것이다.'

같은 문구를 차 안에서 크게 소리치기도 하고 조용히 되뇌기도 했습니다.

조금 더 나은, 조금 더 높은 곳을 향해 나아가고자 하는 간절함이야말로, 인간이 얻을 수 있는 성취감의 원동력이 아닐까 싶습니다.

우리가 이 가난을 인정하고 유지할 이유는 없다.

지금의 모든 상황보다 더 나아지게 노력할 것이고 해낼 것이다.

이대로 머무르고자 하는 마음이 가난의 원천이다.

이를 반드시 깨뜨리고 성공해 부자가 될 것이다.

우리는 자녀에게 최고의 교육과 경험을 제공할 것이고,

그들의 꿈과 비전을 열어줄 것이며,

양가 부모의 노후를 경제적으로 도울 것이며,

경제적 자유를 달성해 자아실현하고,

원대한 목표와 비전을 반드시 달성할 것이다.

내 인생의 주체는 나이며, 나를 막는 건 나 자신 외에 없다.

놀부의 부동산 DNA

놀부의 부동산 DNA - 일하지 않아도 돈이 들어오는 투자 메커니즘
정형근 지음 / 알키 / 2020년 6월

부동산 초보가 보기에 어려움이 없도록 쉽게 쓰여져 있고, 저자가 부동산의 다방면에 경험이 많으시다보니 경매, 빌라, 아파트, 오피스텔, 재개발, 재건축, 상가와 건물 등 다양한 분야에 기초적인 부분을 잘 설명하고 있는 책이다.

부동산 초보의 입문용 책으로 적절할 것 같다.

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마침 고등학교를 마쳐갈 무렵 어머니는 그야말로 주경야독을 통해 공인중개사 자격시험에 합격하셨다. 곱창집에서 늦은 시간까지 장사를 하시고 4시간씩 독서실에서 공부한 덕분이었다. 어머니가 부동산에 눈을 뜨면서 내게도 많은 기회가 찾아왔다.

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부자들이 대다수 사람과 달랐던 것은 남다른 실행력을 가졌기 때문이다.

비법을 포함한 다양한 지식을 쌓는 것과 부자가 되는 것은 엄밀히 말해 완전히 다른 이야기다. 중요한 것은 실천이다. 많은 이들이 배우고 익힌 후에도 부자가 되지 못하는 이유는 게으름 때문이다.

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최소한 가난에서 벗어나고 싶다면, 노동만이 신성하다는 과거의 정서에서 하루빨리 빠져나와야 한다.

자본이 굴러가는 시스템을 만들어야 한다.

토지와 자본은 돈을 벌어주는 기계다. 이들이 굴러가는 시스템을 알고 이를 자신의 삶에 적용할 수 있어야 노인 빈곤층으로 전락하지 않을 수 있다. 월세 받는 건물은 대표적인 현금 파이프다. 젊었을 때 이러한 시스템을 만들어 놓으면 노동으로 돈을 벌지 못하는 시기에도 전과 같이 생활할 수 있다.

*34페이지

부동산은 자산을 담는 가장 안전한 그릇이가. 오래 두어도 상하거나 가치가 떨어지는 확률이 매우 작거나 아예 없다. 피와 땀이 많이 묻은 돈일수록 안전한 그릇에 담아야 한다. 그게 부동산이다.

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집은 어떻게 사야 하는가? 레버리지를 활용해야 한다. 대출을 끼든 전세를 끼고 사야 살 수 있다. 그럼 대출은 언제 갚고 전세는 언제 내보내는가? 가장 쉬운 방법은 집을 처분할 때 갚는 것이다. 그리고 다음 집을 살 때 다시 대출을 하면 된다. 전세입자를 내보낼 때도 마찬가지다. 대출을 받아서 내보내면 된다. 그 역시 집을 팔면 해결이 된다.

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내게만 더 싸게 살 수 있는 기회가 올 수 있으리라는 믿음은 망상에 가깝다. 이 망상은 자산형성의 시간을 늦춘다.

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2043년까지 가구 수는 증가한다.

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가성비는 잊어라.

