(서평) 3기 신도시 수도권 청약 전략 -황동인 作-

3기 신도시 & 수도권 청약 전략 - 역대급 아파트 공급 계획! 100% 당첨되는 청약 전략!
황동인(디잡스) 지음 / 경향BP / 2021년 4월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

Chapter 01 청약은 고도의 심리전

- 2017년 서울 아파트 값의 상승으로 현재는 지방의 집값까지 폭등하는 현실. 이는 현재 부동산에 부정적인 사람들까지도 매수 다열에 참여하여 부동산 가격이 상승을 거듭하고 있는 모습이라 저자는 이야기한다. 말 그대로 늦게 뛰어들어 부동산의 잠재적인 추가적 상승을 기대하는 매수세가 이어진다는 것. 이렇게 대중의 심리는 무서운 것이다. 서로 다른 사람들의 생각을 모이게 하는 것은 힘들지만 모이면 응집력을 깨뜨리기가 결코 쉽지 않다.

결국 청약을 해야하는 배경을 살펴보면 오른 집값을 따라잡을 가장 낮은 비용을 지불하는 것이 청약이기 때문일 것이다. 얼마전 사람들이 모여 800대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 광교의 경우를 봐도 청약으로 아파트 마련한다는 것 자체가 이제는 하나의 복권을 긁는 것과 마찬가지로 되어버렸다. 앞으로도 청약 열기는 더욱 과열된 양상을 보일 것으로 예상되는 만큼 아직까지 무주택자 남은 사람에게는 청약은 가능성이 남아 있다. 다만 청약에 성공하기 위해서는 계획하고 가장 당첨 가능성 높은 곳에 넣어야 하는 숙제가 남아 있는 것이다.

- 심리전에 승리하기 위해서 청약 규칙을 공부하라.

- 본인의 청약 자격 경쟁력을 객관적으로 점검하라.

- 대중 심리의 변곡점을 찾아내라.

'하이먼 민스키 모델' : 금융 시장은 내재적으로 불안정성을 내포하고 있는데 경제 주체들이 점점 투기화되면 비이성적이고 비합리적인 기대와 심리적 요인으로 인해 자산 가격의 거품과 붕괴가 주기적으로 반복된다. 현재 분명하 것은 주택 공급의 확대 없이는 전세 가격을 안정시킬 수 없으며, 전세 가격의 안정 없이는 집값 하락의 변곡점이 쉽게 잡히지 않을 것이다.

- 세계 유일의 전세 제도가 대중의 심리에 미치는 영향

2020년 7월 주택 임대차 보호법이 개정되면서 세입자는 4년의 거주 기간을 보장 받았다. 하지만 개인적으로는 이러한 임대인을 보호하고자 만든 법으로 인하여 주택 공급 물량이 최저치인 시점에 집값 상승의 도화선이 되었다고 생각한다. 전세가격의 폭등을 불러 일으키고 세계에서 유래없이 안정적인 집 수요를 감당해온 전세제도에서 월세와 반월세로 옮겨짐에 따라 자기자본의 축적을 통한 내 집 장만이 어려워지는 악순환을 낳고 있다고 본다.

Chapter 02 아파트 청약 규칙

- 청약 용어의 이해

공급 (분양) / 세대원 / 세대 / 무주택세대 구성원 / 국민주택 (공공분양) 85제곱미터 이하 / 민영주택 (민간분양) / 견본주택 (모하) / 특별공급 (특공) / 일반공급 (일분) / 예비당첨 (예당) / 당첨자 발표일 (당발) / 당해지역 / 당해지역 주소 이전 / 중도금 대출 / 잔여세대 추첨 (줍줍) / 오피스텔 / 생활숙박시설 / 도시형생활주택 / 신혼부부특별공급 / 생애최초특별공급

- 청약 통장의 활용법

청약 통장의 종류 / 청약통장의 명의 변경 사유

- 특별공급 청약 자격과 당첨자 선정 방식

특별공급의 종류 : 기관추첨 / 신혼부부 / 생애최초 / 다자녀 / 노부모 부양

- 신혼부부 특공의 전제조건 : 소득 / 당첨자 선정방식 2가지를 꼭 기억하자!

전제조건

1) 부부와 자녀외 다른 식구는 없다.

2) 부부 모두 소득이 있는 맞벌이 가정이다

3) 신혼부부 특별공급 물량은 '5가구' 뿐이다

4) 자산 등의 신혼부부 특별공급 자격 요건은 모두 충족하고 있다

5) 공공주택특별법이 적용된 배점표를 따른다

- 생애최초 특별공급 : 100% 추첨으로 운이 따라야 한다

전제조건

1) 무주택세대 구성원으로서 세대원 모두가 과거 주택을 소유한 사실이 없어야 한다

2) 모집 공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있어야 한다

3) 소득 요건 충족

- 다자녀 특별 공급 : 3명 이상의 미성년 자녀 (태아 포함) 가 두고 있다면 도전!

다자녀 특별 공급은 면적 제한이 없다 (신혼부부, 생애최초 특공은 전용면적 85제곱 미터 이하만 가능)

다자녀 특별 공급시 배점표 기준

1) 미성년 자녀수

2) 영유아 자녀수

3) 세대 구성

4) 무주택 기간

5) 당해 시도 거주기간

6) 입주자 저축 가입기간

점수가 같다면 미성년 자녀수가 많은 자 / 미성년 자녀수가 같으면 공급 신청자의 연령이 많은 자로 당첨자가 선정된다.

