서울 아파트 황금 지도

서울 아파트 황금 지도 - 부동산 입지분석 고수 탑곰의 비밀 노트
탑곰 지음 / 비에이블 / 2021년 2월

 현재 서울의 아파트 평균 가격이 대략 10억정도 한다고 하는데 많이 올랐다. 20년전에는 10억하면 부자라는 느낌이 있었는데 이제는 서민이구나! 하는 생각이 든다. 서울 중심지에서 조금 벗어난 곳에 집 장만하고 열심히 일해야 하는 일개미구나! 라는 생각이 든다. 또 한편으로는 빚으로 밀어 올린 가격이라 그냥 능력선에서 대출받아 아파트 하나 사고 열심히 일하면서 이자 갚다 보면 보통 월급쟁이 허리띠 졸라매고 저축한 것 보다 훨씬 재산이 늘어나겠구나 하는 생각도 들고 하니 이젠 서울에 아파트는 거주용 상품이 아니라 확실한 투자 상품이라는 생각이 든다. 그러니 너도나도 아파트 투자에 열을 올리고 그 속에서 어디에 투자를 해야 하나? 고민한다면 늘 공급이 부족한 서울의 아파트 투자 기준은 그 무엇보다도 입지가 아닐까 하는 생각도 든다.

 이 책은 서울 아파트의 투자가능 범위의 가격 범주안에서 각 지역별로 호재와 투자하기에 좋은 아파트를 상당히 보기 편하게 일목요연하게 정리되어 있다. 내가 부동산 관련책을 많이 보는 것이 아니긴 하지만 아무튼 그 부분이 이 책의 장점인 것 같다. 이렇게 가격 범주에서 지역별로 아파트를 분석한 책은 처음보는 것 같다. 처음부터 끝까지 읽을 필요 없이 현재 상황에 맞는 기분을 찾아서 그에 해당하는 부분만 찾아서 보면 된다. 나 역시도 그렇게 보았다. 사실 난 아파트 투자 목적이 있어서 본 것은 아니고 입지를 어떻게 분석하나 그것이 보고 싶어서 본 책인데…… 일목요연하게 정리된 서울 아파트 입지분석이 필요한 사람에게는 좋을 것 같다는 생각이 든다.

부의 대전환

버블 : 부의 대전환 - 돈의 미래를 결정하는 지각변동
존 D. 터너 & 윌리엄 퀸 지음, 최지수 옮김 / 브라이트(다산북스) / 2021년 1월

 오랜만에 투자자에게 정말 좋은 책을 읽은 것 같다는 생각이 든다. 이 책은 버블을 다루는 책이다. 버블은 각각 사용자 및 이해자 또는 사용처 등외의 목적에 따라 다르게 내용이 담겨 있을 수 있는데 여기서는 자산가격의 상승 후 폭락하는 것을 버블이라고 말한다. 이 버블을 역사적인 사건들에서 의미 있는 사건들만 시간대별로 과거에서 현재까지 분석하고 버블이 생기는 이유와 그로 인해 얻을 수 있는 이익과 손실을 조명한다. 특히 버블을 돈과 신용, 시장성, 투기 3개의 변을 축으로 하는 트라이앵글 관점에서 버블에 대해 근원적인 분석을 하는데 지금까지 시중에 나와 있는 책 중에서 이정도의 통찰력이 있는 책이 또 있는가 싶다. 책을 읽다 보면 읽는 사람의 수준에 따라 받아들이는 정도가 상당히 다르고 읽는 사람의 깊이가 더해 가면 갈수록 재차 반복해서 읽었을 때 예전에 느끼지 못했던 것을 느끼면서 나도 모르게 감탄이 나오는 책들이 있다. 아마 이 책은 그런 류의 책이지 않은가 싶다. 이런 류의 책을 접할 때마다 내가 영어를 못해서 지혜와 통찰이 담긴 책들을 빠르게 원서를 읽지 못하는 게 매우 아쉽게 느껴진다.

