(서평) 부의 지식사전 -은퇴연구소 作-

부의 지식 사전 - 돈의 흐름을 가장 쉽게 설명하는 부자 입문 지침서
은퇴연구소 지음 / 체인지업 / 2023년 5월

젊은 MZ 세대들이 가장 꿈꾸는 것은 무엇일까? 과거의 세대와 다른 것 중 하나가 업무 상 승진, 본인의 꿈을 이루고자 하는 것보다 현실에 충실하며 지금 자신의 생활 속 플렉스를 꿈꾼다. 그만큼 살기가 힘들고 현실이 녹녹치 않는 부분 때문일 수 있다. 경제적으로는 현재의 YOLO 를 꿈꾸기도 하고 이와는 반대되는 FIRE 족을 선망하기도 한다. 하지만 우리의 삶은 YOLO 로 살기엔 남은 우리의 생은 너무나 길고, FIRE 로 살기에는 젊은 날에 이루기엔 너무나 성급하고 큰 목표다. 우리는 어떠한 경제적 목표를 잡고 어떻게 공부를 해야 할까? 은퇴연구소가 제시해주는 경제적 자유를 위한 조언들을 이야기 들어보자.

Prologue

- 진정한 경제적 자유를 위해

모든 사람에게 시간이 공평하다는 말은 순 거짓말이다. 동일하게 주어진 시간 속에서 부자는 자산 가치 상승의 수혜를 보지만, 빈자는 화폐 가치 하락의 피해를 본다. 시간이 지날수록 부자는 더 부유해지고 빈자는 더 가난해지는데, 과연 이것을 공평하다고 말할 수 있을까?

이런 불공평한 상황에서 평범한 사람들은 어떻게 부자가 될 수 있을까? 이 책으로 단번에 부자가 된다거나 인생이 바뀔 거라고 말할 순 없다. 다만, '현생' 을 살아가면서 '부' 에 대해 관심이 있다면 이 정도는 알고 있어야 하는 내용을 담고자 했다. 독자들이 이 책을 통해 '돈이란 무엇인지', 그리고 '경제적 자유를 이룬 사람들은 어떻게 부를 축적했는지', 그 메커니즘에 대해 조금이라도 알게 된다면 더 바랄게 없겠다. 평범한 사람들이 실전에 적용할 수 있는 부의 지식들을 이 책에 꾸꾹 눌러 담았으니, 분명 도움이 될 것이라고 믿는다.

이 책을 손에 든 당신이 진정한 경제적 자유를 꿈꿀 수 있기를 진심으로 기원한다.

Session 1. 돈 Money

Chapter 01. 자본주의의 역사는 통화 팽창의 역사다

우리나라의 M2 통화량 (2년 이내 현금화 가능한 화폐량)은 2023년 초 기준 평균 잔액이 약 3,795조 원이다. 우리나라의 2023년 전체 예산 규모가 약 639조 원 정도이니 정부의 1년 치 살림살이보다 약 6배나 많은 돈이 시중에 유통되고 있다고 이해하면 된다. 통화량은 1988년을 기점으로 폭발적으로 늘었다. 그만큼 한국 경제가 급격하게 성장해 왔다는 뜻이다. 통화량이 많아 시중에 돈이 넘쳐 난다는 이야기는 그만큼 화폐 가치는 떨어지고, 물가는 오른다는 말이다. 당연히 자산 가치도 함께 오른다.

- 근로 소득의 한계

기업은 근로자에게 생활을 영위할 수 있는 딱 그 수준의 급여를 지급한다. 딴 생각하지 않고 꾸준히 회사에서 일할 수 있도록 물가 상승분에 맞춰 급여를 인상해 주며, 근로자의 시간을 레버리지 한다. 하지만 근로 소득의 한계는 너무나 명확하다. ... 평생직장의 개념이 없어진 요즘에 정년까지 근속하리라는 보장 또한 없다. 게다가 근로 소득은 내가 근로를 제공할 수 없는 상황에 처하면 가차 없이 끊긴다. 내 몸 어딘가가 고장이 나거나 집안 사정상 근로 제공이 어렵다면, 매달 꽂히던 월급은 사라진다. 그렇기 때문에 반드시 소득 파이프를 만들고, 투자하며, 자본 소득을 키워 나가야 한다.

