(서평) 돈 되는 소액 땅 투자 바이블 -이승주 作-

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

부동산을 비롯해 여러 자산의 재테크에 대한 관심이 높아지고 있다. 남녀노소를 막론하고 서점에서 쏟아지는 여러 분야의 투자 서적들을 보고 있노라면 재테크를 안하는 사람들은 이제 세상의 트렌드에 뒤떨어진 모자란 사람처럼 느껴질 정도이다. 인플레이션의 열풍과 더불어 자산의 가격이 상승하고 있는 시기에 토지 투자에 대한 한 책을 만났다. 어찌보면 얻은 것보다는 아쉬운 부분이 많은 책이지만 (마지막에 이유를 밝히기로 하고), 이런 투자 서적도 있다는 의미에서 소개해보기로 한다.

Chapter 01. 자수성가의 지름길

- 토지 투자는 철저한 사전 조사를 통해 실지 토지의 가치를 미리 계산해보고 투자 여부를 따져야 한다. 투자자 입장에서 바라볼 것이 아니라 최종 사용자 입장에서 생각해야 한다. '이 토지는 누가 사려고 할까?' '이 토지는 어떤 용도로 사용하기 위해서 구매를 하는 것일까?' 꼼꼼이 따져 보아야 한다.

Chapter 02. 땅 투자 입문

- 지분 투자라고 하면 공유지분 등기, 공동지분 등기, 총유가 있다. 공유지분 등기는 내 지분만큼 사용, 처분할 수 있고 수익을 창출할 수 있다. 반면에 기획부동산 업체에서 문제가 되었던 공동지분 등기는 다른 지분 소유자의 동의를 얻어야 팔거나 사용할 수 있고 수익을 창출할 수 있다. 총유라하면 종교나 동창회 등으로 단체 명의로 된 등기 방식을 말한다.

사실 지분 투자가 나쁜 것은 아닌데, 워낙 기획부동산 업체들이 이를 악용해왔기 때문에 매우 인식이 나빠진 것도 사실이다. 공유 지분 등기 방식의 지분 투자라고 하면 소액투자자도 토지 투자를 자유롭게 할 수 있어서 얼마든지 소액으로도 수익을 낼 수가 있다. 공유지분 등기라면 좋은 투자수단이다.

- 환지는 낙후된 도시지역을 체계적으로 개발해서 지역을 더욱 쾌적하게 만들기 위해서 진행한다. 환지는 수용되는 내 땅의 토지를 다시 보상받는 것을 말하는데 어지러운 단필지 단위의 땅을 네모반듯하게 잘 정리된 땅으로 돌려받는 것이다. ... 환지에도 여러 종류가 있다. 그 중 입체환지라는 제도를 통하여 토지 투자를 통한 건물주가 될 수 있다. 입체 환지는 개발된 땅만을 주는 것이 아니라 땅의 공유지분과 건물을 받게 된다는 것이다.

이에 반해 대토 방식의 토지 보상은 근처의 다른 위치의 땅을 보상받는 것으로 대토방식으로 보상을 받는 경우에는 취득세가 면제된다. 대토방식의 토지보상은 돈을 주고 땅을 산 것이 아니기 때문이다. 대토 방식의 보상의 경우는 원래 내 땅 크기의 30-80% 정도를 보상받게 된다. 이렇게 비율 차이가 나는 것은 수용되는 땅의 시세나 위치에 따라 달라지기 때문이다.

- NPL (Non Performing Loan)은 은행에서 회수하지 못한 대출금으로 인한 것인데 땅 주인이 은행에 돈을 빌렸다가 정상적으로 돈을 갚지 못하게 되었을 때 생긴 것이다. 은행 입장에서는 이자 수익은 커녕 원금조차 받지 못할 상황이기 때문에 대출금이 연체되고 3개월이 지나면서 담보로 잡은 땅을 강제로 파는 절차를 밟게 된다. 이렇게 진행이 된다면 우리가 일반적으로 아는 법원의 경매절차를 밟게 된다. 이 절차의 기간이 생각보다 길고 현금화하기 위해서는 상당히 오랜 시간을 기다려야 한다. 무엇보다 일반 법원 경매로 넘어갈 경우, 은행에서 원래 땅의 주인에게 빌려준 대출금 원금조차 찾지 못할 상황이 생긴다. 이런 문제들이 많아서 은행권에서는 빠르게 대출금을 회수하기 위해서 자산유동화화사에 매각하여 처분과정을 거치는 것이 바로 부실채권, 즉 NPL이라고 한다.

