Chapter 02 리츠는 부동산이다 - 리츠 투자의 핵심
- 보여지는 것과 바야 할 것은 다르다
투자 제안서를 보는 3가지 기준 : 자산, 전문용어, 파트너
1) 자산 : 리츠가 어떠한 부동산 자산을 가지고 있는지 파악하는 것이 필요
2) 리츠상품에 사용되는 용어들을 파악하자
3) 좋은 투자 파트너가 될지 나쁜 투자 파트너가 될지 자산 운용사에 대한 분석이 필요하다
- 자산의 종류 : 오피스, 리테일, 물류, 호텔, 주거시설, 인프라, 데이터 센터, 헬스케어, 특별자산 등
- 오피스 / 리테일 / 물류센터 자산 검토 방법
-> 부동산을 보는 안목이 필요하다. 결국에 리츠 특히 상장된 리츠는 부동산 + 주식의 성격을 가지기 때문이다.
- 개인이 피해야할 리츠상품 : 높은 수익율을 광고하거나 혹은 특수목적을 가진 자산
- 리츠의 용어 정리
아무리 좋은 자산이라도 공부하지 않는다면 좋은 투자 결과를 놓칠 수 있다. Cap rate (자본환원율), IRR, DSCR, WALE/WALB 등과 같은 수익률을 나타내주는 지표에 대한 용어의 의미는 반드시 알아놓고 가자.
- 자주보면 투자가 만만해지는 용어들
1) 자주보는 공통용어 : 렌트 프리, 트리플넷, 마스터리스, 멀티태넌트, 앵커 임차인, 자연공시률, 앵커 투자자, 마케티 비용, 리파이낸싱, CBD, YBD, GBD, 서브마켓, 렌트 롤, 실질 임대료, SPC, Peer 그룹, Due diligence (DD)
2) 특정자산 한정 용어 : 공동투자자, EOD, 조세협약, SPV, SPPICAV, LEED emdrmq, 셀다운, 환헤지, 스왑거래, 캐피털 콜
3) 투자관계사 총정리 : 자산운용사, 증권사, 사무수탁회사, 자산 신탁사, 자산 관리회사, 대출 금융기관, 마케팅회사, 감정평가사, 물리 환경평가사
Chapter 03 리츠는 주식이다 - 국내 상장 리츠
- 상장리츠에서 다루는 내용들
1) 주가 영향을 주는 요인
2) 기관 투자의 흐름
3) 리츠 공모주 투자 방법
4) 국내 상장리츠 분석
- 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 : 부동산 관점
1) 수도권 입지, 임차인, 연식, 면적이 모두 좋은 자산이면 오른다.
2) 매출이 상승해 배당금이 올라가면 오른다.
3) 상장리츠라도 재간접리츠는 피하는 것이 좋다.
4) 리파이낸싱 (대환대출)으로 이자비용을 낮출 수 있다면 오른다.
5) 리츠의 유상증자는 주가를 올린다.
- 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 : 주식 관점
1) 상장목적이 좋아야 한다.
2) 업황이 좋고, 차트가 오래 우하향하지 않고, 수급이 좋아야 한다.
3) 실적이 좋아야 한다.
4) 상장 직후 단기투자자의 매도물량은 주가하락의 원인이 된다.
5) 지수 편입은 호재다.
6) 상장리츠는 주식이라 주식시장 장세의 영향을 받는다.
7) 시장은 언제나 옳지만 코로나 19효과가 감소하고 있다는 점은 주목해야 한다.