이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다

이번 생에 건물주 한번 돼보고 죽을랍니다 - 월급만으론 답이 없던 평범한 가장의 부동산 분투기
노동환(가붕개) 지음 / 알키 / 2023년 4월

제목과 필명(닉네임)이 참으로 자극적이면서도 재미있다.

건물주 한번 돼보고 죽는다고 하고,

가붕개(가재 붕어 개구리)라니 말이다.

참고로 '가붕개'는 가재 붕어 개구리'의 준말이라고 한다.

"조물주 위에 건물주"라는 말!!

많이 들어봤을 것이다.

부동산 재테크를 하면서

대부분은 최종 목표를 '건물주'로 하는 사람이 많다.

가지고 있는 건물에서 거주하면서 임차인들을 관리하고

따박따박 월세 받으며 편하게 노후를 살고 싶다는 바램 말이다.

'건물주'는 부동산재테크를 하는 사람이라면

도달해야 할 최종 목적지로 많이들 정한다.

물론 건물의 종류, 지역, 위치 등 컨디션에 따라 따라 다르겠지만

최소한 다가구주택이나 꼬마빌딩만이라도 가지고 있다면

소박하게 월세 받아 생활하는 데는 크게 무리는 없을 것이다.

조금 더 큰 포부와 목표를 가지고 있다면

아마도 주요 입지의 근린상가 건물을 가지고 싶어 할 것이지만 말이다.

이 책은 저자가 길지 않은 기간 동안 투자하면서 자신이 겪었던 경험들을 공유하는 책이라 할 수 있다.

저자는 2015년도에 처음 내 집을 마련하고

2019년도에 실거주용 갈아타기를 한 뒤부터

본격적으로 부동산재테크를 시작했다고 한다.

한 채당 1,000만 원~2,000만 원의 투자금으로

20채 이상의 주택을 매수하였다고 한다.

자본이 많지 않은 사람이 시작할 수 있는 하는 투자가

일명 갭투자(레버리지 투자)라 할 수 있다.

소액의 자기자본으로

전세 레버리지, 대출 레버리지를 활용해 투자하는 것이다.

20채나 되는 주택을 모두 레버리지를 활용해 투자했다면

현 시점에서는 어쩌면 역전세, 금리 인상 등으로 인한 위기가 오지 않았을까 싶었다.

급격한 금리 인상으로 인한 위기도 왔을 것이라고 생각하면서 읽었는데

아니나 다를까 3부에서 그에 대해 다루고 있다.

받는 월세보다 내는 이자가 더 많아지기도 했다고 말이다.

시기적으로 보면

한참 상승기에 본격적으로 부동산 재테크를 시작했음을 볼 수 있었다.

그 시기에는 누가 어떤 부동산을 매수했어도

오를 수밖에 없던 시기라고들 했던 때다.

저자가 잘한 투자라고 소개하는 사례를 보자

2019년도에 갈아타기를 하면서

후순위 대출까지 합해서 kb 시세의 90%까지 대출을 실행하여

실제 자금 600백만 원대로 매수했고

그게 2년이 채 되기 전에 6억 이상 올랐다는 사례가 나온다.

2년이 채 되기 전에 6억이 올랐겠지만

4년이 채 되지 않은 현재는 아마도 매수했던 가격까지는 아닐지 몰라도

상당히 하락했을 테고

당시 2%대였던 대출 이자는

변동금리라면 최소 2배 이상은 상승했을 것이라 예상된다.

그 사이에 매도해서 차익을 실현하지 않았다면

현시점 세서는 결코 성공적인 투자라 하긴 어렵다고 생각된다.

이 책 앞표지에 보면

"월급쟁이 영업사원이 부동산 등락기를 거치며

등기만 20채, 자산 가치 60억을 달성하기까지"

라는 문구가 나온다.

여기서 말하는 '자산 가치 60억'은

전세보증금, 대출금 등을 제외한 순자산이 아닌

총자산을 의미하지 않을까 싶다.

투자의 성공 여부를 가늠할 때는

총자산보다 부채와 전세금 등을 제외한

순자산이 중요하다는 측면으로 봐야 할 것이다.​​

그럼에도 불구하고 저자는 상당히 긍정적이고 희망적이다.

상승기가 있으면 하락기도 있을 테고

영원한 상승기도 영원한 하락기도 없을 것이지만

분명한 건 부동산의 가치는 우상향의 방향으로 흘러가서

언젠가는 오를 수밖에 없기 때문이라고 말이다.

저자가 현 상황에서 버티기가 가능한 건

무엇보다 직장인으로서 고정적인 월수입이 있기 때문이라고 생각한다.

