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투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 법인투자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서, 전면개정판
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2019년 5월
평점 :
구판절판
아직까지 살아오면서 세금에 대해서 연체를 해본적이 거의 없지만 사실 세금이란것을 듣기만 해도 살짝 머리가 아파오는건 사실이다.
오랫만에 부동산 관련 책을 읽으면서 이건 단순한 투자정보보다는 어떻게 하면 절세를 실천할수 있는지 등에 대한 자세한 설명이 들어 있는 책을 만났다.
<투에이스의 부동산 절세의 기술> 은 이미 이전에 출간되었던것을 19년 개정판으로 재출간된책이다.
이책의 저자이신 투에이스님은 이미 부동산 경매에서는 아주 유명하신분이시고, 또 송희창(송사무장) 대표님께서 감수까지 완벽하게 해주신 책이다.
부동산에 대해서는 전혀 모르지만 책을 읽으면서 내가 그동안 너무 한우물만 고집하며 살아왓구나 하는 생각를 갖게 만들만큼 자극이 되어준 책이기에 길게 소개를 해본다.
투에이스(이동우)님은 각종 투자 커뮤니티 섭외 1순위로 꼽히는 최고의 부동산 세금강사, 16년 경력의 실전 투자자답게 투자자들에게 꼭 필요한 부분만 골라 눈높이에 맞춘 강의로 열렬한 호응을 얻고 있다.
그는 특히 700만원으로 매입한 낡은 빌라를 시작으로 16년간 다양한 투장방식을 두루 섭렵, 현재는 약 80채의 부동산을 보유 및 관리하고 있다.
"베푸는것이 최고의 투자"라는 생각으로 더 많은 투자자들에게 세금지식을 전하고 있기도 하다.
세금에 대한 공부가 왜 필요할까?
사실 부동산 거래를 하기 위해서는 필수적으로 알아야 할내용들이 많이 있다. 그러나 대부분의 사람들은 믿고 맡기는 공인중개사를 통해서 그냥 계약하고, 세금관련한건은 법무사 대행을 통해서 처리하고는 하는데.. 그것마저 우리가 그냥 맡기다보니 그냥 크게 신경쓰지 않는 경우가 허다하다.
나역시 현재 사는 집을 매매하면서도 내가 알고 있는 분야가 아니기에 당연히 전문가라 칭하는 그분들에게 수수료라는 것을 드리면서 그냥 맡기고 말았다. 그런데 책을 읽으면서 내가 조금만 신경쓰면 의외로 처리할수 있는 일들이 상당히 많다는걸 알게되니 아쉬운 마음이 들기도 했다.
책에서 저자는 1주택자와 2주택자,3주택자 이상은 어떻게 구분이 되는지 아주 자세하게 설명을 해주셨고, 결국 부동산 투자에있어서 최종 수익률을 결정 짓는것은 세금이라고 표현하고 있다. 결국 부동산 투자를 진행할수록 절세에 대한 부분도 중요하다는것이다
책은 1장~4장까지는 무주택자에서 1주택자까지 꼭 알아야 하는 부동산 관련 일반 세금에 대한 다양한 정보가 정말 자세하게 들어있다.
그리고 5장~9장까지는 다주택자에 대한 이야기와 종합소득세, 주택임대사업자, 법인, 매매사업자라는 각각의 주제에 맞게 우리가 법적인 테두리 안에서 실천할수 있는 각종 다양한 절세방법들이 정리되어 있다.
그리고 제일 마지막에는 증여세와 상속세에 대한 설명이 들어 있는데 우리는 이땅을 살아가면서 누구의 자식으로 태어나서 살아가고 또 언젠가는 결혼해서 부모가 되는 삶의 테두리안에서 아마도 누구도 자유롭지 않은 세금일것이다. 그래서 아마 많은 분들이 제일 관심있게 읽어야할 부분이 될것 같다.
사실 세금관련한것은 누구나 다 어렵게 느껴질것이다. 그런데도 많은 사람들은 자산의 증식을 위해서는 부동산 투자는 필수라고 생각하며 관심을 갖고 있는것 또한 사실이다.
그래서 정말 오직 내가 살 집을 마련하기 위해 똘똘한 한채에 만족하며 살아가는 사람이 별로 없을것인데 그럴려면 결국 집한채를 사서 내가 살고, 또 한채를 더 가지려고 노력할것이다. 그러면 집이 두채가 되다보니 이럴때 1채 소유와 2채 소유의 개념에서 세금에 대한 관점을 완전 달라지게 된다는 사실.. 그리고 그이상 여러채를 가지면 더더욱 복잡해진다는것이다.