내가 만들 수 있는 최대 가용자금을 모아라.

그리고 최고로 좋은 곳을 사라.

가성비라는 말은 부자의 언어가 아니다.

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절대 투자해선 안 되는 부동산 종목

1) 지역주택조합 아파트

2) 분양형 호텔

3) 기획부동산​

부동산 절세 완전정복

부동산 절세 완전정복 - 절세 고수 자본가의 세금 폭탄 피하는 법
이승현 지음 / 한국경제신문 / 2020년 4월

자본가님이 쓰신 이 책은 부동산에 관련된 세금을 정말 초보자가 이해하기 쉽게 풀어 쓴 책이다.

특히나 세금이 어려운 것이 각각의 세금을 내는 데 있어서 기준이 제각각이고, 또 그에 따른 예외가 더덕더덕 많이 붙어있다 보니, 잠깐만 집중하지 못하면 예외가 있는 것을 체크하지 못할 가능성이 높다.

그런데 이 책은 반복적으로 예외사항, 주의사항을 알려주고 있다. 무한반복하고 있다. 정말 꼼꼼하게 책을 썼다는 것이 느껴진다.

이 책을 다 읽고 나니, 주택을 팔기 전에는 최소한 3명 정도의 세무전문가와 필히 상담을 한 후에 매도를 해야한다는 생각이 들었다. 책이나 강의 등으로 본인도 세금의 기본적인 지식을 가지고는 있되, 매도에 앞서서는 꼭 전문가에게 확인을 받는 것이 필수인 것 같다.

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*4P

세금이 복잡해 질수록 나와 내 가족의 소중한 재산을 지키기 위해 세금을 제대로 알아야 한다. 특히 부동산 투자자에게 세금 공부는 더 이상 선택사항이 아니라 필수사항이다.

*7P

부동산을 사거나 팔기 전에 관련 세금을 미리 검토해보는 것만으로도 많은 세금을 아낄 수 있다.

*15P

부동산 세금의 종류

취득 단계 - 취득세

보유 단계 - 재산세, 종합부동산세, 종합소득세

처분 단계 - 양도소득세, 증여세, 상속세

*24P

국세상담센터 126 상담전화

국세청 홈택스 인터넷 상담

국세법령정보시스템 인터넷 검색

*35P

정부는 2020년 1월 1일부터 1세대 3주택자가 추가로 집을 살 때 내는 취득세율을 현재의 1~3%에서 4%로 인상했다.

*49P

종합부동산세 절세 전략

- 명의를 분산한다.

- 임대주택 등록을 한다. (다만, 1주택 이상인 사람이 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 집을 샀다면, 임대등록을 해도 종합부동산세 합산배제가 안 된다.)

- 가족에게 증여한다. (부부간에는 6억원까지는 증여세가 없다. 다만, 주택공시가격의 4%에 해당하는 취득세는 내야 한다.)

- 과세기준일을 숙지한다. (6월 1일)

- 새로 구입하는 주택은 법인으로 산다.

- 부동산 관리신탁을 맡긴다.

- 분양권과 조합입주권은 종합부동산세가 없다.

*89P

양도소득세 절세법

- 부부간 증여로 취득가 높이기

- 필요경비 처리하기

- 장기보유특별공제 최대한 받기

- 매도 시기 분산하기

- 명의 분산하기

- 차익 부동산과 차손 부동산 한 해에 팔기

*129P

장기임대주택 외 거주주택 특례 활용하기

다주택자여도 비과세 혜택을 받는 한 가지 방법은 '장기임대주택 외 거주주택 특례'를 활용하는 것이다. 10주택자라도 9채를 임대등록하면 거주주택 1채를 2년 이상 거주하고 팔면 양도소득세가 비과세된다.

단, 거주주택 특례는 평생 1회만 받을 수 있으므로 양도차익이 큰 주택에 사용하는 것이 유리하다.

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조정대상지역은 투기과열지구와 다르다. 조정대상지역은 양도소득세 중과세 등 세법 강화가 적용되는 지역이다. 반면 투기과열지구는 아파트 청약이나 분양권 전매 등에 제약을 받는 지역이다.

