(서평) 부동산 투자의 관점 -오윤석 作-

부동산 투자의 관점 - 남들이 보지 못하는 가치를 찾아내는
오윤석 지음 / 페이지2(page2) / 2023년 11월

  부동산 투자를 하기 위해서 우리는 가격 price 이외에 또 어떠한 가치 value 들을 찾아야만 할까? 제목대로 남들이 보지 못하는 가치에 집중헤서 부동산을 찾아야만 이제는 수익을 낼 수 있는 시대가 되었다. 2019년-2021년 코로나 전파로 인해 세계적으로 화폐들이 과다 공급 되었고, 이로 인한 인플레이션, 그리고 이후의 급격한 자산 상승으로 패닉에 가까운 상황이 초래되었다. 너도 나도 묻지마 부동산 투자가 횡행하였고, 땅을 사거나 집을 사지 않는 사람들은 세상물정 모르는 사람들로 여겨질 정도였다. 하지만 이러한 급격한 쓰나미가 휩쓸고 간 이후 급격한 금리 상승으로 인해 버티지 못하는 사람들이 속출하였고, 급등했던 부동산은 다시 요동을 치며 급락이후 매매 절벽으로 떨어져버리고 말았다. 이러한 부동산 위기의 시대에 우리는 어떤 부동산 투자의 관점을 가져야 할까?

  일단 부동산의 시장 가격과 가치를 형성하는 것을 이해하기 위해서는 어떤 것들의 영향을 받는지를 이해해야 한다. 일반적인 요인으로 가격을 형성하는 외부적이면서도 전반적인 요인이다. 예를 들어 국내의 부동산 정책이라든지, 금리로 인하여 대출에 대한 어려움이 심하다던지 혹은 부동산에 대한 매매 심리가 위축되어 있는지 확장되어 있는지 하는 것들이다. 두번째 요인은 지역 요인이다. 같은 국내의 부동산 시장이 하더라도 발달이 계속되거나 인구유입이 지속되는 지역과 그렇지 않은 지역이 있다. 지역에 따른 차이 또한 중요하며 앞으로의 성장 가능성을 보고 유망한 지역에 투자해야 하겠다. 마지막으로 개별요인이다. 실제 임장을 나가보면 같은 단지의 아파트라도 조망권이라든지 바로 옆의 관공서, 학교 등과의 거리에 따라서도 가격 차이가 심하게 난다. 괜히 초품아라는 말이 나왔겠는가?

'책을 읽고 느낀 점'

  부동산은 더 이상 가지고만 있으면 알아서 올라주는 효자같은 자산이 아니다. 우리나라의 경우는 저출산, 고령화로 인하여 지방 도시들이 빠르게 쇠퇴하고 있고 (행안부 발표 2021년 전국 인구감소지역 지정 현황 참조), 이에 따라 소멸되는 도시들도 언론에 오르내리고 있다. 여기에 관련된 것으로 가장 밀접한 요인은 바로 일자리이다.

  '사람이 도시를 만들고, 도시는 인구로 먹고 산다' 는 이야기가 나온다. 따라서 투자하더라도 최소한 성장하고 번성하는 도시를 찾아서 투자하는 것은 기본 중의 기본이라는 생각이 들었다. 동시에 성장하는 곳에 관심을 두되 쇠퇴하는 곳에서도 재생가능하거나 미래가치가 숨은 곳을 들춰볼 수 있어야 한다. 쇠퇴할 곳은 현재 가치가 떨어져 있기에 가격적인 메리트가 높다. 여기에서 성장 가능성을 보고 앞으로 재생이 된다면 그곳에서 부동산의 수익이 날 수 있지 않을까? 앞으로도 대한민국은 부동산의 지역적 차이는 점점 더 뚜렷해질 것이기 때문이다.

'책에서 인상깊었던 부분'

- '언제 투자할까?' 도 중요하지만 '언제 투자하지 않을 것인가?' 도 중요하다.

- 부동산을 바라보는 4가지 관점

1) 경제적 관점 : 재무적인 관점으로 부동산을 파악하는 방법, 금리 민감도 시나리오를 생각해보자.

2) 법률적 관점 : 부동산은 법률행위로서 제대로 평가 받지 못하는 부동산의 리스크를 해제하는 법적 접근이 가능하면 큰 수익을 낼 기회를 얻을 수 있다.

3) 기술적 관점 : 인간의 눈에 보이는 부동산의 물리적 측면을 바라보는 것으로 부동산의 내 외형적 가치를 찾는 분별력이 기술적 관점의 핵심이다.

4) 사회 문화적 관점 : 인간이 만들어내는 사회적 흐름, 문화적 변화가 부동산에 어떤 영향을 끼치는지 확인해야 한다.

  저자는 부동산에 인문학적 관점을 녹여넣기를 강조한다. 같은 쇠퇴하는 곳이라 하더라도 빈집들에 어떠한 가치를 부여하고 다른 공간으로 바라보고 재해석하느냐에 따라 충분히 가치를 부여할 수도 있기 때문이다. 그리고 이러한 공간의 재해석은 콘텐츠의 융합과 함께 이루어져야 한다. 이러한 콘텐츠들의 융합은 이미 발표되어 있는 도시 개발에 관한 정보들 (도시기본계획, 지구단위계획) 을 늘 참고해야 한다. 그 뒤에 내가 투자할 만한 미래가치가 숨어 있는 골목들 (입지, 상권) 을 찾아보는 것이 가장 기본적인 부동산 투자의 전략이라 할 수 있겠다. 물론 짧은 지면에 글로만 표현하기에는 한계가 있고, 행동으로 옮겨야 하는 수많은 서류들과 현장 방문들도 남아 있기에 부동산 물건을 분석한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 많은 분들이 이 책을 통해 부동산에 대한 안목을 높이고, 어떠한 시선과 관점으로 부동산 투자를 바라봐야 할지 좋은 힌트를 얻기 바란다.