Chapter 02. 경제적 자유를 위해

- 경제적 자유를 위해서는 얼마나 필요할까?

2023년 2인 가족 기준 중위 소득은 415만 원이다. 물가 상승률이 연평균 2% 씩 늘어난다고 가정하면 40년 뒤인 2063년에는 월 899만 원이 필요하다. 이렇게 계산했을 때, 40세에 은퇴해서 80세까지 40년 동안 중위 소득 정도의 소비만 한다고 가정하면 약 25억 원의 돈이 든다. ... 위 예시에서 알 수 있듯이 경제적 자유를 위해선 꽤 많은 돈이 필요하며, 일반인이 이루기란 쉽지 않다. 그래서 포기하는 사람도 많다. 하지만 우리가 원하는 경제적 자유는 모든 걸 내려놓고 흥청망청 노는 게 아니라 내 시간의 주인이 되어 내가 원하는 대로 쓰면서 생활하는 일종의 반백수이므로 '자본 소득 + 반 근로 소득 (소득 파이프라인)' 을 만들면 가능하다.

- 경제적 자유를 얻은 부자들의 공통점

1. 부자는 노동의 가치를 소중히 여긴다. 예를 들어 전봉 5천만원 의 직장인이 있다면 부자들은 20억 상당의 건물을 소유하고 있을 때의 기대 수익을 2.5% 정도로 잡았을 때와 같다고 생각한다. 다만 자본이 없으니 몸으로 때우고 있을 뿐이다.

2. 부자는 긍정적이다. 부자는 데이터에 입각해 판단하고, 투자에 있어 긍정적인 생각과 태도를 갖고 있다. '자본 시스템이 무너지지 않는 한 이 자산은 꾸준히 우상향한다', '평가 절하되어 있으므로 언젠가 오른다' 와 같은 강한 믿음이 있다. 그래서 자산 가치가 하락하는 경기 침체 시기에 자산을 쓸어 담고, 향후 시세 상승의 수혜를 본다.

3. 부자는 행동으로 옮긴다. 수십, 수백억의 자산을 이룬 사람들은 똑똑한 사람이 아니라 실행에 옮긴 사람들이다. 앞서 '긍정' 을 부자의 가장 중요한 덕목이라고 했던 이유 또한 생각을 행동으로 옮기기 위해선 긍정적인 마인드가 저변에 깔려 있어야 하기 때문이다.

Chapter 03. 달러 이야기

- 기축 통화

기축 통화란 국가 간에 결제나 금융 거래를 할 때 기본이 되는 통화로, 개념이 나온 건 그리 오래되지 않았다. 게다가 기축 통화가 달러라는 명시적인 국제법은 존재하지도 않는다. 단지 달러가 과거부터 현재까지 기축 통화 역할을 하고 있으며, 앞으로도 확률상 계속될 가능성이 가장 높을 뿐이다.

1971년 미국 닉슨 대통령의 금 본위 제도를 포기한 이후 50년이 지금까지도 달러는 기축 통화 역할을 하며 미국의 절대적 패권을 유지하는 데 일조하고 있다. 오히려 현대에 이르러 달러는 '안전 자산' 처럼 여겨지고 있다. 전 세계 모든 나라가 달러를 곳간에 쟁여 두고 "우리는 달러를 많이 보유한 안전 국가" 라고 말하는 소위 '외환 보유고 = 국력' 이 되는 세상이 되었다. (우리나라의 외환 보유고는 전 세계 8위로, 약 4,500억 달러 정도)

Chapter 04. 경기 침체

- 코로나와 양적 완화

2020년에는 '코로나' 라는 전대미문의 사태가 벌어졌다. 그간 있었던 경제가 발단이 된 위기 (신흥국 사태, 리먼 사태 등) 가 아니라 전염병에 의해 발생한 초유의 사태였다. 1918년에 발발한 스페인 독감 이래 최악의 전염병 사태가 벌어진 것이다. 미국을 비롯하여 전 세계는 '격리' 라는 극약 처방을 통해 코로나를 극복하려고 애썼다.

