(서평) 더 크래시 -한문도 作-

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

지금은 1인 미디어의 발달로 인해 이전보더 훨씬 더 다양한 전문가의 의견과 분석을 들을 수 있는 기회가 많아졌다. 그 중 부동산 유튜버이자 서민의 멘토로 활동하는 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임 교수인 한문도 교수의 부동산 강의가 나왔다. 아마 처음부터 어떤 이야기로 시작할 것인지 감이 잡히리라 생각된다. 더 크래시 The Crash, 사전적으로 충돌, 추락 (사고) 혹은 부서질때 나는 요란한 소리, 굉음을 의미한다. 이는 말 그대로 우리나라의 부동산 시장에 대한 전망은 부정적이라는 이야기일 것이다. 하지만 미래를 준비하려면 현재에 대한 정확한 분석이 있어야 수정하고 고쳐나가는게 가능할 것이다. 앞을 생각하는 마음으로 차분히 내용을 들여다보자.

Prologue

부동산 하락, 아니 정상화는 대한민국의 미래와 청년 세대와 후세들을 위해 분명히 축복이라고 생각한다. 지난 7여년 간의 부동산 가격 급등은 일부 투자자들, 금융기관, 건설사에게만 축복일 뿐 대부분의 1주택자와 무주택자에게는 전혀 도움이 되지 않았다. 주택 가격이 안정되어야 국가경제의 선순환이 이루어지고 국가발전을 도모할 수 있다.

폭등기 이후 거품이 꺼지고 조정 국면으로 돌아가기 위해서는 시간이 필요한데, 우리나라 부동산이 하락으로 간다는 걸 세 가지 지표가 암시하고 있다. 바로 거래량 감소, 미분양 증가, 전세 가격 하락이다. 현재 벌어지고 있는 역전세 또한 대출이 쌓아 올린 전세 가격 거품이 꺼져가는 과정이다. ... '합리적 기대 가설' 이라는 이론이 있다. 사람들은 '이거 너무 비싸다' '내가 사기엔 부담된다' 라고 생각하면 정책과 상관없이 매수를 줄인다는 것이다. 이런 현상이 거래량 급감으로 나타나기 시작한 것이다.

자본주의의 한계로 경제는 불황과 호황을 반복할 수밖에 없다. 이러한 시대의 흐름에 역행하거나 무관심으로 대응하면서 당해서도 안 된다. 부동산 시장과 경제의 흐름을 알면 자산관리를 하는 데 도움이 된다.

Session 1. 경험하지 못한 집값 폭락이 찾아온다

Chapter 01. 거래절벽과 예정된 공급 폭탄, 이유있는 하락

- 주택시장의 상승과 하락은 어떻게 예측할 수 있을까?​

전통적으로 거래량 변화, 전세 가격 변화, 미분양분의 증감이라는 세 가지를 체크하면 시장 방향성을 예측할 수 있다. 거래량의 변화, 특히 추세적 (시계열 해석) 변화를 보면 예측이 가능하다. 거래량이 적정기준 아래로 떨어지고 지속적으로 감소하면 가격 하락의 선행 신호로 본다. 반대로 거래량이 평균 거래량을 상회하기 시작하면 부동산 시장은 상승장에 돌입한 것으로 판단한다.

또한 전국 주택거래량과 주택수를 비교해보자. 이를 통해 전국 주택 재고량에 비해 주택거래량이 급감함을 알 수 있다. 시장이 큰 변환점을 맞이하여 조정 국면으로 향한다는 것을 예측할 수 있다. '합리적 기대가설' 에 따라 시장 참여자들이 정부 정책과 상관없이 시장 상황에 대해 판단하는 것으로, 부동산 시장의 경우 비탄력적 시장의 성격을 가지고 있어 시장 참여자들이 지켜보자는 매수우위의 조정기로 접어들게 되면 쉽사리 상승 반전하기 어렵고 장기화되는 경향이 높다.

입주 물량이 많아 집이 남아돌면 주택 가격은 낮아지고, 전세 가격 또한 더 저렴해진다. 인천의 넘치는 물량은 수도권에서는 인근 김포나 파주, 부천시, 광명시까지 하방 압력을 줄 수 있다. 한 지역의 집값이 올라가면 인근 지역에도 집값이 오르는 '풍선 효과' 의 반대로 '역풍선 효과' 를 생각해 볼 수 있는데, 이는 인근 지역의 주택가격이 하락하면 해당 지역도 하락하게 되는 현상이다.

