(서평) 거장의 경매 수첩 -심완보 作-

거장의 경매 수첩 - 37년 투자의 대가가 공개하는 금맥을 거머쥐는 부동산 경매 비기
심완보(태양바람) 지음 / 21세기북스 / 2023년 7월

사람이 살아가는데 필요한 의, 식, 주. 그 중에서 유난히도 말이 많은 부분이 있다 바로 주 住. 사는 집에 대한 것이다. 물론 이따금씩 먹는 음식으로 일어나는 뉴스거리도 있지만, 우리나라 부동산 뉴스의 풍파에 비하면 비할바가 되지 못한다. 현재 20, 30대들이 이야기하는 현생을 포기하게 된 이유 중 하나가 몇 년전 폭등한 집값 상승도 한 요인이 되었다는 이야기들도 언론을 통해서 가끔 듣기도 한다. 그래서 이제는 '내 집 마련' 을 위한 험난한 여정이 인생의 목표 중 하나가 되었다고 말하기도 한다. 내 집 마련 혹은 나아가 부동산으로 투자도 할 수 있는 '부동산 경매'. 평생을 부동산 투자에 몸바치며 고수의 반열에 오른 저자의 투자 노하우를 한번 들어보자.

- 시작이 없으면 성공도 없다.

실수로 얻어낸 짜릿한 낙찰, 이것이 내 인생의 전환점이 되었다.

경매라고 따로 생각하지 않으면 수비다.

경매는 본질적으로 잘 사고 잘 파는 행위이기 때문이다.

경매는 법대로 하면 되기 때문에 오히려 따라하기에 쉽다.

전문 지식, 좋은 머리, 학벌, 인맥 다 필요없다.

말하고, 듣고, 걸을 수 있으면 충분하다.

성공이 절실한 사람이 최고 좋은 여건을 갖추고 있다고 생각하자.

- 302평 미만 농지의 경매

법은 참 철옹성 같이 느껴지지만 보편적인 인간 상식이 우선한다고 믿으면 어떤 일이든 불가능한 일은 없었다. 가능성은 어디에든 있다. 계속 들여다보고 의문을 갖고 도전할 방법을 찾다보면 길은 생기기 마련이다.

실패를 하려면 실패할 수 있는 기회를 만나야 한다. 내가 아는 것은 무작정 돌진할 수 있는 사람에게 그 기회가 주어진다는 것이다. 그런 사람과 식구가 되고, 한팀이 되고 열정을 가지고 일할 수 있다. 시간이 문제가 아니다. 소중한 실패를 거듭하며 함께 성장하는 것이다.

경매인이 갖춰야 할 기본기를 물어본다면 나는 세 가지를 말하고 싶다. 필과 촉, 깡이다. 필 Feel 을 갖추려면 직접 물건을 보고 감성을 교류하려는 노력이 필요하다. 필은 현장에서 느껴지는 감정소통이기에 현장을 자주 느껴봐야 한다. 촉 觸 은 한마디로 물건을 바라보는 관점이다. 경매 물건들을 찾아보고 권리를 분석하다 보면 촉이 키워진다. 촉은 스스로 물건 분석의 노하우, 경험을 쌓으면서 연마될 수 있다.

마지막은 깡이다. 경매에서는 '이거 좀 불안한데 해보자' 는 생각이 아닌 스스로 물건이라는 확신이 들 때 발휘되어야 한다. 물건에 대한 투자가치가 있다고 판단이 되고 자신이 생각하는 수익률을 채을 믿음이 생겼을 때, 그건 반드시 1등으로 낙찰이 되어야 한다.

- 경매인이 꼭 가져야 할 통찰력과 통제력

경매인이 꼭 가져야할 기본기 중 중요한 것이 절제다. 계산 잘한다고 경매에 성공하는 것도 아니다. 통찰력 있게 물건을 보고 포기하지 않고 도전하되 욕심을 절제할 수 있는 통제력이 필요하다.

수익률에 대해 생각할 때는 토지경매, 주거용 부동산, 수익형 부동산 등에 따라 차등을 두어야 한다. 토지의 경우 이윤을 남기고 매각하는 경우를 생각하기에 자금 회수의 시간을 염두에 두어야 한다. 주거형이나 수익형 부동산의 경우에는 보통 양도세 중과세를 면하는 2년의 기한을 두고 수익을 따져보아야 한다.

땅은 아파트나 빌라 등과는 달라 얼마에 사야할지 언제 팔릴지 알기 어렵다. 아파트나 빌라는 이미 구체화가 되어 있다. 이미 결정된 물건이기에 주변 시세대로 사고팔면 된다. 반면 땅은 추상적이다. 이 땅에 어떤 행위를 하느냐에 따라 가치가 바뀐다. 그래서 땅을 정복할 수 있는 사람이 전문가의 반열에 선 사람이라 말할 수 있다.

- 싸움에서 승기를 잡는 조건들

1. 토지와 건물 중 무조건 토지를 선택하라

2. 건물의 가치가 높을수록 토지 경매에 도전한다

3. 저당권으로 실행되는 물건이어야 한다 (임의 경매)

아이러니 하게 코인에 대한 투자는 젊은 사람이라면 당연히 관심을 가지고 해야하는 재테크라고 생각하는 사람이 많지만, 부동산 투자에 대해서는 아직까지도 부정적으로 보는 사람들이 여전히 남아 있다. 하지만 개인적으로는 본인의 시간을 들여 공부를 하고 분석을 해서 현장까지 찾아가는 발품으로 수익을 얻는 것에 대해 '불로 소득' 과 '약자를 약탈하는 비도덕적 투자자' 라고 폄훼해서는 안된다고 여긴다. 개인의 채무관계에서 해결을 못하든, 국가의 세금을 납부 못해 연체가 되었든 어느 기간동안 충분한 시간을 주었는데도 여력이 안되거나, 정리할 다른 재산이 없다면 전체 경제의 순환을 위해서도 부동산 정리는 필수적인 부분이기 때문이다.

채무 관계에서도 부동산 자산의 매각을 통해서 채권자, 채무자의 부담을 덜 수 있는 사회적 제도라고 보는 것이 더 적절하다. 하지만 깡통 전세 빌라왕 사건과 마찬가지로 처음부터 사회적 혼란을 초래하고 무고한 피해자가 나오는 것은 제도를 개선하고 보완해서 철저하게 방지해야 한다. 부동산이란 우리에게 투자의 대상이기도 하지만 살아가는 삶의 공간, 터전이기 때문이다. 경매 거장이 이야기하는 땅과 집에 대한 투자 철학에 대한 이야기를 추천한다.