(서평) 인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트 -제이크 차 作-

인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트 - 3년 만에 순자산을 10배 이상 키운 제이크 차의
제이크 차 지음 / 이레미디어 / 2022년 8월

한국에서 불패 신화라고 손꼽는 것 중에 하나가 바로 부동산 투자이다. 땅이나 아파트를 이용한 투자는 후회가 없을(?) 안전한 투자이자 자산 가치 저장수단으로 최고라는 논리가 바로 그것이다. 하지만 이제는 시대가 조금씩 달라지고 있다. 과거 몇년에 걸친 긴 부동산 상승 이후에 서울의 집값들마저 조정받고 있으며 이제 벼락거지라는 말 이후에 깡통전세라는 말도 신문과 뉴스에 간간이 나온다. 아파트 값의 하락으로 인하여 전세가와 매매가의 갭이 많이 줄어들어 집을 처분하더라도 전세금을 감당 못할 수준의 조정을 빗대어 이야기하는 것이다.

당신은 지금 매수 대기자인가? 매도 대기자인가? 어느 방향에 서 있느냐에 따라 지금의 순간을 희망으로 혹은 고통으로 받아들이는건 차이가 있겠지만 어느 쪽이던지 부동산 매매의 타이밍을 중요할 수밖에 없다. 싸게 사던지 혹은 비싸게 팔던지 어느 방향에서든 수익을 내고 투자에 성공을 하려면 시장에서 평가하는 부동산에 대한 변동성은 늘 주목해야 할 대상이기 때문이다.

Prologue

모든 자산은 길게 보면 우상향하지만, 짧게 보면 항상 굴곡이 있다. 짧게 보았을 때 금융시장은 엄청난 충격으로 손절하곤 하지만 부동산 시장은 그렇지 않다. 거래의 특수성 때문이다. 환금성이 좋지 않은 것은 단점이지만, 장기적인 관점에서 보면 오히려 장점이다. 부동산 시장이 얼어붙으면 실거주를 할 수도 있고, 다시 상황이 정상으로 돌아왔을 때는 제 길을 갈 수 있다.

유튜브나 SNS 에서 극단적으로 말하는 사람들은 노이즈 마케팅을 노리고 조회 수를 늘려서 수익을 창출하려는 것이다. 이러한 마케팅에 현혹되지 말고 진실을 꿰뚫어 보아야 한다. 상승 조건에 부합하는 지역이라면 결국 상승할 것이고, 하락 조건에 부합한다면 하락할 것이다. ... 팬데믹 유동성으로 전국의 부동산이 다같이 오르는 시기는 끝났다. 어떻게 보면 정상화된 것이다. 지역마다 각 조건들에 맞게 움직일 것이다. 그래서 우리는 철저하게 분석하고 연구해서 투자를 해야 한다.

본문에서 다루겠지만, 전세가는 그 시장의 힘과 에너지를 보여 준다. 매매가 횡보하고 있을 때 전세가가 무섭게 오른다면, 상승할 수 있는 에너지가 응축된 것이다.

Chapter 01. 윤석열 새 정부 출범! 부동산의 미래는 어떻게 될까?

- 윤석열 정부 출범에 따른 부동산 투자 방향성은?

새롭게 출범한 정부는 민간 주도로 임기 내 250만 호를 건설하겠다고 내세웠다. 수도권에서만 130만 호 이상, 최대 150만 호를 목표로 삼는다. 우선 정밀안전진단 기준 합리화와 재건축초과이익 부담금 완화, 신속 통합 인허가, 용적률 인센티브 등으로 47만호 (수도권 30.5만 호)를 공급한다. 그 과정에서 재개발, 재건축에 대한 기대감으로 마지막 부동산 가격 상승 불꽃이 튈 것 깃다.

다음으로 중요한 키워드는 도심 역세권 복합개발 20만 호 (수도권 13만 호)다. 교통의 편리성으로 선호되는 역세권 주택들이 날개를 달 것으로 보인다. 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여, 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합적으로 개발한다고 한 것이다. 지하철 역의 중요성을 다시 한번 체크하고, 역세권 주택을 집중해서 살펴보자. 앞으로는 도심지역, 역세권, 중공업지역의 3가지 키워드가 부상할 가능성이 크다. ​

- 재개발, 재건축 리모델링 활성화

재개발 재건축 리모델링의 규제 완화를 통해 200만 호를 공급하겠다는 말은 결국 정비사업을 활성화하여 현실성 있게 공급하겠다는 뜻이다. 그런데 분양을 해도 공급하는 데는 최소 3년이 걸린다. 그래서 분양 예쩡 물량을 가지고 앞으로 3년간의 공급을 파악하는 것이다.