결론적으로 2023년 올 한해는 매매가, 전세가 모두 본격적인 조정을 거치게 될 것이므로 자산관리에 집중해야 한다. 또한 내 집 마련 실수요자들은 긴 호흡을 가지고 내 집 마련 전략을 진행하는 것이 효율적이다.

Chapter 02. 집값 붕괴인가, 집값 정상화인가

- 주택구입부담지수로 보는 집값 추세

부동산 시장, 특히 주택 시장에서 정상 주택 가격을 판단할 수 있는 지표가 바로 주택구입부담지수 Housing Affodability Index 이다. 이는 후행적 지표지만 현재 주택 가격의 정상 수준 여부를 파악하는 데 도움이 된다. 이 수치는 어떻게 산출하는 것일까?

중위가구의 소득을 기준으로 주택의 중위 가격이 있고, 중위가구가 중위가격의 주택을 구입할 때 일정 조건이 있다. 그 조건은 LTV 50% (정확히는 47.9%), DTI 25.7% 에 만기 20년 고정금리의 조건이다. 이 조건을 적용했을 때 주택 매입 후 중위소득 가계가 매월 부담하는 소득 대비 원리금 상환 비율을 나타낸 것이 바로 주택구입부담지수이다. ... 100이라는 수치는 중위가구 소득의 25% 정도를 원리금 상환으로 부담한다는 뜻이고, 200 이라는 수치는 소득의 50% 정도를 부담한다는 뜻이다.

전 세계적으로 안정적인 수치를 30-35% 정도로 본다. 40% 선이 일반적이고 30%라면 주택구입부담지수에서는 120 정도가 된다. 120 정도가 정상수준이라고 볼 수 있는데, 현재는 200에서 120까지 떨어진 값을 계산해보면 최소 40%의 갭이 생긴다. 바꿔 말하면 현재 주택 가격이 30-40% 정도 조정될 수 있다는 뜻이다.

저금리에는 자산가치가 올라가고 반대로 고금리에는 자산가치가 내려가게 된다. 그러면 결국 평균에 수렴한 것이다. 따라서 부동산 가격이 40% 하락할 수 있고 더 하락할 수도 있다. 어떨 때 더 하락할까? 국내 리스크 뿐 아니라 해외에서 외부 리스크 발생 시 주택 가격이 더 하락할 수 있다. 한국주택금융공사에서 분기별로 주택구입부담지수를 발표한다. 무주택자라면 이 수치가 어느 정도 내려왔을 때 시장에 접근하는 게 좋을 것이다.

※ 한국은행에서 발표하는 금융안정 보고서 참고 (2022년 12월 기준) ※

https://www.bok.or.kr/portal/bbs/P0000593/view.do?nttId=10074512&menuNo=200068

 

금융안정보고서(2022년 12월) | 금융안정보고서(상세) | 주요 보고서 | 조사 · 연구 | 한국은행 홈페이지

한국은행법 제96조 제1항이 정하는 바에 따라 국회에 제출하는 거시 금융안정상황에 대한 평가보고서인 금융안정보고서입니다.

www.bok.or.kr

Chapter 03. 한국에도 일본형 장기침체가 올 수 있을까?

시장참여자들의 위축된 소비심리와 자산투자 심리는 정점을 통과한 후 알게 모르게 서서히 퍼지다가 어느 순간 걷잡을 수 없는 패닉 상황이 도래하게 된다. 누적된 거품의 위험은 어느 순간에 갑자기 터지는 듯하지만 터지기 전에 여러 가지 신호와 지표의 변화를 나타낸다. 다만 광기가 넘치는 시기에 대부분의 대중과 언론이 위험 신호를 무시하는 경향이 반복된 것이 자본주의의 역사다. 한번 광기에 젖어들면 대중은 비합리적 행동마저 정상적인 것으로 치부하는 양상을 지니게 된다.

물가 상승 -> 임금 상승 -> 기업 여건 악화 -> 실업률 증가 -> 소비 둔화 -> 경기 침체 -> 양적 완화 -> 물가 재상승

이러한 시장 상황과 정책 변화 속에서 반복되는 경기 호황과 거품 그리고 경기 후퇴와 경기 침체, 더 나아가 경제 위기가 되풀이되어온 것이 자본주의 경제의 딜레마다. 현재 우리가 살고 있는 자본 주의 시대는 금리와 물가 변동이 사실상 모든 경제 상황의 변화를 이끄는 선행 변수로 작용한다.

- 일본형 장기침체 우려에 대한 예측

결론적으로 우리나라가 일본형 장기침체에 빠질 수 있는 요건이 80% 이상 갖춰졌다. 마음의 준비가 필요하다. 다만 일본은 기업 부채가 많았고 우리나라는 가계 부채가 많은 게 차이점이다. 한국과 일본 모두 경기 둔화기 또는 경제와 부동산 침체기에 경기회복을 위한 저금리 및 금융완화 정책을 전방위적으로 강력하게 펼치던 시기에 부동산 거품이 형성되었다.