격리와 백신 덕분에 코로나는 잠잠해졌지만, 그 부작용으로 다시 세계 경제가 주춤했다. 미국은 세계 경제를 살리기 위해 또다시 양적 완화를 시작했고, 밴 버냉키의 바통을 이어받은 파월이 유동성을 크게 늘렸다. 그러자 세계 경제는 언제 그랬냐는 듯 다시 살아났다.

- 금리 인상과 경기 침체

코로나발 유동성 확대로 시중에 돈이 넘쳐 나다 보니 물가는 오를 수밖에 없다. 마치 인플레이션을 위해 미국과 중국, 그리고 러시아가 하나로 뜻을 모았고(?), 물가가 폭등하기 시작했다. 인플레이션이 발생하면 이를 잡기 위해 금리를 인상할 수밖에 없다. 금리를 올리면 유동성은 줄어든다. 예금과 채권의 금리가 오르면 시중에 있던 돈은 예금과 채권으로 빨려 들어가고, 유동성이 줄어들면 물가는 안정되기 마련이다.

하지만 문제는 경기다. 금리는 경기와 밀접한 관련이 있다. 사실 경기가 좋을 때 금리 인상은 전혀 문제되지 않는다. 금리 인상을 하더라도 고용 지표가 탄탄해서 근로자의 임금이 받쳐 주면, 금리를 올려도 가계 부채를 감당할 수 있다. 소비도 유지되고 기업 매출도 유지되기 때문에 고용도 유지되는 선순환이 반복되므로, 안정적으로 물가를 잡은 뒤에 금리를 다시 낮추면 그만이니 전혀 문제될 게 없다. 이게 가장 좋은 시나리오인 연착륙이다. 미국 연방 공개시장위원회 (FOMC)에서 기준 금리를 올리면서 실업률과 평균임금 등 고용과 관련된 지표를 주요 판단 지표로 삼는 게 바로 이 때문이다.

Chapter 05. 증여세 한 푼 안 내고 20억 아파트를 증여하는 강남 부자들

Chapter 06. 정부 지원 사업

Session 2. 땅 Land

Chapter 01. 왜 부동산에 투자해야 하는가?

집은 사는 것 buy 이 아니라 사는 곳 live 이라고 말한다면, 모든 다주택자는 적폐일 것이다. 하지만 다주택자의 매매로 주택 경기가 활성화되고, 지방 정부는 취득세 (지방세)로 세수를 확보하며 정부 운영의 재원으로 활용한다. 또한 다주택자의 임대로 주거 안정성이 확보된다는 점을 감안하면 다주택자의 순기능도 분명히 있다.

- 편협한 서울주의자

장기적으로 보면 부동산 가격은 오른다. 특히, 서울 소재 아파트 가격은 오를 수밖에 없다. 서울의 아파트는 수요가 아닌 공급에 의해 움직이기 때문이다. 서울의 경우 전체 아파트 숫자가 약 160만 호인데, 거주하는 전체 가구는 약 405만 가구다. 즉, 245만 호는 아파트가 아닌 빌라 내지 주택에 거주한다는 뜻이고, 단독 주택은 극소수이니 대부분 다가주 주택이나 다세대 주택에 거주하는 세대일 것이다. 거기에 잠재적 서울 수요자인 경인 가구수 529만 호를 포함하면 대기 수요는 어마어마하다.

서울의 아파트 가격이 오를 수밖에 없는 이유는 몇 가지 있는데 그 중 대표적인 게 물가 상승, 지가 상승, 과밀화 현상 이 세 가지다. 일반적인 소비재 (자동차, 스마트폰 등) 와 달리 아파트는 기본 30년 이상 사용 및 수익한다. 게다가 거주하는 동안 다른 소비재와 달리 감가되는 게 아니라 오히려 지가 상승으로 가치가 상승한다.