그러기에 이책은 그렇게 복작한 상황이 다가와도 쉽게 알수 있도록 정리되었기에... 정말 관심없는 사람이 아니라면 꼭 한번쯤 보면 도움이 될것이다.
<세금의 종류 알아보기>
>>살때 내는 세금 : 취득세 (부동산을 취득할때 내는 세금)
>>가지고 있을때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세
>>월세를 받을때 내는 세금 : 종합소득세, 법인세
>>팔 때 내는 세금 : 양도 소득세, 부가가치세
>>명의를 넘길때 내는 세금 : 증여세, 상속세
세상에서 제일 좋은 절세법: 비과세
비과세는 정부가 과세권을 포기한 것으로, 비과세 대상인 납세자는 세금을 한 푼도 내지 않을뿐 아니라 신고조차 할 필요가 없다.
현재 비과세가 적용되는 분야는 다양하지만, 부동산 투자자들이 가장 눈여겨봐야 할것은 바로 1세대 1주택자의 양도 소득에 대한 비과세다.
>> 매매 시기를 잘 선택한다
재산세와 종합부동산세의 과세 기준일인 "6월 1일"을 기억하자. 매도인이라면 그 전에 매각해서 해당연도의 재산세와 종합부동산세 부담을 덜어야 한다. 반대로 매수인이라면 6월 2일 이후에 매수해야 그해 재산세 및 종합부동산세 과세 대상이 되지 않는다.
>> 실속 없는 주택은 과감하게 매도한다
향후 가격 상승이 어렵거나 양도차익이 적은 주택은 과감하게 정리하라. 1세대 1주택자가 된다면 장기 보유세액공제와 고령자세액공제 혜택까지 받을수 있다.
>> 명의를 분산한다
증여로 주택수를 줄이자. 법인을 설립하는 것도 방법이다. 법인도 종합부동산세를 내지만 독립된 주체이므로 6억원의 공제를 받는다.
>> 임대주택으로 등록한다
임대주택으로 등록하면 종합부동산세에 합산되지 않는다. 2018년 4월 1일 후부터는 수도권 6억, 수도권 밖 3억 이하라는 조건은 같지만 "8년 장기 일반민간임대주택"으로 등록해야만 합산 배제가 가능하다.
절세를 아는 사람과 모르는 사람의 10년후 차이~~
세금은 거둬갈때에는 별도의 신고없이 자동으로 거둬가지만. 감면이나 환급을 받을때에는 반드시 납세자가 신고나 요청을 해야한다. 그러니 감면 받을수 있는 포인트를 얼마나 적극적으로 찾아내느냐에 따라 당신의 투자 수익률이 달라질수 있다.
양도 소득세 역시 여타 세금과 마찬가지로 과세표준 x 세율로 계산한다. 다만 그 과세 표준을 구할때 공제하는 항목이 많다보니 복잡해 보일뿐이다.
>>양도 소득세 필요 경비 인정 항목(개인일 경우)
예를 들어, 대출금 이자, 세입자 명도 비용, 도배 및 장판 교체비용은 사업자일 경우 사업소득상 필요경비로 인정된다. 개인의 경우는 필요경비를 조작하는 경우가 많아 세금당국에서 엄격한 잣대를 적용하지만, 사업자의 경우는 서류상 증빙이 남기 때문에 조금 덜 엄격하다.
수리비를 필요경비로 인정받기 위해서는 두가지 조건을 갖추어야 한다.
첫째, 세무당국이 인정하는 항목이어야 한다.
둘째, 적격증빙이나 금융 거래 증빙을 갖추어야 한다.
세금이란것은 정말 우리가 어렵다고 생각하면서 그냥 모른척 고지서가 날아오는대로 내고 말것이 아니라 조금만 고민해보고 방법을 찾아보면 합법적인 테두리안에서 얼마든지 절세가 가능하다는 사실을 알아서 결코 나쁠것 같지는 않다.
아는 사람만이 절약할수도 있고, 공부를 해야만 아낄수 있는 법이다.
만약 아파트를 매입하기 전이라면 그전에 이런 세금관련 책을 단 한번이라도 읽어보고 실천에 옮기길 추천하고 싶다.