(서평) 재개발 투자의 정석 -우은제 作-

재개발 투자의 정석 - 어디서부터 공부해야 할지 막막한 당신에게
서쪽도사(우은제) 지음 / 경향BP / 2021년 10월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

  요즘 사람들이 가장 선호하는 집은 무엇일까? 당연히 직장까지 도로가 잘 뻗어있고, 주변에 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 아이들 학교도 가까운 직주근접의 인프라 좋은 신축 아파트라고 할 수 있겠다. 하지만 이런 꿈같은 입지의 신축아파트를 어떻게 해야 살 수 있을까? 그리고 사려고 하기엔 너무나 가격이 오른 부동산에서 방법이 없을까? 청약이란 아주 좋은 방법이 있지만 확률이 너무나도 희박하다. 청약점수 부터 관리를 해도 특별공급으로 우선 순위로 대기하는 사람에게 밀려 내집 마련은 요원해질 수 있다. 이럴 때에 생각해 볼 수 있는 것이 재개발 투자지이다. 여기에 재개발의 모든 것을 이야기해 줄 책 한권이 있다.

Chapter 01. 가장 빠르게 경제적 자유를 이루는 법

- 경제적 자유를 이룬다는 것 = 시간을 자유롭게 쓸 수 있는 것

- 필자가 생각하는 대한민국에서 부자가 되는 방법

1) 고소득 전문직 종사자

2) 사업으로 자수성가

3) 부동산, 주식 등의 재테크

-> 이제 재테크는 선택이 아닌 필수

- 공부하지 않고 쉽게 부자가 되는 방법은 이 세상에 없다. 돈을 벌 수 있는 가장 확실한 방법은 돈이 흘러오는 길목을 지키고 있는 것.

Chapter 02. 집이 있어도 집이 없어도 재개발 투자를 공부해야 하는 이유

- 재개발 투자로 돈을 벌려면 부서질 물건을 사야 한다. 이게 바로 핵심

- 재개발 투자는 한번 투자하면 최소 5년간은 팔 생각을 하면 안된다. 재개발은 단기적으로 사고팔아서 이득을 취하기보다 장기적인 관점으로 투자해야 수익을 더 높게 가져갈 수 있다. ... 재개발은 시기별로 접근 전략을 다르게 하여 언제든지 투자할 수 있다. 구역지정, 조합설립, 사업시행 인가, 관리처분 인가의 단계별로 가격이 상승한다.

Chapter 03. 재개발 투자, 이것만 알면 어렵지 않다

- 신축 아파트를 미리 선점할 수 있는 방법

1) 청약

2) 재개발 투자

3) 재건축

- 재개발과 재건축의 공통점 : 노후한 밀집지역의 주거환경을 개선하는 사업

1) 재개발 : 도로도 좁고 주변에 시설이 정비되지 않은 곳을 싹 밀고 새로 정비하는 사업

2) 재건축 : 정비기반시설이 양호한 지역의 낡은 곳만을 정비하는 사업

- 재개발과 재건축의 가장 큰 차이 : 전매 가능 시점과 초과이익 환수제 부분

-> 재개발이 재건축보다 사고팔 수 있는 기간이 길어 환금성이 좋음

-> 재개발은 초과이익을 환수하지 않음

- 재개발 투자의 용어들

조합원 / 분양권 / 입주권 / 토지 등 소유자 / 초기투자금 / 감평액 / 권리가액 / 비례율 / 조합원분양가 / 추가분담금 / 총투자금액 / 프리미엄(P) / 공동주택가격 / 공시지가

- 감정평가액이 높게 산정되는 매물의 조건

1) 공시지가 높은 매물

2) 차량 출입이 가능한 도로변에 위치한 매물

3) 상위 용도지역의 매물

4) 역과 거리가 가까운 매물

5) 최근에 지어진 매물

6) 엘리베이터 유무에 따른 매물

Chapter 04. 재개발은 어떻게 진행될까?