- 좋은 땅 찾는 방법

1) 땅 부자들은 삼승 법칙을 알고 있다. (개발 발표, 착공, 완공의 3단계)

2) 용도변경이 가능한 지역의 땅을 사라.

3) 반드시 실수요자가 많은 땅을 사라.

4) 싼 것만 찾다가 낭패보기 십상이다.

5) 반드시 목적에 맞는 땅을 사자.

6) 지방 땅보다는 도시 땅이 답이다.

7) 최대한 도로와 가까운 땅을 사들여라.

8) 이면이 도로에 걸쳐있는 집터를 사라.

9) 막다른 골목의 땅은 피한다.

10) 집을 지을 땅은 전용주거지역을 구하지 마라. (준주거지나 일반주거지역에 있는 땅을 찾자)

11) 상업지역과 준주거지역의 경계선에 숨은 땅을 보자.

12) 토지 분양받아서 돈 버는 방법

-> 수요층이 보장된 땅인지 살펴보자

-> 규모가 큰 단지 땅일수록 입지는 앞면을 사자

-> 사거리 코너를 산다

-> 마지막 소비자를 생각하고 토지 투자하라

-> 소유권 이전에 문제가 없는 땅이어야 한다

-> 택지 분양지는 대도시 근처 지역이 우선적으로 손꼽힌다

-> 입지가 안 좋은 땅은 되도록 빨리 팔고 좋은 땅을 사자

(입지가 안 좋은 땅을 싸게 사느니 좋은 땅을 웃돈 주고 사는 것이 훨씬 이득이다)

Chapter 03. 초보도 돈 버는 땅 투자 노하우

- 토지는 그 자체가 한정판이다. 똑같은 위치의 땅이란 세상에 있을 수 없으므로 한정판이란 뜻이다. ... 똑같은 흙, 똑같은 모양이 있는 땅이 있을지는 몰라도 똑같은 위치의 땅은 세상에 존재하지 않는다. 건물은 찍어낼 수 있고, 감가상각이라는 손실이 존재한다. 건물은 날이 갈수록 그 가치가 감소한다. 반면 토지는 낡은 땅이 없다. '낡은 건물' 이라는 표현은 있어도 '낡은 땅' 이라는 표현은 없다.

- 부동산 투자를 할 때 살펴봐야 하는 서류

1) 토지대장 : 토지대장에는 토지에 대한 모든 정보가 나와 있는 서류이다. 토지면적부터 지목, 소재, 지번, 해당 소유자의 정보 그리고 명칭등이 기록되어 있다. 무엇보다 해당 토지의 소유권 변동 내용도 확인할 수 있으니 투자의 안정성을 더해준다.

2) 지적도 : 해당 토지의 모양과 경계가 나와 있다. 또한 면적과 지목, 지역지구, 개별공시지가 및 확인 도면또한 확인이 가능하다.

3) 토지이용계획서 : 토지를 매수 사는 사란이 해당 토지를 매수하는 것에 대한 이용 계획을 구체적으로 작성한 문서이다. 여기에는 토지용도 지역이나 면적, 소재지, 공작물 현황 등을 기록해야 한다. 그리고 여기에 연결된 토지이용 계획 확인서는 해당 토지의 규제가 있는지 등을 확인할 수 있다.

4) 등기사항전부 증명서 및 건축물이 있는 경우 건축물 대장

요즘 많은 사람들이 재테크에 관심을 가지고 자신들의 자산을 지키거나 늘리기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 나 역시 수십권이 넘는 투자 서적들을 접하면서 전문가들과 재야의 숨겨진 고수들의 글과 노하우들을 보면서 영감을 얻었는데 다실 이번 책은 실망스러운 부분들이 많다. 먼저 토지로 성공했다는 저자의 구체적인 설명이 부족하다. 어떤 토지를 어떻게 매매해서 수익을 올렸다는 대신에 공시지가가 오른 땅들만 찾아서 개별공시지가만 보여준다. 또한 하루 3시간 공부면 억대 부자가 될 수 있다는 (그럼 부자 아닌 사람들이 누가 있겠나?) 자극적인 광고들로 카페와 강연을 대놓고 소개 하는 것도 이 책에 대한 진정성이 부족하다고 느껴진다. 몇몇 설명에서 도움이 되는 부분은 있지만 원론적인 부분에 그치는 것 같고 토지 공부를 하시는 분이라 하더라도 권유하고 싶은 책은 아니다.