(서평) 땅은 거짓말하지 않는다 -김형선 作-

땅은 거짓말하지 않는다 - 기본을 넘어 고수의 스킬까지
김형선 지음 / 청년정신 / 2022년 11월

최근 몇 년간의 부동산을 비롯한 많은 자산들의 폭등장이 이어지고 이제 조정을 넘어서 하락이 깊어지고 있다. 불과 2-3년 전만 하더라도 올라가는 호가 따라 지칠줄 모르던 부동산 열기가 이제는 너무나도 침체되어 건설회사들이 사업 유지에도 힘들 지경이며, 1년 사이에 20-30% 이상 떨어진 아파트 가격과 대출금의 높은 이자상승으로 많은 사람들이 부동산 투자의 역풍을 맞고 있다. 하지만 이러한 조정기와 하락이라 하더라도 영원하지는 않은 법.

다시금 부동산이 오를 기미를 보이거나, 가격이 더이상 내려가지 않는 하방경직을 보이고 상승하기 시작하면 다시 우리모두는 언제그랬냐는 듯 부동산에 대한 추종자로 변해있을 것이다. 이는 부동산 뿐 아니라 모든 자산과 경제의 순환과정에서 늘 나타나는 양상이다. 따라서 지금 우리에게 필요한 것은 다시 다가올 부동산 상승기에 그 흐름을 탈 수 있도록 내공을 쌓는 일. 즉 미래를 준비하는 마음으로 부동산에 대한 공부가 필요하다고 생각한다.

Prologue

부동산 투자에서 가장 중요한 대상은 땅이다. 땅은 동서고금을 막론하고 많은 사람들의 관심사였다. 현대 사회에 있어서도 최고의 방법으로 부동산이 꼽히고 있지만, 문제는 생각하는 것만큼 부동산 투자가 쉽지 않다는 것이다. 하지만 일반 재화외 달리 부동산 나름의 특징이 있는 만큼 이를 잘 활용하여 효율적인 투자를 한다면 성공적인 재테크가 가능할 것이다.

Chapter 01. 재테크의 화룡점정, 땅

- 미래의 꿈을 사는 땅 투자

  재테크 수단으로 토지가 가치 있는 이유는 무엇일까? 일단 토지는 한정되어 있는자원이라는 점이다. 각종 재개발로 활용가능한 땅이 늘어나고는 있지만 한계는 분명하다. 특히 우리나라처럼 높은 인구밀도를 가진 나라에서는 더욱 그러하다. 급속하게 진행되는 도시화 또한 땅값 상승을 부추긴다. 도시가 확장되면서 특정 지역에 직장, 인구가 몰리게 되면 당연히 한계가 있는 토지 여건상 주변 지역까지 개발이 되면서 전체적으로 땅값이 오르게 된다.

  한번 땅을 매입했다면 일희일비 하지 말아야 한다. 오르고 내리는 추세를 보지 말라. 있어도 그만, 없어도 그만인 돈으로 땅에 묻어두고 느긋하게 기다려야 성공할 수 있다. 땅에 투자를 하는 것을 우리가 '미래의 꿈을 사는 것' 이라고 말하는 것은 바로 이 때문이다.

- 땅 투자의 핵심 포인트는 '도로' 와 '접근성' 이다.

  도로는 땅 투자에서 가장 중요한 사항이다. 큰 도로에 붙은 토지라면 금상첨화겠지만 이런 토지는 시세가 비싼 경우가 대부분이다. 큰 도로에서 갈라진 도로와 붙어 있는 토지가 가격 면에서 적당하고, 실제 활용할 때도 큰 차이가 없으며, 창고를 지어 임대할 경우도 굳이 큰 도로를 고집할 이유는 없는 것이다. 다만, 진입도로가 비좁거나 외진 산 속에 있는 토지는 효용성이 떨어지며, 접근성도 땅 투자에서 중요한 고려 요속 된다. 대도시에서 1-2시간 이내, 중소 도시에서 30분 내외의 땅 투자가 좋다.

- 왜 부동산투자인가?

