[서평]인구 충격, 부동산 대변혁

인구 충격, 부동산 대변혁 - 인구 변화에서 부동산시장의 해법을 찾다
김효선 지음 / 메이트북스 / 2025년 4월

우리나라를 흔히 아파트 공화국이라고 합니다. 2023년 기준으로 전체의 64.6%가 아파트였으며, 단독주택 및 연립/다세대를 합한 비중은 34.3%에 불과합니다. 이렇게 우리나라에서 아파트가 많이 늘어나게 된 이유는 무엇일까요? 국민들의 주거안정을 책임져야 하는 정부 입장에서 빠르게 늘어나는 인구를 수용할 만한 주택 유형은 아파트 밖에 없었을 겁니다. 그리고 건설사는 아직 미완성인 아파트를 모델 하우스라는 이름으로 아름답게 포장하고 홍보했습니다. 또 주택구입에 대한 부담을 줄여주기 위해서 대출 제도를 활용했죠.

주택 가격을 결정하는 몇 가지 요인들이 있지만 가장 중요한 것은 입지입니다. 부동산은 다른 재산이나 재화와 차별되는 고유한 특성을 지니고 있습니다. 고정되어 이동할 수 없는 '부동성'과 물리적으로 양을 증가시킬 수 없는 '부증성'이 대표적인 특징입니다. 따라서 주택 가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 토지의 위치입니다. 최근에는 브랜드, 역세권, 대단지, 신축, 평지, 초등학교를 요약한 '브역대신평초'가 사람들이 선호하는 조건입니다.

한국의 인구가 심각할 정도로 빠르게 감소하고 있는 것은 다들 아실겁니다. 2023년 합계 출산율이 0.72로 OECD 국가중 가장 낮습니다. 2020년 신생아는 약 27만명이었지만 2023년에는 약 23만명으로 감소했습니다. 합계출산율이 0.82로 유지될 경우 2020년 생이 부모가 되는 2050년 중반에는 신생아수가 약 11만명에 그칠 것이며, 2060년에는 10만명에도 미치지 못할 것이라고 전망합니다. 이런 급격한 인구감소는 부동산 시장에도 당연히 영향을 줍니다. 특히 서울, 수도권과 지방부동산의 양극화가 더 심해질 것입니다.

어떻게 보면 뻔한 내용일 수도 있는데 인구의 감소가 부동산에 어떤 영향을 주는가에 대해 분석한 책이라고 느꼈습니다. 다만 부동산의 가격이 어떻게 될 것인가를 예측하는 책은 아니기에 향후 부동산 투자에 대한 인사이트를 얻고 싶은 분들에게는 적합하지 않을 수 있습니다. 어쨌든 인구위기를 조금이나마 극복할 수 있는 대안이나 정책이 나오길 바라봅니다.