 사람들은 보통 급격한 자산가격의 상승 후 폭락에 대해서 부정적인 시각을 가지는 듯하다. 이유는 여러 개가 있겠지만 내가 편승하지 못했기에 빈부의 격차는 심해지고 나는 사회에서 뒤처진다는 생각에 또는 뒤늦게 막차를 타서 물렸기 때문에 그 외 등등 그런 것이 아닐까 싶다. 버블을 잘 올라타고 잘 내려서 부를 손에 쉬었다면 굳이 부정적인 입장을 가가지지 않을 것 같다. 사실 금융역사를 읽다 보면 조금씩 시선이 바뀌게끔 된다. 버블은 부정적인 것이 아니라 신분 상승의 기회로 말이다. 오래전에는 태어날 때부터 계급이 정해져 있어서 아주 특별한 사건이 아니고서는 신분을 바꿀 수가 없었다. 또 그후에 신분이 사라졌다고 하더라도 화폐가 금과 같은 제한적인 즉 지금에 비해 유동성이 매우 떨어지는 금과 같은 실물에 묶여 있었기 때문에 디플레이션이 만연해서 부를 축적하기가 지금보다 굉장히 어려웠다. 그 뿐이 아니라 정보의 접근성 또한 장벽이 워낙 커서 내부자가 아니면 일반 서민이나 하층민들은 운에 기대야만 할 때가 많았다. 그러나 지금은 정보의 접근성 또한 너무나 우수해졌고 인플레이션 때문에 엄청난 돈을 거머쥐는 건 힘들더라도 삶의 여유는 어느정도 가질 수 있을 정도로 재산은 얻을 수 있다. 이래나 저래나 불공정한 세상이라고 불만 많은 사람들이 늘 있겠지만 그리고 불만이 처음이고 끝인 사람들은 어쩔 수 없겠지만 세상을 바로 보고 나아가길 원하는 사람들은 과거 어느때보다도 기회는 많이 있다고 생각한다. 역사상 지금까지 하층민이 중산층으로 또는 상류층으로 올라가기 쉬운 때도 없었다.