또한 본업 외에도 추가 소득을 얻기 위해서

거래처 병원 블로그 관리 대행, 배달 알바,

스마트 스토어 등 다양한 부업을 하면서

소득을 창출하는 열정이 있기 때문에 버틸 수 있을 것이다.

저자를 통해 본업의 중요성 뿐만 아니라

가능한 범위 내에서의 부업의 필요성도 중요함을 알 수 있었다.

근로소득이든, 배당소득이든, 임차 소득이든

그만큼 고정적인 소득이 중요함을 말이다.

이 책을 읽으면서 저자의 투자 성향은 나와는 많이 다르다고 생각했다.

나 같은 경우는 무조건 다주택 포지션으로 가기보다는

가능하면 비과세 포지션을 유지하면서

수익실현을 우선하는 경향이라 할 수 있다.

다주택의 경우, 매수 보유 매도 시 발생하는 모든 세금에서

매우 불리하게 작용한다고 생각하기 때문에

매년 몇 채씩 매수하면서 다주택을 유지하기보다

조금은 긴 텀으로 1~3년에 하나씩 매수하면서

수익이 생긴 건 비과세 받아 실현하고

추가로 매수하는 방식으로 말이다.

어떤 투자방식이 옳고 그른지 정해져 있는 건 아니다.

어떤 방식으로 투자하든

각자의 성향에 따라 자신에게 맞는 기준과 원칙을 정해서

소신을 가지고 그 방향대로 나아가면 될 것이다.​​

저자도 얘기하듯이 본업으로 인한 정기적인 소득의 중요성은

아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다.

특히 현재와 같이 급격한 금리 인상으로 인해

감당해야 할 이자가 많을 때는 더욱더 말이다.

이 시기가 언제까지 유지될지 모르겠지만

최근에 행했던 급격한 금리 인상과 같이

급격하게 금리를 인하하지는 않을 것이라 생각된다.

따라서 모르긴 몰라도 당분간은 가정경제에서

긴축 재정을 유지할 수밖에 없을 것이라 생각한다.

어쨌든 버텨야 하니까 말이다.

저자의 경우는 본업도 탄탄하고

맞벌이를 통해 소득도 부족하지 않으며

나름대로 부업을 통해 추가 소득도 창출하고 있으니

어려운 시기임에도 버티면서 헤쳐나갈 수 있을 것이다.

하지만 저자와 다르게 누군가는

최악의 경우를 맞이할 수도 있을 것이다.

본업이 흔들리고 부업 소득도 줄어드는 상황이면서

매월 갚아야 하는 이자는 눈덩이처럼 늘어나는데

제때 갚지 못해 연체이자를 물기까지 하고

도저히 견딜 수 없어 매도하려 하지만

마음대로 매도도 안 돼서

결국 경매로까지 나올 수밖에 없는 상황 말이다.

이런 최악의 상황을 타개할 수 있는 고마운 것이 바로 정기적인 소득이다.

그러므로 현재 직업이 있어 정기적이 근로소득이 있다면

적다고, 소소하다고 무시하지 말고

그것이라도 있어 유지할 수 있다는 고마움을 가지고

주어진 자리에서 최선을 다해야 할 것이다.

저자는 '부동산은 파는 게 아니라 모으는 것이다'라고 한다.

계속 모으기만 한다고 하는데

그렇게 되면 세금만 내고 유지비만 들 것이다.

언제가는 수익실현을 해서 원하는 건물을 사겠지만 말이다.

제목에 '건물주'가 포함돼 있기에

'어찌어찌해서 건물주가 됐다'라는 책일 거라 생각할 수 있겠지만

제목과는 달리 고군분투 부동산 투자기를 공유한 책이다.

어쩌면 20여 개의 부동산에 소유권을 부여했으니

이미 건물주는 됐다고 해도 무방할 거 같긴 하다.

저자가 본격적으로 투자한 시기는 19년도다.

앞에서도 얘기했듯이

그때는 누구라도 어떤 부동산에 투자했어도

상승이라는 단맛을 볼 수 있는 시기였다고 생각한다.

그런 상승기가 현재까지 이어지고 있었다면

이 책은 아마도 인기 있는 도서가 되어

더 많은 사람들이 찾는 책이 될 수도 있었을 것이다

하지만 그와 달리 지금은 많은 조정을 겪고 있는 시기이고

그때 상승했던 것들이 빠지고 있다.

인생사 새옹지마라고들 한다.

부동산도 인생과 마찬가지로 오르막과 내리막이 공존할 것이다.

내리막이 끝나면 곧 오르막이 기다리고 있을 것이다.

머지않아 좋은 시기가 반드시 올 것이라 여기며 ​

잘 버텨보자.

건물주!!
쉽진 않겠지만
결코 불가능한 건 아닐 것이다^^