[서평] 서울 도심재개발 정책변천 50년사

서울 도심재개발 정책변천 50년사 - 1970~2020년대
양재섭 외 지음 / 서울연구원 / 2026년 2월

- 본 서평은 출판사로부터 책을 제공받아 읽고, 주관적으로 작성한 서평입니다.

부동산과 투자에 관심을 가지면서 자연스럽게 도시가 어떻게 변화하고 발전하는지, 특히 변화의 핵심 요인인 개발과 정책 방향성에 대해 궁금증이 생기곤 한다. 그래서 그동안 투자 관점에서 개발이나 재건축 등에 관한 책을 읽어보기도 하고, 다소 추상적인 비전이나 도시계획 디자인에 관한 책을 읽기도 했다. 하지만 대체로 전반적인 개발 흐름을 좇기보다는 이슈 위주, 투자 가치나 틈새 시장 위주로 설명되는 경향이 있다보니 지금까지 어떤식으로 변화해 온지 알기 어려웠다.

이번에 읽은 책은 서울연구원에서 출간한 '서울 도심재개발 정책변천 50년사 : 1970~2020년대' 란 책이다. 이 책은 도시계획 및 행정 분야의 최고 전문가들이, 지난 반세기 동안 서울의 도심재개발이 어떤 경로로 진화해 왔는지를 종합적으로 조망한 책이다. 책은 먼저 도심재개발의 기본 개념과 제도에 대한 설명으로 시작해, 1970년대 도입기부터 80년대 촉진기, 90년대 관리기, 2000년대 전환기를 거쳐 최근의 도시재생기에 이르기까지 시대별 정책의 흐름을 일목요연하게 보여준다. 한편 장기 미시행 문제, 도심 밀도와 높이 관리, 상가 세입자 대책 등 재개발 과정에서 논란이 발생해 온 세부 쟁점들을 깊이 있게 다루며, 단순한 도시계획, 정책의 역사를 넘어 서울이라는 도시의 개발 과정을 입체적으로 이해할 수 있게 해 준다.

이번 책은 두가지 면에서 큰 의의를 가진다. 첫번째는 우리나라 서울 도심재개발의 변천사를 태동 초기부터 최근까지 일목요연하게 잘 정리하고 있다는 점이다. 그간 '재개발'하면 막연히 잘먹고 잘살게 되어 주택 수요가 크게 증가하는 본격적으로 진행된게 아닐까 생각했는데, 이번 책을 읽고보니 그 생각은 반쯤은 맞고 반쯤은 틀린 생각이었다. 내가 생각한 시기는 1980년 후반 88올림픽 시기쯤이었는데, 책에 의하면 사실 재개발은 1960년대부터 진행되어온 사업이었다. 다만 올림픽을 계기로 좀더 활성화된 부분이 있기는 했다. 여기에 인터넷에서도 찾기 힘든 여러 사료와 통계자료를 일목요연하게 정리해 제시한 점도 독자 입장에서 굉장히 소중한 자료가 아닐 수 없었다.

두번째는 투자 입장에서 본 재개발이다. 재개발은 두가지 측면에서 더이상 재미를 보기 힘든 영역으로 여겨졌다. 사람마다 전문 분야가 다르겠지만 내가 이해하기로는 부동산 투자하면 분양권부터 재건축, 재개발 순으로 난이도가 올라가는 것으로 알고 있었다. 재개발은 알아야 할 것이 많은 건 둘째치고 일단 예측이 어려운 운의 영역으로 여겨지기 때문이다. 즉 투자 난이도가 높은게 첫번째 이유고, 두번째는 이제 재개발할 곳이 별로 남지 않았기 때문이다. 이미 지을만한 곳엔 집을 다 지었기에 재건축은 몰라도 재개발은 더이상 할 곳이 남지 않았다고 생각되어 왔다. 하지만 이번 책에 의하면 아직 미시행 지구가 상당수 잔존하며, 그 중 65%는 20년 이상 장기 미시행 구역이라고 한다. 마지막으로 발표된 23년 계획에 의하면 정부가 적극적이진 않으나 아예 없진 않다는 소리다. 이와 더불어 지장물과 문화재 등으로 어려운 경우라면 어쩔 수 없지만, 공공시설 부담과 사업 추진 동의가 잘 안되는 경우엔 문제가 풀리면 진행될 수도 있다는 여운을 주어 이에 대한 관심을 불러 일으켰다.
재개발이나 도시계획에 관한 책은 많지만 서울 재개발 정책이 어떻게 변모해왔는지를 이처럼 상세히 다룬 책은 거의 없다는 점에서 굉장히 희소한 자료라 생각된다. 서울 도시 개발의 역사를 알고 싶은 일반 독자뿐만 아니라, 부동산 재개발의 정책 변화를 읽어내고 싶은 투자자들도 꼭 한번 읽어보아야 할 책이 아닐까 싶다. 강력 추천한다.

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