- 재개발 진행 단계

1) 사전 타당성 검토 조사

2) 정비 구역 지정

3) 추진위원회 설립

4) 조합설립 인가

5) 사업시행 인가

6) 관리처분 인가

7) 이주 및 철거

8) 입주 후 이전 고시

- 기본계획 단계에 살펴야 할 것

1) 예상 주민수와 세대수

2) 노후화와 맹지 주택 : 노후화가 심하고 맹지주택이 많을 수록 유리

3) 주변시세

중간중간마다 사진을 곁들인 설명 - 재개발 과정 중의 모습들 -

- 두 번 강조해도 모자란 입지

안전한 재개발 투자를 최우선해야 한다. 구역이 지정되지 않은 상태에서 물건을 구입할 때는 주변에 어떤 물건들과 섞여 있는지 반드시 체크해야 한다. 역이랑 더 가깝다는 이유로 큰 상가와 섞여 있는 신축 빌라를 구매하게 되면 재개발 구역 지정 전에 도려내질 수도 있다.

- 드디어 구역이 정해졌다 : 정비 구역 지정

정비구역 지정시 진행도는 10% 정도, 완성까지의 기간 15년 전후라 생각하면 된다.

사전타당성 통과, 정비구역 지정되면 권리 산정일도 생성된다 (권리산정일 : 투기수요를 억제하고 분양대상자를 합리적으로 선별하도록 정부에서 제정한 기준일). 권리산정일이 지정된 후에 지어지는 신축에대해서는 입주권이 주어지지 않고 감정평가액으로 현금 청산됨. 구역이 지정되면 추진위원회를 구성하고 스이늘 받을 준비를 해야 한다. 조합이 설립되기 전에는 조합원이 되기에 적합한 부동산을 가진 예비조합원을 '토지 등 소유자' 라고 하는데 추진위원회가 승인되려면 토지 등 소유자의 50% 이상의 동의가 필요하다.

- 절반은 찬성! 조금만 더 모으자 : 추진위원회 설립

추진위원회가 생기면 추진위원장을 투표로 선정하고 조합설립 인가를 위한 준비를 한다. 동의율 50% 는 얻었으니,이제 75% 조합설립 인가를 위해서 동의서를 더 모으기 위해 노력한다. 75% 에 다다랐을 때가매수하기 좋은 시점이다. 여러물건을 가지고 있어도 되지만 조합이 설립되면 그 중 하나만 조합원으로 인정되기 때문에 여러 물건을 가진 사람들은 이 때 물건을 내놓고 이런 매물을 잡기에 좋은 찬스라고 보면 된다.

- 75% 찬성 제대로 가보자 : 조합설립 인가

조합이 설립되었다면 재개발 진행도 30% 라고 보고 완성까지의 기간은 10년 정도라고 생가갛면 된다. 재개발은 조합설립 인가가 되기 위해서는 토지 등 소유자의 75% 이상, 토지면적의 50% 이상의 동의를 받아야 한다. 추진위원회를 설립할 때 이미 동의한 사람은 조합설립에도 동의한 것으로 간주하고 추가로 받은 동의서를 합해서 위에 해당 조건을 갖추면 된다. 조합설립 등의 요건이 충족하면 추진위원회는 시군구에 조합설립 인가 신청을 하게 되고 특별한 하자가 없으면 조합설립 인가가 된다. 조합이 설립되면 추진위원회는 지금까지의 진행과정을 모두 조합에 인수인계한 후 해산한다.

- 완공까지 반은 왔어! 이제 안정기! : 사업시행 인가

사업시행 인가란 조합에서 추진하고 있는 정비 사업 계획안을 제출하면 지자체에서 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차이다. 사업시행 인가 고시를 받으면 감정평가사들이 조합원들이 소유한 부동산물건의 가치를 평가하는 절차를 거치게 된다. 우선 구역 내에 있는 모든 조합원들이 분양신청서를받게 되는데 이 때 신청하지 않으면 현금청산자로 분류된다.