Session 2. 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 미래

Chapter 01. 큰 폭의 조정장이 온다

- 향후 부동산의 추가 하락 조정이 일어날 가능성이 큰 이유들

1) 미국 기준금리 인상 : 2023년 최고 5-5.5% 인상 가능성

2) 미국발 경제침체 시 전 세계 경제 침체로 전이

3) 국내 무역적자 심화

4) 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성

5) 역전세난과 입주물량 증가

- 부동산 가격이 상승하기 위한 조건

1) 경제 성장과 경제 구조 : 제조업 발전 수출 및 고용 증가, 경제 성장률 (5% 이상)

2) 인구 증가 : 생산 가능인구의 증가 및 핵심구매연령층의 증가

3) 소득 증가 : 소득 분배율의 증가, 정부의 금리 및 대출 정책

나라에 1) 돈이 많아지고 2) 인구도 늘고 3) 그 인구의 소득 분배까지 좋아지면 당연히 주택 가격이 상승하거나 심지어 폭등할 수 있다.

이자가 늘어나고 물가는 올라갔는데 봉급은 그대로인 상황, 게다가 무역적자가 계속되고 있는 상황에서 우리나라의 가계는 세계 최고 수준의 가계부채를 안고 있다. 이러한 경제 상황에서 부동산은 당분간 약세 시장을 이어갈 수밖에 없고 전세 가격도 하향 조정될 것으로 예측된다.

Chapter 02. 공급 요인이 시장의 방향을 정할 수 있는가

주택가격의 흐름과 정부 정책을 같이 보면 부동산이 급등할 때마다 대책이 나왔다는 걸 알 수 있다. 상승 폭이 줄어들다가 하락으로 접어들어 7년간 하락기를 거친 적도 있다. 2023년 이후 부동산 시장도 반등할 수는 있겠으나 일정 시간 뒤에 재하락이 시작되고 하락 후 횡보가 심하면 7년도 갈 가능성이 있다는 말이다. 3년 후 집 값은 어떻게 될까? 개인적으로는 전체적으로 당분간 정부가 어떠한 정책을 펼쳐도 시장이 재상승하기에는 역부족인 상황이라고 본다.

현재 대한민국의 경제상황은 기업부채 뿐 아니라 가계부채도 심각하고 해외 상황도 안 좋다. 부동산 PF 부실 문제, 자영업자 문제 그리고 무역적자도 심화되고 있다. 12개월째 무역적자는 IMF 외환위기 이후 처음 있는 일이다. 이처럼 리스크가 많은 경제 상황과 폭등한 부동산 가격의 하락 조정 국면이 가세하면서 당분간 침체기가 올 것이다. 상식적으로 앞으로 시장이 단기간에 회복할 거라고 판단하는 것은 성급한 예측이라고 볼 수 있다.

무주택자들은 당분간은 생업에 충실하고 금리, 환율 등을 공부하면서 현금을 차곡차곡 모으되 부채는 줄이길 바란다. 그러다 보면 기회가 분명히 올 것이다. 결론적으로 3년 정도 하락장이 이어질 것이고, 5년 뒤도 하락장일 가능성이 많다고 본다. 10년 뒤는 중간에 반등이 있겠지만 중장기적으로 예전 같은 불장은 없을 것이다. 10년 뒤 집값은 지금처럼 소득 수준 대비 어마어마한 부담을 주는 일은 없을 것으로 보인다. 주택 부담지수가 120-130 정도로 안정적일 가능성이 크다.

여기 소개된 우리나라 부동산의 전망들은 밝지 않다. 기본적으로 현재의 경기 침체 우려와 더불어 고금리의 기조가 언제까지 이어질지 불확실한 상황이며 내부적인 인구구조의 한계상 (생산가능인구수의 감소 및 출생률 저하) 부동산의 상승을 기대하기는 어렵다. 하지만 반면에 지금과 같은 위기일 수록 부동산의 장기간의 순환 사이클을 생각하며 미래를 준비한다면 또 다른 기회의 장이 될 수 있으리라는 생각 또한 갖게 된다. 부동산의 시황을 평가할 수 있는 기본적인 지식과 더불어 많은 지표들을 설명해주는 저자의 폭넓은 지식을 읽다보면 스스로 부동산의 투자 시점을 판단할 수 있는 실력 또한 늘지 않을까? 기회는 위기속에 묻어있음을 명심하자.