Chapter 02. 떠들썩한 부동산 PF

- 부동산 PF란?

PF 대출이란 프로젝트 파이낸싱 Project Financing 의 준말로, '사업성' 을 기반으로 돈을 빌려주는 대출 기법을 말한다. 기존 대출이 '담보' 를 기반으로 돈을 빌려줬다면, PF 대출은 '신용' 과 '사업성' 을 기반으로 돈을 빌려주는 것이다. 담보가 없다보니 리스크가 큰 편이고, 일반 대출보다 금리도 높다. PF의 경우 리스크가 높긴 하지만, 사업만 정상적으로 진행되면 아무런 문제가 없기에 부동산 대출에서 자주 사용됐던 기법이다. 준공 이후 분양 대금을 바탕으로 PF 대출을 갚게 되면 고금리로 이자를 취하는 은행과 건설의 주체인 시행사도 이득이고, 건설사 또한 공사 대금을 제때 받아 매출을 챙길 수 있으니 서로 윈윈하는 금융 방식이기 때문이다.

Chapter 03. 깡통 전세

- 전세 사기 유형과 대책

일반적으로 전세 사기는 다가구 주택 혹은 다세대 주택 (빌라) 에서 자주 발생한다. 아파트 대비 매매 빈도가 낮기 때문에 전세가율의 기준이 되는 매매가를 알기 어렵고, 가격이 비교적 싸다 보니 중개사 간의 자전 거래로 실거래를 올려 전세금을 부풀려 받는 경우도 있기 때문이다.

전세 사기 유형은 크게 3가지다.

1) 동일 매물로 다수의 임대차 계약을 체결하는 중복 계약

2) 전세 보증금을 부풀려 매매가와 전세가 차이가 거의 없는 깡통 전세

3) 공인 중개사 간 자전 거래로 부풀려 전세가를 올려 받는 경우

국가 공간 정보 포털 사이트에서는 지역별 공인 중개사 등록 여부를 조회할 수 있다. 중개 사무소의 사업자 번호나 정확한 명칭을 모르더라도 지역별로 등록된 모든 중개 사무소를 조회할 수 있다. 보통 중복 계약 사기는 공인 중개사 자격증이 없는 무자격 중개사가 개입되는 경우가 많으니 자격 여부를 반드시 확인해야 한다.

주요 사기 수법인 깡통 전세의 경우 빌라왕 사건과 같은 방법으로 주로 신혼부부를 대상으로 신축 빌라에서 자주 쓰이는 수법. 신축 빌라를 선호하며 사회 경험상 적은 신혼부부를 상대로 하는 전세 사기로, 신축 빌라는 기존 전세가나 매매가가 없기 때문에 시세 확인이 어렵다는 점을 노린 것이다.

깡통 전세를 피하기 위한 예방 및 대책은 딱 한 가지다. 전세가율이 높은 매물은 반드시 피해야 한다. 전세가율이란 주택 매매가격 대비 전세 가격의 비율을 말한다. 가령 빌라 매매 가격이 1억 원인데 전세가가 8,000만 원이면 전세가율은 80%다. 보통 주택이 경매로 넘어가면 경매에 소요되는 비용 및 유찰을 감안해 최소 전세가율이 70-80%는 되어야 원금을 보전할 수 있다.

이 책은 돈과 부동산, 주식 세 챕터를 통해 부자가 되기 위한 그리고 경제적 자유로 가는 방향을 제시한다. 하지만 실제 지식을 습득하는 것과 행동으로 옮기는 것과 큰 차이가 있다. 책에서 제시한 것 중 하나인 부자의 공통점인 실행력은 이제 독자의 몫이라 생각한다. 부자가 되는 법을 알더라도 현실로 옮기지 않는다면 꿰지 않은 진주와 같을 것이다. 경제적 굴레를 벗어나 나 자신의 자율적인 삶을 살고 진정한 자유인으로 살고 싶은 마음을 가진 분들에게 추천해주고 싶다.