『나는 집 대신 땅에 투자한다』 딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식

나는 집 대신 땅에 투자한다 - 딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식
김종율.임은정 지음 / 한국경제신문 / 2023년 3월

🏠 『나는 집 대신 땅에 투자한다』
딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식

✒️김종율(지은이)

아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과 대학원에서 석사 학위를 받았다. 한국미니스톱 편의점 점포개발본부 · 부동산 법제팀에서 직장생활을 시작했다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거치면서 상가와 토지 투자에 대한 안목을 키웠다. 회사를 나와 본격적으로 부동산 투자를 하면서, 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀 · 가치평가부 · PB 사업팀 · 채널기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동산 학원에서 강의를 진행했다. 현재 국내 최고의 부동산 코칭 명문인 김종율아카데미를 운영하며, 투자에 대해 제대로 배우고자 하는 이들에게 이론뿐만 아니라 실제로 투자에 성공해본 사람만이 알려줄 수 있는 생생한 경험과 노하우를 전달하고 있다. 저서로는 부동산 상가 분야 최고의 책으로 손꼽히는 《대한민국 상가투자 지도》, 《나는 집 대신 상가에 투자한다》와 토지 분야 스테디셀러인 《나는 오를 땅만 산다》가 있다.

✒️임은정(지은이)

공인중개사이자 워킹맘 투자자 대학에서 법학을 전공하고 10년간 금융회사와 국내 대형 로펌에서 근무하며, 부동산과 금융이라는 카테고리 안에서 돈을 다루는 일을 했다. 평소 특별히 관심을 가졌던 부동산을 체계적으로 공부하기 위해 직장생활을 하면서 건국대 부동산학과 대학원에 진학하여 석사 학위를 받았다. 결혼과 출산으로 일을 쉬는 동안 내 집 마련을 하면서 본격적으로 부동산 투자의 길로 뛰어들었고, 임장을 다니는 일에 재미를 느껴 공인중개사 자격증을 취득했다. 그리고 직접 개업하여 공인중개사 사무소 운영까지 해보았다. 노후에 대한 걱정이 많았던 부모님의 귀농귀촌을 돕고자 토지 투자를 시작했는데, 그 과정에서 모든 부동산 투자의 기본은 토지라는 것을 깨달았다. 그래서 본격적으로 토지에 대한 공부와 투자를 병행하던 중 스승인 김종율 대표를 만나 책을 함께 쓰는 영광도 얻게 되었다. 부동산 중개를 하며 단순히 지식을 쌓는 것과 현장에서 경험하는 것에는 차이가 있다는 것을 느껴, 이론과 실전의 접점에서 누구나 쉽게 접근할 수 있는 부동산, 재테크 이야기를 전하고 있다.​현재 네이버의 비즈니스/경제 분야 인플루언서로 활동 중이며, 토지 투자에 어려움을 겪는 초보들을 위한 다양한 커뮤니티에서 강의를 하고 있다.

📚목차
프롤로그_ 내가 임은정 선생과 책을 쓰는 이유
토지 투자 공부가 처음인 분들에게_ 누구나 시작할 때는 초보다

1장_지금 왜 토지에 관심을 가져야 할까?
부동산 투자로 인생을 바꾸고 싶다면?
토지 투자를 어렵게 생각하는 이유
투자하기 좋은 땅 vs. 나쁜 땅
딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 공부
싸고 좋은 땅 있나요?
토지 투자의 3가지 유형
아파트 갭 투자금액으로 시작하는 소액 토지 투자

2장_ 돈 되는 토지를 어떻게 찾을까?
토지 투자란 3년 후 땅값을 예측해내는 게임
땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 1
땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 2
지목보다 용도지역이 중요한 이유
개발 관련 뉴스 읽는 법은 따로 있다
돈 되는 개발 정보, 어디에서 찾을까?
원석에서 보석이 될 땅 찾기
투자 진입 시점은 언제가 좋을까?

3장_ 토지 투자, 이것만은 알고 하자
당신이 꼭 알아야 할 공법 몇 가지
지구단위계획이라는 끝판왕
모르면 손해 보는 건축법과 도로법
돈은 길을 따라 흐른다
도로가 지나가는 땅은 가치가 낮을까?
고속도로 IC가 개통할 때 오르는 땅과 오르지 않는 땅
역세권이냐 엿세권이냐
방구석에서 쉽게 하는 토지 측량
건물도 해를 봐야 자란다
토지를 더 알고 싶다면 공적 장부 확인을
알고 해야 돈이 되는 농지·산지 투자
농지에 농사를 짓지 않으면 어떻게 될까?
농지 투자의 핵심, 농업진흥구역이 해제될 곳을 노려라
개발행위허가로 땅의 가치 높이기
용도지역에 맞는 투자 비법
시장이 바뀔 때는 이런 투자를
지식산업센터가 뜰 때는 준공업지역 투자를
지식산업센터가 들어서면 상권이 바뀐다고?