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이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득은 한 해 동안 번 돈을 모두 합쳐서 세금을 물린다. 이를 종합소득세라고 한다.

종합과세의 실익이 없는 일정 금액 이하의 소득에 대해서는 합산하지 않고 별도로 과세하는데, 이를 분리과세라 한다. 분리과세되는 소득은 다음과 같다.

- 연 2,000만원 이하의 금융소득(이자소득+배당소득)

- 연 2,000만원 이하의 주택임대소득

- 일용직근로소득

- 연 1,200만원 이하의 연금소득

- 연 300만원 이하의 기타소득

양도소득세, 퇴직소득세, 종합소득세는 서로 합산하지 않고 각각 별도로 과세한다. 이를 분류과세라 한다.

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부동산 법인을 통한 절세법

- 개인의 소득세율보다 법인세율이 훨씬 낮다.

- 조정대상지역 다주택이라도 중과세되지 않는다.

- 어제 사서 오늘 팔아도 일반세율

- 경비 처리 범위가 넓다.

- 개인과 법인의 주택은 별도로 과세된다.

- 매년 종합부동산세를 아낄 수 있다.

- 개인은 취득세율 인상, 법인은 그대로

- 증여세 대신 소득세 납부로 절세

- 건강보험료도 절약

아파트 투자의 정석

대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 - 마흔 전에 내 집 마련부터 부동산 투자까지
제네시스박 지음 / 비즈니스북스 / 2020년 3월

제네시스박님은 투에이스님, 미네르바올빼미님과 함께 부동산세금 전문 블로거이시다.

그러나 그보다 앞서 4년동안 네번의 이사를 하며 투자금의 20배 넘게 수익을 올리신 부동산 투자자이시기도 하다.

부동산 초보가 4번의 이사를 하면서 어떤 기준으로 집을 선택하고, 또 다음의 이사에서는 어떻게 발전되어 가고 있는지를 친절하게 보여주고 있어서, 초보자에게 일종의 가이드라인 표시를 해 주는 것 같다.

저자가 내집마련을 할 때 어떠한 기준을 세우고 어떤 단계를 거쳐서 진행해 나갔는지를 상세하게 알려주고 있다. 나의 경우에는 내집마련시에 어떤 점이 부족했고 어떤 점을 놓쳤는지 알 수가 있었다. 너무 많이 부족하였지만 다음에는 조금 더 보완해서 실력을 업그레이드해나가야겠다.

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지난 4년동안 네번의 이사를 하며 내 집 마련과 동시에 부동산에 투자함으로써 나는 투자금의 20배에 가까운 자산 증식에 성공했다, 그 과정에서 나는 진정으로 하고 싶은 일을 찼았고, 현재도 여기에 오랜 시간 매진하고 있다.

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또 하나 중요한 건, 주변 동료나 상사에게 굳이 자신의 상황을 알릴 필요가 없다는 것이다. 일단 우리는 직장인이니 맡은 바 업무를 제대로 해내고 성과를 내면 된다.

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적은 돈으로 알짜 아파트 구하는 기술

STEP1. 나만의 주거기준 세우기

· 예산은 대출을 포함해서 3억원 내외로 한다.

· 지하철역 인근으로 구하되, 지하철로 이동하는 시간은 1시간 내외로 한다.

· 주변에 공원이 있거나 녹지가 많이 조성된 지역으로 한다.

지금 내 집 마련을 계획하고 있다면 당신도 자신만의 기준을 세워보길 바란다.

중요한 건 자신이 원하는 거주 조건을 계속해서 수정하고 보완해나가는 것이다.

STEP2. 지하철 노선도 집중탐구

나는 이 지하철 노선도에 나와 있는 역 근처의 모든 아파트를 찾아보기로 했다. 이유는 '잘 모르기' 때문이다. 아는 게 별로 없으니 하나하나 모두 확인해봐야겠다는 생각이 들었다.

STEP3. 예산에 맞는 지역 찾기

선릉역부터 기흥역까지는 모두 23개 역이 있었지만 이 중 실질적으로 조사가 필요한 역은 네 개 정도에 불과했다. 이제 이 역들 주변 아파트를 전수조사하기로 했다.

