(서평) 나는 회사 다니면서 강남 꼬마빌딩 지었다 -조르바 作-

나는 회사 다니면서 강남 꼬마빌딩 지었다 - 월급쟁이 강남 건물주가 알려주는
조르바 지음 / 두드림미디어 / 2023년 8월

그리스인 조르바 라는 영화 중 '나는 내일 죽을 것처럼 산다' 는 말을 인생관으로 삼아 저자는 필명을 조르바로 지은 것일 아닐까? 라는 생각이 문득 들었다. 이 책을 읽으며 월급쟁이로 살아가며 꼬마 빌딩을 마련한다는 것이 얼마나 어려웠을까, 그 안에 이겨내고 버텨낸 인고의 시간이 얼마나 길었을까? 라는 생각 역시 들었다. 나 역시 회사를 다니고 급여를 받으며 생활하고 있지만, 직장 생활을 하며 그 안에서 또 다른 내 자신의 일, 업을 해나간다는 건 단순히 일을 잘하는 것을 넘어선 다른 차원의 영역이라 생각이 든다. 차곡차곡 준비해간 나만의 꼬마빌딩 만들기, 한번 살펴보자.

- 돈이 들어오는 시스템을 통해 돈과 일을 모두 챙겨라

직장인의 삶에서 불변의 팩트는 언젠가는 회사를 나가야 한다는 것이다. 때로는 퇴사를 강요받는 시점도 올 것이다. 월급과 일이 동시에 없어지는 시점이 반드시 온다. 개인과 회사마다 약간의 차이가 있을 뿐, 대기업 기준으로 잘 버티더라도 결국은 55-60세 사이에 은퇴한다.

- 아파트 보다 꼬마빌딩이 좋은 이유

1. 꼬마빌딩은 임대수익을 통해 금리 인상 시기에도 리스크 관리가 가능하다

2. 투자자인 건물주가 직접 건축물과 땅의 가치를 높일 수 있다

3. 꼬마빌딩은 부동산 투자 경험의 종합선물세트다

4. 부동산 하락장에서 아파트보다 하방 경직성이 더 강하다

- 꼬마빌딩을 사려면 어느 정도의 자금이 필요할까?

꼬마빌딩 신축 : 총 사업비의 30% 이상의 자본금을 확보하라

통상적으로 꼬마빌딩을 신축하는 경우, 대출상품은 금융권마다 다르지만, 토지 감정가의 70%, 건축비의 50% 내에서 대출할 수 있다. 건물 가격 20억, 건축비가 10억원일 경우 부대비용 (총사업비의 10%) 을 포함하면 총 사업비는 33억 원이 필요하다. 이 경우, 자기자본금 equity 는 총 사업비의 30%인 최소 10억 원은 있어야 신축을 시작할 수 있다.

- 꼬마빌딩 부지 선정하기

1. 교통환경이 편리한 곳

2. 회사와 상업지역이 가까워야 한다

3. 근처에 초, 중, 고등학교가 있어야 한다

4. 도로 접근성이 좋아야 한다

5. 인근에 쾌적한 자연환경을 갖추고 있어야 한다

6. 부동산 거래량이 꾸준히 증가하는 지역이어야 한다

책을 읽으며 열심히 공부하고 준비하는 사람은 때를 기다리다보면 하늘이 돕는다는 말이 떠올랐다. 지은이가 본격적으로 부동산을 준비하고 꼬마빌딩을 지은 시기는 2018-2019년의 시기다. 2020년부터 본격적으로 시작된 부동산 붐이 불기 바로직전 호기에 준비를 잘했다는 생각이 든다. 당시에 땅 값으로 나간 돈만 30억 이상. 토지 마련과 건축비 상승분을 생각했을 때 저자가 지출되는 비용을 생각한다면 지금은 꼬마 건물을 지을 수 있을까? 라는 의문 또한 들었다 (2023년 현재 한국은행 금리 3.5% / 2018-2019년 당시 한국은행 금리 1.5-1.75%). 늦을 때가 가장 빠른 법이라 생각하는 사람도 있겠다. 하지만 부동산 역시 파동을 타고, 경기가 순환하듯 내가 들어가고 나가는 시기 역시 파악할 줄 알아야 한다. 책만 읽고 불나방처럼 바로 부동산으로 뛰어드는 사람은 없으리라 생각한다.

저자는 우리나라 부동산의 핵심 서울, 서울의 중심 강남에 꼬마빌딩을 지었다. 직접 준비하고 단계 단계마다 모두 관여하며 본인의 생각대로 계획하고 행동에 옮겼다. '와! 대단하다. 저런게 자산을 키웠구나' 라는 그런 감탄에서 끝이 나면 안된다. 남의 성과를 보고 나를 돌아보고 반성하고 행동으로 옮겨야 진정한 지식의 완성이라는 단계가 이루어지기 때문이다. 개인적으로는 꼬마빌딩을 짓기까지 힘들고 막혔던 부분, 그리고 꼬마빌딩의 관리에 있어 중요한 부분을 생생히 들을 수 있는 좋은 기회였다.