[서평] 부동산 버블 마지막 기회를 잡아라

부동산 버블 마지막 기회를 잡아라 - 대한민국 부동산이 오르고 내리는 진짜 원리를 밝힌다
조현철 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 2월

2018년 9.13대책이 나온 이후 부동산 시장이 얼어붙기 시작했습니다. 전세도 몇개월 동안 계속 하락세를 보이고 있죠. 이런 시기 부동산에 투자를 해야할 것인지 말아야 할 것인지에 대해 설명하고 있는 책입니다. 결론적으로 이야기하자면 지금이 버블이 시작되는 시점이며 버블에 올라타야 한다, 단 '언제든 뛰어내릴 준비를 해야 한다'는 것이 그 핵심입니다.

저자가 개발한 자신만의 버블지수는 벤치마크 금리를 활용합니다. 1년만기 정기예금 금리와 AA- 등급 회사채 수익률이 그것이죠. 현 시점의 버블지수를 2000년대 이후 부동산 등락과 비교했을 때 거의 맞아떨어지는 모습을 볼 수 있습니다. 버블지수는 시점을 어디로 잡느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 장기, 중기, 단기를 각각 15년, 10년, 5년을 기준으로 설정하여 분석하고 있습니다. 다만 구체적인 계산식에 대한 설명은 나와있지 않아서 아쉬웠어요. 

현재 주택보급률이 거의 포화상태라는 분석들도 많이 나오고 있습니다. 그러나 서울에서는 사람들이 살고 싶어하는 새 아파트의 숫자가 부족하기 때문에 미분양이 거의 0에 수렴합니다. 2017년부터 분양 물량이 급감하기 시작했고 2019년의 물량은 침체기에 있던 2010년대 초반 물량에도 미치지 못할 것이라고 합니다. 수요 측면에서 보자면 가계대출과 관련된 지표들을 눈여겨 봐야 합니다. 한국의 가계 대출 연체율은 신용카드 대랸을 겪은 2000년대 초반 1.8%에 육박했으나 이후 빠르게 진정되며 현재는 0.2~03% 선입니다. 미국의 주택담보대출 연체율이 2.5%를 넘는다는 것을 본다면 우리나라의 연체율은 위험징후를 보이지 않고 있습니다. 다만 이 연체율의 선행지표라고 할 수 있는 DSR이 위험징후를 보이고 있기에 '언제든지 버블에서 내려올 준비를 할 수 있는 일부 적극적인 투자들만 이번 버블 초입에 올라타라'는 조언을 합니다. 

일부 전문가들이 98년 외환위기, 2008년 금융위기 등을 근거로 들며 10년 주기설을 이야기하기도 합니다. 이에 대해 다양한 근거를 통해 반박을 하고 있습니다. 다만 '만약 다음 금융위기가 온다면 외환위기보다는 신용위기 형태가 될 가능성이 있으며 그 진앙지는 중국이 될 것이다'고 예측합니다. 버냉키 연준회장이 '미국의 서브프라임 모기지를 한데 모아 전부 대손상각 처리해버린다고 해도 그 손실은 시황이 나쁜 날 주식시장이 하루 빠진 정도 손해밖에 안될것'이라고 말했습니다. 그런데 이 사태에 전 세계로까지 영향을 미친 것은 불확실성 때문입니다. 부채의 규모를 정확히 할 수 없으니 금융기관들 끼리의 정상적인 거래도 막혀버린 것이죠. 중국 국영기업들의 부채가 서브프라임 모기지처럼 감춰져 있기 때문에 위험할 수도 있다는 예측을 합니다.

이밖에도 미국의 향후 경제상황에 대해서도 저자 나름의 분석들이 담겨있어 부동산 뿐만 아니라 국내외 경제상황에 대해서도 한번쯤 생각해볼 수 있었어요. 저자의 분석을 어디까지 믿을 수 있을지는 각자의 몫이겠지만 개인적으로는 신뢰할만한 부분이 많다고 판단했습니다. 저자의 전작도 다시 읽어봐야겠네요. 잘 읽었습니다.