[집이온다] 시기가 맞아야 한다. (이광수 / 와이즈베리)

집이 온다 - 곧 찾아올 절호의 타이밍에 대비하는 구체적 방법
이광수 지음 / 와이즈베리 / 2022년 5월

지난주에는 지방선거가 있었다. 선거 때 빠질 수 없는 것이 부동산 관련 공약, 개발 공약이다. 유권자에게 가장 와 닿는 내용이기 때문에 너도나도 써먹는(?)거 같다. 선거 기간에 동네에 붙은 현수막을 보니 크게 당과 사람은 다른데 하는 이야기는 비슷하다. 동네에 붙은 현수막 중에는 고개를 갸우뚱 하게 만드는 것도 있었다. (이미 진행 중인 중인 사업인데 뭔가 더 하는 것처럼 쓰고, 구의원의 범위가 아닐 것인데 적어놓고. 뭐하는 것인가 하는 생각이 들었다. )

선거 때마다 부동산 공약이 나오는 것은 앞서 말했듯이 우리 삶에서 부동산은 떼어놓을 수 없기 때문이다. 그런데 부동산에 대해서 미리, 평소에 배우지 않는다. 독립이나 결혼 할 때 즈음 돼서 관심을 가지기 시작한다. 그나마 요즘에는 예전보다 2030가 부동산에 관심을 빨리 갖는 듯하다.

나는 결혼 전에 부모님 집이 경매가 진행되고 경매를 공부하면서 부동산에 관심이 생기고 생각이 바뀌었다. 만약 그런 일이 일어나지 않았다면 나는 집을 매수하지 않았을 것이다. 다행히 부동산에 관심을 가진 덕에 신혼집을 대출 받아 마련했다. 결혼 후에는 나중을 위해 한 채 구입을 했고 2년 전에는 분양권를 추가추첨으로 운 좋게 되어 아직 보유 중이다.

요즘에는 한 집에서 5년 이상 살았고 내가 가진 물건들이 전부 같은 동네이다 보니 사는 지역을 바꿔야 하나 라는 생각도 든다.

이런 생각을 하고 있던 차에, 그리고 부동산에 관심이 많은 나이기에 <집이 온다> 서평단을 뽑는다는 글을 그냥 지나칠 수 없었다.

<집이 온다> 저자는 이광수. 이름은 몇 번 들어봤다. 부동산시장에서 하락을 주로 말했던 분으로 알고 있다. 이번 책에도 집값이 조정이 올 것이니 준비를 하라고 한다. 전문가들이 상승/하락을 이야기하는 것을 들어보면 양쪽 다 타당한 이유가 있다. 내가 볼 때는 상승, 하락 각 요인 중에 어디 것에 가중치를 더 두고 바라보느냐 차이일 거 같다.

(여러 전문가의 의견을 모아놓은 글을 보자. 다들 전망이 각각 다르다)

https://blog.naver.com/ihappy0304/222757393358

부동산이 다른 재화와 다른 점이 무엇보다 금융상품화 되었다는 것이다. 집을 온전히 제 값으로 주고 사지 않고 대출을 받기 때문이다. 예전에는 매매만 그랬는데 이제는 전세자금 또한 대출을 해주고 있다.

부동산 시장의 금웅화는 우리나라만의 현상은 아니라고 한다. 모기지 시장이 발달할수록 주택시장과 금융시장이 긴밀히 연결된다고 한다. 부동산 시장의 금융화는 금융 시장 변동에 따라 주택 시장이 민감하게 변화될 수 있다. 금리 변동, 대출 정책에 의해 주택 시장에 변화가 온다. 2008년 금융위기. 서브프라임 사태는 부동산의 금융화가 극에 달하면 달했을 때 발생할 수 있는 문제를 보여준 것이다.

저자는 책에서 차근차근 얼마나 왜 올렸는지 살펴보고 앞으로 어떻게 될 것인지 전망한다. 독자에게 중요한 것은 ‘그래서 어떻게 해야하나요? 일 것이다.

저자는 2022년 중요한 변화가 일어난다고 주장한다. 주택 가력 하락 시작 / 재건축, 재개발 규제 완화 / 3기 신도시 분양과 미분양 증가 / 임대차보호법과 월세 증가

저자가 말하는 기회는 어디일까? 가격 변동이 많은 곳이다. 가격이 많이 오르면 많이 빠지고, 많이 빠지면 많이 오르는 경향을 보인다. 따라서 가격 하락 폭이 확대되는 지역을 찾아야 한다.

(199쪽) 가격 변동 폭이 커질 확률이 높은 지역의 조건은 무엇일까? 바로 수요가 줄어들고 있는 곳이다. 거래량을 보면 수요가 감소하는 지역을 쉽게 찾을 수 있다. 거래량이 빠르게 감소하는 지역일수록 수요, 특히 투자 수요가 줄어들고 있다고 판단하면 된다. 특히 거래량이 감소하는 지역 중에서 잠재 매도 가능 물량(다주택자, 임대사업자, 1주택자 중 투자 목적 보유자)이 많은 곳에서 큰 가격 하락 폭을 예상할 수 있다.

주택 시장이 투자화 될수록 가격이 하락하면 수요는 더욱 감소하고 공급은 증가한다. 가격이 떨어지기 시작하면 하락 우려가 더 커지면서 집을 사려는 사람이 더 줄어든다. 반면 가격이 하락하면 추가 하락에 대한 우려가 커질 때 집을 파는 사람들이 늘어난다. 가격 하락은 추가적인 가격 하락을 불러일으킨다. 가격 하락 폭이 커지면 부동산이 집으로 변한다. 아파트가 투자 목족 부동산 자산에서 사용 목적의 재화로 변한다는 의미다. 자산이 재화로 바뀌는 순간 새로운 변화가 일어난다. 그리고 추가적으로 가격이 하락하면 수요가 증가하기 시작하고 공급(매도 물량)은 감소한다. 부동산이 집으로 변할 때가 바로 주택을 매수할 시점이다.

저자는 투자를 할 때 ‘인지 편향’을 최소화해야 한다고 한다. 그런데 나도 이미 주택 보유자이어서 그런지 자꾸만 상승 의견이 눈에 들어온다. 만약 기대와 달리 반대의 상황이 온다면 나는 괜찮을까? 우선 거주 외 주택은 몇 년이 지났기에 전세가가 매매가를 넘었기에 부담이 없다. 나에게 가장 큰 리스크는 금리인상일 것이다. 대출을 한도까지 꽉 차게 받은 지금 금리인상으로 인한 이자 부담이 감당 가능할 것일까? 또 다른 것은 분양권이다. 내년 입주인데 내가 직접 입주를 해야 할 것인가 임대를 줘야할 것인가? 꼭 하나만을 생각할 필요는 없다. 여러 가지 유연한 대응이 필요하다.