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세금이 복잡해 질수록 나와 내 가족의 소중한 재산을 지키기 위해 세금을 제대로 알아야 한다. 특히 부동산 투자자에게 세금 공부는 더 이상 선택사항이 아니라 필수사항이다.
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부동산을 사거나 팔기 전에 관련 세금을 미리 검토해보는 것만으로도 많은 세금을 아낄 수 있다.
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부동산 세금의 종류
취득 단계 - 취득세
보유 단계 - 재산세, 종합부동산세, 종합소득세
처분 단계 - 양도소득세, 증여세, 상속세
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국세상담센터 126 상담전화
국세청 홈택스 인터넷 상담
국세법령정보시스템 인터넷 검색
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정부는 2020년 1월 1일부터 1세대 3주택자가 추가로 집을 살 때 내는 취득세율을 현재의 1~3%에서 4%로 인상했다.
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종합부동산세 절세 전략
- 명의를 분산한다.
- 임대주택 등록을 한다. (다만, 1주택 이상인 사람이 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 집을 샀다면, 임대등록을 해도 종합부동산세 합산배제가 안 된다.)
- 가족에게 증여한다. (부부간에는 6억원까지는 증여세가 없다. 다만, 주택공시가격의 4%에 해당하는 취득세는 내야 한다.)
- 과세기준일을 숙지한다. (6월 1일)
- 새로 구입하는 주택은 법인으로 산다.
- 부동산 관리신탁을 맡긴다.
- 분양권과 조합입주권은 종합부동산세가 없다.
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양도소득세 절세법
- 부부간 증여로 취득가 높이기
- 필요경비 처리하기
- 장기보유특별공제 최대한 받기
- 매도 시기 분산하기
- 명의 분산하기
- 차익 부동산과 차손 부동산 한 해에 팔기
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장기임대주택 외 거주주택 특례 활용하기
다주택자여도 비과세 혜택을 받는 한 가지 방법은 '장기임대주택 외 거주주택 특례'를 활용하는 것이다. 10주택자라도 9채를 임대등록하면 거주주택 1채를 2년 이상 거주하고 팔면 양도소득세가 비과세된다.
단, 거주주택 특례는 평생 1회만 받을 수 있으므로 양도차익이 큰 주택에 사용하는 것이 유리하다.
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조정대상지역은 투기과열지구와 다르다. 조정대상지역은 양도소득세 중과세 등 세법 강화가 적용되는 지역이다. 반면 투기과열지구는 아파트 청약이나 분양권 전매 등에 제약을 받는 지역이다.
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이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득은 한 해 동안 번 돈을 모두 합쳐서 세금을 물린다. 이를 종합소득세라고 한다.
종합과세의 실익이 없는 일정 금액 이하의 소득에 대해서는 합산하지 않고 별도로 과세하는데, 이를 분리과세라 한다. 분리과세되는 소득은 다음과 같다.
- 연 2,000만원 이하의 금융소득(이자소득+배당소득)
- 연 2,000만원 이하의 주택임대소득
- 일용직근로소득
- 연 1,200만원 이하의 연금소득
- 연 300만원 이하의 기타소득
양도소득세, 퇴직소득세, 종합소득세는 서로 합산하지 않고 각각 별도로 과세한다. 이를 분류과세라 한다.
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부동산 법인을 통한 절세법
- 개인의 소득세율보다 법인세율이 훨씬 낮다.
- 조정대상지역 다주택이라도 중과세되지 않는다.
- 어제 사서 오늘 팔아도 일반세율
- 경비 처리 범위가 넓다.
- 개인과 법인의 주택은 별도로 과세된다.
- 매년 종합부동산세를 아낄 수 있다.
- 개인은 취득세율 인상, 법인은 그대로
- 증여세 대신 소득세 납부로 절세
- 건강보험료도 절약