부동산 공부를 시작하라. 6개월 안에 구매하라. 늦기 전에.

서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다 - 최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승하는 (사인 인쇄본)
함태식 지음 / 황금부엉이 / 2022년 2월

서울 수도권 아파트 지금 사야 합니다 : 부동산 공부를 시작하라. 6개월 안에 구매하라. 늦기 전에.

생애 첫 아파트 계약하던 날.

밤잠 이루지 못했다.

내 집을 갖게 되는 설레임으로 가득했다면 좋았겠지만.

정반대.

요즘 말로 “영끌”했던 당시 상황.

발 품 팔아가며 여러 지역을 조사했고 지표 뽑아서 비교해가며 예상 수익율까지 고민을 거듭.

장고 끝에 결정 했건만.

매달 나가는 이자보다 적은 매매 상승세가 이어질 경우 감당할 수 있겠는가?

심지어 ‘매도자에게 잘 이야기해서 계약금을 돌려 달라고 해볼까?’

말도 안되는 결심까지 할 정도였다.

그 이후 아파트 가격은 등락의 폭은 있었지만 우상향의 확실한 지표를 보여주었고, 어쩌면 내 세대 마지막 승차권을 얻었던 결과를 보였다.

요즘 자녀 학교 문제로 아파트를 옮길 준비중이다.

대선으로 인해 매도자 매수자 모두 관망세로 돌아간 상황이고, 양적완화의 후속조치는 물론 우크라이나 전쟁으로 인해 거래는 한산함을 떠나 고요하다는 공인중개사의 말은 다소 김이 샌다.

어떤 후보가 선출되느냐에 따라 향후 부동산 시장의 방향이 정해질 것이다.

경제와 아파트 가격이야 괘를 같이 하기도 하지만, 결국 정부정책의 변화와 방향에 따라 수요와 공급은 다른 모습의 결과를 나타낼 수도 있다.

 

책을 읽어가며 뒤늦게 후회하게 만드는 대목이 눈에 띈다.

평생 아파트를 몇 채나 사게 될까?

저자가 사람에게 툭 던진 강력한 조언 한마디.

투자가 아닌 실거주 목적이라면 평생 한 채 구매하는게 다 일 테니 굳이 부동산 공부 뭐 할 거 있냐는 안일한 태도에 대한 비판이었다.

내 집 한 채 마련해 평생 그 집에서 아웅다웅 사는 방법이 괜찮아 보이긴 하지만 개인적인 환경변화나 조금 더 좋은 거주 환경을 갖고 싶기 때문에 10년 정도의 터울로 집을 새로 장만하게 될 가능성도 많고 재테크 측면에서도 유리하다는 설명이다.

책에서는 아내가 한 집에 오래 살기를 원해요라는 투자자의 말이 등장하지만 내 경우에는 오히려 반대였다. 덕분에 현재 살고 있는 집에서 3-4년 정도에 이동이 있었다면 더 좋은 기회가 있었을 텐데 이사하는데 짐 꾸리기 귀찮아 차일피일 미루다 이제서야 이사를 결심하게 되었다.

그 사이에 원래 가기를 희망했던 단지와의 가격차이는 최근 2-3년 동안 차이가 조금 더 켜졌다.

 

부동산 공부가 중요한 이유는 다른 재테크나 물건을 구매하는 행위에 비해 금액의 단위가 꽤나 크다는 점이다.

작년 머지포인트로 많은 이용자들이 한 푼 두 푼 아끼려던 욕심에 큰 손해를 보았지만, 아파트 매매는 비교도 할 수 없는 큰 단위의 금액이 왔다갔다하지 않는가?

평상시 발 품도 팔고 공부도 하고 정보에 귀를 쭝긋 세워야 기회가 온다.

책에 소개되는 급매물을 너무 기다리지 말라는 충고나 부동산 사장님과의 안면 트기 등 다양한 매매의 노하우 등은 결국 책이나 커뮤니티를 통해서 쌓아 놓는 자산인데 지금까지 그러지 못했다.

지금부터라도 늦었지만 공부를 시작하는 이유는 당장 이사를 가기 위한 목적도 있겠지만 긴 시간의 관점에서 스스로의 역량을 키우는 방법이라 생각했기 때문이다.

 

기본적으로 내 집 마련은 서울이 제일 안정적이라고 생각한다.

서울도 지역에 따라 아파트 가격의 차이는 꽤 크고 경기도 인기단지보다 낮은 시세를 형성하는 지역도 많다.

중요한 건 서울에서 직장을 다니는 사람이라면 결국 핵심지역에 대한 접근성이라고 생각한다.

광역버스나 새로 생긴 노선들로 인해 원거리임에도 강남이나 종로 등 주요 지역에 대한 접근성과 소요시간은 획기적으로 개선되었다.

