부동산 시장의 격변기에서 생존하기 위해 데이터를 어떻게 바라봐야 하는가?

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망
김기원.정세윤 지음 / 클라우드나인 / 2022년 4월

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 : 부동산 시장의 격변기에서 생존하기 위해 데이터를 어떻게 바라봐야 하는가?

우물쭈물하다 내 이럴 줄 알았다.

-조지 버나드 쇼 George Bernard Shaw

인상깊은 묘비명으로 손꼽히는 이 한 마디 대사.

대표적인 오역으로 손꼽히기도 하지만 많은 사람들에게 회자된 의미만으로도 인생에 대한 비꼼이 섞인 문장으로 마음에 든다.

자녀 학교 문제로 이사를 준비하면서 한동안 부동산에 큰 관심을 두지 않았던 자신에게 책망을 자주 던지는 요즘이다.

코로나 19에 대한 반대급부로 풀려버린 유동성이 갈 곳은 뻔한데 길을 막고 지키고 서 있지는 못했을 망정, 뒤따라 가지도 못한 채 직장-집 똑딱이 생활에 젖어 있었다.

물론 꾸준히 부동산에 대한 경제상식 이상의 공부를 게을리한 탓이다.

우물쭈물했던 탓이다.

부자가 되는 법, 재테크의 귀재는 어떻게 만들어지는가, 작은 투자에서 큰 투자로 이어지는 법.

아빠가 아들에게 들려주는 경제이야기

과거의 천편일률적이고 하품나는 경제와 투자 이야기에서 벗어나 실전적이고 공격적인 출판시장의 흐름이라도 빨리 눈치채고 부지런히 독서라도 했어야 했는데 뭐 했나 싶다.

뒤늦게 관련 도서들에 손을 대면서 나름의 지식을 키우고 있지만 시장상황은 늘어가는 앎과 반대방향의 질주를 하는 모습이 짜증을 유발한다.

대한민국 부동산 시장은 어떻게 바뀔 것인가?

많은 책을 통해 전문가들은 자신의 의견을 피력하고 있고, 언론도 다양한 관점에서의 전망을 보여주느라 바쁘다.

폭주기관차처럼 2년 동안의 숨가쁜 질주를 해왔던 시장이 21년 가을에 접어 들며 침체기에 빠져들었고, 연이어 터진 테이퍼링이나 금리인상의 예언들, 엎친데 덮친 우크라이나 전쟁으로 시장은 혼돈 속에 빠져들고 있다.

거래량은 그러잖아도 바닥을 찍었는데, 불안한 금융시장에서 부동산 불패의 신화를 읊조리기에는 부담감이 클 수밖에 없다.

부동산이 대선을 결정지을 만큼 많은 서민들에게 절망과 분노를 야기시켰지만, 시장 참여자들조차 어떤 방향을 원하는 건지 종잡을 수 없다.

지속적인 가격 상승도 싫고, 가격하락도 싫고, 공급물량을 늘려 달라고 하면서 좋은 입지를 달라고 하고… 복잡하고 다양한 희망사항들은 시장상황과는 이격된 채 평행선을 달리고 있다.

투자자이던 실제 수요자이던 이런 어지러운 시장 상황에서 믿을 것은 “데이터”이다.

누적된 데이터가 커다란 시장의 흐름 안에서는 가장 확률 높은 미래를 예견하기 때문이다.

저자가 지적한대로 코로나 19로 인해 갈 곳 없어진 자금들이 부동산 시장에 난입하였고, 임대 3법의 실행으로 영끌족들마저 생겨났던 근 2년 여의 활황기는 이제 끝이 나지 않았나 싶다.

하지만, 주식시장도 그러하듯 시장의 거대한 흐름을 이해하고, 그 안에서 각자의 방향성으로 움직이는 우량 한 조각을 찾아내는 작업은 초보로서는 어렵지만 책을 통한 공부로 작은 미래를 예견할 수 있는 힘을 키울 수 있다.

더욱이 부동산 시장처럼 방대한 데이터가 체계적이고 다년간에 걸쳐 누적된 분야라면 데이터를 통해 조금 더 가능성 높은 선택지를 향해 결정의 닻을 올릴 수 있다.

저자는 최근 몇 년간의 부동산 시장의 주요 움직임의 동기와 결과들에 대한 분석을 통해 믿을 것은 역시 데이터라고 강조하며, 다양한 숫자를 기반으로 지역별 고 평가 지역과 저평가 지역을 구분하고, 지역별 부동산 시장에 대한 예측을 제시한다.

내가 살고 있는 서울과 경기도권의 경우 대다수의 지표에서 고 평가되어 있다는 사실을 알 수 있고, 숫자는 대세하락의 가능성을 강하게 예견하고 있다.

물론 대한민국 전체적으로 고 평가되고 흥분된 시장상태의 끝자락에 와있긴 하지만, 시장의 욕구가 과대하게 집결된 지역의 경우는 더 빨리 가격하락에 발목에 잡힐 수밖에 없다.

대표적으로 급격한 상승세를 이어가던 세종시가 상대적으로 가장 약세를 보이는 최근 시장의 모습은 이런 분위기를 감지할 수 있게 해준다.

인플레이션과 각종 건축자재들의 극심한 가격상승으로 향후 공급될 물량들의 가격변동성은 더욱 우 상향이기 때문에 아파트 가격 상승의 여지도 간과할 수는 없겠지만 부동산은 한쪽 방향을 타기 시작했으면 거대한 쏠림 현상이 일어나는 시장이기에 최근 있었던 비정상적인 상승 랠리는 어려울 듯싶다.

이 와중에 유망한 지역에 대한 족집게 과외가 이어지지만 투자자가 아닌 입장에서는 지방도시들의 상승세가 크게 와 닿지는 않았다. 다만 여러 매체에서 거제시에 주목하는 트렌드는 유달리 눈에 띈다.

조선업과 관광지로 꽤나 고가를 형성하던 주택시장이 근 4-5년 바닥을 형성했던 지역인지라 지속적인 수주 건수의 상승과 코로나의 해제를 통한 관광경기까지 고려한다면 거주가 아닌 투자처로 매력은 상당하다고 할 수 있다.

아직 원래 가격으로 회복하지 않은 시기이기 때문에 상승세가 이어지는 현재 상황에서도 늦은 것은 아니라는 생각이다.

책을 읽어가면 부동산 시장에 관심을 가지던 이들조차 생각하지 못했던 관전포인트를 배울 수 있게 된다. 주식투자의 고급단계에 들어가면 경제 사회적인 트렌드와 신기술의 발전방향까지 익히고 내 것으로 만들어야 하는 만큼 부동산 시장도 폭넓은 이해의 폭과 정책적 변화, 경제사회적 유동성에 대한 이해와 응용력까지 필요하다는 결론에 이른다. 그동안의 매매 가격 상승세나 전세 누적 증감률, 전세 대비 저평가 수준, 처분 소득 대비 부동산 가격 등에 대한 관점 역시 알고 있어야 한다는 실질적인 포인트를 잡아낼 수 있었다.

책을 통한 지식의 습득에 분명 한계가 있으나, 데이터와 중장기적 관찰이 필요한 부동산 시장에 대한 이해를 위해서는 지속적인 독서가 중요한 밑바탕이 된다는 점을 다시 깨닫게 된 계기가 되었다.@

*출판사에서 도서를 제공받아 작성한 서평입니다.