부동산 투자가 '로우 리스크, 하이 리턴' 의 투자가 되는 이유

1) 부동산은 물의 흐름과 같다

2) 동일한 부동산은 없다

3) 땅은 재생산이 없다

4) 부동산은 부의 원천이 된다

5) 부동산은 안정적 기반을 형성해 준다

Chapter 02. 고수로 가는 내공 쌓기

-개발 예정지 인근에 노른자위가 있다

  토지에 대한 정부의 관련 부동산 정책은 수시로 바뀐다. 그에 따라 땅값도 가파르게 움직인다. 이런 빠른 움직임 속에서 알짜배기를 찾으려면 어떻게 해야 할까? 개발 예정지 인근을 찾아볼 만하다. 신도시 개발이나 택지 조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보라고 할 수 있다. 각 지방자치단체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역 역시 투자유망 지역으로 성공 가능성이 높다.

- 땅 투자는 마라톤이다

- 도로를 읽어라

  도로가 있어야 진짜 땅이라고 할 수 있다. 도로와 붙어 있어 사람들이 차장오기 쉽고 접근성이 좋은 땅은 가치가 올라갈 수밖에 없다. 도로가 땅의 가치를 좌우하게 되는 것이다. (접근성과 유동성의 상승) 일반적으로 새로 길이 뚫리면 개통 직전 10-30%, 개통 후 30-50% 땅값이 오르게 된다. 제2경부 고속도로라 불리는 세종-포천간 고속도로와 제2외국순환 고속도로에 집중적인 관심을 가져도 결코 후회하지 않을 것이다.

- 여윳돈으로 투자해야 승산이 높다

  땅 투자에서 중요한 것 중 하나는 투자 자금의 조달 방법이다. 자신이 보유하고 있는 자금을 점검해 얼마를 투자하고 얼마가 더 필요한지 등에 대한 예산을 세워야 한다. 가능한 여윳돈을 가지고 투자하는 것이 바람직하다. 무조건 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안해 투자하는 자세가 필요한 것이다.

  땅에 대한 투자는 시간과의 싸움이라고 보면 된다. 땅 투자의 성패와 수익률 달성 여부는 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가에 달려있다. 자기 생전에 이익을 보지 못 한다면 자식에게 유산으로 남겨줘도 좋다는 자세로 투자에 임하는 것이 현명하다.

- 적절한 타이밍을 계산한다

 적절한 타이밍에 대한 계산은 땅 투자의 기본원칙이다. 땅 투자는 시장의 흐름이나 부동산 경기 등을 분석해 언제 사고, 언제 팔 것인가를 결정하는 판단력이 기본이다. 단기적인 투자인 경우 환금성을 중요시하는게 좋지만 장기적인 투자인 경우에는 투자 수익률이 높을 것으로 예상되는 상품을 고르는 것이 현명한 선택이다. ... 정부는 대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등할 가능성이 큰 지역에 대해 토지 거래허가구역으로 지정하기 마련이다. 당연히 이에 대한 주의를 기울여야 투자 자금을 지킬 수 있다.

  어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력으로 가세할 경우 땅값은 단기간에 급상승하기 시작한다. 이와 같은 상황에서 냉정한 판단없이 뒤늦게 뛰어든 투자자들이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다는 것을 명심해야 한다.

- 접근성이 좋은 땅은 복덩어리다

  땅은 접근성이 좋을수록 복덩이가 된다. 예컨대 도심지와의 거리(km)를 알아보고 소요시간도 알아보면 접근성 여부를 판단할 수 있다. 고속도로 인터체인지 (IC)나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지를 보는 것도 방법이다. 면사무소에서 얼마나 들어가는지 파악하는 것도 좋다.

 또한 접근성을 따질 때 빼놓을 수 없는 게 진입도로 점검이다. 만일 눈독을 들이고 있는 땅이 기존도로에 접해있고 포장이 되어 있으며 도로의 폭이 넓다면 효자 노릇을 할 수 있다고 보면 된다. 반대로 도로가 포장되어 있지 않고 폭도 좁다면 신중하게 고려해야 한다.