작년에 코로나로 인해 주식시장에 엄청난 변동성이 이루어졌다. 순식간에 1400까지 빠지더니 연말에는 역사상 고점을 연일 갱신하며 2800을 넘어 한 해를 마무리 지었다. 난 퀀트 기반으로 투자의 절반 이상을 역발상 투자를 기반으로 하는데 2020년 코스피 1월 2일 2200포인트 시작으로 연말에 내 국내주식 가치주 폴트폴리오는 약120개 종목이 코스피 2800넘겨 마무리할 때 약 50%정도의 수익이 났다. 목표하는바 코스피 시장 수익률을 이겼다. 덕분에 전업투자자인 나는 예상에 없던 추가적으로 3년치 생활비를 벌고 투자금도 늘릴 수가 있었다. 그런 지난 작년의 한 해를 돌아보고 이 책을 읽어보고 생각하게 된 점은 역시 앞으로도 기회는 계속 존재하고 그것을 준비해야 한다는 것이다. 작년 순식간에 1400까지 내려왔을 때 그건 이미 기회의 순간이었다. 이미 오래전부터 터지는 신용을 막고자 신용을 증가시켜 신용을 막는 형태의 신용 증가로 인한 금융시스템 취약해짐에 따라 또 금융기술의 발달로 인한 시장성 증가로 어떠한 것이 촉매가 되어 폭발하면 수일내에 절반 또는 그 이상이 날라갈 것을 오래전에 통찰력을 가진 여러 사람들에게 예측되었다. 다만 그 촉매가 코로나19인지 언제인지만 모르는 것이었지 언제인지든 일어 날수 있는 것이었다. 그 때문이 었을까? 연준이 이미 마치 알고 준비하고 있다는 듯이 즉각적으로 대응을 했다. 세계적인 투자 대가들은 자산가격을 억지로 올려버렸다고 연준을 비아냥 거리기도 했다. 그럴 법도 하다. 대가 입장에서는 현금이라는 총알을 다 쓰기전에 연준이 너무나 잘 대처했기 때문이다. 싸게 사야할 것을 싸게 사지 못했다. 너무나 빨리 올라서…… 그러나 한국의 전문가들은 시장이 충분히 저평가 국면인상태에서 맞은 폭락인데 성급히 현금화를 말하고 또는 근거 없는 논리로 그냥 회복될 것 만을 말하고 수 많은 바보들을 양산하면서 사야할 때 현금화하고 투자시장은 경제교과서에서 나오는 수요과 공급법칙의 논리로 돌아가지 않는 경우가 많음을 역사가 증명하고 또한 중앙은행과 정부와 함께 할 것을 말하고 있는데도 저평가 국면에서도 버블을 논하고 또는 타이밍을 완전히 예측할 수 없는 경우에도 불구하고 조정을 기다려야 한다고 말하는 통에 사야할 때 사지를 못했다. 그나마 폭락장에 사야한다고 말하는 사람도 있었으나 왜 사야하는 지는 말하지 못한다. 그저 과거가 회복되었으니 다시 회복될 것이란 믿음을 전파할 뿐이다. 메커니즘을 이해하지 못하는 투자를 이론으로 배운 사람들이다. 만일 화려한 댄스를 그저 교과서에 나오는 책으로 배운 춤선생들이 춤을 가르쳐야 할 사람들은 과연 누구일까? 두 다리는 전혀 움직이지 못하는 장애인들에게 필요하지 않을까 싶다. (장애인들을 폄하하는 것이 아니다. 실제 글을 본적이 있다. 몸이 불편한 사람에게 마음으로 대신해주는 것은 큰 행복을 줄 수 있다라고) 그들에게는 비록 직접 움직이지는 못하지만 달콤한 속삭임으로 환상을 머리속에 그리며 행복을 얻는 것이 필요하다. 허나 현실은 정말 많은 바보들이 두다리는 못쓰는 장애를 가진 사람이 될 것을 자처하며 스스로 본인의 두 다리를 자르고 휠체어를 타고 도움의 손길을 간절히 바라는 표정으로 달콤한 춤선생을 찾아다닌다. 제도권의 춤선생은 정말 춤을 잘 출까? 학원에서 정기적으로 춤선생에게 주는 상이 정말 춤을 잘 추어서 주는 상일까? 아니면 학원매출에 기대하여 주는 상일까? 무엇이 문제인지 이러한 현상을 본인 스스로가 간파할 수 있고 그에 따른 독립된 사고 체계를 갖출 수 있다면 이 책은 너무나 좋은 책이라는 생각이 든다. 물론 그렇지 않은 사람도 휩쓸리지 않고 독립된 사고체계를 가지고 근원을 파악할 수 있는 하나의 훌륭한 단편이 될 수 있는 책이라는 생각이 든다. 정말 좋은 책이다.

다가올 3년

다가올 3년, 대전환시대에 사야 할 주식
이상헌 지음 / 메이트북스 / 2021년 2월

 이 책은 지금 그리고 향후 한국 산업의 필요 동력의 그린, 디지털, 헬스케어 등의 3개의 산업을 다루고 있다. 3개의 산업에 대한 설명을 투자와 연결하여 설명을 하고 있으며 이 책의 가장 큰 장점이라고 생각이 드는데 각각의 산업에 중요 기업들을 하나하나 자세하게 설명이 되어 있다. 그렇기에 책 절반을 기업을 설명하는데 할애하고 있다. 평소에 산업과 그에 해당하는 기업들의 증권사 리서치 레포트를 검색하고 읽는 것이 익숙하지 않는 사람들에게는 필요부분만 산업부터 기업까지 일목요연하게 기술되어 있는 것이 꽤 도움이 될 것 같다는 생각이 든다.

