이제 아파트 가격 하락이다

아파트의 몰락 - 내 집 마련이 절실한 3040세대가 반드시 알아야 할 진실
남우현 지음 / 랜덤하우스코리아 / 2011년 12월

아파트에 살아본 것도 10년 전이다. 어렸을 때 잠깐 아파트에 살고, 초등학교 때부터 군 입대까지 아파트를 이사 다녔다. 아파트와 아파트 아닌 곳에서 살아본 경험을 비추어 아파트의 장점을 꼽자면 ‘편리함’ 이다. 단적인 예로 아파트는 단수 되는 일이 거의 없었고, 따듯한 물도 금방 나왔다. 나도 분가할 때 여력이 된다면 아마 아파트를 거주 1순위로 선택할 것이다. 나뿐만 아니라, 대한민국 국민-특히 수도권에 거주하는 사람들에게 아파트는 당연한 거주지일 것이다.

그렇게 우리에게 아주 친숙한 ‘아파트’를 이 책은 아파트 가격을 기준으로 1970년부터 금융위기 이전까지 지속된 아파트의 가격 상승, 그리고 금융위기 이후 현재까지의 아파트 가격 변동에 대해서 잘 알려주고 있다.

지금까지 아파트 가격의 상승을 담당했던 것은 전체 아파트 시장에서 일부인 수도권, 특히 서울의 아파트의 가격이다. 부동산 특성상 거래가 빈번하지 않고, 온전한 비교 등이 불가하기 때문에 부동산은 전체 거래량이 가격이 결정하는 것이 아니라, 일부의 거래가 전체 거래 가격을 결정한다. 그렇다면 아파트의 가격은 왜 계속 올랐던 것일까? 1970년대부터 우리나라는 경제가 발전하면서 국민들이 소득이 증대되고, 도시로의 이동 때문에 거주의 수요가 늘어났다. 이렇듯 주택에 대한 수요가 계속 되었고, 적정한 주택 공급이 있었기에 아파트 값은 꾸준히 상승했던 것이다.

그러나 더 이상은 아니다. 우선 집값이 너무나 올랐다. 부동산은 구매에 큰돈이 들기 때문에 ‘주택 수요 = 주택 구매자’ 공식이 들어 많지 않는다. 주택에 대한 소유가 있어도 구매 능력이 없는 사람들은 주택수요자들이 아니라 전월세 수요자들이라고 한다. 현재 가구 수가 충분하다 그 가구들이 전부 주택 구입 수요는 아닌 것이다.

인구학 측면에서는 3040 세대의 감소이다. 활발한 경제활동과 가장 높은 구매 능력을 갖춘 세대가 바로 3040대인데, 35~54세 인구수는 2012년을 정점으로 점차 감소할 것이다. 인구가 줄어든다는 것은 주택 수요 자체가 사라진다는 것이기 때문에 이는 매우 중요한 문제라 한다. 그러고 보니 얼마 전에 읽은 채권투자란 무엇인가에서도 채권왕 빌 그로스도 책에서도 장기적으로 투자예측을 할 때, 무엇보다 인구를 먼저 본다고 하더라.

저자는 지금이 내 집 마련 적기, 대출을 받아 집을 마련하라는 주장에 대해 단호히 반대하다. 값, 차라리 대출을 받아 집을 사겠다는 요즘의 환경을 매우 경계한다. 집을 구매할 돈을 적금 또는 예금 등으로 굴리고, 임차 생활을 하면서 기회를 잡으라고 한다.

사실, 부동산 상승 주장이나 부동산시장 하락이나 어느 한 방향으로 주사위를 던지는 결국 ‘나’의 선택이며 ‘믿음’의 문제라고 본다. 내가 저축의 많은 부분을 펀드에 붓는 것도 결국에는 주식시장은 우상향 한다는 믿음을 가지고 있기 때문이다. 다만, 믿음이 깨질 경우 그것을 감당할 수 있느냐가 문제이며, 감내할 수 있는 정도로 투자를 해야 하는 것이다. 부동산, 아파트에 대한 자세도 마찬가지다. 부동산상승을 믿는 사람을 대출을 받아 주택을 구입하되 상환액의 비중을 소득의 일정 수준 이하로 준비해야 하는 것이며, 부동산 하락을 믿는 사람은 나중에 집값이 하여도 그만큼 후회는 하지 않아야 한다.

개인적으로는 이 책을 통해 2008년 금융위기를 대한민국은 어떻게 부동산시장의 큰 휘청거림 없이 지나갔는지, 앞으로의 아파트 재건축 시장은 왜 지금처럼 매력이 없는가에 대해 알 수 있는 계기가 되었기에, 나 아닌 다른 이들에게도 추천하는 바이다.