STEP4. 관심아파트 찾기

일주일의 여름 휴가 내내 서울 광진구에서 용인까지 매일 차를 끌고 가서 집을 봤다. 하루도 빠지지 않고 날마다 서울과 용인을 오가다 보니 당시에는 무척 힘들었지만, 그렇게 했기에 마음에 드는 집을 찾아낼 수 있었다.

STEP5. 매수전 마지막 점검

모두가 많은 돈을 가지고 시작할 수는 없다. 현재 집값이 가지고 있는 돈에 비해 턱없이 높아 보여도 좌절하지 말라. 자신의 예산 안에서 현실적인 기준을 몇 가지 세운 후 접근한다면, 반드시 서울 안의 값비싼 아파트가 아니라도 만족스러운 거주 환경을 마련할 수 있을 것이다.

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집을 고를 때 절대적 거리보다 소요 시간이 중요하다는 것을 염두에 두고 선택을 해야 한다.

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우리 부부는 그 집을 딱 두 번 보고 매수해야겠다고 마음 먹었다. 그때 깨달았다. 바로 이 집을 고르기 위해 그동안 부지런하게 집들을 봤다는 걸. 그 경험이 있었기에 이 집은 단 두 번만 보고 매수결정을 할 수 있었던 것이다.

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비슷한 가격일 때 '이왕이면 여길 택하겠다'하는 생각이 들 수 있도록 가능한 많은 집을 봐야 한다. 나 역시 그랬고, 이사를 자주 하거나 경험이 많은 주변 사람들 역시 집을 많이 봐야 그만큼 눈에 보인다고 한목소리로 이야기한다. 그래서 '부동산은 발품'이라고 하는 것이다.

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우리 집 전세 놓고, 우리는 다른 곳에서 월세 살면 어때?

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이때 주의해야 할 것이 하나 있다. 중화역 인근을 살펴보기로 했다고 하더라도 딱 역 주변만 봐서는 안 된다는 것이다. 버스로 한두 정거장 거리의 집들도 봐야 하는데, 이 정도면 충분히 역세권이라 할 수 있기 때문이다.

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이사비는 어차피 이사를 해야 한다면 무조건 발생하는 것이고, 복비 역시 타이밍을 잡기 위해서라면 어느 정도 낼 각오를 하는 게 낫다.

참고로, 우리 부부가 지난 4년 동안 네 번의 이사를 하면서 지불한 복비는 1,000만 원이 채 되지 않는다. 하지만 이를 통해 늘어난 자산은 대략 5억 원에 달한다.

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세 끼고 사두기 플랜

세 끼고 한 채 사두자 → 매가가 오른다 → 올라간 가격으로 보증금 내주자.

(매매/전세 차이 1억 이하)

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나만의 기준을 세우는 것은 내 집을 마련할 때 매우 중요하다. 그래야 주변에 휘둘리지 않고 자기 마음에 맞는 는 집을 구할 수 있다.

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정부 정책이 옳다 그르다는 큰 의미가 없다. 그보다는 어떻게 하면 이런 변화를 본인 상황에 맞게 잘 활용할 수 있는지 고민하는 것이 더 낫지 않을까?

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절대 손해보지 않는 내 집 마련의 법칙 6

법칙1. 직주근접성을 우선시한다.

법칙2. 상승기 평균가보다 더 오르지 않았는지 점검한다.

법칙3. 지역 미분양 추이를 지켜본다.

법칙4. 2~3년후, 주택 공급량을 확인한다.

법칙5. 아파트 가격 상승의 끝물은 아닌지 살펴본다.

법칙6. 얼마나 현금을 확보할 수 있는지 체크한다.

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이럴 때일수록 기본에 충실해야 한다.

여기서 기본이란 쉽게 얻은 것은 쉽게 나간다는 것, 세상에 공짜점심은 없다는 것, 내가 좋아하는 지역역과 물건이면 남들도 같다는 것.

*뒷표지

인생 역전의 기회는 주말마다 부동산 가는 사람에게만 온다!