- 부동산 세제 정상화 / 주택 대출 규제 완화 / 외국인 투기성 주택 거래 규제

- 교통 호재 / 고가 및 저가 시장에서 중위가 시장으로

최근 부동산 시장은 고가 시장과 저가 시장이 인기가 많았다. 고가 주택은 자산 보존 Asset Parking 의 개념으로 늘어난 돈이 똘똘한 한 채로 몰리면서 비싼 주택이 더 비싸졌다. 그리고 '공시지가 1억 이하' 라는 유행어가 투자자들 사이에서 맴돌았다. 다주택 투자자들은 취등록세 때문에 더 이상 중위 가격의 아파트를 살 수가 없었는데, 공시지가 1억 이하 아파트는 취등록세 중과세가 면제되었기 때문이다. 저가 아파트를 보호하기 위한 정책이지만, 투자자들에게는 틈새 시장이 되어버린 것이다. 규제가 만든 비정상적인 현상이다. 다시 말해, 투자 수요도 양극화되면서 초고가의 주택과 공시지가 1억 이하, 극초기 재개발, 지방 분양권 같은 소액 투자 상품이 유행하고 있고, 앞으로도 그럴 것으로 보인다.

윤 정부는 부동산의 정상화라는 명목하에 많은 규제를 완화하려 한다. 그동안 현금 부자와 효율을 중시하는 투자자들이 움직였다면, 이제는 대출 완화와 세제 정상화 정책으로 실거주자들과 투자자들이 움직일 차례가 되었다. 현금 부자들은 고가 시장에, 투자자들은 저가 틈새시장에 머물렀다면, 그동안 발이 묶여 있었던 중위가 주택이 움직일 것이다. ... 지방 매매가 기준 3억원 이상 (공시지가 2억 원 이상)의 주택을 잘 살펴보길 바란다. 비정상적으로 벌어진 격차가 메워질 것이다. 정비사업 활성화와 민간 임대주택 활성화 정책 또한 이러한 분위기에 힘을 실어줄 것이다. 물론 공약이 실현될 때까지 시간은 좀 걸리겠지만, 속도보다는 방향에 집중하는 것이 중요하다.

Chaptere 02. 차트로 보는공급에 따른 매매지수와 전세지수 그리고 시크릿 상승 조건

- 전국 흐름을 한눈에 볼 수 있는 공급에 따른 매매지수와 전세지수 동향

전국적인 추이를 보면 공급이 계속해서 줄어드는 것으로 보인다. 물론 앞으로 3년치 데이터만 분양 예정 물량으로 나와있지만 2025년 데이터까지만 봐도 공급이 확연하게 줄어드는 것을 알 수 있다. 아파트는 순식간에 지어지지 않기 때문에, 분양 예정 물량을 갖고 앞으로 3년 공급을 추정할 수 있다. ...

전국적으로 큰 추세를 보면 매매지수와 전세지수는 공급에 따라 움직인다. 공급이 줄어드는 화살표 시기를 보면 매매지수와 전세지수가 상승한 것을 볼 수 있다. 현재는 과거의 기울기보다 더 빠른 속도로 공급이 줄어들고 있기 때문에, 매매지수와 전세지수가 상승하는 기울기도 더 가파르다.

Chapter 03. 부동산 투자, 매수 타이밍은 어떻게 잡을까?

- 심리와 거래량으로 보는 투자 타이밍

금융 자산이든 부동산 자산이든, 투자 심리는 거래량으로 나타난다. 투자 심리가 엄청나게 늘어나 매수자가 많아지면 거래량이 늘어나기 때문이다. 반대 경우에도 거래량이 늘어날 수 있지만, 매도자가 많아지면 대개 매수세가 떨어지기 때문에 거래가 체결되지 않는다. 이러한 인간의 심리를 거래량으로 볼 수 있고, 이 거래량은 KB 부동산에서 매수우위지수로 나타난다. 매수우위지수와 매도우위지수를 보고, 매수세가 우위인지 매도세가 우위인지 판단할 수 있다. 필자는 매수우위지수의 턴어라운드 상승을 보고 구체적인 투자 타이밍을 잡는다.

