(서평) 부동산 개발사업을 해라 -김성은 作-

대한민국에서 부자가 되고 싶다면 부동산개발사업을 해라
김성은 지음 / 나비의활주로 / 2023년 9월

디벨로퍼와 부동산 개발. 디벨로퍼라는 말은 생소하겠지만 부동산 개발사업자를 말하는데 보통은 '시행사' 또는 '부동산 개발회사' 라고 부른다. 우리가 말하는 주택공사, 토지공사와 같은 공공 디벨로퍼도 있으며 민간의 부동산을 개발하는 디벨로퍼로 나뉜다. 사실 우리가 보는 부동산의 변화를 가장 주도하는 사람들이 바로 이들인데, 다만 미래는 인구구조가 변하게 되며 경제, 사회, 문화 등 다양한 부분에서 달라질 것이기 때문에 청사진을 미리 예상하고 그려서 개발로 옮겨야 한다.

디벨로퍼는 부동산 개발로 인한 부동산 부의 지도를 누구보다 우선 연구해서 움직이며, 때로는 부동산 부의 지도를 만들어 내기도 한다. 그렇기 때문에 디벨로퍼의 행적을 따라 부동산 개발이 이루어지는 매커니즘을 이해하게 된다면 부동산 속에 담긴 부의 흐름을 내다볼 수 있는 안목 또한 생길 것이다.

책을 읽고 느낀 점

부동산 개발지 후보지로 손꼽히는 곳, 입에 오르내리는 곳이 100곳이라 한다면 실제로 성공까지 옮겨지는 곳은 손가락에 꼽을 만큼 여러 난관을 겪고 중간에 탈락하기도 한다고 한다. 그럼에도 불구하고 디벨로퍼의 움직임이 곧 부동산 개발의 움직임이고, 돈이 움직이는 축이며 흐름이 된다고 이야기한다. 우리는 여러 경로를 통해 많은 부동산 정보를 접할 수 있겠지만 실제 정보인지 단순한 소음에 불과한 것인지 가려내는 현명하고 신중한 자세가 필요할 것이다.

책에서 소개하는 부동산 개발에 필요한 업체 (인맥) 들은 다음과 같다.

시행사, 시공사, 설계업체 (건축설계사무소, 지구단위 및 개발행위업체 등), 대출 금융 기관, 감리회사, 분양대행사, 광고대행사, 모델하우스 건설업체, 철거업체, 입주대행업체, 건물관리업체, 세무사, 회계사, 변호사, 법무사, 공인중개사, 감정평가사 PM사 (부동산 개발컨설팅 회사) 등. 이 중에서 개발하는 사람으로서 여러 방면에서 도움을 받을 수 있는 부분이 PM Project Management 라고 하여 시행사가 해야할 부동산 개발 기획부터 인허가, 사업관리, 수익 정산 까지 전 과정에 관여하는 업무가 있었다. 토지를 개발해서 하나의 목표로 하는 완성된 건물이 되기까지 가지 각색의 사람들과 업무들이 망라되어 있는 토지의 종합개발 사업이 디벨로퍼 업무라는게 느껴졌다.

(혹시 이 책은 PM사의 업무를 알리고 광고하는 건가?)

책을 읽고 인상깊었던 부분

부동산 개발로 돈을 벌 수 있는 방식

1) 내 땅을 가지고 개발하거나 부동산을 매입하여 개발 : 가장 일반적인 방식이며 내가 시행사가 되기에 가장 많은 수익을 거둘 수 있다. 하지만 개발 사업에 대한 이해도와 인맥이 없다면 리스크 역시 클 수 있다. 만약 이러한 경우라면 리스크를 줄이기 위해 부동산개발 PM Project Management 사 등 부동산 개발 전문가 등을 고용하여 경험을 쌓기를 추천한다.

2) 시행사 개발사업에 현금 투자 또는 부동산 출자 : 투자자는 부동산개발사업에 발생되는 수백억-수천억 원의 대출금에 대한 채무 보증을 서지 않고 투자 대비 매우 높은 수익을 누릴 수 있다. 또한 시행사가 모든 업무를 주관하고 투자자는 업무 보고를 받는 형식으로 투자자의 시간 소비를 줄일 수 있다.

3) 금융기관을 통한 개발 펀드에 현금을 투자하는 방식 : 자산운용사나 리츠 등을 통한 방식으로 리스크가 작다는 장점이 있으나, 부동산 개발 사업에 투자하여 기대하는 수익 또한 작다.

개발사업 부지에 대한 외부환경 분석 (현장답사) 시 주의깊게 봐야 할 부분들

1) 진입로의 확보 유무

2) 개발 부지 내 지장물 및 혐오시설 유무

(묘지, 축사, 변전소, 교도소, 정신병원, 요양병원, 쓰레기장 등)

3) 유치권이 있는 건물의 유무

4) 경사지가 있는 부지라면 제일 높은 곳에 올라가서 주위를 살펴보자

5) 현장 주변은 꼭 차로 둘러보자

6) 가까운 부동산중개업소 방문하여 대상 부지의 상황, 주변상황, 인근 부동산 가격 등에 대한 문의

7) 자료조사나 인허가 관청에 문의시 해당 지자체 방문

토지 그 본연의 땅에서 용도에 맞는 주거지와 건축물로 개발되는 절차를 차근차근 설명 해주는 책이다. 우리가 살고 생활하고 이용하는 공간이 수많은 고민과 절차를 통과해서 이렇게 달라진다는 것을 다시 한번 느끼게 되었다. 부의 증식이라는 면에서 부동산을 공부하는 것도 있지만, 전체적인 부동산 개발과정을 들여다 보면서 알게되는 바도 크다고 생각한다. 단순 매매를 넘어선 깊게 관여하여 부동산을 개발하거나 혹은 그 과정에 있는 분이라면 한번 쯤 읽어봐도 좋으리라 생각된다 (부동산 개발서로 난이도는 높은 편).