 또한 난 주식투자를 시작하고 한동안은 미래를 내다보는 능력이 중요하다고 생각했다. 앞으로 어떤 산업이 떠오를까? 하는 등의 말이다. 그러나 얼마 시간이 지나지 않아 수익을 얻는 다는 것은 그런 예측은 별로 중요하지 않구나 하는 것을 경험적으로 얻게 되었는데 간단한다. 전체적인 경기 사이클 때문에 발생하는 주식시장의 오르내림과 그 속에서 산업의 사이클 그리고 사람들의 비합리적인 형태들의 결과들로 만들어진 개별종목들의 오르내림 속에서 변동성을 이용할 줄 알면 굳이 예측이라는 것이 필요가 없다. 대박은 터지지 않는다고 하더라도 상당히 훌륭한 수익을 얻을 수 있다는 것이고 어쩔때는 돈 벌기가 쉽다는 생각마저 든다. 물론 정말 그렇다는 건 아니지만 그런 착각이 지배할 때가 종종 생기는 건 사실인 것 같다. 나야 사람들하고 이런 얘기를 거의 하지도 않지만 가끔 얘기할 일이 있어서 주식투자로 돈 버는 방법중에 이게 가장 쉽다는 것을 얘기하면 대부분 별 관심도 없어 한다. 그러면서 열심히 기도 매매, 자존심 매매 그러다 상투 잡으면 어떤 바보는 존버라며 자기는 인내심과 끈기를 가진 사람이라고 자랑도 한다. 어딘가 부족해 보인다. 아무튼 변동성을 이용해서 돈을 버는 방법을 조금이라도 터득한 사람에게는 평소에 성장주가 비싸지만 성장성을 잠재하고 있는 주식이 가치주가 될 때 향후 상당한 수익이 날 수 있다는 것을 아는 사람들이나 나 역시도 마찬가지지만 작던 크던 기회가 생긴다면 일목요연하게 잘 정리된 이 책은 나중에 잘 써먹게 될지도 모르겠다는 생각이 든다.

재무제표를 알면 오르는 주식이 보인다

재무제표를 알면 오르는 주식이 보인다
양대천 지음 / 메이트북스 / 2020년 11월

 지금까지 재무제표 책을 최소한 수십권을 본 듯하다. 주식투자를 위해서 보기 시작했는데 기반 지식이 전혀 없어서 여러 책들을 보면서 학습을 했었다. 그러다가 이번에 새로 이 책을 읽게 되었는데, 내가 지금까지 본 책들 중에서 투자자에게 가장 적합한 책들 중 하나라는 생각이 든다. 사람마다 재무제표를 공부하는 이유는 다 다르겠지만 투자자 입장에서 학습을 목적으로 책을 읽었을 때 투자랑은 별개의 것으로 느껴져서 어떻게 응용해야 하는지 모르기 때문인데 이 책은 최대한 재무계정 하나하나 투자자의 입장에서 주가와 연관하여 설명한 점이 돋보인다. 특히 그렇다.

 투자자에게 있어 재무제표를 읽을 줄 아는 것은 상당히 중요하다. 근데 왜? 중요할까? 촉에 의한 매매, 자존심 매매, 기도 매매를 하는 사람들과 얘기해보면 대체적으로 이렇게 얘기한다. “재무제표를 보는 이유는 안정성 및 수익성이 좋은 기업을 찾기 위해서 본다고……” 그것도 좋지만 의외로 안정성과 수익성이 좋은 기업은 이미 많은 사람들의 선호에 의해 평균적으로 주가가 적정수준 이상에서 머물러 있을 가능성이 높다. 때문에 오히려 적당히 부실해 보이는 기업들을 다수 추려서 포트폴리오에 넣는 것이 더 놓은 성과를 얻을 수 있다. 이러한 이유 때문에 충분히 현재 전문가들의 눈에 좋아 보여서 선정된 기업들의 포트폴리오보다 통계를 활용한 AI가 또는 알고리즘에 의해 추출한 기업들이 더 높은 성과를 내는 이유이기도 하다. 그래서 난 이러한 이유도 있고 특히 특정 소수의 개별기업에 투자하는 사람들은 리스크 관리 차원에서 반드시 필요하다고 본다. 보통 기업의 손익에 영향을 주는 이벤트가 있을 때 그 기업이 중소형주일 때 순식간에 -20% ~ 20% 사이에서 움직이는 것을 때때로 볼 수 있는데, 그 이벤트라는 것이 미래 손익에 크게 영향이 미치지 않는 경우도 종종 있는데, 그렇게 높은 변동성으로 주가가 움직인다. 이미 예상된 손실로 충당부채를 감안하여 형성되어 있는 주가인데도 손실이 확정되는 공시가 나왔을 때 순간적으로 하한가 가까이 갔다가 장 마감전에 +10%~20% 까지 올라가고 마감을 하는데 이는 재무제표를 볼 수 있었으면 어느 정도 대응이 가능했던 부분이던가 아니면 오히려 좋은 수익을 얻을 수 있는 기회이기도 하다. 난 사실 이러한 경우가 발견되면 심심할 때 종종 재미삼아 네이버 종토방에 들어가는데 “촉 매매 와 자존심 매매”를 하는 흑우들이 털리고 조작질에 당했다고 욕하는 글이나 반대로 흑우들을 약 올리는 글을 보는게 재미있기 때문이다.