- 지역 선정이 중요하다

 투자 지역을 선정할 때 중요하게 고려해야 할 기준은 바로 미래가치와 그 지역의 발전 가능성이다. 이와 같은 호재가 있어야 투자 수익을 기대할 수 있다. 예컨대 향후 개발이 추진될 예정이거나 지속적 성장 국면에 있는 투자 가능한 지역이다. 하지만 이와 같은 조건이 만족되더라도 곳곳에 복병이 숨어있는가 살펴야 한다. 자칫 현장이 오래된 집성촌이라든가, 막무가내로 행동하는 사람이 옆에 살고 있다든가, 살인과 같은 과거 좋지 않은 사건이 있었던 기억이 공유되어 있는 땅은 후회를 부를 수도 있다.

주변 2km 이내 혐오시설도 마찬가지다. 주변에 공동묘지나 화장장 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 고압선, 광산 등이 있으면 좋은 땅이라고 할 수없다. 좋은 물을 얻지 못한다는 이유에서다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장 등 공해공장이나 레미콘 공장등도 피해야 한다.

- 토지 공부서류 분석이 성패를 좌우한다

 땅 투자에서 무엇보다 승패를 좌우하는 것은 서류다. 서류를 제대로 분석하지 못하고 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다. 토지공부서류는 반드시 직접 확인해야 한다. 토지 거래시 확인해야 할 기본적 서류들은 다음과 같다.

1) 토지이용계획확인원 : 토지의 용도에 관한 서류. 농지 표시란에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 땅을 유심히 보자. 관리지역 (계획, 생산, 보전) 이 개발이 쉽고 향후 땅값 상승폭이 커 투자가치가 높다.

2) 토지(임야)대장 : 소유 관계와 공시지가, 지목, 면적등의 확인. 주로 땅의 면적과 지목, 소유자, 토지의 분할과 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 공적 서류

3) 지적도 : 토지의 경계 및 도로의 유무를 판단

4) 개별공시지가확인서 : 대상 토지의 가격 기준년도의 제곱미터당 (m) 가격이 기재된 서류로 토지를 거래할 때 땅값의 기준. 다만 공시지가를 100% 신뢰하는 것은 금물이며 주변 시세와 비교 검토하자.

5) 부동산등기부 (등본) : 갑구와 을구에 해당 부동산의 표시와 소유권 (소유에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 기재되어 있음), 소유권 이외의 권리 (저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등) 변동을 나타낸다

  부동산 거래는 "서류에서 시작해 서류로 끝난다" 고 한다. 어려운 용어가 많아 복잡한 듯 보이지만 서류마다 중요한 의미가 담겨 있으므로 반드시 익숙하게 공부해야 한다.

- 땅의 미래 가치를 탐색하라

  어떤 땅을 주목해야 하는가? 가장 확실한 방법은 정부의 정책 방향을 읽는 것이다. 정부의 부동산 정책 방향을 보면 크게 두 줄기로 나뉜다. 국토의 균형 발전과 투기 억제다. 결국 이 두가지 큰 정책 축에 따른 방향만 제대로 읽으면 돈의 흐름, 즉 투자 방향도 알 수 있다.

  국토균형발전은 행정복합도시건설, 기업도시건설, 공기업 이전, 지방 레저타운건설 등의 정책으로 구체화되고 있다. 하지만 이런 정부의 정책에도 불구하고 상대적으로 규제가 약한 토지는 있게 마련이다. 이러한 땅은 지역 선택에 따라 장기투자에 적합하다.

Chapter 03. 대박을 노리기 전에 땅을 이해하라

- 먼저 땅을 보는 안목을 키워라

  아무리 자신의 목적에 부합하는 잘 생긴 땅이라도 법으로 묶인 지역은 '먹지 못하는 땡감' 에 불과하다. 어떤 종류의 땅인지, 땅의 날씨는 어떠한지 파악해야한다. 예컨대 쓰레기 처리장이 있는 땅이라면 여름과 겨울의 환경이 달라질 수 있다. 여름에는 높은 기온으로 쓰레기가 썩기 십상이라 냄새가 진동할 수 있다. 혐오 시설이 있다고 하면 날씨와 온도를 고려하는 지혜또 필요하다.

- 땅의 가치를 결정하는 가장 중요한 핵심은 바로 도로이다!