Chapter 04. 부동산 투자, 매도 타이밍은 어떻게 잡을까?

- 전세지수 대비 매매지수의 과도한 상승을 잡아내라

우리나라의 주택 시장은 전세지수가 굉장히 중요하다. 해외시장은 전세가 없기 때문에 월세를 기준으로 주택의 매매가가 영향을 받지만, 우리 나라는 전세 시장이 주력이다. 그래서 이러한 실질적 수요를 대표하는 전세지수를 잘 분석해야 한다. ... 매매가 오르는 시크릿에서도 1번으로 나오는 조건은 전세의 힘이다. 매매가가 크게 올랐는데 전세의 힘이 꺾인다면, 조만간 상승에 부침이 있을 것을 예견한다.

상승 여력 차트는 이 지역이 앞으로 얼마만큼 상승할 여력이 남아 있는지를 나타낸다. 상승 에너지처럼 전세지수가 높을수록 좋은 것이고, 매매지수가 덜 상승했을수록 좋은 것이다. 여기서 매매지수가 전세지수를 뛰어넘어서 너무 많이 상승해버리면, 이 상승 여력은 줄어들게 된다. 상승 여력이 거의 다 떨어졌을 때가 매도 타이밍이다. 전세 대비 매매가 과도하게 상승해서 더 이상 상승할 수 잇는 여력이 많지 않기 때문이다.

상승 여력 = (전세지수 - 매매지수) × 100

Chapter 05. 구체적으로 살펴보는 아파트 투자 판단 기준

1) 매매지수와 전세지수 패턴을 살펴보자

매매가와 전세가 상황은 항상 바뀐다. 그러므로 직접 차트를 보면서 잘 찾아봐야 한다. 지역과 타이밍 선택이 우선이고, 아파트 단지를 선택하는 것은 그다음이라는 것을 명심해야 한다. 순서가 바뀌면 안된다. 숲을 보고 나서 나무를 봐야 한다.

2) PIR로 찾아내는 아파트 저평가 구간

PIR : 소득 대비 집값을 뜻하는데 국가별로, 나라의 도시별로도 비교 가능하다. 집값이 많이 올랐다는 2021년 3분기 기준으로도, 한국은 전 세계적으로 PIR이 낮은 수준이다. 스위스 은행에서 매년 발표하는 UBS라는 버블지표도 PIR에 기반한 것이다. UBS 버블지표에 따르면 캐나다와 유럽 도시에는 집값에 거품이 있다. 각 지역별 PIR을 좀 더 긴 시계열로 보고 싶다면 주택금융연구지수원 통계 시스템에서 주택구입부담지수 (K-HAI)를 참고하면 된다.

2020년과 2021년의 연이은 전국적인 부동산의 폭등 장이 어느정도 마무리 되고 이제 2022년은 지역별 차이가 있겠지만 조정과 하락장으로 명확하게 접어들었다. 더군다나 상승세가 멈추지 않고 계속되는 금리의 인상으로 인하여 투자 심리는 그 어느때보다 위축되고 있다. 이러한 시기에 우리가 할 수 있는 무엇일까? 감소한 자산을 부여잡고 안타까워하며 매도세에 올라타야 할까? 혹은 다시 상승할 시기만 바라보며 무작정 기다리기만 해야 할까?

개인적인 생각으로 이러한 때야말로 투자에 대한 본격적인 공부를 할 때가 아닌가 싶다. 책의 말미에 적힌것과 같이 이제는 전국이 다 같이 부동산 가격이 오르는 시기는 끝났고, 조건에 부합하는 지역에 따라 각기 다른 투자 전략이 필요한 때이다. 감정에 휘말려 그리고 군중 심리에 휩쓸려 부족한 결단을 내릴 때가 아니라 투자의 내공을 길러 내 자산을 키워나가야 할 때를 준비해야 할 시기라고 생각한다. 부동산과 투자에 관심이 많은 분들께 빅데이터 차트로 분석하는 아파트 (부동산)의 매매방법에 대한 길잡이인 이 책을 추천하고 싶다.