4장_토지, 남보다 잘 사는 방법
초보 토지 투자자가 접근하기 좋은 경매와 공매
공인중개사를 통해 토지를 매매할 때
토지 시세를 파악하는 법
토지 대출 잘 받는 법
토지 투자 시 활용하면 좋은 사이트와 앱

5장_ 다양한 사례로 풀어보는 토지 투자
개발제한구역 투자의 정석
카피하라, 유형은 늘 비슷하다
취락지구 투자로 돈 벌기
수용지 보상 투자로 수익 내는 법
초보는 모르는 고수의 투자법
앞으로 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역
반드시 관심 가져야 할 투자처, 공장
토지 투자 유망지역의 최근 투자 사례

에필로그_ 현실을 직시하자, 투자는 어려운 것이다
언제나 이기는 투자를 위하여_ 부동산의 근본은 토지다

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공법을 모두 알 필요는 없으며, 내가 관심 있는 땅에 어떤 개발행위가 가능한지 확인할 수 있는 수준이면 충분하다. 토지 투자를 위한 공부에 필요한 시간은 왕초보 기준 1년이면 된다. 공법 기초를 쌓은 다음에 1주일에 물건1개를 분석하는 것을 목표로 해보자. 주의할 점은, 절대 한꺼번에 물건 분석을 해서는 안된다. 반드시 매주 하나씩 꾸준히 분석해야 한다.

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팔기 쉬운 토지가 되려면 무엇보다 가치가 있어야 한다. 다음과 같은 조건을 갖추었다면 보다 가치 있는 땅이라고 할 수 있다.
① 농사만 지을수 있는 땅보다는 집도 지을 수 있는 땅
② 집만 지을 수 있는땅보다는 상가까지 지을 수 있는 땅
③ 상가만 지을 수 있는 땅보다는 건물도 지을수 있는 땅
④ 건물을 지을수 있는 땅이라면 건물을 크고 높게 지을수 있는 땅

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그렇다면 어디에서 뉴스를 찿아 읽어야 할까? 하루에도 수천, 수만 건의 뉴스가 쏟아지는데 말이다. 이럴 때는 뉴스가 잘 정리된 곳을 찿아보면 된다.네이버에도 부동산 관련 코너가 있다. 아파트 매매나 임대를 알아볼 때 한번쯤은 네이버 부동산에서 물건을 보고 공인중개사의 연락처를 확인해봤을 것이다. 하지만 네이버 부동산에는 매물 정보만 있는 게 아니라 부동산과 관련된 다양한 뉴스들이 분야별로 정리돼 있다.

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공급자의 관점에서 생각해보는 것도 필요하다. 공급자는 어느 지역을 선호하는지, 어떤 용도로 개발할 수 있는 땅을 원할 것인지를 잘 생각해보자. 어느 곳을 관심 지역으로 정하고 어떤 용도지역의 땅을 골라야 할지 감을 잡을 수 있을 것이다. 이처럼 형편없는 모습의 땅(원석)중에서 시가지로 변신할 땅(보석)을 찿는 것이 토지 투자의 포인트다.

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토지를 사는 방법은 크게 세 가지로 구분할 수 있다. 공인중개사를 통한 일반 매매,경매, 그리고 공매다.일반 매매의 장점은 안전하게 거래를 할 수 있다는 것이다.공인 중개사를 통해 토지이용계획이나 건축 가능 여부, 권리분석 등 기본적인 사항을 확인할 수 있다. 개발호재나 지역의 상황 및 분위기, 현재 시세 등을 직접 조사하는 대신 공인중개사에게 듣고 투자 여부를 결정할 수도있다. 물론 공인중개사가 제공하는 정보가 정말 믿을 만한지 가려내는 안목을 갖추는 것은 스스로의 몫이지만 말이다.

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"역사는 미래를 비추는 등불이다"라는 말이 있듯이, 토지 투자를 잘하는 가장 좋은 방법은 이전의 성공사례를 꼼꼼하게 분석해 앞으로 비슷한 모습으로 개발될 지역에 조금 일찍 진입해서 시간을 쌓는 것이다.

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한 1년만 바짝 공부해보시라. 주택시장에 어떤 바람이 불어도 꿈쩍 않고 꾸준한 수익을 내게 될것이다. 그때쯤이면 왜 토지에 투자할 줄 아는 사람들이 아파트나 수익형 상품에 손을 대지 않는지 알게 될것이다. 큰 부자 중에 토지에 투자하지 않는 사람이 거의 없다는 사실도 알게 될 것이다.

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토지투자에 대한 집보단 집을 지을수 있는땅의 가치 ,초보자들이 궁금해 하는 것들 부동산에 전화하는 요령이나 경매물건 찿는법 어디에서 정보를 얻는지 하다보면 알게 되지만 초보자들의 몹시 궁금한 부분들... 딱 1년만이라도 바짝 공부하면 토지투자에 관한 길이 보일거라고말한다.
"부동산 시장이 흔들려도 오를 땅은 오른다!"

📖펴낸곳 ㅣ 한국경제신문 한경 BP

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