  우리나라 도로의 종류 (7종)

1) 고속국도 (=고속도로) : 대통령령으로 그 노선이 지정됨

2) 일반국도 : 고속국도 함께 기간도로망을 이루는 도로로 대통령령으로 노선이 지정됨

3) 특별시도 / 광역시도

4) 지방도 : 지방의 간선도로망을 이루는 도로

5) 시도

6) 군도

7) 구도

  일반적으로 도로 신설 계획이 발표되면 인근 땅값은 크게 한번 치솟는다. 그 다음 공사가 시작되면 또 한 번 더 오르고 개통 시점이 다가오면 한 번 더 오른다. 그렇기 때문에 가장 유리한 투자자는 신설 계획이 발표되기 전 정보를 선점해 인근지역 땅을 사두는 것이다. 따라서 투자자들은 항상 도로의 변화를 예의 주시해야 한다.

  폭 4m 이상의 도로가 폭 2m 이상의 대지와 접해야 맹지에서 벗어날 수 있는데, 이처럼 도로에 접한 땅은 '각지 (코너땅)' 로 불린다. 땅의 한쪽이 접하면 1면 각지, 2면이 접하면 2면 각지 등으로 나뉜다. 이런 각지는 접근이 용이하고 사람들의 눈에도 잘 띄어 누가 봐도 쓸모가 많아져 훌륭한 땅으로 보인다. 쓸모 역시 많은 땅이다. 일조권의 제한을 받지 않아 건물을 지을 때도 유리하다.

- 투자 대상으로 유망한 농지

 1) 지정특구 지정 예정지

 2) 그린벨트 해제지역 농지투자

 3) 진흥지역 내 농지 : 진흥지역 내 농지는 농사 목적 이외에는 사용이 거의 불가능하나, 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수밖에 없고, 신구 도시 사이의 경지정리가 되지 않은 진흥지역 농지는 가격 면에서 저평가된 상품이므로 장기적으로 볼 경우 고수익 농지가 될 수 있다

 4) 한계농지 : 농업진흥지역 밖에 위치한 집단화도가 2ha 미만이거나 경사도가 15% 이상이어서 생산성이 떨어지는 농지로서 정부가 다목적 개발을 적극 권장하는 농지로서 한계농지 개발은 민간에 완전 개방되어 누구나 사업을 할 수 있다.

- 임야 투자 바로 알기

  임야 투자의 경우 가장 중요하게 검토해야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것이다. 개인 명의로 등기가 되어 있다 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례들이 많기 때문이다. 종중 소유 임야를 종종 총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권 이전 등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 빈번하다.

임야 투자 시 기본적으로 피해야 하는 토지

 1) 보전 목적이 강한 보전임지

 2) 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

 3) 보존 가치가 있는 나무 등이 있는 임야

 4) 암반 등이 많고 공사 시 재해 발생이 우려되는 임야

 5) 개발허가가 어려운 급경사인 임야

 6) 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

  또한 임야의 경우 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 또한 임야는 다른 땅과는 달리 경계의 판정이 어렵다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선, 계곡을 대조해 보면 개략적인 판단이 가능할 것이다.

- 수익을 안겨 주는 토임

  <지적도>를 보다보면 지번 뒤에 '임' 또는 한문으로 '林' 이라고 표시된 것을 볼 수 있다. 이것이 바로 '토임' 이란 것이다. 토임은 28개의 지목에도 없다. 국토계획법에도 정해진 내용이 없는 단어이다. 토임이란 지목상으로는 임야이지만 지적도에 등재된 토지를 의미한다. 토임은 예전에 '전' 이나 '답' 등의 땅으로 이용한 것이다. 그러다가 장기간 동안 농사를 짓지 않을 경우 임야화 된 땅을 소유자가 신청하거나 관청에서 직권으로 임야로 지목변경을 하는데, 이것이 토임이다. 이런 토임은 소규모 임야가 많다. 500-2000평 미만의 평탄한 지반을 이룬다.

