(서평) 지금은 빌딩투자 성공시대 -황정빈 作-

지금은 빌딩투자 성공시대 - 빌딩의 가치를 높이는 차이 나는 투자 전략 가이드
황정빈 지음 / 라온북 / 2023년 9월

부동산 투자의 가장 마지막 정점은 건물 그것도 빌딩이 아닐까 싶다. 언젠가부터 임대수익을 올리는 꼬마 빌딩에 대한 관심이 높아지고 있는데 과연 어디서부터 시작해야 할까? 하는 궁금증 또한 생긴다. 인플레이션 이후 대출 고금리가 유지되고, 요 2-3년간의 부동산 흐름을 봤을 때 요동치는 부동산 시세를 봤을 때 선뜻 나서서 투자하는 것도 겁이나는 것이 지금이다. 하지만 모름지기 위기에서 기회를 찾는 법. 부동산 투자로서 빌딩에 대해 공부하고 미리 준비한다면 새로운 경제적 도약을 꿈꿀 수도 있을 것이라 생각한다. 고가 건물에 대한 부동산 중계 경험이 많은 저자를 통해 빌딩 투자에 대한 이야기를 들어보자.

책을 읽고 느낀 점

건물주라고 생각하면 흔히들 불로소득으로 막대한 수익을 올리는 고약한 부자를 떠올리곤 한다. 사실 개인적으로는 이러한 이미지를 갖게 만든 것도 하나의 언론 또는 사회적 프레임이 아닐까 싶다. 실제 부의 상속이 아닌 자수성가로 빌딩을 갖게 된 사람들을 보면 너무나도 힘든 과정을 겪어내며 이룬 분들이 많다. 특히나 임대업이라해서 마음 편히 돈을 받는다 생각하면 오산이다.

상가건물임대차보호법을 통해 임차인과의 법적인 지위에 대한 문제를 해결해야 될 때도 있고, 대출을 통해 마련한 건물의 임대가 들어오지 않으면 공실을 해결하기 위해 막대한 추가적인 투자나 리모델링을 시행하기도 한다. 건물주 또한 하나의 부동산을 통한 임대업이라는 사업을 경영하는 사람이라고 보고 편견을 거두자. 그들 덕분에 지역 경제가 발전하고 활성화되며, 여러 편의를 제공하는 상가들을 통해 소비의 선택 또한 넓어질 수 있는 것이다.

책에서 인상깊었던 부분

상권을 분석하는 방법

1. 거시적 상권 분석 : 대상 도시의 분석 '이 도시는 성장하는 도시인가, 혹은 쇠락하는 도시인가?' 및 거주인구와 유동인구에 대비해서 상가 점포수와 비율이 적정한지를 평가해야 한다.

3. 미시적 상권 분석 : 매입 대상 부동산이 위치한 입지의 장점과 단점을 디테일하게 분석하여 공실 가능성을 줄이고 임대수익을 분석항 향후 매각차익 실현까지 가능한지를 확인해야 한다. 예를 들어 빌딩과 전철역, 버스 정류장등과의 교통 접근성, 대상 빌딩 주변의 개발 이슈나 호재, 유동 인구의 동선이 본 건물로 유입되는가 여부

건물 매입시 유의해서 봐야할 부분

- 건축물대장과 현황 확인 (위법건축물은 없는가?)

- 건물의 노후 정도, 건물 내외부누수 여부 상태 확인

- 엘리베이터, 기계, 전기, 소방, 주차설비 관리상태 확인

- 임대현황, 공실상태, 임대료 수준의 적정성 확인

- 빌딩의 가시성, 방향, 경사, 토지의 모양, 도로 폭

- 자동차 진출입로 및 대중교통 접근성, 유동인구 확인

- 토지이용계획원의 용도지역, 지구단위계획구역여부, 공법상규제 및 도시계획 여부 확인

- 대상부동산의 강점과 약점 분석

- 기타 개선사항 체크 및 적정가격 분석

부동산에서 가장 난이도가 높은 빌딩 투자 분석. 우리나라의 고령화, 저출산으로 인한 부동산에 끼치는 영향 및 글로벌 기업들의 안전 자산 선호를 위한 빌딩에 대한 분석 등 다각도로 접근하여 설명한 것이 인상 깊었다. 사실 건물(빌딩)을 짓고 시세가 형성되며 임대료를 책정하는 것 자체가 부동산의 복잡계 영역이기 때문에 토지를 선정해서 건물을 올리는 것, 그리고 투자를 하며 발생하는 다양한 세금까지 부동산에 대한 다양하고 방대한 지식이 필요하다. 그래서 어찌보면 건물에 대한 투자는 부동산의 정점이자 끝이라는 생각이 든다. 건물 투자를 목표로 하는 분들, 본인의 빌딩의 밸류를 높이고자 하는 분들께 일독을 권한다.