개인적은 판단기준은 평상시의 출퇴근 시간소요가 제일 중요하겠지만 비상시의 접근도를 살펴보는 편이다.

잠실에서 근무하면서 야근으로 차편이 끊기면 서울 거주자들은 많아야 2만원 정도 택시비를 지불하면 집까지 갈 수 있지만, 경기도만 해도. 쉽지 않다.

교육환경, 신축 구축의 차이, 생활의 편리성 등 여러가지 아파트 가격을 좌우하는 지표들이 있겠지만 개인적인 중요성은 교통에 두는 이유다.

 

책에서는 서울과 수도권의 유망 지역에 대한 분석을 통해 집 장만을 위한 생생한 정보를 소개한다.

각 지역별 선정된 지역의 특징과 호재 정보가 선별되어 수록되어 있다.

큼지막한 지도와 주요 단지에 대한 설명은 집중적으로 확인해야할 탐구대상의 디테일을 잡는 방향타 기능을 해준다.

종이로 정보를 다르는 작업은 급격하게 변화는 시장의 움직임을 잡아내는데 한계가 있지만, 온라인 상 유통되는 중구난방의 자료를 스스로 정리하지 않아도 전반적인 시장의 흐름과 전망을 알아갈 수 있다는 장점이 있다.

개인적으로 관심이 가던 상암지구, 양천구 신정동에 대한 분석은 복잡했던 정보들을 깔끔하게 정리하는 계기가 되었다.

최초 내 집장만 계획 세울 때 고려 대상이었던 성수동은 지금와서 생각해보면 많이 아쉬운 부분이고 아직도 숨어있는 기회가 있다고 저자는 알려주지만 확실히 과거보다는 전체적인 가격대가 많이 달라져서 접근하기 쉽지 않다는 생각을 하게 된다.

수도권에서는 평촌, 산본, 정자동, 수지가 재건축이나 재개발 등의 이슈로 기대가 되는 지역이다.

몇 년 전 일산으로 이사를 갈까 생각도 했다. 직장과 거리는 쉽지 않은 거리가 나오지만 아이의 학교환경이나 평상시 생활환경은 일산이 괘 우수한 지역이라는 점을 평상시 눈 여겨 보았다. 주엽동이나 정발산동의 생활편의시설들을 살펴보면 1기라는 세월의 때가 묻어 있지만 입주민의 삶을 풍요롭게 해주는 긍정적인 에너지가 가득하다. 호수공원이라는 서울 근교에서 가장 멋들어진 명소는 덤이다.

 

요즘 관심 가는 지역들을 살퍼보면 어떤 것은 생각보다 전체적인 가격대가 낮아서 설레이기도 했지만 그 이유가 무엇일까 궁금해진다. 친구와 부동산 이야기를 하다 보니 그 녀석 역시 해당 지역에 관심이 갔었는데 막상 써칭을 해보니 도시구획 정리 등은 잘 되어 있지만 오피스 위주의 개발 지역이라 실거주자들에게는 생활 편리성이 부족했다는 견해를 전해주었다. 곰곰이 생각해보니 그 말이 맞았다. 더욱이 서울 중심부 코스는 좋지만 강남 접근성은 꽤나 어렵다는 부분도 그 가격대가 유지되게 만드는 악재라는 판단이 든다. 물론 그래도 매력적이긴 하지만.

저자는 이렇게 이야기한다.

“가격은 시장이 인정한 가치라는 것을 인정하라.”

같은 지역 단지끼리도 가격 차이가 지속적으로 난다면 이유가 있다. 하물며 지역 전체적인 특징이 있다면 분명 합리적인 이유와 심리적인 요인이 교묘히 섞여서 결과를 만들어 내는 법이다.

지금 당장 아파트에 대한 정보보다는 전체적인 시장에 대한 이해를 가지고 공부할 마음이 들었다면 책을 한 번 읽어 보길 권한다.

전체적으로 우리가 부동산에서 짚고 넘어가야 할 마음가짐과 공부에 대한 자세에서부터 향후 지역적인 호재가 있어 관심있게 관찰해야 할 리스트를 소개한다.

그리고 상승세의 이면에 숨어있는 “이유”를 어떻게 찾을 것인가에 대한 고민을 공부로 풀어나가야 한다.

저자가 워낙 유명한 유튜버이고 관련 정보를 다루는 채널도 많다보니, 책 – 커뮤니티 – 유튜브의 삼각 편대에서 자유롭게 지식을 섭렵하고 자체적인 분석 능력을 키우는 게 급선무이고, 결론은 실행을 해야 할 것이다. @

*출판사에서 도서를 제공받아 작성한 서평입니다.