- 민영주택에서 자녀수 3명의 신혼부부 특별공급 조건은 무적이다!​

- 민영주택 (규제지역) 일반공급 1순위 청약 조건

1) 세대수

2) 1주택자 이하

3) 청약 통장 가입 기간 : 24개월 경과

4) 청약 통장 납입 인정금액이 지역별 예치금액 이상

5) 세대원 전원이 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 함

6) 만 19세 이상인 자 또는 자녀를 양육하거나 형제자매를 부양하는 미성년 세대주

- 민영주택 (비규제지역) 일반공급 1순위 청약 조건

1) 청약통장 가입 기간 : 수도권 (12개월 경과) / 비수도권 (6개월 경과) / 청약위축지역 (1개월 경과)

2) 청약 통장 납입 인정금액이 지역별 예치금액 이상

3) 만 19세 이상인자 또는 자녀를 양육하거나 형제자매를 부양하는 미성년 세대주

Chapter 03 혁신적인 청약 전략 수립 방법

- 민영주택에서의 가점제 추점제 비율 제대로 알기

-> 규제지역과 비규제지역, 주거전용 면적 등에 따라 배정 물량이 다르다.

- 가점제와 추첨제가 혼합된 경우 가점제에서 떨어지면 자동으로 추첨제 대상이 되어 또 한번의 기회가 있다. 또한 수도권, 광역시 및 규제지역에서는 추첨제에서도 75%의 물량을 무주택자에게 우선 공급한다는 규칙이 있다 (무주택자가 확실히 유리).

- 주택 건설지역의 범위부터 알자 (기본)

1) 서울 / 인천 및 경기도 지역 (수도권)

2) 대전시 / 세종시 및 충남

3) 충북

4) 광주시 / 전남

5) 전북

6) 대구시 / 경북

7) 부산시 / 울산시 및 경남

8) 강원도

- 주택 건설 지역별 우선공급 비율

1) 당해 주택 건설지역 거주자에게 100% 우선 공급

2) 특별시, 광역시의 대규모 택지개발지구는 5:5 비율로 공급 (당해 지역 거주자 50% 우선공급 -> 수도권 거주자 50%)

3) 경기도 지역의 대규모 택지개발지구는 3:2:5 비율로 공급

(당해지역 거주자 30%, 경기도 거주자 20%, 수도권 거주자 50%)

- 선호, 비선호 아파트 판별하는 법 : 입지와 가격

- 선호, 비선호 타입 판별하는 법 : 평면 설계 구조, 조망권, 일조권

- 대중의 청약 심리를 통해 틈새 타입을 찾는 전략

Chapter 04 3기 신도시 혁신 청약 전략 (핵심내용 본책 참조)

- 과천 과천지구 혁신 청약 전략

- 하남 교산지구 혁신 청약 전략

- 남양주 왕숙지구 혁신 청약 전략

- 고양 창릉지구 혁신 청약 전략

- 부천 대장지구 혁신 청약 전략

- 인천 계양지구 혁신 청약 전략

- 안산 장상지구 혁신 청약 전략

지역마다 다른 청약 전략을 제시한다

Chapter 05 2021 수도권 주요 아파트 혁신 청약 전략 (핵심내용 본책 참조)

- 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트

- 위례 신도시 주상복합 아파트

- 용인 플랫폼 시티

- 인천 검단신도시

- 성남 복정지구

- 서울 강일3지구 이편한세상

코로나 이후 침체되었던 경제가 이후 반등을 하게 되면서 자산의 가치가 급등하여 지금에 이르렀다. 주식과 부동산은 호황을 이루며 가격이 떨어질 줄을 모르고 이때문에 자산에 따른 부의 격차는 날이 갈수록 커지고 있다. 이러한 시점에 무주택자 혹은 1주택자이면서 수도권 지역에서 새로운 곳을 찾으려는 사람들을 위한 청약의 자세한 안내서와 같은 책이 나왔다. 나는 수도권에 살지도 새롭게 청약을 넣을 계획도 현재는 없지만 청약을 위한 준비가 이토록 다양하고 많다는걸 간접적이나마 느낄 수 있었다. 자세하고도 구체적인 계획을 세워야 대중의 심리에서 좀더 우위를 차지하거나 빈큼을 공략하여 청약에 성공할 가능성이 커질것은 당연한 말이었다. 더불어 청약에 대한 이 책을 읽으며 (특히 4장, 5장) 수도권 지역에 대한 분석이 어떠한지 각 지역별로 어떻게 유망한 발전 가능성이 있는지를 가늠할 수 있는 기회가 되었다.

내집 갖기가 이토록 어려운 시대에 살고 있다. 하지만 그 속에서도 나와 가족들을 위해 하루 하루 청약을 준비하며 내집을 꿈꾸는 사람들이 기본적인 지식이 부족하다면, 더욱이 수도권에 집을 장만하고자 한다면 한번 쯤은 읽어보기를 권유한다. 또 이 책의 장점이라고 생각하는 점은 가상의 시나리오를 통해 누가 당첨될 수 있는지 사례를 풀어주고 또한 최근에 청약된 부동산을 보여주며 어떠한 청약 조건이 제시되었나를 자세히 설명해주고 있다. 이 책을 읽고 많은 이들이 내 집에 대한 꿈을 이루기를 응원한다.