Chapter 04. 대박을 가져오는 땅 투자 실전 스킬

- 고수들의 스킬 가져오기 : 맹지 탈출

  땅의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소는 바로 도로다. 어떤 땅이 도로에 접해 있느냐 그렇지 않느냐에 따라 그 토지의 용도와 가격은 하늘과 땅만큼 달라진다. '맹지' 는 바로 타인의 토지에 둘러싸여 어떤 접속면도 갖지 못하는 토지를 말한다. 즉 도로에 붙어 있지 못한 땅이다. 또 맹지에는 건축법상 건물을 지을 수 없도록 되어 있다. 맹지에는 건축허가가 나지 않는다. 따라서 특별한 경우가 아니고는 맹지는 투자 대상에서 제외하는 것이 좋다. 어떤 개발 사업에 의해 그 지역 전체가 집단적으로 개발되는 경우를 제외하고 맹지는 아무런 희망이 없다. 그런데 투자자들에 따라서는 간혹 맹지를 구입하는 경우도 있다.

- 맹지에 도로 내는 방법

 1) 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시

 2) 사도법에 의한 사도개설

 3) 인접 토지 매입 (단독 또는 공유지분)에 의한 사설도로 개설

 4) 진입 토지에 대한 <토지사용승낙서>를 받아 도로로 사용

 5) 구거의 하천(구거) 점용허가에 의한 도로 개설

 6) 민법상 주위 토지통행권의 주장

 7) 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설

- 고수들의 스킬 가져오기 : 분할과 합병

  잘 안 팔리는 땅은 쪼개서 팔라는 말이 있다. 땅을 칼질해 작은 땅으로 나누면 매수 금액이 적어져 일반인도 쉽게 살 수 있기 때문이다. 일반 투자자가 많이 찾는 투자 금액과 면적으로 분할하여 매각을 하면 평당 가격이 높아져 투자 수익으로 연결된다는 또 다른 매력이 있다.

토지를 분할할 수 있는 방법

 1) 매매에 의한 분할

 2) 공유물에 의한 분할 : 매매에 의한 분할과의 차이점은 소유권 이전이 완료된 이후에 상호 동의를 받아 분할한다는 점이다. 다만 지분을 가지고 있는 사람 중에서 하나라도 동의하지 않는다면 공유물에 의한 분할을 이루어 질 수 없다.

 3) 소송에 의한 분할

 4) 개발행위에 의한 분할

- 죽은 땅을 살려내는 합병 테크닉

 토지합병 (합필)이란 지적공부에 등록된 2필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 등록하는 것을 말한다. 토지 분할과 반대되는 것으로 분할하는 경우보다는 적으나 재개발이나 재건축에 있어서 아파트 단지나 작은 택지를 묶어 새로운 필지를 편성하는 경우 혹은 대규모 택지를 개발하거나 도시 구획 정리를 하는 경우에도 발생한다.

Chapter 05. 성공과 실패 사례로 배우는 땅 투자 전략

  우리나라 사람들이 가장 좋아하는 자산인 부동산. 그 부동산에서도 핵심은 땅에 대한 투자라고 생각한다. 땅이 있음으로 인해 농사를 짓거나 작물을 일구는 터전이 되기도하고 건축물을 올려 사람이 거주, 지낼 수 있는 공간으로의 활용 또한 가능하기 때문이다. 이처럼 땅은 그 자체 만으로 생산과 거주의 요건이 되는 중요한 부분이다. 동시에 타 자산에 비하여 투자시 큰 수익을 낼 수도 있으며 경기 변동에 의한 가격변동에 대한 폭 또한 상대적으로 작아 안전성이 높은 이점을 지닌다.

  이러한 땅에 대한 투자는 단점도 있다. 아파트, 건물과 같은 다른 부동산 혹은 금융 자산들과 비교하였을 때 땅은 환금성이 떨어지기에 혹시나 잘못 선택한 땅의 경우 되돌릴 수 없이 큰 경제적 손실, 기회비용의 상실을 가져올 수 있다. 따라서 좋은 땅을 사는 것도 중요하지만 어떠한 땅을 피해야 하는지 아는 것은 토지 투자에서 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 이러한 면에서 봤을 때 이 책은 부동산 토지 공부를 준비하기에 착실히 내용을 잘 담았다는 느낌이 들었다. 기본적인 땅의 이해하는 방법과 수익을 가져올 수 있는 실전 스킬, 그지고 마지막 장의 실전 사례까지 다양한 토지 투자에 관심있는 사람들 부터 실전 매매까지 염두해두고 있는 많은 분들에게 추천하고 싶은 부동산 투자서이다.