- 곧 철거다! 그동안 수고했다 : 관리처분 인가

사업시행 인가가 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계라면, 관리 처분 인가는 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계라고 할 수 있다. 관리처분 인가가 났다는 의미는 조합의 전체적인 큰 틀이 정해졌다고 보면 된다. 아파트가 언제 준공될 것인지, 일반분양 세대수 및 예상 일반분양가, 예상 공사비용이 어느 정도인지, 언제 이주철거를 할 것인지, 예상 수익은 얼마인지 등 구체적으로 윤곽이 잡힌다. 조합은 이러한 내용을 종합해서 시 군 구청에 제출해서 관리처분 인가를 받는다.

재개발이 거의 마무리 단계이기 때문에 관리처분 인가는 안전한 단계라고 볼 수 있다. 안전하지만 진행 단계가 많이 되었기에 아무래도 시세도 높다. 보통 이때 이주비 대출을 활용해 투자금을 줄일 수 있기 때문에 투자자와 실수요자가 가장 많이 매수하는 시기이기도 하다. 이 시기는 상대적으로 재개발 투자에 안전한 단계이지만 이주철거 과정에서 강력한 반대 세력은 없는지 정도로 가볍게 체크하면 좋다.

- 집 비워주세요, 부술 거예요 : 이주 및 철거

관리처분 인가 이후 조합에서는 이주공고를 3-12개월 전에 고시한다. 이주 날짜를 고시하며 이주비를 주는데 이주비용은 투자금을 줄이는데 매우 유용하다. 보통 감정평가액의 40-60%를 무이자 대출로 제공해주고 입주 시에 상환하라고 한다.

이주 및 철거 시기에는 부동산 대출 규제로 인해 이주비 대출 실행이 불가능하 다주택자와 추가 분담금이 부담스러운 원주민과 법인투자자가 매도한다. 좀 더 저렴하게 매수할 수 있는 찬스를 잡을 수 있는 시기이기도 하다.

- 드디어 입주! 나도 신축 아파트 주민! : 입주 후 이전 고시

일반분양이 끝나면 보통 2년반-4년 사이에 입주가 시작된다. 이주비 대출과 중도금 대출을 받은 조합원들은 대출을 상환하고 잔금을 납부해야 입주가 가능하다. 재개발 사업은 이전 고시가 완료 된후 지금까지 사업 내용을 모두 최종 정산해야 완전히 끝나게 된다.

Chapter 10. 재개발 투자시 절대 하지 말아야 할 것

개인적으로 가장 염두해 둬야 할 챕터

부동산은 여러번의 성공보다 한번의 실패를 안하도록 더 신경을 써야 하는 재테크 분야이다.

- 지역주택조합

- 지분 쪼개기한 매물

- 사업 진행이 멈춘 구역

- 5년 재당첨 제한

Chapter 12. 재개발 투자 원칙 7가지

- 빨리 부서질 곳

- 지역 토박이가 선호하는 곳

- 무조건 대단지가 될 곳

- 조합원 수 대비 일반 분양 세대수가 많은 곳

- 주변 아파트 가격이 높은 곳

- 전체적으로 개발되는 곳

- 자연환경이 좋은 곳

소액으로 여러 재개발 투자를 하면서 노하우를 쌓은 저자 서쪽도사 (우은제) 의 노하우를 담은 재건축 가이드 북이다. 지금처럼 부동산 값이 올라서 너도 나도 많이들 부동산에 참여하는 이때, 신축 아파트 만큼 가슴뛰는말이 어디에 있을까? 하지만 청약을 넣기에는 너무나 확률이 떨어지고, 재개발 재건축 될 만한 곳을 사자니 어디를 어떻게 접근해야 할지 막막할 때가 많다.

이러한 사람들을 위해서 저자가 재개발의 시작부터 재개발 조합의 청산까지 쉽게 설명해주고 (가장 알고 싶었던 부분이었다) 더불어 조심해야 할 물건, 그리고 재개발지를 매매할 때 고려해야 할 점들을 잘 이야기해주고 있다. 부동산, 특히 재개발지에 대한 매매를 염두해두고 있는 사람이라면 곁에 든든한 조언자가 될 수 있는 좋은 책이란 생각이 든다.