아무튼 주식시장은 “나 보다 더 멍청한 바보한테 내가 산 가격보다 더 비싸게 파는 걸 절대적으로 잘해야 하는 게임이다” 따라서 어떠한 식으로 투자를 하던 재무제표는 필수이지 않을까 한다.

퀀트투자하기에 정말 좋은책

주식시장의 천재투자자들 - 10인의 거장들에게 배우는 역사상 가장 탁월한 투자 전략
존 리즈.잭 포핸드 지음, 김숭진 옮김 / 슬로디미디어 / 2020년 11월

 난 상당부분을 계량투자를 하고 있어서 그에 관련된 도움을 얻고자 하는 책을 찾고 있었는데 이 책이 그 부분에 많은 도움이 되는 책이라서 흥미롭게 그리고 반갑게 읽은 책이다. 천재투자자들의 투자법을 계량투자로 사용하기위한 백테스트를 하기에 간결하고 명료하게 너무나 잘 정리가 되어 있기 때문이다. 보통 각 분야의 천재들은 복잡한 문제를 단순화시켜서 해결하는 능력을 가지고 있다고 한다. 투자의 분야도 다르지 않다는 생각이다. 책에서 볼 수 있듯이 천재투자자들은 가치주를 단순화된 기준으로 선별하고 또한 성장주도 단순화된 기준으로 선별한다. 그리고 저자의 노력으로 그 기준을 한페이지 정도 분량의 체크리스트로 만들어진 표는 기업의 재무데이터를 직접 핸들링 할 수 있는 프로그램을 사용할 수 있거나 직접 코딩을 할 수 있거나 하는 사람들에게는 좋은 종목들을 간단하게 선별하여 추출하기에 너무나 좋게 되어있다. 또한 이러한 방법으로 기업들을 추출하여 전략에 사용하려다 보면 이것이 지속적으로 잘 통할까? 또는 한국시장에서도 지속될 수 있을까? 이것이 왜? 좋은 결과를 얻게 하는 것일까? 하는 등외의 다수 의문을 가지게 되는데 이에 대해서 저자는 투자 기준에 대한 천재투자자들의 철학적 배경위에 설명을 한다. 투자라는 것이 절대적인 것이 아닌 가능성에 대한 게임인 것을 알기에 저자의 노력이 매우 돋보이는 책이라는 생각이 든다. 사실 나처럼 재무기준에 전반적인 이해를 가지고 있는 사람들이 퀀트투자를 하는 경우에는 300페이지가넘는 책속에서 단순히 몇 페이지 정도만으로 할애하여 만들어진 기업을 선별하는 체크리스트 표만 필요할지도 모르겠지만…… 오랜만에 내가 주식투자를 하는데 있어 직접적으로 도움을 얻을 수 책이라는 생각이 들고 요즘은 사용하던 사용하지 않던 다수의 전략을 프로그램으로 자동추출 할 수 있게 프로그램을 조금씩 만들고 있는데 책을 잘 보관하면서 그 부분에서 잘 활용해야 겠다는 생각이 든다.